裁判字號：臺灣桃園地方法院94年簡上字第182號民事判決
裁判日期：民國96年01月11日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決94年度簡上字第182號上訴人即被上訴人丁○○訴訟代理人 周承武 律師複代理人乙○○上訴人即被上訴人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於民國94年6月21日本院中壢簡易庭93年度壢簡字第1129號第一審判決各自提起上訴，於民國95年12月28日辯論終結，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人丁○○後開第二項之訴暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人甲○○應再給付上訴人丁○○新臺幣參拾柒萬貳仟玖佰捌拾陸元。
上訴人丁○○其餘上訴及上訴人甲○○之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人甲○○負擔十分之九，餘由上訴人丁○○負擔。
事實
甲、上訴人即被上訴人丁○○方面：
壹、聲明：
一、上訴聲明：
（一）原判決不利丁○○部分廢棄。
（二）上開廢棄部分，甲○○應再給付丁○○新台幣（下同）536,855元。
二、被上訴部分答辯聲明：駁回甲○○之上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予以引用外，補稱：
一、甲○○承租丁○○所有坐落桃園縣平鎮市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），惟自民國93年7月間起即未繳納租金，丁○○已於同年9月2日函告甲○○終止租約，復於94年3月17日以準備書狀㈡為催告甲○○繳納租金，如未給付即終止租約之意思表示。而甲○○繼續占用系爭房屋，其對丁○○所為終止租約之表示，應不生效力。
二、丁○○否認於93年5月間曾進行系爭房屋2樓部分施工，此由兩造於同年8月間在系爭房屋內當面協調，及兩造往來之存證信函，甲○○均未曾提及上情，且給付丁○○系爭房屋同年5月、6月份之租金可證。縱認系爭房屋有漏水情形，應未達完全無法營業程度，且非每日均漏水，則自同年7月
1日起至本院89年度執字第9957號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拆除系爭房屋1樓部分前即同年7月18日止，甲○○仍應給付丁○○系爭房屋之租金52,258元（90,000×18/31＝52,258，元以下均4捨5入，下同）。
三、系爭執行事件，執行法院於93年7月19日正式拆除系爭房屋
1樓部分，而丁○○於同年月22日將系爭房屋回復至可使用之狀態，丁○○不請求此4日之租金。甲○○於前開強制執行期間，在系爭房屋張貼告示，載明將於同年月24日營業等語，而丁○○提早讓甲○○於同年月23日起即開始營業，則甲○○自應給付丁○○自同年月23日起至31日止之租金21,097元（90,000×8/31＝21,097，註：此期間共有9日，丁○○誤載為8日）。
四、依訴外人 溫玉定 於系爭執行事件提出93年10月4日到院之聲請狀內容所載，其意係指其聲請強制執行之費用為若干，至具狀日止不再變動，並非指系爭房屋1樓應拆除部分至93年
9月30日始拆除完畢。況前開應拆除部分面積僅約1坪，不可能自同年7月19日開始執行，歷經2個月餘才拆完。而依證人丙○○證稱，其於同年月22日施工完畢後，系爭房屋即可繼續營業等語，及甲○○於原審自認其於93年7月拆除過後，有繼續營業。則甲○○應給付丁○○自93年8月1日至同年9月30日之租金163,500元（81,750×2＝163,500）。
五、丁○○於原審自認甲○○於簽約時有交付30萬元之押租金得互為抵銷之真意，係指與甲○○自93年7月1日起應給付丁○○之3個月租金互為抵銷，然原審判決既不准許丁○○前開3個月租金之請求，丁○○所為之前揭自認，自與事實不符而顯有錯誤，為此丁○○依民事訴訟法第279條第3項規定，撤銷前揭自認。況甲○○仍占用系爭房屋迄今，則丁○○仍需支付強制執行費用及執行後回復系爭房屋原狀之費用，惟上開費用之數額尚未確定，自無從為抵銷。又丁○○已支出執行費2,213元，甲○○使用系爭房屋未繳電費25,718元、水費5,501元，系爭房屋廢棄物拆除及清理費用為50,000元、修復走廊地板、後牆砌磚粉光、鷹架為50,000元，縱認丁○○應返還甲○○押租金30萬元，亦應扣除上開費用合計133,495元（2,213＋25,718＋5,501＋50,000＋50,000＝133,495），則甲○○應僅得請求丁○○返還166,505元。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提民事聲請狀、本院94年8月11日94年度執菊字第19361號執行命令、執行費收據、電費通知及收據、催繳通知書、陳報狀、繳費收據、戶籍謄本各1件、照片10張、估價單2件為證，並請求訊問證人丙○○，及向交通部中央氣象局查詢桃園縣平鎮市93年7月份之每日雨量資料。
乙、上訴人即被上訴人甲○○方面：甲○○未於言詞辯論期日到庭，惟據其前提出之書狀則以：
壹、聲明：
一、廢棄原判決不利於甲○○部分。
二、上開廢棄部分，駁回丁○○在第一審之訴。
貳、陳述：未為陳述。
丙、本院依權調閱本院系爭強制執行事件卷宗。理由
壹、程序部分：本件上訴人即被上訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人即被上訴人丁○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人即被上訴人丁○○起訴主張：兩造於90年10月29日，就系爭房屋訂立房屋租賃契約，約定租期自90年12月1日起至96年11月30日止，每月租金為9萬元（第3年起調漲為9萬4千元），每月1日前繳納。詎甲○○自93年7月起，即未再依約給付租金，伊依法催告、終止租約後，甲○○迄原審辯論終結前仍繼續占有使用，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，求為判命甲○○應遷讓返還系爭房屋，並應給付自93年7月起至94年4月止積欠之租金共計92萬元，並賠償伊違約金8萬元，及法定遲延利息，及自94年4月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利
9萬4千元（原審判命甲○○應遷讓返還系爭房屋，並應給付自93年10月起至94年4月止積欠之租金共計276,644元及法定遲延利息，及自94年4月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利85,383元，並駁回丁○○其餘之請求。丁○○、甲○○分別就其敗訴部分聲明不服）。並上訴及答辯聲明：㈠原判決不利丁○○部分廢棄；㈡上開廢棄部分，甲○○應再給付丁○○536,855元；㈢甲○○之上訴駁回。
二、上訴人甲○○於原審則以：系爭房屋因占用他人土地，丁○○於93年5月間曾僱工拆除占用部分，導致房屋漏水，伊自
93年7月至9月間均無法營業使用；於93年12月間，又因系爭房屋部分屬於違建遭拆除，導致伊於93年12月20日起至同年月24日止自行僱工拆除，伊才拒付租金，故兩造間租約並未終止；系爭房屋使用面積既因此減少，每月租金額應減少
2萬元；並以本件簽約時交付之押租金30萬元，及前揭未能營業期間所受損失共計225,000元、自行僱工拆除違建之費用27,700元等作為抵銷等語資為抗辯。並上訴聲明：㈠廢棄原判決不利於甲○○部分，上開廢棄部分，駁回丁○○在第一審之訴。另對於丁○○上訴部分則未提出答辯聲明。
三、兩造不爭執之事實：兩造就系爭房屋訂立房屋租賃契約，約定租期自90年12月1日起至96年11月30日止，每月租金為9萬元（第3年起調漲為9萬4千元），每月1日前繳納，甲○○自93年7月起即未再給付租金，且迄原審辯論終結時仍占有使用中等事實，為兩造於原審中所不爭，並有該房屋租賃契約書附卷可稽，自堪信為真實。
四、丁○○以甲○○未依約給付租金為由，本於租賃契約及不當得利之法律關係有所主張，此為甲○○所否認並以前詞置辯。惟下列事實經原審認定後，兩造雖分別提起上訴，然對於此部分事實並未爭執：㈠兩造租約已於94年4月19日終止，甲○○應遷讓返還系爭房屋；㈡系爭房屋於93年7月19日起至同年月22日止，共4日，因進行拆除工程，以致甲○○無法營業，丁○○就此4日不得請求租金；㈢自93年7月23日起，因拆除工程造成租賃物即系爭房屋一部滅失，租金應按比例減少，亦即原每月租金9萬元，應減為81,750元，原93年11月起每月租金調漲為9萬4千元，應減為85,383元；㈣依此計算，丁○○得請求93年10月起至94年4月19日止（但扣除93年12月間施工不能營業之5日）之租金；㈤本件並非甲○○於承租期限內中途解約，丁○○不得請求違約金8萬元；㈥甲○○應自94年4月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利85,383元。是上揭事實，亦足認定。
五、本件丁○○提起上訴，並以：否認93年5月間有進行拆除工程，且因此造成餐廳於93年7月至9月間因漏水而完全不能營業，又縱認有漏水，亦應按比例計算不能營業之日數、程度；並主張伊於原審中就押租金之自認，係以原審採認93年
7月至9月間之租金請求為前提，惟原審竟否准該部分租金請求，而主張撤銷該自認；又縱認本件押租金得抵銷，亦應扣除其支出之執行費2,213元、代甲○○繳納之電費25,781元、水費5,501元、廢棄物清除處理費50,000元、修復費50,000元，共計133,495元等語。本院茲分敘如次：㈠系爭房屋於93年4、5月間確有拆除工程進行：
1.系爭房屋確有部分占用他人所有土地，雖丁○○在系爭房屋出租前，已自行拆除，然仍有部分未拆除完畢，經執行債權人聲請後，丁○○才自行僱工於93年5月間拆除2樓部分，1樓部分則因承租之甲○○不願配合拆除，嗣經本院民事執行處於同年7月15日拆除部分，剩餘部分兩造協調於同年月24日拆除等情，業據本院依職權調閱本院89年度執字第9957號執行案卷核閱無訛。
2.證人即拆除工人丙○○於本院94年11月21日準備程序中明確證稱：丁○○曾委託我去執行拆除工作，4月份先拆2樓，7月19日是拆樓下等語（見本院卷第68頁）。
3.丁○○於本院94年10月3日準備程序中亦曾自認此部分事實（見本院卷第51頁）。據此已足認定系爭房屋於93年4、5月間確有拆除工程進行。
㈡因前揭拆除工程，是否因此造成餐廳於93年7月至9月間因漏水而完全不能營業之判斷：
1.系爭房屋於93年7月19日至22日（共4日），確因施工緣故，造成餐廳無法營業之事實，業據丁○○自認屬實，復據證人丙○○於本院準備程序中證述明確（見本院卷第68頁）。就此4日確有不能營業之事實，應堪認定。
2.甲○○雖舉出照片數張，欲憑以證明自93年7月至9月間有漏水之情，然依據該等照片所示並無法明確查知該餐廳內確有漏水之情（見原審卷第70至72頁），復稽之渠提出照片並無拍攝日期，亦難據以證明前揭期間確有漏水之事實。況且，證人丙○○更於本院準備程序中明確證稱：系爭房屋於93年4、5月間拆除時並無漏水，也不會造成1樓有洞的情形，我當時還在餐廳內用餐；7月22日裝潢前也沒有發現漏水，而且兩造都沒有告訴我有漏水之情，所以應該是沒有漏水，22日施工完畢後，系爭房屋之情況就可以繼續營業等語（見本院卷第69、70頁）。再佐以93年
7月1日至18日間，中壢地區下大雨（每日累積雨量超過50公釐）之日數僅有3日，此有交通部中央氣象局94年10月14日中象參字第0940005876號函所附中壢站逐日逐時氣象資料在卷可稽（見本院卷第60頁），則系爭房屋自無每日均漏水之可能。是甲○○抗辯於93年7至9月間均因漏水不能營業云云，既未舉證以實其說，自難憑採。
3.縱上，丁○○上訴主張甲○○應再給付93年7月1日至18日，共18日之租金52,258元（計算式：90,000元×18日÷31日＝52,258元），及93年7月23日起至93年9月30日止之租金187,233元【計算式：（81,750元×9日÷31日＝23,733元）＋（81,750元×2月＝163,500元）＝187,233元】，共計239,491元，為有理由。
㈢有關丁○○主張撤銷原審中就押租金之自認部分：
1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。依據原審判決第7頁第㈣1.點之記載，原審所認定丁○○之自認內容，應係指甲○○於簽約時確有交付押租金30萬元予丁○○之內容，而該內容並無與事實不符之情，該自認更未經他造同意撤銷，是丁○○主張撤銷該自認云云，應有誤會。況且，租賃關係終了、承租人返還租賃物、且有欠租或負有其他損害賠償債務時，押租金即發生當然抵充之效果，出租人並無決定是否以押租金抵充之自由（見丁○○所提出之學說意見，本院卷第97頁，上證3），是丁○○主張其抵銷之真意限於原審准許93年7月至9月間租金請求為前提一節，亦嫌無據。
2.次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334第1項前段定有明文。又押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還。最高法院81年度台上字第1907號判決意旨可資參照。本件系爭房屋業於94年11月7日返還丁○○乙情，為其所自認，是押租金返還之停止條件已成就，是甲○○主張就押租金30萬元主張抵銷一節，揆諸前揭說明，應有理由。
㈣按押租金所擔保之債權，原則上以因租賃關係所生之債權為
範圍，主要包括租金、租金之遲延利息，以及承租人因違反契約上之其他義務所生之損害賠償。而依據前揭最高法院81年度台上字第1907號判決意旨，押租金所擔保之債權亦應包括於租賃關係終了後，租賃物返還前，因承租人繼續占有租賃物而生相當於租金之損害賠償請求權或不當得利返還請求權，以及此一時期內因損害、滅失租賃物所生之損害賠償請求權。準此以解，丁○○主張前揭押租金之抵銷，應扣除其支出之執行費2,213元、代甲○○繳納之電費25,781元、水費5,501元、廢棄物清除處理費50,000元、修復費50,000元，共計133,495元乙情，並提出現場照片10張、本院民事執行處規費影本1件、水電費收據正本各1件、估價單正本2件為據，應屬可採。綜上，甲○○得主張抵銷之押租金30萬元，應扣除前開金額共133,495元，亦即本件得抵銷之金額確定為166,505元。至於丁○○上訴請求甲○○應再給付30萬元押租金，就133,495元部分，為有理由，逾此部分，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人丁○○依據租賃之法律關係請求被上訴人甲○○應再給付93年7月1日至18日及93年7月23日起至93年9月30日止之租金，共計239,491元，以及就抵銷之押租金應扣除133,495元，合計共372,986元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚嫌無據，應予駁回。關於原審判命甲○○給付部分，及該部分假執行之宣告，原審判決理由並無不合，應予以維持。上訴人甲○○未具理由而僅以上訴聲明指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人丁○○請求被上訴人甲○○應再給付372,986元部分，為有理由，應予准許，已如上述，乃原判決否准而駁回此部分，自有未洽。上訴人丁○○就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。至於逾上開應准許部分，上訴人丁○○之請求為無理由，原審為其敗訴之判決，於法並無違誤，上訴人丁○○就此部分所為之上訴，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於判決結果無影響，毋庸一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國96年1月11日
民事第三庭審判長法官潘進柳
法官林望民法官陳永來上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國96年1月11日
書記官劉彩華