臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 九十四年度中小字第八八三號
原 告 諾貝爾管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國九十四年四月二十五日言詞辯論終結
，判決如左：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）壹萬肆仟肆佰伍拾元，及支付命令送達翌日起至
清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
㈠原告起訴主張：被告於民國（下同）九十二年七月間以拍賣方式，取得原告所管
理之「諾貝爾大樓」門牌號碼台中市○區○○路三七二之一號一樓房屋之所有權
，被告既為住戶之一，依法即應繳納管理費及公共基金，該建物自九十一年十一
月起至九十二年六月份止，共積欠管理費肆仟肆佰伍拾元、公共基金壹萬元，屢
向被告催繳，未獲置理，爰依法訴請判決如聲明所示。又拍定前之管理費及公共
基金，仍依照公寓大廈管理條例第二十四條規定由被告負責支付。
㈡被告則以：系爭建物係於九十二年七月經由法院拍賣程序買得，之前的管理費及
公共基金不應由我繳納等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其為「諾貝爾大樓」公寓大廈之住戶管理委員會，被告為該大廈之區
分所有權人，該建物自九十一年十一月起至九十二年六月份止，共積欠管理費
肆仟肆佰伍拾元、公共基金壹萬元之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。又
被告係於九十二年七月經法院拍定取得系爭建物所有權，其並未積欠取得所有
權後之管理費之事實，亦為兩造所不爭執。是本件所應審酌者厥為被告是否仍
須就拍定前前手所積欠之管理費及公共基金負清償之責？
（二）Ⅰ、按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切
權利義務，固為公寓大廈管理條例第二十四條明文所規定，所稱繼受人，係指
一般繼受人及特定繼受人，又所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公
寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會
議決議之共同遵守事項。而區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思
決定機關，其所作之決議係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關
事項而定，則凡屬區分所有權人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之
後加入，均有遵守區分所有權人會議決議之義務，以維護區分所有關係之一貫
性。鑑於前開條例或規約所定者，係屬抽象權利義務，以之昭示遵守，資為具
體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章
共二十一條條文亦明。準此，公寓大廈管理條例第二十四條固僅定有區分所有
權繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等文字，
惟其立法目的應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有
權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，雖繼受
人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質
之立法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束，觀諸成文之前開條例或規約
明載者，係就法定或約定事項為抽象規範，於發生某種具體事實，即予適用，
使生某種法律效果，方屬法律適用之方式。惟原區分所有權人若未依前開條例
或規約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別債務，原區分所有權人
自應負債務不履行或損害賠償責任，且區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理
費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請
法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文，同條
例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議
，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應
有部分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區分所有權
人本已有制裁救濟之道，故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會或原區分
所有權人訂立債務承擔契約之情形下，仍將原區分所有權人積欠管理費之債務
不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不僅有悖於債之相對性之法理，
而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權
人之財產私權，有違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律
條文為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權
人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理
費之個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區
分所有權之繼受人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂立承擔債務契約
，即難令繼受人負履行債務之責。
㈢Ⅱ、再者，本件系爭建物之管理費及公共基金，係在被告拍定前所積欠，依公寓
大廈管理條例第二十一條之規定，及住戶規約相關約定，原告本得立即向原區
分所有權人追償，惟原告不為此途，放任管理費及公共基金累積，，拍賣承買
之人自無庸承擔之前區分所有權人所積欠之管理費及公共基金債務。
㈥Ⅲ、從而原告請求被告給付前手所積欠之管理費及共同基金，即非有據，為無理
由，應予駁回。
四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第四百三十六條第二
項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 九 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 李平勳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並
表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，
應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 九 日
書記官