裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第2771號民事判決
裁判日期：民國102年03月21日
裁判案由：確認租賃關係存在等
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第2771號原告 黃秀月 訴訟代理人 彭奎源 被告 曾秀英 上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於中華民國102年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。按所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年台抗字第716號裁判意旨參照）。本件原告主張其為坐落新北市○○區○○路0段00號1號及同路段85號3樓房屋（下稱系爭83號1樓、85號3樓房屋）所有權人。被告為同路85號1、2樓房屋（以下分別稱系爭85號1樓、2樓房屋）所有權人。因兩造之上開房屋為同一棟樓而左右相鄰或上下相鄰，故雙方曾於民國98年8月間共同將系爭83號1樓及85號1樓、85號2樓、85號3樓出租予訴外人捷安特股份有限公司（下稱捷安特公司），並共同分配租金，惟承租人捷安特公司於100年12月31日經兩造同意後提前終止租約，並已將上開房屋返還兩造，嗣被告將其所有之系爭85號1樓、2樓房屋自行出租予第三人等語。而原告本係起訴請求被告應確認租約內容及停工分割共有物、回復公同共有物（見原告起訴狀），嗣於101年9月24日具狀變更聲明為請求被告應回復分別共有之鋼構樓梯1至3樓與水電、中央設備等之原狀，如無法回復，應賠償原告新台幣（下同）
150萬元（見本院板橋簡易庭101年度板簡調字第327號卷，下稱板簡調字卷，第45頁）；復其後因被告已將其所有之系爭85號1樓、2樓房屋出租交付予第三人耀美牙醫診所使用並已正式營業之情事變更，原告乃再於本院102年2月26日言詞辯論期日更正聲明：為被告應自101年10月起至判決確定日止，按月給付原告5萬元（見本院卷第162頁正、反面），核其所請求之基礎事實具有同一性，且嗣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：原告為系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權人，被告於98年8月18日購入系爭85號1樓、2樓房屋連同土地而為所有權人。因兩造之上開房屋位於同一棟樓而左右相鄰或上下相鄰，故兩造前曾於98年8月18日共同將系爭83號1樓、85號1樓、85號2樓、85號3樓出租予訴外人捷安特公司，租期自97年6月1日起至106年6月30日止，並共同分配租金各2分之1，足見兩造間就上開房屋有默示分管契約存在，惟因承租人捷安特公司經兩造同意而提前終止租約，並於100年12月31日將上開租賃房屋騰空返還兩造。兩造本同意繼續共同委由房屋仲介公司出租，惟未能順利招租，詎被告於101年5月13日突告知原告，表示其已將自有之系爭85號1樓及2樓房屋簽約出租予某牙醫以經營牙醫診所，租期自101年7月起計5年，租金則自101年10月1日起計算，每月租金10萬元。被告並私自僱工拆毀兩造所分別共有之鋼構樓梯、水電及中央空調設備（下稱系爭鋼構樓梯、水電及中央空調設備）等，侵害原告所有之系爭83號1樓、85號
3樓房屋之權益。爰依民法第767條及侵權行為損害賠償法律關係，請求被告應賠償原告其所收租金之半數即自101年10月起至本件判決確定日止，按月給付原告5萬元等語。聲明求為：被告應自101年10月起至本件判決確定日止，按月給付原告5萬元；並願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、被告則以：伊為系爭85號1樓、2樓房地所有權人，伊將伊自有之上開房屋出租予耀美牙醫診所，乃合法行使自己之所有權，何來侵害原告之權利可言？況伊與原告間並無何分別共有之關係存在。伊於98年8月間購入系爭85號1樓、2樓房地後，係承接前手 吳宜真 與承租人捷安特公司間之租約，系爭鋼構樓梯、水電及中央空調設備等則為承租人捷安特公司所留，因提前終止租約，而同意由出租人自行僱工拆除並回復租賃房屋之原狀，並以押租金扣抵拆除與回復原狀之費用等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查原告為系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權人，被告於98年8月18日間自前手吳宜真處以買賣為原因而移轉登記為系爭85號1樓、2樓房屋所有權人。因兩造之上開房屋位於同一棟樓而左右相鄰或上下相鄰，被告之前手吳宜真曾於97年
8月25日，與捷安特公司訂立房屋租賃契約書，將其所有之系爭85號1樓、2樓房屋出租予捷安特公司，租金每月11萬元，租期自97年8月1日起至106年6月30日止，而原告亦同將其所有之系爭83號1樓、3樓出租予捷安特公司，租期同上。嗣被告98年8月18日取得系爭85號1樓、2樓房地所有權後，由被告為出租人，與捷安特公司簽立另份房屋租賃契約書，除出租人由吳宜真變更為被告、租期變更自98年9月1日起外，其餘內容則未變更。嗣承租人捷安特公司經兩造出租人同意後提前於100年12月31日終止租約，並將上開房屋騰空返還兩造，捷安特公司同意以2個月租金金額之押租金，其中1個月租金金額之押租金作為提前終止之違約金，所餘1個月租金金額之押租金則作為出租人自行拆除屋內裝潢並回復原狀之費用。被告其後於101年6月間將其所有之系爭85號1樓、2樓房屋自行出租予第三人耀美牙醫診所等事實，為兩造所不爭，並有兩造之建物所有權狀、吳宜真與捷安特公司間之房屋租賃契約書、被告與捷安特公司間之房屋租賃契約書、兩造出具予捷安特公司之同意書、被告出具予捷安特公司之收據等件影本在卷可證，自堪信為真正。至於原告主張新北市○○區○○路0段00號1至3樓、85號
1至3樓，均長期和諧出租使用，有默示分管契約存在，而捷安特公司提前終止租約後，被告竟自行僱工拆除系爭鋼構樓梯、水電及中央空調設備，並將其己有之系爭85號1樓、
2樓房屋單獨出租予第三人耀美牙醫診所，侵害原告之系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權，並構成不法侵害原告權利，致原告受損等語，則為被告否認，並以上開情詞抗辯。是本件爭點厥為：被告拆除系爭鋼構樓梯、水電及中央空調設備，及將其己有之系爭85號1樓、2樓房屋出租予第三人耀美牙醫診所，有無侵害原告之所有權？是否構成侵權行為而應對原告負損害賠償責任？
五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1條定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。同法第184條第1項前段亦有規定。依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年台上字第328號裁判意旨參照）。
㈡原告所有之系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權，與被告所
有之系爭85號1樓、2樓房屋所有權，係各自獨立之不動產，各有單獨之所有權，有上開房屋之建物所有權狀影本在卷可憑，原告主張兩造間就上開4房屋所有權為分別共有、有默示分管契約存在云云，於法自非有據。又被告之前手吳宜真及原告乃係各別與承租人捷安特公司簽立房屋租賃契約書，各將其所有之上開房屋出租予捷安特公司，嗣被告於98年
8月間自吳宜真處取得系爭85號1樓、2樓房屋所有權後，另再由被告單獨就系爭85號1樓、2樓房屋部分，再與捷安特公司簽立房屋租賃契約書，業如前述，足見兩造亦認系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權為原告所有，系爭85號1樓、2樓房屋所有權為被告所有，兩造各自所有之房屋所有權，於法律各不相屬，各自獨立，方會與承租人各別簽立房屋租賃契約書，而非以共同出租人方式僅簽立1份房屋租賃契約書，顯與法律上共有一個物權之分別共有情形不同，兩造間自亦無何分管契約存在。原告此部分主張，自無足採。
㈢承租人捷安特公司於100年12月31日，經兩造同意，提前終
止租約，此有100年11月15日由原告、被告、捷安特公司三方簽立之同意書附卷足稽（見本院卷第43頁），兩造並同意捷安特公司以已付之相當於2個月租金金額之押租金，其中
1個月租金金額之押租金作為提前終止之違約金，另1個月租金金額之押租金則作為出租人自行拆除屋內裝潢並回復原狀之費用，亦有被告所提之100年12月31日收據1紙影本可證（見本院卷第42頁，並有本院卷第39頁數之房屋租賃契約書第6條第2項約定可稽），足認出租人（即兩造）與承租人捷安特公司雙方同意，由出租人自行負責租賃房屋內裝潢拆除與回復原狀事宜，承租人則支付相當於1個月租金金額之費用予出租人作為處理上開拆除及回復原狀事宜之費用。被告乃因此僱工拆除承租人遺留於被告所有之系爭85號1樓、2樓房屋內之與原核准圖說內容不符之系爭鋼構樓梯、水電及中央空調設備等裝潢廢棄物，並依該建物之69使字第47
0號使用執照原核准圖說所示，將租賃房屋內原本擅自變動分戶牆、破壞樓板、擅自增設室內梯等之與原核准內容不符之變更使用或與原核准內容不符之室內裝修行為，恢復為原核准圖說之原狀等情，亦有被告所提之新北市政府工務局10
1年7月13日北工使字第0000000000號函影本1件可證（見本院卷第72-75頁），並無何違法性可言，亦無故意或過失，更無何侵害原告之系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權，當亦不構成不法侵害原告上開2房屋所有權之權利。
㈣按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。系爭85號1樓、2樓房屋既為被告所單獨所有，則其將己有之該房屋自行出租予第三人耀美牙醫診所，乃係合法行使所有權人之使用收益權能，並無何侵害原告之系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權，亦不構成不法侵害原告之系爭83號1樓、85號3樓房屋所有權之權利。
六、綜上所述，原告依民法第767條及侵權行為損害賠償法律關係，請求被告應自101年10月起至判決確定日止按月給付原告5萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年3月21日
民事第一庭法官陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月22日
書記官李玉秀