裁判字號：最高法院90年台上字第686號民事判決
裁判日期：民國90年04月20日
裁判案由：返還定金
最高法院民事判決九十年度台上字第六八六號
上訴人甲○○被上訴人乙○○
丙○○右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十八年度上字第二七二號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：坐落台中縣太平市○○路段一三八之二二號土地應有部分一萬分之四九三四（下稱系爭土地）為被上訴人丙○○所有，其上門牌號碼台中縣太平市○○路○段○○○號透天三層樓房（下稱系爭建物）為被上訴人乙○○所有。被上訴人將系爭土地及建物委託住商不動產太平市東區加盟店（下稱住商東區店）代為銷售，伊與該店洽買，因被上訴人出價新台幣（下同）一千六百五十萬元，而未成交。 嗣伊 又與住商不動產進化加盟店（下稱住商進化店）簽訂購屋要約委託書，經由該進化店仲介，以一千三百八十萬元成交，於民國八十七年十月二日交付定金一百萬元予被上訴人。嗣查悉系爭建物與隔鄰之建物共同占用一三八之二二號土地，土地非丙○○單獨所有，對此買賣契約必要之點，仲介人員未向伊告知，意思表示並未合致，買賣契約尚未成立。又縱認買賣契約已成立，惟系爭土地有上開瑕疵，伊已催告被上訴人辦妥土地分割，被上訴人逾期不理，伊已解除買賣契約，被上訴人應返還所給付之定金等情，爰本於民法第二百五十九條第一、二款及第二百零三條規定，求為命被上訴人連帶給付伊一百萬元及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊將系爭房地相關資料交付仲介人員，上訴人亦多次至現場看屋，無何隱瞞。況系爭土地與隔鄰建物共有，亦非瑕疵。上訴人未依約履行及辦理過戶手續，伊已解除買賣契約，並沒收所繳一百萬元定金，上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人將系爭土地及建物，委託住商東區店及住商進化店代為銷售，嗣上訴人與住商進化店簽立購屋要約委託書，經該店仲介以一千三百八十萬元成交，已交付一百萬元定金與被上訴人等情，有購屋要約委託書及買賣定金收款憑證為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，而訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立，民法第三百四十五條、第二百四十八條分別定有明文。查前揭買賣定金收款憑證記明買受人、買賣之標的物及總價金，客觀上應認買賣必要之點意思表示業經一致，依上述規定，買賣契約已有效成立。至其他非必要之點如無特別約定，自應依法律規定為之，不能因此即謂買賣尚未成立。上訴人自認曾至住商東區店參閱系爭土地及建物相關資料，即仲介人員亦曾交付土地登記簿等文件由其閱覽，並曾至現場參觀等情，且依買賣定金收款憑證所載「茲收悉甲○○君訂購乙○○君所有坐落於台中縣太平市○○路○段○○○號全棟樓之全部房屋暨土地持分」等語觀之，兩造就買賣之標的物及價金必要之點意思表示業已一致，益堪認定。上訴人雖主張縱認買賣契約業經成立，惟系爭土地與相鄰建物共有，並非單獨所有，被上訴人之給付為瑕疵云云，而系爭建物又為透天樓房，惟透天樓房之買賣並無房屋所占用之土地須為單獨所有之慣例，尚難以系爭建物係與隔鄰房屋共用土地之情，而指為瑕疵。況上訴人自認其知悉系爭建物為被上訴人兄弟合建之連棟建築，復曾至現場參觀多次，仲介人員縱未告知土地非單獨所有，然不動產採公示原則，任何人均得於交易前向地政機關查閱，且本件房地買賣價金非小，上訴人謂未經查明而不知土地與隔鄰共有云云，核與常情不符。況系爭建物就使用其土地之權利而言，亦無何瑕疵，縱因建築法令之限制，目前無法協議分割，但日後仍非不得合併重建或分割，難認有何瑕疵可言。上訴人據以主張解除契約，尚非有據。上訴人復主張被上訴人張貼廣告將系爭土地及建物另行出售等情，認兩造已合意解除契約云云，然買賣定金收款憑證第四條前段約定：「買方不買或不依約履行，定金由賣方沒收，賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還其所收受之定金」，此約定屬違約定金之性質。被上訴人辯稱上訴人拒不依約履行及辦理過戶，伊已通知上訴人解除買賣契約，並沒收已繳一百萬元定金等情，業據提出存證信函為證，買賣契約自屬合法解除，系爭一百萬元定金於契約解除後，已作為違約定金而沒收，無回復原狀之問題可言。從而上訴人以買賣契約不成立或業已解除為由，請求被上訴人連帶給付一百萬元及其法定遲延利息，為無理由，不予准許云云，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴人於事實審從未主張其與被上訴人所訂立者為買賣「預約」而非「本約」，原判決依據上訴人所訂立之購屋要約委託書及買賣定金收款憑證上載明買受人、買賣之標的物及總價金，認買賣必要之點意思表示業經一致，買賣契約已有效成立，核無違背法令。又民法第二百五十二條規定之違約金核減權，係屬法院職權，至違約金是否過高，乃為事實問題，上訴人於該訴訟中亦未曾抗辯違約金過高及舉證，並請求法院核減。原審縱未依職權予以核減，仍難指為違法。上訴人主張兩造所成立者為買賣「預約」，而非「本約」及違約金額過高云云，核係上訴第三審始提出之新攻擊方法，依民事訴訟法第四百七十六條第二項規定之反面解釋，本院不得予以斟酌。上訴論旨執上開情詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年四月二十日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官葉勝利法官高孟焄右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年五月十日