裁判字號：臺灣新竹地方法院92年訴字第158號民事判決
裁判日期：民國92年08月08日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決九十二年度訴字第一五八號
原告乙○○訴訟代理人 陳峰富 律師複代理人 蕭世光 律師被告丁○○訴訟代理人 羅秉成 律師複代理人 彭亭燕 律師
洪桂如 律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告與被告於民國七十七年三月二十一日簽立買賣契約(下稱：系爭契約)，約定由原告向被告買受如附表所示之系爭土地，並約定以每甲地新臺幣(下同)八十五萬元計算，又田部分每甲地以一百萬元計算所得之總價為買賣價金。嗣原告分別於七十七年三月二十一日給付頭期款二十七萬元、七十七年四月二十日給付地上物補助款三十萬元、七十七年十一月二日給付第二次價金二十萬元，此均經被告簽收為證，然依系爭契約第六條約定「本約成立後限至七十七年四月二十一日止，乙方(指被告)應將產權移轉過戶手續所需之印鑑證明書、土地所有權狀及有關一切證件提交與甲方(指原告)後會同蓋妥印鑑章辦理過戶」，且第三條第三款亦明定，於產權移轉登記清楚後，始交付尾款。職是，被告應於七十七年四月二十一日前配合原告辦理移轉系爭土地之所有權，詎料被告未依約移轉系爭土地之所有權，反將系爭土地轉賣予第三人並已完成移轉登記。
二、原告係擁有自耕農身分及自耕能力，本案系爭契約應為有效：
(一)原告於買賣土地當時，擁有自耕農身分：按本件系爭土地買賣契約簽訂之日期為七十七年三月二十一日，然於當時原告已具有自耕農身分，且有以自耕農身分擁有農地，此○○○鄉○○○段員林坑小段一七地號○○○鄉○○○段員林坑小段八〡一地號之土地所有權狀可稽，該謄本記載其土地為旱地，而土地擁有人為原告，日期為七十六年十一月九日，可見當時原告已具有自耕農身分，故本案系爭契約應屬有效。
(二)原告係擁有自耕能力：
１、自耕能力之認定，應以移轉承受時為判定基準：按土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」又最高法院六十九年度臺上字第四十九號判決明定：「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，違反此項規定者，其所有權移轉無效，土地法第三十條第一項及第二項定有明文。承受私有農地有無自耕能力，應以承受時為準，如其承受時無自耕能力，即係以不能之給付為契約標的，民法第二百四十六條第一項規定，此項契約應屬無效。」，再佐以，就判定私有農地之移轉是否有違反土地法之強制規定，應以土地承受移轉時為判定基準，就移轉當時是否具有自耕能力為判斷，故倘簽約當時已預知承受時承買人將具有自耕能力者，其移轉自當為有效，所簽訂之土地買賣契約亦應當為有效契約。
２、於立約當時承買人雖無自耕能力，然約定該項耕地之所有權移轉與有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人有自耕能力時方為移轉登記，其契約仍為有效：
民法第二百四十六條第一項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」又「按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條第一項定有明文，又關於農地買賣，倘承買人係無自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約標的，其契約方屬有效。」；「關於耕地買賣，承受人雖無自耕能力，為如約定由承買人指定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約標的，難認其契約無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉，其契約仍為有效。」最高法院臺上字第一九三一號，最高法院七十三年第五次民事庭會議決議，均著有明文規定。是以，關於農地之買賣，倘承買人於立約當時雖無自耕能力，僅需於訂立契約當時明定得移轉於指定擁有自耕能力之第三人為移轉登記，或約定待承買人擁有自耕能力時再為移轉登記，其契約仍應為有效。
３、原告確擁有自耕能力：按「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第八條規定：「申請核發證明書之承受農地，應符合左列規定：（一）承受農地之使用需符合區域計劃法或都市計劃法有關土地使用管制法令規定。（二）承受農地與申請人之住所應在同一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）比鄰鄉（鎮、市、區)範圍內，本款之住所應經戶籍登記六個月以上。（三）承受農地與申請人之現耕農地應載相連三個鄉（鎮、市、區）範圍內。但申請人喪失滿一年未滿三年者，不適用之。其期間之計算始日以喪失原耕農地所有權登記完畢日為準，截止日以承辦機關受理申請核發證明書日為準。」是以，自耕能力之有無，承受人應於農地所在地戶籍登記滿六個月以上，並承受之農地應與承受人之住所地為相連三個鄉(鎮、市、區)。原告確有自耕能力，並擁有該新竹縣關西鎮之農地，此均有農地承受人自耕能力證明書為證，蓋自耕能力證明書取得時間係於七十七年六月間，依系爭契約之簽約期間為七十七年三月二十一日，依當時約定，需於契約成立日起四個月內完成土地移轉登記，故此已可表明，原告確實於原契約約定移轉土地所有權登記期間擁有自耕能力，應屬無疑，本案系爭契約應為有效。
(三)退步言，倘本案系爭契約無效，被告亦應負返還其不當得利之義務：
１、買受人無自耕能力而簽立之無效契約，出賣人應依不當得利返還所收之價金：
「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條第一項定有明文，無自耕能力之人買受私有農地者，即係以不能之給付為契約標的，民法第二百四十六條第一項規定，其買賣契約應屬無效，兩造買賣之土地，其地目為「旱」顯為私有土地，依法僅有自耕能力之人，始得承受系爭土地之所有權，被上訴人於訂立系爭買賣契約時，即為無自耕能力，為兩造所不爭執。此外，兩造間復無民法第二百四十六條第一項但書或第二項之特別規定，揆請上開說明，系爭買賣契約，自始為無效，從而被上訴人，請求上訴人返還訂金二十萬元，洵無不合。」；「所謂不法原因係指給付之原因違反公共秩序或善良風俗而言，非謂凡違反強制或禁止規定之行為均屬之。蓋法律禁止或強制規定，或因國家政策考量之結果，若概指為不法原因之給付而謂已給付者不得請求返還，將有失衡平。本件農地買賣，因土地法第三十條第一項規定，無自耕能力者不得承受而自始給付不能，依民法第二百四十六條第一項前段規定應歸屬無效，乃係實施國家土地政策之結果，並非買賣有違反公序良俗而無效，不能謂被上訴人(買受人)依此買賣契約而給付之定金，為不法原因之給付。被上訴人依民法第一百七十九條規定請求上訴人(出賣人)返還所受領農地部分之定金，並無不合。」，最高法院六十九年臺上字第二五六○號判決，最高法院八十一年度臺上字第七四二號判決可資參照。故倘因無自耕農身分或自耕能力所簽訂之合約，該合約依民法第二百四十六條第一項規定，該合約應屬無效，然而出賣人倘因此而有收受訂金或價金，自屬無法律關係而受有利益，自應依民法第一百七十九條返還其利益。而出賣人可否依民法第一百八十條第四款之規定，主張拒絕返還？依上開最高法院之見解，民法第一百八十條第四款之規定所稱「所謂不法原因」係指給付之原因違反公共秩序或善良風俗而言，非謂凡違反強制或禁止規定之行為均屬之。蓋法律禁止或強制規定或因國家政策考量之結果，若概指為不法原因之給付而謂已給付者不得請求返還，將有失衡平。故出賣人不得以民法第一百八十條第一項第四款以不法原因之給付為由，拒絕返還已收受之價金。
２、倘本案系爭契約無效，被告亦應負返還其不當得利之義務：再退步言之，縱令本件買賣契約如被告援用最高法院六十四年臺上字第一三五二號判例而為無效時，原告亦得以被告收受無法律上原因之利益，而要求返還其所收受之價金，而出賣人亦不得以其為不法原因之給付為由，拒絕返還其所收受之價金。
三、因被告交付土地文件不齊之故，而導致無法順利移轉過戶予原告：
(一)按依系爭契約第六條約定「本約成立後限至七十七年四月二十一日止，乙方應將產權移轉過戶手續所需之印鑑證明書、土地所有權狀及有關一切證件提交與甲方後會同蓋妥印鑑章辦理過戶，倘若價款付清後，如遇有錯誤改定或欠缺證件、印章及需乙方關係人協辦蓋章者，應負無條件隨時照辦至甲方辦妥為止，乙方不得推委拖延或要求任何補償。」，故依照上開條款，被告依系爭契約本負有交付完整之土地權狀或印鑑證明之義務，然經查被告曾交付土地權狀，此為原告所不爭執，然其確實交付之時間點，因年代久遠，原告亦已不復記憶，然就系爭契約而言，或可推論被告於七十七年四月前已有交付土地權狀，而原告亦因此給付被告頭期款以及土地地上物之補償，然原告於收受被告之土地權狀後，依法送件移轉登記，卻發覺被告所呈之印鑑證明等文件資料並不齊全，導致原告送件被退，嗣原告即依系爭契約規定，持續向被告要求補齊證件，然被告均藉故拖延，拒不補齊證件，原告因而未能於合約規定期限內完成系爭土地移轉登記。詎被告竟執「因原告未能於合約成立後四個月之內，完成土地所有權移轉登記，欲沒收其所收受之價金」等語為其抗辯理由，然就上開實情，實係被告拒不補正完整之移轉所需資料，故原告因而無法於期限之內移轉，實因被告之故意過失導致，非可歸責於原告，被告倘以此為抗辯理由，洵不可採。
(二)又就上開實情，原告聲請本院傳喚證人甲○○，其為原告之子，當時即是協助原告處理此案相關事宜者，其可明確作證說明當時情形。
四、原告並未指示丙○○交還權狀或向被告表示欲解除系爭契約等表示：
(一)原告並未指示丙○○返還土地權狀等文件：關於原告指定之代書 陳鴻燕 及丙○○部分，丙○○私下將系爭土地所有權狀、印鑑證明等資料交還被告係屬事實，原告不否認，惟丙○○之此等行為並非原告之指示。而陳鴻燕及丙○○涉嫌詐欺、背信等罪嫌，業經原告向臺灣臺北地方法院刑事庭提起自訴，刻由臺灣臺北地方法院刑事庭正股以九十一年度自字第四七一號審理在案。
(二)原告亦未指示丙○○表示解除契約，況被告亦未能證明丙○○確有向被告表示解除契約：
按被告再三表示係「丙○○主動向被告表示欲解除契約」等語，然就此點而言，丙○○是否真有向被告表示欲解除契約一事，尚待質疑，蓋就本案訴訟以來，被告均僅空言表示丙○○有向其表示欲解除契約，均無見其證明丙○○確有表明解除契約一事，縱丙○○私下未經原告指示將該權狀文件返還予被告，亦不當然表示丙○○有向被告表示解除契約，更何況原告亦絕無指示對被告解除系爭契約，而丙○○所為僅為其個人行為均與原告無關，被告非得以此為答辯理由。
(三)被告應舉證證明有表見代理之情事：又被告於民事補充答辯狀中主張：「．．．丙○○係原告委任之代書，代原告處理本件買賣契約之履行事宜，被告信其獲有授權之表示解約，應構成民法第一百六十九條之表現代理，原告應負授權人之責。」等語，然查：
１、表見代理屬變態事實，應由被告舉證證明：按「本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。」；「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任，若第三人不為此項主張，法院不得逕將法律上之效果，歸屬於第三人。」；最高法院四十年度臺上字第一二八一號判例，最高法院六十年度臺上字第二一三○號判例著有明文，是以，表見代理之本質為無權代理，須由第三人主張表見代理之事實，且對此事實負舉證責任，始為恰當。
２、而我國實務針對舉證責任之分配係採法律要件分類說，亦即主張權利發生之當事人，就該發生要件之事實負舉證責任，對於該權利之發生並無障礙或並未消滅之事實不負舉證責任，他造當事人就已發生之權利，主張有權利障礙規定或權利消滅之事實者，由他造負舉證責任。故就給付之訴原告係主張請求權發生之人，則原告即應就其請求權發生之原因事實負舉證責任，若被告有主張權利障礙之事實者，則由被告負舉證責任。從而，就本件而言，被告主張丙○○有表見代理之情事，係屬變態事實、權利障礙事實，自應由被告就表見代理負舉證責任，始為允當。
五、綜上所述，本案系爭之土地買賣契約，因原告確實擁有自耕農身分及自耕能力，故系爭契約應屬有效，而本案中之所以未能於契約約定期限內移轉土地所有權，係因被告交付不完全之土地權狀及過戶資料，且經原告屢次催繳，被告均置之不理，而使原告無法於合約期限內移轉土地所有權，此非可歸責於原告。而被告主張丙○○有返還土地權狀及解除契約一事，均非原告所指示，應為丙○○之個人行為，與原告無關，況被告亦未能舉證說明是否確有解除契約一事以及有表見代理之情形，故被告所辯均非可採，原告依民法二百五十九第二款、第二百二十六條之規定，請求被告應返還原告已付之價金。為此聲明：(一)被告應給付原告七十七萬元，及自七十七年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(二)訴訟費用由被告負擔。(三)請准供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
一、兩造於七十七年三月二十一日就系爭土地成立買賣契約，依該約第三條第三項約定：「尾款限於本約成立日起四個月內辦妥產權移轉登記清楚，否則甲方應將尾款四個月內乙次付清與乙方，甲方不得拖延之事」等語，因兩造就過戶時間定有期限，故被告於訂約時及同約第六條所約定之七十七年四月二十一日前，即分別將所有權狀、印鑑証明等應備過戶資料交付予原告指定之代書陳鴻燕，嗣因原告改為指定丙○○代書辦理過戶事宜，陳鴻燕代書即將相關過戶資料轉交丙○○代書辦理，惟原告於被告已依約備齊過戶資料予其指定之人後，因欠缺自耕能力等問題，遲遲無法完成過戶，又未依前開契約第三條第三項約定於本約成立日(七十七年三月二十一日)起四個月內(即七十七年七月二十日)給付被告尾款完成，被告迭予催辦，亦無結果，迨約拖延兩年後，原告透過其指定代書丙○○向被告表示辦理本件土地過戶太麻煩，不買了等語，而將被告前所交付之所有權狀、印鑑証明等資料交還被告。被告因原告悔約不買，乃沒收其價金，其後又於八十五年間始將本件土地出售予第三人 陳惠鈺 。
二、按兩造所訂契約第十二條約定：「本契約條件甲乙雙方喜諾同意訂立，互相遵守確實履行各無反悔，而甲方(指原告)如有不履行本約任一項時，所付價款任由乙方沒收並終止契約」等語。如前所述，原告違反契約第三條第三項之約定，未於七十七年七月二十日以前辦理過戶完成及交付尾款，且又表示悔約不買，將權狀等辦理過戶資料返還予被告，堪認兩造之買賣契約早已解除，而被告依法沒收原告已付價金，並無不當。
三、本件土地買賣應係因原告欠缺自耕能力而遲遲無法辦理過戶完成，非可歸責於被告：
(一)如前所述，系爭土地無法辦理所有權移轉登記係因原告欠缺自耕能力，並非有其他可歸責於被告之原因所致。對原告所提原證三身份證職業欄記載為「自耕農」之形式真正，不爭執。但該身份證係七十八年五月五日換發，且原告當時戶籍地在桃園縣龜山鄉，簽約當時(即七十七年三月二十一日)能否於系爭土地所在地(即新竹縣芎林鄉)之鄉公所取得自耕能力證明，實有疑問，原告徒憑換發之身份證上職業欄之記載，主張簽約時有自耕能力，尚嫌不足。
(二)況且，原告所提自訴狀第二項下亦自承：「至八十九年一月二十六日農業發展條例修正公布，非農民可取得農地所有權，自訴人乃於九十年十二月七日命公司職員領取系爭農地登記謄本，準備通知代書辦理移轉登記(下略)」，可證原告自認欠缺自耕能力，故無法辦理系爭農地過戶手續。蓋若原告於簽約之時既有自耕能力，則早可將系爭土地辦理過戶完成，何必遲至八十九年修法之後始擬辦理過戶手續？
(三)又原告雖提出其身份證職業欄內有自耕農等字，七十六年十一月已取得龜山鄉旱地之權狀及七十七年六月十六日已取得新竹縣關西鎮土地之自耕能力證明書為證，惟始終無法提出其於七十七年三月簽約時，可取得系爭土地之自耕能力證明，更臻見原告於簽約時就系爭土地尚不具自耕農身分或自耕能力。
四、兩造簽立系爭契約時，並未約定或預期將來原告取得自耕能力證明後始辦理移轉登記，系爭契約自屬無效：
(一)按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，此民法第二百四十六條第一項前段定有明文。是系爭契約是否有效，除有前開法條但書情形外，應以簽約買受時是否以不能之給付為標的予以認定，而原告所引最高法院六十九年臺上字第四十九號判例所指承受私有農地有無自耕能力，應以「承受時」為準乙節，該判決所指「承受時」亦係指「簽約買受」時，原告將其解釋為「移轉承受」時，顯然無據。
(二)另民法第二百四十六條第一項但書規定：「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」雖原告現訛稱兩造於簽約時，有約定或預期原告取得自耕能力證明後始辦理移轉登記云云，惟被告否認此節。另系爭契約第三條第三款雖載有系爭土地應於契約成立日起四個月內辦妥產權移轉登記等文字，惟此乃單純履約期限之約定，非得證明兩造於簽約時已約定原告應於四個月內取得自耕能力證明並辦妥移轉登記，或認兩造已約定俟日後原告取得自耕能力後始為給付，原告所辯並非屬實。
五、又系爭買賣土地除坐落芎林鄉鹿寮坑八〡六地號為建地外，其餘八筆均為田地或旱地，依當時土地法第三十條之規定(修正前規定)，私有農地所有權之移轉，其承受人以有自耕能力為限，倘無自耕能力而承買，其契約無效(最高法院六十四年臺上字第一三五二號判例參照)。苟原告明知無自耕能力而承買，買賣契約應屬無效，非可依契約第十二條、民法第二百五十九條第二款及二百二十六條之法律關係為主張，應予辯明。且最高法院六十四年上字第一三五二號判例不再援用，係因農發條例及土地法相關農地承受須有自耕能力限制之法律規定已變更使然。本件契約訂於七十七年間，自仍應依舊法規定認定其效力。
六、原告應對丙○○之行為負表見代理之責任：
(一)按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第一百六十九條定有明文。
(二)在系爭契約之履行過程中，被告均係將過戶所需之資料如所有權狀、印鑑證明等交付予原告指定之代書，先係陳鴻燕，而後變更為丙○○。被告則自代書處取得系爭契約之第一、二期款項，足見上開二代書確係原告之代理人。
(三)再者，原告於九十二年三月十七日庭訊時已對被告答辯事實部分即「原告透過其指定代書丙○○向被告表示辦理本件土地過戶太麻煩，不買了等語，而將被告前所交付之所有權狀、印鑑証明等資料交還被告」不爭執，已生自認之法律上效力，原告空言主張未指示代書丙○○返還所有權狀等資料云云，並不可採。
(四)退步以言，丙○○係原告委任之代書，代原告處理本件買賣契約之履行事宜，被告信其獲有授權表示解約，應構成民法第一百六十九條之表見代理，原告應負授權人之責。
七、再者，被告業已依約履行交付全部過戶文件資料予原告之義務，並無原告所指所交付文件不齊之情事：
(一)按系爭契約第三條第二款載明，作成產權移轉登記之書類雙方會同蓋印鑑章同時，原告應給付第二期款即二十萬元。而當時被告即已將全部過戶之文件資料交予原告委任之代書，且因事關原告權益，故經原告確認無誤後其始付款，而原告亦自承已支付該筆款項，足證被告確已履行完畢系爭契約之義務，並無原告所指交付文件不齊之事，此亦可由原告於近十五年間均未請求被告補齊任何文件資料即可證明。
(二)另被告前係將所有過戶文件資料交由原告委任之代書處理，此原告亦不爭執，是該文件資料並非交由原告之子甲○○處理，惟原告現竟訛稱此節係由甲○○處理，顯非屬實，且其又為原告之子，其證詞必維護原告，自難採信
八、末按，原告請求被告返還因不當得利所受領之買賣價金，亦無理由：依民法第一百八十條第四款規定之不法原因給付係包括違反法律強制規定，通說係採拒絕保護說，亦即任何人不得以自己的不法行為而主張回復自己損失的大原則。此所謂「不法原因」，並不限給付之原因違反公共秩序或善良風俗，亦包括法律行為違反強制或禁止規定在內，此除 王澤鑑 教授見解外，亦有最高法院二十九年度上字第四六四號判例及最高法院八十四年度臺上字第一○八三號判決可稽，又依舊土地法之規定承受農地有自耕能力者為限，乃民法第七十一條所指強行規定。微論原告悔約不買，甘任被告沒收其已付價金，並無不當得利可言。縱屬不當得利，基於前述理由，被告亦得基於民法第一百八十條第四款規定拒絕返還。為此聲明：(一)駁回原告之訴。(二)訴訟費用由原告負擔。(三)倘受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事實：
一、原告於七十六年十一月九日因向他人買受坐落桃園縣○○鄉○○○段員林坑小段八〡一、同小段十七地號之旱地，而於七十六年十二月三十日經登記取得上開土地之所有權，並於七十七年六月十六日取得新竹縣關西鎮公所核發之農地承受人自耕能力證明書一紙，業據原告提出土地登記簿謄本二紙及自耕能力證明書一紙附卷可稽，復為被告所不爭，自堪信為真實。
二、兩造確於七十七年三月二十一日就附表所示七筆土地簽立系爭買賣契約書，由原告以每甲地八十五萬元，又田部分以每甲地以一百萬元計算所得之總價向被告買受系爭土地，並約定價款交付日期及方法為１、簽約同時原告備出定款二十萬元交與被告親收足訖。２、第二次款：限於本約第六條雙方證件交付後作為產權移轉登記之書類，雙方偕同蓋印鑑章同時原告再付總價款之五成價款與被告。３、尾款限於本約成立日起四個月內辦妥產權移轉登記清楚，否則原告應將尾款四個月內乙次付清與被告，原告不得拖延乙節，且於系爭契約書第六條特別約定：本約成立後限至於七十七年四月二十一日止，被告應將產權移轉過戶所須之印鑑證明書、土地所有權狀及有關一切證件提交與原告後會同蓋妥印鑑章辦理過戶。倘若價款付清後，如遇有錯誤改訂或欠缺證件、印章及須被告關係人協辦蓋章者，應負無條件隨時照辦至原告辦妥為止，被告不得推諉拖延或要求任何補償等情，既據原告提出兩造簽立之系爭買賣契約書一紙附卷可稽，且為被告所不爭，自堪信為真實。
三、又原告確於七十七年三月二十一日兩造簽約時給付被告定金二十七萬元，並於同年四月二十日給付被告地上物補償費三十萬元，再於同年十一月二日給付被告二十萬元等情，亦為被告不否認確有收受系爭土地買賣價款七十七萬元之事實，亦堪信為真實。
四、再被告於兩造簽訂不動產買賣契約書時即已將系爭土地所有權狀交付予原告委請之陳鴻燕代書收執，嗣經原告委請之丙○○代書將系爭土地所有權狀及被告之印鑑證明返還予被告，亦為兩造所不爭。
五、被告確於八十五年九月間將其出售予原告之系爭土地另行轉售予第三人陳惠鈺，並已辦畢所有權移轉登記在案，亦據原告提出系爭土地登記謄本七紙為憑，且為被告所不爭。
肆、得心證之理由：
一、本件兩造爭執之處應在於：原告是否擁有自耕能力得予買受系爭土地，其與被告簽訂之本件系爭契約是否有效？被告得否以原告有不履行系爭契約任何一項之事由，沒有原告所繳付之價款？茲分述如下：
(一)按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有，既為八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條第一項所明定，則本件兩造於七十七年三月二十一日訂立系爭土地買賣契約時，既因買賣系爭坐落在新竹縣○○鄉○○○段三〡一、八〡五、四○一、四○一〡一、四○一〡二、四○一〡三等六筆土地係屬旱地或溜地，而為農地，則系爭農地所有權移轉，其承受人之資格，即應適用修正前土地法之規定，違反此項規定者，其所有權移轉無效。是原告如未擁有自耕能力，其與被告簽訂之本件系爭契約自屬無效，要屬無疑。而原告是否具有自耕能力，既得參照自耕能力證明書之申請及核發注意事項第六條所定：申請核發證明書之農地，應符合下列規定：１、承受農地現為合法使用者。２、承受農地與申請人之住所應在同一縣市或不同縣市毗鄰鄉(鎮、市、區)範圍內，本款之住所應經戶籍登記六個月以上。３、承受農地與申請人之現耕農地應在同一縣市或不同縣市毗鄰鄉(鎮、市、區)範圍內。但申請人喪失原耕農地滿一年以上未滿三年者，不在此限等情加以審認，則原告於七十六年間戶籍地址既係設在桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○號，且於七十六年十一月間曾向他人買受坐落桃園縣○○鄉○○○段員林坑小段八〡一、同小段十七地號之旱地，並於七十六年十二月三十日經登記取得上開土地之所有權，且於七十七年六月十六日取得新竹縣關西鎮公所就坐落新竹縣○○鎮○○段二八三、二八四及二八八地號土地核發之農地承受人自耕能力證明書一紙，已如上述，是以原告於七十七年三月二十一日向被告買受系爭農地時，其住所既與系爭農地係屬相毗鄰鄉鎮之範圍內，且與原告前已買受坐落桃園縣○○鄉○○○段員林坑小段八〡一、同小段十七地號之旱地亦在毗鄰鄉鎮之範圍內，揆之上開規定，原告應無遭拒絕核發自耕能力證明書之理。遑論原告於買受系爭土地後未久即取得新竹縣關西鎮公所核發之農地承受人自耕能力證明書，則新竹縣關西鎮公所審查認定原告就承受之農地確能自任耕作時間既與本件系爭土地買賣時間相近，衡之常情，原告是否具有自耕能力既屬一事實狀態，應無在同一縣市為相反認定之理，從而，原告向被告買受系爭農地時，既具有自耕能力，其與被告簽訂之本件系爭契約，即無違反修正前土地法第三十條之規定而有無效情事，應堪認定。故被告辯稱系爭買賣契約因原告未具有自耕能力，自始無效等語，尚無足採。
(二)又兩造於簽立系爭買賣契約書時，既約定價款交付日期及方法為１、簽約同時原告備出定款二十萬元交與被告親收足訖。２、第二次款：限於本約第六條雙方證件交付後作為產權移轉登記之書類，雙方偕同蓋印鑑章同時原告再付總價款之五成價款與被告。３、尾款限於本約成立日起四個月內辦妥產權移轉登記清楚，否則原告應將尾款四個月內乙次付清與被告，原告不得拖延乙節，且於系爭契約書第六條特別約定：本約成立後限至於七十七年四月二十一日止，被告應將產權移轉過戶所須之印鑑證明書、土地所有權狀及有關一切證件提交與原告後會同蓋妥印鑑章辦理過戶。倘若價款付清後，如遇有錯誤改訂或欠缺證件、印章及須被告關係人協辦蓋章者，應負無條件隨時照辦至原告辦妥為止，被告不得推諉拖延或要求任何補償等情，並由被告於兩造簽訂系爭契約書時即已將系爭土地所有權狀交付予原告委請之陳鴻燕代書收執。而原告確於七十七年三月二十一日兩造簽約時給付被告定金二十七萬元，並於同年四月二十日給付被告地上物補償費三十萬元，再於同年十一月二日給付被告二十萬元等情，既為兩造所不爭，足見原告確不否認被告已將產權移轉過戶手續所須之系爭土地所有權狀及被告之印鑑證明交予原告，始會依上開約定給付被告第二次款。惟原告並未依兩造上開約定於契約成立日起四個月內辦妥產權移轉登記清楚，及將尾款付清予被告，嗣原告委請之丙○○代書復後將系爭土地所有權狀及被告之印鑑證明返還予被告，亦為兩造所不爭，則被告主張其依兩造所訂契約第十二條約定：「本契約條件甲乙雙方喜諾同意訂立，互相遵守確實履行各無反悔，而甲方(指原告)如有不履行本約任一項時，所付價款任由乙方(指被告)沒收並終止契約」，沒收原告已付價金，即無不當，要非無據。
(三)至原告雖主張本件買賣係因被告交付土地文件不齊，始無法順利移轉過戶予原告等情，並舉原告之子即證人甲○○為證，惟據證人甲○○於本院言詞辯論時到庭證述：「(問：是否有承辦本件你父親向被告購買系爭土地之事？
)答：有，當初買賣的土地範圍很大，包括被告的土地，我們是到 葉代書 事務所去，被告交權狀，我們交錢，並在葉代書事務所簽訂買賣契約書。」、「(問：被告是否有將權狀及印鑑證明交給你們辦過戶的手續？)答：都交給葉代書處理。」、「(問：本件買賣為何要約定要在契約成立四月內辦妥產權登記，否則尾款要由出賣人四個月內付給對方？)答：因為被告土地有問題這是我們要求要寫上的。」、「(問：被告是欠缺何過戶文件，有無催促被告儘速提出？)答：不知道。」、「(問：相關過戶的資料均委託代書處理？)答：是。」、「(問：是否有經手相關的過戶資料？)答：無。」、「(問：系爭土地有何問題？)答：不知道，只知欠文件無法過戶，但欠何文件不清楚。」等語(詳本院九十二年七月二十三日言詞辯論筆錄)，足見證人亦無法明確證述被告有何具體交付系爭土地移轉過戶所須文件不齊之事，則其所述，顯係迴護原告之詞，委無足採。且衡之常情，如被告有欠缺交付文件之事，原告應無不催促被告儘速交付文件辦理過戶手續，而無任代書私自將過戶所須之權狀及印鑑證明等資料返還予被告，迄未對代書追究此涉嫌背信之犯行，且明知被告未依約交付文件辦妥系爭土地移轉登記，卻遲遲未向被告請求返還已付價金，及違約之賠償金之理，是原告上開主張，顯難採信。
二、綜上所述，原告向被告買受系爭農地時，雖具有自耕能力，其與被告簽訂之本件系爭契約，即無違反修正前土地法第三十條規定而有無效情事。惟原告並未依兩造上開約定於契約成立日起四個月內辦妥產權移轉登記清楚，及將尾款付清予被告，嗣原告委請之丙○○代書復後將系爭土地所有權狀及被告之印鑑證明返還予被告，則被告主張其依兩造所訂契約第十二條約定：「本契約條件甲乙雙方喜諾同意訂立，互相遵守確實履行各無反悔，而甲方(指原告)如有不履行本約任一項時，所付價款任由乙方(指被告)沒收並終止契約」，沒收原告已付價金，即無不當，顯非無據。是原告主張被告嗣後將系爭土地另行轉售予第三人陳惠鈺，有違約情事，請求被告應返還原告已付之價金七十七萬元，及自七十七年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬無據，應予駁回。
三、本件原告之訴為無理由，則其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年八月八日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林淑瑜中華民國九十二年八月十一日