裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第322號民事判決
裁判日期：民國91年01月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡上字第三二二號
上訴人丙○○被上訴人甲○○兼訴訟代理人乙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十八日本院新店簡易庭八十八年度店簡字第二一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○○應將門牌號碼台北縣新店市○○路○○○號一樓之建物，如附圖所示Ａ部分面積肆拾點零陸叁平方公尺、Ｂ部分面積壹拾肆點貳壹叁平方公尺、Ｃ部分面積陸拾貳點貳壹叁平方公尺、Ｄ部分面積壹拾陸點壹捌陸平方公尺、Ｅ部分面積壹拾柒點伍伍肆平方公尺、Ｆ部分面積壹拾柒點捌伍零平方公尺、Ｇ部分面積壹拾壹點捌貳柒平方公尺、Ｈ部分面積柒點伍貳伍平方公尺返還上訴人。
被上訴人乙○○應自民國八十八年二月一日起至返還前項所示建物之日止，按月給付上訴人新台幣柒萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人乙○○負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、如主文第二項所示。
三、如主文第三項所示。
四、被上訴人甲○○應將門牌號碼台北縣新店市○○路○○○號一樓之建物，如附圖所示Ａ部分面積四十點零六三平方公尺、Ｂ部分面積十四點二一三平方公尺返還上訴人。
貳、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：
一、系爭門牌號碼台北縣新店建國路一０三號一樓，如附圖所示Ａ至Ｈ部分之房屋（下稱系爭建物），為上訴人之配偶即訴外人 王孟慧 所有，原於民國八十四年九月一日出租與訴外人 王介賢 ，租期自八十四年九月一日至八十六年九月一日止，嗣上訴人與訴外人王介賢終止租約後，與被上訴人乙○○訂立契約，是被上訴人並非為二房東，原審認定顯有違誤。
二、依上訴人與被上訴人乙○○間租賃契約第八條之規定，被上訴人乙○○非經上訴人之同意，不得出借、轉租、或以其他變相方式由他人使用房屋。被上訴人乙○○未經上訴人同意，將系爭建物一部分轉租與被上訴人甲○○，及原審被告 郭明進 、 許稚靈 （上訴人並未對原審被告郭明進、許稚靈部分提起上訴），顯已違反租約約定，上訴人得終止租約。上訴人為此於八十八年一月六日以口頭向被上訴人乙○○終止租約，並於八十八年一月二十五日以郵局存證信函通知被上訴人乙○○終止租約，是租賃契約已經合法終止。又上訴人長居海外，鄰人即原審證人 許美 亦證稱未曾見過上訴人，足見上訴人迄未知情，原審以上訴人單純委任親戚代收租金，及上訴人相隔一年半後始行起訴為由，認為上訴人早知分租之事實，亦有不當。
三、又被上訴人乙○○雖於八十八年七月十三日以雲林地方法院八十八年度存字第五九０號提存事件，提存租金，惟亦未依租賃契約金額辦理提存；另被上訴人乙○○所郵寄之匯票金額亦有不足，是均有違反租約之情形。
四、是依租賃法律關係，請求被上訴人乙○○返還如主文第二項所示之建物，並請求相當於租金之損害如主文第三項所示；及依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人甲○○返還如聲明第四項所示之建物。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提房屋租賃契約書、護照、提存通知書、郵政匯票、存證信函、掛號郵件收件回執等影本為證。
乙、被上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，據其先前到場之聲明、陳述略以：
壹、聲明：如主文第四項所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：被上訴人乙○○原係向訴外人王先生分租，嗣因上訴人說要找個人出來簽約，所以才由被上訴人乙○○簽約。上訴人一直委託一位謝太太向被上訴人乙○○收取租金及當聯絡人，繳六萬五千元繳了一年多，到了八十八年一月二十五日上訴人始以口頭向被上訴人乙○○要求解約。
叁、證據：援用原審之立證方法。
丙、被上訴人乙○○部分：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：
一、同前述被上訴人甲○○補稱之部分。
二、系爭建物原蓋有違建部分，依租賃契約書第二十一條前段之約定，如違建部分遭受拆除，則租金減為六萬元。八十六年九月七日前後，違建部分即遭政府機關拆除，上訴人在拆除部分，另以帆布架設，擋住風雨，是租金酌減為六萬五千元，被上訴人以此金額給付，上訴人仍收受無誤。
三、系爭建物僅有一門牌號碼，上訴人原區格為四個店面出租，此亦為上訴人所不爭執。又被上訴人乙○○因租金壓力，始以配偶 游舒婷 之名義，分別於八十九年九月一日、八十八年十月二十一日、八十六年十月十四日分租予訴外人 劉福容 、林慧華、及被上訴人甲○○等三人，上訴人從未反對，或提出爭執，租金照收在案。
四、又被上訴人自八十六年九月一日承租系爭建物起，從未積欠任何一個月租金，除有匯款執據可證外，被上訴人乙○○亦將租金提存於雲林地方法院以供上訴人領取。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提便條紙、郵政匯款執據、房屋租賃契約書、提存書、國庫存款收款書、存證信函等影本為證。
丁、本院依職權會同台北縣新店地政事務所測量人員勘驗系爭建物。理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十五條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、次按「第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。前項情形，如兩造合意願由第二審法院就該事件為裁判者，應即自為判決。」此於簡易事件上訴程序準用之，民事訴訟法第四百五十一條第一、二項、第四百三十六條之一第三項分別定有明文。經查原審最後一次言詞辯論期日為八十九年一月十四日，惟該期日被上訴人甲○○並未受合法之通知，原審未查逕對被上訴人甲○○為判決，程序雖已有重大瑕疵，惟於上訴審程序中，兩造均表明願由本院就本事件為裁判（本院九十年十一月十五日準備程序筆錄參照），是依據前揭法條之規定，本院即自為判決，亦先敘明。
乙、得心證之理由：
一、本件上訴人起訴略以：被上訴人乙○○向上訴人承租系爭建物（即附圖所示Ａ至Ｈ部分），租期自八十六年九月一日至九十一年九月一日，租金每月七萬元，應於每月一日前繳納，詎被上訴人乙○○竟違約將系爭建物分租於被上訴人甲○○及其他房客，違反民法第四百四十三條之規定，上訴人已於八十八年一月六日口頭終止租約，並於八十八年一月二十五日以郵局存證信函通知被上訴人乙○○終止租約；又被上訴人乙○○亦有欠租之事實，是亦依此終止租賃契約。系爭租約既已終止，依據租賃法律關係，被上訴人乙○○即應返還系爭建物，並自八十八年二月一日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人每月七萬元之損害賠償；而被上訴人甲○○亦係無權占有系爭建物中如附圖所示Ａ、Ｂ部分，是另依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人甲○○返還前述無權占有之建物等語。
二、被上訴人則以系爭建物本即存在分租事實，被上訴人乙○○原係分租房客之一，僅係代替其他房客與上訴人簽定租賃契約，且上訴人早已知分租之事實，未曾表示反對意見，被上訴人乙○○並未違約分租；又雖租賃契約約定每月租金七萬元，但契約書第二十一條規定，違建部分如被拆除，則租金減為六萬元，然實際上被上訴人乙○○均繳交六萬五千元，從未積欠租金，上訴人亦照收無誤，是被上訴人乙○○並無欠租之事實，上訴人以此提前終止租約，亦無理由等語置辯。
三、上訴人主張其與被上訴人乙○○於八十六年九月一日簽訂系爭租賃契約，由被上訴人乙○○租用系爭建物，租期至八十九年九月一日止，約定租金為每月七萬元，及被上訴人乙○○將系爭建物中，如附圖所示Ａ、Ｂ部分再分租於被上訴人甲○○之事實，業據其提出房屋租賃契約書為證，並經本院於九十年六月六日會同台北縣新店地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，且制有複丈成果圖及勘驗筆錄在卷可稽，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」民法第四百四十三條定有明文。被上訴人雖辯稱上訴人終止租約並不合法云云，然查：
㈠依卷附上訴人與被上訴人乙○○間房屋租賃契約書第八條：「乙方（即被上訴人
乙○○）未經甲方（即上訴人）同意，不得私自將租賃店屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋。」之條文所載，顯見上訴人與被上訴人乙○○間就轉租已有反對之約定，則揆諸前揭法條，上訴人自得終止租約甚明。
㈡又被上訴人辯稱其原係向二房東分租之房客，原本即有分租之事實，僅因原二房
東搬走，被上訴人乙○○始代替其他房客與上訴人簽定租賃契約；且上訴人早已知分租之事實，從未曾表示反對意見，是被上訴人乙○○並未違約分租云云。然查：
⒈被上訴人辯稱系爭建物於被上訴人乙○○承租前，原本即有分租之事實，無非以
原審證人許美結證稱：「我住系爭房屋之隔壁，我不認識屋主，被告（即被上訴人乙○○）是向以前的二房東租的，二房東搬走後，被告才搬進來住的。」等語（原審八十八年十月一日言詞辯論筆錄參照）為其依據，然縱前述證詞屬實，即系爭建物於被上訴人乙○○承租前，上訴人確實同意先前之承租人得轉租系爭建物於他人，亦不能以此即稱上訴人曾同意被上訴人乙○○於承租後得將系爭建物轉租於他人；且參以卷附上訴人與訴外人王介賢（即系爭建物之前承租人）間之房屋租賃契約書第八條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃店屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋。」之條文，上訴人與訴外人王介賢合意將之刪除，此相較於上訴人與被上訴人乙○○間之同條文仍然保留之情形，益證上訴人並未同意被上訴人乙○○得將系爭建物轉租於他人。
⒉又被上訴人雖又辯稱上訴人早已知悉被上訴人乙○○轉租之行為，而未曾反對云
云，然核以自被上訴人乙○○承租系爭建物以來，上訴人均委由訴外人謝太太代為收取租金之事實，為兩造所不爭執，則上訴人未必即能早已知悉被上訴人乙○○將系爭建物轉租於他人之行為；況縱上訴人早已知悉被上訴人乙○○轉租之事實，且於一段時日之後始行主張終止租約，亦不能因此即稱上訴人同意被上訴人乙○○之轉租行為甚明，是被上訴人辯稱上訴人同意被上訴人乙○○轉租行為云云，並不可採。
㈢綜上所述，上訴人既已於租賃契約中明示反對被上訴人乙○○將系爭建物轉租於
他人，被上訴人復未能證明上訴人於簽約時、或於簽約後曾同意被上訴人乙○○之轉租行為，則上訴人依前揭民法第四百四十三條第二項之規定終止其與被上訴人乙○○間之租賃契約，自屬合法。
㈣末查上訴人雖主張其於八十八年一月六日即以口頭向被上訴人乙○○為終止租約
之意思表示，惟尚無任何證據可資佐證，尚難採信；惟其主張嗣於八十八年一月二十五日以存證信函通知被上訴人乙○○，以違約轉租為由終止租約乙節，則提出存證信函為證，且經被上訴人乙○○自陳於八十八年一月二十九日收到前揭存證信函（本院九十一年一月四日言詞辯論筆錄參照），是上訴人與被上訴人間之租賃契約，應已於八十八年一月二十九日合法終止之事實，堪以認定。至上訴人雖於原審八十八年十月一日言詞辯論期日中，另以被上訴人乙○○欠租為由主張終止租約，然其與被上訴人乙○○間之租約既早於八十八年一月二十九日即合法終止，則被上訴人乙○○是否有欠租之事實？上訴人以被上訴人乙○○欠租為由主張終止租約是否合法？即均與本件無涉，亦併予敘明。
五、按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第四百五十五條前段定有明文；次按承租人於租約屆滿後，未將租賃物返還於出租人時，應按照租值賠償相當於租金之損害（最高法院三十九年度台上字第四六七號判決參照）；另參以最高法院四十六年度台上字第一七八０號判例：「上訴人於租期屆滿後，仍未依約履行還屋之義務，致被上訴人因而受相當於租金額之損害，固屬違背民法第四百五十五條之規定，難免於賠償之責，此種因遲延返還租賃物所生之損害賠償之債，揆與因故意侵權行為而負擔之債並非相同，故上訴人以所支出之修理費互相抵銷，即不在同法第三百三十九條規定不得抵銷之列。」之意旨，雖係就遲延返還租賃物所生損害賠償之性質為解釋，惟亦肯認承租人於租約屆滿後，未將租賃物返還於出租人時，即應按照租值賠償相當於租金之損害。本件上訴人與被上訴人乙○○間之租賃契約既於八十九年一月二十九日合法終止，有如前述，則上訴人依前揭法條、判例、及最高法院判決之意旨，請求被上訴人乙○○應返還系爭建物，及以被上訴人乙○○於租賃終止契約後，未將系爭建物返還為由，請求被上訴人乙○○應自八十九年二月一日起至返還系爭建物之日止，按照租值賠償相當於租金之損害，即均屬有據。
六、次查，上訴人與被上訴人乙○○間就系爭建物係約定月租七萬元之事實，有卷附房屋租賃契約書可稽，並為兩造所不爭執；被上訴人乙○○雖辯稱依據該契約書第二十一條：「違建部分如被拆除，租金減為新台幣六萬元。」之約定，因系爭建物違建部分曾遭拆除，故租金不應為七萬元云云，然查：經本院勘驗系爭建物，違建部分仍然存在（本院九十年六月六日勘驗筆錄參照），而前揭約定之目的，既重在租金與使用違建之對價關係，則於違建部分仍然存在之情形下，自本院勘驗系爭建物日起，被上訴人所應給付相當於租金之損害賠償，即應以原來所約定之七萬元為適當，而與租賃契約存續期間，該違建部分是否曾遭拆除無涉；被上訴人乙○○復未能舉證自八十九年二月一日起至本院勘驗系爭建物間，曾有不能使用違建部分之情形，亦未能舉證其於本院勘驗系爭建物時，所主張違建部分為其所建乙節之真正，則其辯稱租金不應為七萬元云云，自無足採信。從而，上訴人主張應以相當於租金之七萬元為每月之損害賠償額，即屬有據。
七、末查，上訴人主張系爭建物之所有人為訴外人王孟慧之事實，有土地登記謄本在卷可稽，並為被上訴人所不爭執，則上訴人僅為系爭建物之出租人，並非所有權人甚明，是縱被上訴人甲○○無權占有系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ部分，上訴人亦不能依民法第七百六十七條之規定，以所有權人之地位向被上訴人甲○○為任何請求。從而，上訴人請求被上訴人甲○○返還系爭如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物，即無理由。
八、從而，上訴人依據租賃契約法律關係，請求被上訴人乙○○返還門牌號碼台北縣新店市○○路○○○號一樓之建物，如附圖所示Ａ部分面積四十點零六三平方公尺、Ｂ部分面積十四點二一三平方公尺、Ｃ部分面積六十二點二一三平方公尺、Ｄ部分面積十六點一八六平方公尺、Ｅ部分面積十七點五五四平方公尺、Ｆ部分面積十七點八五零平方公尺、Ｇ部分面積十一點八二七平方公尺、Ｈ部分面積七點五二五平方公尺，及請求被上訴人乙○○自八十九年二月一日起至返還上開建物日止，按月給付七萬元，為有理由，應予准許；至依所有物返還請求權，請求被上訴人甲○○返還門牌號碼台北縣新店市○○路○○○號一樓之建物內，如附圖所示Ａ部分面積四十點零六三平方公尺、Ｂ部分面積十四點二一三平方公尺，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示；至上訴人之請求不應准許之部分，原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖有不當，惟結論並無二致，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第二項、第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年一月二十五日
民事第三庭審判長法官楊絮雲
法官李維心法官林鴻達右為正本係照原本作成本件不得上訴中華民國九十一年一月二十五日
法院書記官林秀娥