臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第1300號
原 告 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 李德瑋
被 告 邱秀玲
訴訟代理人 邱奕澄 律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106年12月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告授權訴外人即被告代理人 邱秀敏 於民國106
年3月6日與原告簽訂「不動產一般委託銷售契約書」，約
定由原告代被告銷售其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○
○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段6138建號即門牌號
碼桃園市○○區○○路○○○○○號建物（下稱系爭房地），
被告於系爭房地銷售後，應支付原告系爭房地買賣價額百分
之4作為報酬（下稱系爭契約）。嗣原告覓得訴外人 劉家盛
願以新臺幣（下同）1,250萬元購買系爭房地，並透過LINE
通訊軟體（下稱LINE）與被告議價至1,280萬元，而原告依
系爭契約第3條約定，願主動折讓服務費30萬元，則被告與
劉家盛就系爭房地即成立買賣契約。詎被告竟違約拒賣系爭
房地，經原告以存證信函通知，仍拒不履約。為此，爰依系
爭契約提起本件訴訟，請求被告給付原告20萬元之服務報酬
（計算式：系爭房地1,250萬元×4%－30萬元＝20萬元）等
語。並聲明：被告應給付原告20萬元，及自支付命令狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭契約時，原告未告知並給予被告審閱期以了解
系爭契約內容，亦未對契約內容說明，系爭契約右下角雖載
有「已了解契約內容，無須攜回審閱」，惟此非邱秀敏親自
書寫，已違反消費者保護法第11條之1規定，所書條款不構
成系爭契約之內容。
㈡原告雖以LINE與被告商談降價，卻未依系爭契約第6條約定
提供相關資訊，被告亦無相關買賣不動產經驗，致其於資訊
不足下，倉促以LINE改定系爭房地銷售價為1,280萬元，依
系爭契約第3條中段約定，原告未經被告或邱秀敏以書面同
意，不得變更銷售價格，仍應以1,420萬元為系爭房地銷售
價格，是原告未達被告委託銷售價格，其依系爭契約第5條
、第3條但書約定請求被告給付服務報酬，即屬無據。
㈢系爭契約第3條但書約定，剝奪買賣雙方關於契約之決定權
，違反消費者保護法第12條之規定而無效：
⒈私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之
權利與所負之義務不僅不得與「衡平原則」有違，且該法律
行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利
義務分配之規定，若脫逸此種「權利義務分配之典型」甚遠
，已超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同
意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有
悖，應屬無效。委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而
去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風
險，此有別於一般雙務契約。從而，若居間人係媒介買賣契
約之成立，則依居間之法律性質，買賣之雙方並不因此喪失
議約之權利。
⒉買賣契約所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的
物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有
權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣
契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟
就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標
的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認雙方
就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除
標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、
稅負、點交、費用及違約等重要事項。
⒊系爭契約第3條但書約定之報酬給付要件為原告折讓服務費
令買賣視為成立，係居間人將自己一部份之報酬債權，用以
填補買賣雙方價金之差距，即以自己之資金介入其中，促使
買賣雙方之契約成立。惟居間契約之性質，本應係就他人間
行為媒介，報告訂約機會、居中斡旋協調，然系爭契約第3
條但書約定之運用，無異係居間人將自身之利害關係，投入
於其所居間之契約關係中，已難認其符合「就他人間行為」
媒介，且不論媒介、報告、居中斡旋等行為，究其文義，皆
僅止於立於其所居間之關係之外，達其促使雙方意見一致之
目的，絕非以將自身利害投入其中之方式促此目的。據此，
系爭契約第3條但書約定，實與居間契約之本質大相逕庭，
全然脫逸居間契約權利義務分配之典型。
⒋依系爭契約第3條但書之約定僅須買方任意表示承購價格，
而原告願主動讓步其報酬費用時，條件即屬成就，亦即，此
約定不待買賣雙方之決定逕認買賣契約成立生效，無異以系
爭契約片面擬制他契約即買賣契約成立生效，忽視買方與被
告間是否就其他交易上之必要事項再行約定、買賣契約是否
確有成立等，實與居間之法律性質有間。被告因簽訂系爭契
約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，不啻扼殺被告本
於居間本質所得享有之正當權益，形同將許多實際上尚待磋
商的出售條件全部託付予原告仲介人，使買賣雙方議約交涉
重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他付款方法、稅
負、點交、費用及違約等重要買賣條件。核此顯與居間契約
報酬給付之特性不符，亦與民法第153條第2項規定對「必
要之點」須有合致之要件不同，與上述消費者保護法第12條
之規定不符，應認約定無效。
㈣縱認系爭契約第3條但書有效，仍應依消費者保護法第11條
規定作消費者有利之解釋，在服務費逾買賣價差時，始有系
爭契約第3條但書適用：
⒈系爭契約第3條但書存有疑義，亦即，倘若原告所能請求之
服務費未逾買賣雙方之價差時，原告是否仍得依系爭契約第
3條但書約定，讓步服務費使買賣視為成交？若適用結果造
成被告之損失是否應予補償？例如，約定之銷售價格為1,42
0萬元，買方出價為1,250萬元，原告予以讓步後該買賣將
以1,250萬元成交，原告本得向被告請求之服務費為50萬元
（1,250×4%=50），惟此時買賣雙方價差為170萬元，縱
使原告將50萬元服務費全數讓步，被告仍將存有120萬元之
損失。
⒉綜觀系爭契約之內容，未約明該但書約定之適用時機，若任
意適用將有如上之不利消費者情形產生，且若消費者受有損
失亦無相關之補償約定，是應依消費者保護法第ll條規定作
對消費者有利之解釋，即原告以成交價（即買方出價）先行
試算其將獲得之服務費數額，當此數額逾買賣雙方價差時，
始具可供讓步之空間，方得適用系爭契約第3條但書之約定
，俾免前揭顯然不利消費者之情形發生。況劉家盛僅出價1,
250萬元，買賣價格意思未達成合致。
㈤遑論其他必要與非必要之點亦均未合意，難認系爭契約已達
媒介就緒程度，原告之請求無理由等語，以資抗辯。並聲明
：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、得心證之理由：
按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成
前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。當事人約
定之契約須用一定方式者，在未完成方式前，依法應推定為
不成立，當事人自得變更其要約或承諾（院字第1278號解釋
可資參照）。經查；兩造間之系爭不動產一般委託銷售契約
書第3條明訂：甲方（即被告）委託出售房地總價格新臺幣
壹仟伍佰捌拾萬元整，本價格非經甲乙雙方「書面」同意，
不得變更。但如遇買方出價未達甲方委託銷售價格，乙方（
即原告）願主動讓步甲方之服務費時，買賣亦視為成交（支
付命令卷第7頁），顯然兩造已將系爭不動產委託銷售價格
之變更合意約定為要式行為，非經雙方「書面」同意，不得
變更，若非以書面方式為之，即不生變更之效力。系爭不動
產委託銷售價格原本為1,580萬元，後來雙方以原告於支付
命令聲請狀所附狀證4不動產銷售授權書合意降低為1,420
萬元（支付命令卷第9頁），為兩造所不爭（本院卷第49頁
反面），嗣被告雖曾於106年6月19日以Line通訊軟體發送
「我們仍決定以＄1280出售，含服務費，謝謝」之訊息（支
付命令卷第11頁），然Line通訊軟體並非書面紙本，並無相
當於書面可促成慎思與存證之功能，此觀上開被告之Line訊
息中尚且脫漏「萬」字，及據LINE官方統計，有八成三的使
用者曾經誤傳訊息，其中以「訊息內容有錯、漏字」情況最
多，達三成；其次為「訊息輸入到一半，不小心送出」；送
錯貼圖與發送錯對象也是常見情形，故於106年12月13日開
始推出24小時內可將已傳送之訊息收回之功能益徵，是Line
顯非上開兩造約定之「書面」，原告上開Line訊息不生調降
委託銷售價格之效力，因本件買家僅出價1,250萬元，縱原
告願意折讓服務費30萬元，仍未達原告之委託價格1,420元
，本件買賣並未成交，是原告本於系爭契約約定請求被告給
付服務報酬，為無理由，應予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年1月23日
中壢簡易庭法官游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月23日
書記官黃晴筠