臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南小字第578號
原 告 崇明天廈大樓管理委員會
法定代理人 李月琴
被 告 黃明進
兼訴訟代理
人 黃豐基
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國105年3月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬零伍佰肆拾肆元，及被告黃明進自民
國一百零四年六月二十三日起、被告黃豐基自民國一百零四年六
月二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆萬零伍佰肆拾肆元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠門牌號碼為臺南市○區○○路○○○號地下一層及272號之建物
為被告二人所共有，權利範圍各為2分之1，面積合計799坪
（以下合稱系爭建物），因在民國103年9月前均為閒置，所
以在103年9月前，被告每月應向原告繳交之管理費係按原定
每坪新臺幣（下同）34元之半價17元計算，即13,583元【計
算式：799（坪）×17（元）＝13,583（元）】。惟被告自
103年9月1日起將上開799坪建物中之340.7坪部分變更為停
車場使用（下稱系爭停車場），故就該停車場部分，自應回
復以原定管理費每坪34元計算，即該停車場部分每月應收取
管理費11,584元【計算式：340.7（坪）×34（元）＝11,58
4（元，元以下四捨五入）】，至於該停車場以外之閒置部
分，每月仍按管理費半價17元計算，即7,791元【計算式：
｛799（坪）－340.7（坪）｝×17（元）＝7,791（元，元
以下四捨五入）】，二者合計為19,375元，惟被告自103年9
月起至104年3月止，仍僅按原定管理費半價之17元繳交管理
費，自應補繳差額40,544元【計算式：｛19,375（元）－13
,583（元）｝×7（月）＝40,544（元）】（下稱系爭管理
費）。上開計算方式及補交金額，業經原告104年3月7日第2
1屆區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）及被告黃豐基
同意，該次會議並另決議同意被告無須按月繳交停車位清潔
費200元。詎料原告屢次催請被告補繳系爭管理費，並於104
年5月13日寄發存證信函催請於該函送達之日起5日內補繳，
被告仍置之不理。為此依據公寓大廈管理條例第21條提起本
件訴訟。
㈡並聲明：被告應給付原告40,544元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告將系爭建物之一部分變更為停車場使用時，曾贈與原
告1個停車格，今系爭停車場業經臺南市政府核發使用執
照，系爭決議中亦有提及原告會歸還被告黃豐基1個停車
格，且原告已於104年4月歸還，被告不得再要求自103年9
月起至104年3月止按原定管理費半價計算之優惠。
⒉原告大廈之管理費係由區分所有權人會議授權由管理委員
會按產權坪數訂定，系爭停車場之車輛進出均須經過共用
的車道，且經過警衛室，故被告仍有使用原告大廈之公共
設施，自須全額收費，而系爭決議亦均經被告同意，被告
自應補繳。況管理委員會不會有盈利，端賴收取管理費以
支付修繕費用及保全人員之薪水，被告要求仍按半價收費
，自無理由。至被告辯稱原告曾表示願與其協議本件管理
費事宜云云，實屬無稽，蓋原告係由管理員及總幹事通知
收費，不曾與住戶協議是否繳交管理費。
⒊被告辯稱原告禁止系爭停車場之租用者使用電梯等公共設
施，而不交付進出大廈所需使用之電梯磁扣云云，然被告
將系爭停車場出租予外人而非原告大廈住戶者，為了全體
住戶安全，自不得交付電梯磁扣予非原告大廈住戶之租用
系爭停車場之人。至被告所稱系爭停車場之45個停車位係
承租原告大廈店面之4間商家所共同擁有，該4間商家有使
用車道等公共設施，原告猶以未使用公共設施之七折收費
，則系爭停車場之其他租用者均應比照持有電梯磁扣等語
，惟被告所稱4間商家中，其中3間商家就該45格車位擁有
專有部分，該3間商家自得持有電梯磁扣，而系爭停車場
中出租予大廈住戶以外者之部分，自不得持有電梯磁扣。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：
㈠被告於102年6月間向訴外人中聯信託投資股份有限公司購得
系爭建物，被告購得之前，系爭建物已閒置20餘年，經被告
向原告大廈進行問卷調查後，得知有20多位住戶有停車需求
，遂將系爭建物整建為系爭停車場，並經原告大廈於103年3
月22日第20屆區分所有權人會議決議將部分系爭建物變更為
停車場，且管理費仍按原來計價方式依產權坪數計算，並有
該次會議紀錄為證。於系爭建物整建為停車場過程中，兩造
間另發生消防設備之相關爭議，原告竟於103年8月30日另召
開第20屆管理委員會臨時會議，要求被告將消防系統新換馬
達移交原告管理，並命被告在安全設施改善前不得營業系爭
停車場，又逕自調漲管理費而要求被告補繳自103年9月起之
管理費，原告之上開行為，均已逾越其管理委員會之權限，
依公寓大廈管理條例第36條第1項第1款之規定，原告自應依
該103年3月22日決議向被告收取半價之管理費，並無調漲之
權限。甚且，原告復無理要求被告在其專有部分裝設監視系
統並連結至原告之大廈管理室、提供停放系爭停車場之車主
及車輛基本資料並造冊送交原告以利原告按名冊發放進出之
停車證，顯逾越其權限。被告曾於系爭決議之會議上提案討
論管理費增收、公共消防設備費用及停車場管理使用等事項
，未獲原告置理，原告就此僅決議：「管委會因應此案牽涉
法規較多，於區權會上處理會佔據時間，通過由下屆管委會
與黃豐基先生約定時間，再就此案深度討論並決議之。」然
迄今仍無下文。詎原告於系爭決議中以多數決方式向被告追
繳自103年9月起之管理費差額及增收管理費，而怠於處理被
告提案之上開爭議事項，顯為濫用權利及有違公平原則，應
屬無效。
㈡按法不溯及既往，為法律適用之大原則，實體權利義務之效
力規定，應自法律生效時起始有適用，生效前則不適用，查
公寓大廈管理條例中並無「規約規定及區分所有權人會議決
議得溯及既往」之明文，則原告自不得依系爭決議向被告追
繳自103年9月起之管理費差額。被告已就系爭決議之效力向
本院提起確認之訴，雖經本院以104年度訴字第1344號判決
駁回被告之訴，被告認該案之承審法官未慮及被告為商家而
非住家，故已提起上訴，嗣被告因認系爭決議記載按收費辦
法收費，並沒有記載要繳交全額的文字，且既然已經有繳交
七折，所以就不用再去爭執該決議，乃撤回該案之上訴。
㈢被告整建停車場時，因享有管理費優惠，被告決定提供停車
位1格由原告使用，倘原告今決議返還該停車格及要求被告
補繳管理費差額，則兩造間之公平互惠關係即告消滅，原告
亦應返還就該停車格自103年9月起至104年3月止之每月停車
格租金2,100元。按原告對於大廈中甚少使用公共設施之商
家所提供之收費辦法，係按原定管理費七折即每坪23.8元計
算，面積340.7坪之系爭建物每月應繳交之管理費為8,109元
，扣除被告每月已繳金額5,792元及上開每月應返還之停車
格租金2,100元，則被告自103年9月起至104年3月止應補繳
之管理費實為217元【計算式：｛340.7（坪）×23.8（元）
｝－5,792（元）－2,100（元）＝217（元，元以下四捨五
入）】。
㈣被告將閒置20餘年之廢棄空間整建為明亮乾淨之停車場，並
將不符法規之消防系統一同發包改善，又提供系爭建物之部
分面積供原告大廈作為電力維修通道使用，對於原告大廈之
貢獻良多。再查系爭停車場租用者如非原告大廈住戶，並未
使用大廈之公共設施；如為大廈住戶，則已就其專有部分繳
交相關費用。而就同為未使用公共設施者之商家，原告依慣
例會減半或收取管理費，與被告同一位址之商家亦享有此優
惠，系爭停車場45格停車位係被告及其他3間商家共同擁有
，該3間商家有使用停車場車道，亦以管理費七折收費，且
依公寓大廈管理條例第3條規定，經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者均為住戶，然原告未考量上開因素即追繳
管理費差額，顯已違背公平原則。依據原告91年9月19日第
八屆會議記錄記載，決議店面空戶五折計收，爾後使用時，
八折計收，而在94年3月24日決議實際執行時，乃以七折計
收。況原告既要求全額收費，詎又拒絕系爭停車場租用者使
用電梯公共設施，且陳稱區分所有權人以外之人承租停車格
者，不得持有電梯磁扣，則何以外人承租大廈住戶專有部分
者可以持有電梯磁扣？顯見原告所述均無理由。
㈤原告之法定代理人接任主委後，故不依相關法規執行職務，
以錯誤計算方式強求被告繳交全額管理費，甚以不實內容作
成會議記錄並張貼於公布欄、電梯以妨害被告之名譽。被告
於104年5月14日收受原告存證信函前並未收到原告之正式催
繳通知，而於收受存證信函後有於同年月18日以永康大橋郵
局161號存證信函回覆，原告所稱被告對於原告之催繳置之
不理，並非實在。被告迄今均按規定繳交管理費，惟被告多
次向管理室要求修繕系爭停車場天花板漏水問題，原告皆拒
不處理，原告竟另向臺南市政府工務局人員謊稱係被告打通
建物之承重牆導致漏水，然被告打通之牆壁實為隔間牆，且
漏水處均已形成鐘乳石般之結晶，顯見時日已久，原告104
年12月23日第五次委員會會議紀錄中亦承認漏水係因一樓魚
池所致。綜上，在在顯見原告之惡意及不合理。
三、得心證之理由：
㈠原告起訴主張被告為原告大廈之區分所有權人（被告所有之
建物為系爭建物），系爭建物為被告二人所共有，權利範圍
各為2分之1，面積合計799坪，在103年9月前，被告每月應
向原告繳交之管理費係按原定每坪34元之半價17元計算，即
13,583元【計算式：799（坪）×17（元）＝13,583（元）
】，以及被告自103年9月1日起將上開799坪建物中之340.7
坪部分變更為系爭停車場使用等情，業據提出管理費收款總
表、建物謄本、會議記錄及臺南市政府核備管理委員會組織
准予備查函（以上見調字卷第5-12頁、第15-17頁），以及
崇明天廈公寓大廈規約等件（見本院卷第135-151頁）為證
，並為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡至原告主張被告就該停車場部分，自應回復以原定管理費每
坪34元計算，被告自103年9月起至104年3月止仍僅按原定管
理費半價之17元繳交管理費，尚應補繳差額40,544元【計算
式：｛19,375（元）－13,583（元）｝×7（月）＝40,544
（元）】等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按崇明天廈公寓大廈規約第11條第1項第2款規定「管理費
1.全體住戶按專有部分面積每月繳納之費用，每坪肆拾元
計（現全體住戶按每坪34元計收）」、同條第2項規定「
管理費收繳標準由區分所有權人會議之決議分擔之」，有
該規約在卷可查（見本院卷第135-151頁），因此，原告
大廈之住戶均應依其專有部分面積以每月每坪34元計算繳
納管理費，應堪認定。
⒉被告辯稱原告應依該103年3月22日決議向被告收取半價之
管理費，並無調漲之權限等語，惟查，原告大廈於103年3
月22日之區分所有權人會議就系爭建物管理費收取方式僅
記載：4.變更設立停車場後管理費還是以產權坪數計算應
繳納之金額等語，有該次會議記錄在卷可稽（見本院卷第
34頁），該決議並未提及管理費半價收取之內容，是被告
辯稱原告應依該103年3月22日決議向被告收取半價之管理
費等語，應非可採。
⒊被告另辯稱與被告同為未使用公共設施者之商家，原告依
慣例會減半或以七折收取管理費，與被告同一位址之商家
亦享有此優惠，且依據原告91年9月19日第八屆會議記錄
記載，決議店面空戶五折計收，爾後使用時，八折計收，
而在94年3月24日決議實際執行時，是以七折計收等語，
惟查，被告並非崇明天廈之一樓商家，且被告乃係利用該
專有部分改為停車場對外營業收費，核與其他一樓商家之
情形不同，原告大廈自得為不同之收費標準，因此，被告
自無從援引原告91年9月19日第八屆管理委員會會議記錄
及94年3月24日第十一屆第一次管理委員會會議記錄（見
本院卷第219-223頁）主張管理費比照商家依七折收取。
此外，被告復未舉證證明原告大廈有決議對改建為停車場
之住戶減收管理費之情事，是被告辯稱其應與一樓商家一
樣減半或以七折計算收取管理費等語，尚難憑採。
⒋被告復辯稱被告整建停車場時，因享有管理費優惠，被告
決定提供停車位1格由原告使用，倘原告今決議返還該停
車格及要求被告補繳管理費差額，則兩造間之公平互惠關
係即告消滅，原告亦應返還就該停車格自103年9月起至10
4年3月止之每月停車格租金2,100元等語，惟查，依原告
大廈於103年3月22日之區分所有權人會議記錄記載：3.若
大會同意變更，我方願提供壹個車位永久無償供大樓使用
等語，有該次會議記錄在卷可稽（見本院卷第34頁），是
該次決議並未提及被告無償提供車位使用者可獲得管理費
半價收取之利益，因此，被告辯稱原告決議返還該停車格
及要求被告補繳管理費差額者，則原告亦應返還就該停車
格自103年9月起至104年3月止之每月停車格租金2,100元
等語，要屬無據。
⒌被告辯稱公寓大廈管理條例中並無「規約規定及區分所有
權人會議決議得溯及既往」之明文，則原告自不得依系爭
決議向被告追繳自103年9月之管理費差額等語，惟查，被
告本應就其全部專有部分依每月每坪34元計算繳納管理費
，原告大廈因其未使用而減價以五折計算，則被告嗣後既
已將其所有專有部分中之340.7坪改為系爭停車場且對外
營業收費，依原告大廈之規約規定，被告就系爭建物中有
使用作為停車場部分，本即應依每月每坪34元計算繳納管
理費，要難認系爭決議係溯及既往，因此，被告此部分之
辯詞，亦非可採。
⒍被告再辯稱被告多次向管理室要求修繕系爭停車場天花板
漏水問題，原告皆拒不處理，又原告既要求全額收費，詎
又拒絕系爭停車場租用者使用電梯公共設施，且陳稱區分
所有權人以外之人承租停車格者，不得持有電梯磁扣，則
何以外人承租大廈住戶專有部分者可以持有電梯磁扣？顯
見原告所述均無理由等語，惟查，所謂同時履行之抗辯，
乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之
雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，
或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付
，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不
能發生同時履行之抗辯（最高法院59年度台上字第850號
判例意旨參照）。據此可知，同時履行抗辯權之發生，須
因雙務契約而發生之債務相互間具對價關係，而一方未履
行債務，他方始能行使該權利。次按公寓大廈管理委員會
乃係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設
立之組織，而公寓大廈各區分所有權人應繳納公共基金使
管理委員會能執行職務，故收取公共基金亦為管理委員會
權限之一，僅其金額應經區分所有權人會議決議，此觀公
寓大廈管理條例第3條第9款、第18條第1項第2款、第36條
第7款之規定自明，足見管理委員會僅係一執行機關，執
行事項為區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護
工作等與全體住戶相關之公共事務，而由管理委員會之產
生過程亦可得知管理委員會係受全體區分所有權人委任，
換言之，管理委員會應對全體區分所有權人負責，而非對
個別住戶負有何等義務，縱然個別住戶向管理委員會反應
設施缺失之處，並經管委會修繕，管委會亦係依據規約、
區分所有權人會議決議或者法律規定進行管理維護，絕非
因個別住戶與管委會間之契約。因此，本件被告雖抗辯其
要求修繕系爭停車場天花板漏水問題，原告皆拒不處理，
以及原告拒絕系爭停車場租用者使用電梯公共設施，不發
給非住戶之停車位租用者電梯磁扣部分，揆諸上揭說明，
兩造間並無任何契約存在，管理費並非原告為被告完成修
繕及管理任務之報酬，被告自難據此抗辯原告未履行債務
，其得行使同時履行抗辯權而拒絕繳納公共基金即管理費
，是被告以前開情詞置辯，即無可採。又被告乃係原告大
廈之住戶，而系爭建物既部分變更為停車場使用，且有非
住戶之停車位租用者承租系爭停車場，該租用者自有合法
權利進出原告大廈，因此，原告雖就公共空間部分有管理
權，然仍應兼顧不同性質住戶之需求，亦即即使原告基於
安全考量不提供非住戶之停車位租用者使用電梯公共設施
，仍應尋求使其等得使用地下停車場至一樓範圍電梯之方
式（例如發給僅能自地下停車場到達一樓之磁扣），若仍
堅持不提供非住戶之停車位租用者使用電梯公共設施，自
應另與被告協商以提供非住戶之停車位租用者安全、方便
之進出方式，附此敘明。
㈢依上所述，原告主張系爭建物中停車場部分每月應收取管理
費11,584元【計算式：340.7（坪）×34（元）＝11,584（
元，元以下四捨五入）】，該停車場以外之閒置部分，每月
仍按管理費半價17元計算，即7,791元【計算式：｛799（坪
）－340.7（坪）｝×17（元）＝7,791（元，元以下四捨五
入）】，二者合計為19,375元，被告自103年9月起至104年3
月止仍僅按原定管理費半價之17元繳交管理費，自應補繳差
額40,544元【計算式：｛19,375（元）－13,583（元）｝×
7（月）＝40,544（元）】，核屬有據。從而，原告本於公
寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被告補繳40,544元之管
理費，及自起訴狀繕本送達被告翌日即被告黃明進自104年6
月23日起、被告黃豐基自104年6月2日起，均至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、再按小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應依職權確定其
費用額，民事訴訟法第436條之19第1項定有明文。經查，本
件係給付金錢在10萬元以下之小額訴訟，應徵收第一審裁判
費1,000元，此外，本件復無其他訴訟費用支出，故本件訴
訟費用額確定為1,000元，依法應由敗訴之被告負擔，爰判
決如主文第2項所示。
五、本判決第1項即原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如
以主文第3項但書所示之金額為原告預供擔保者，得免為假
執行。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23
、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之
20、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年3月30日
臺南簡易庭法官張家瑛
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程式之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實者。
中華民國105年3月30日
書記官吳俊達