裁判字號：福建金門地方法院107年重訴字第16號民事判決
裁判日期：民國109年07月31日
裁判案由：所有權移轉登記
福建金門地方法院民事判決107年度重訴字第16號原告即反訴被告 林麗娟 訴訟代理人 沈炎平 律師
王晨瀚 律師被告即反訴原告 許績耀 訴訟代理人 蔡育霖 律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於109年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落金門縣○○鎮○○段○○○號，面積2089.28平方公尺之土地所有權移轉予原告。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）原告與被告於民國106年10月27日經由訴外人 呂保民 之介紹，雙方簽定相互買賣契約書（下稱系爭契約），原告已依約將其所有，坐落於金門縣○○鄉○○○路○段○○○巷○○弄○號之房屋與土地（土地寧湖三劃618、618-1地號，建物同段15建號，下稱系爭環島北路房地）轉移登記於被告名下，而被告依約本應於同年11月7日備齊證件交承辦代書，將其所有之坐落金門縣○○鎮○○段○○○號之土地（下稱系爭土地）辦理所有權移轉登記予原告，被告卻遲不履行，履經催促，卻一直反覆不定，另設定於系爭土地之最高限額抵押權（擔保債權總金額新臺幣【下同】780萬元），原告也同意塗銷，然被告迄今仍不配合辦理轉移登記，不得已依法起訴，請求履約。
（二）被告稱原告於雙方簽定系爭契約時仍有貸款，且與契約告知之金額有所差距，並稱兩造原有之系爭房地價值間有落差云云，皆屬被告締約後反悔所尋找之推託之詞，與原告是否有刻意隱瞞或給予錯誤之重要交易訊息無關。且原告依約仍有繼續繳納貸款之義務，對於被告而言，並無額外負擔系爭環島北路房地之款項，且系爭契約第8條亦有給付違約金之約定，故如有任何違約情事，僅依系爭契約請求即可，並無如其所稱，倘原告違約則面臨房地等財物兩空之情形。
（三）況系爭契約第5條明文記載乙方瞭解甲方房地有貸款情形，而貸款餘額亦僅載明「約450萬元」，並無約定確定金額，被告更無要求原告提出證明或是訂定保證約款，原告亦僅係就其繳納貸款之印象為告知，豈可以此認定原告係刻意隱瞞，且實際存在金額為530萬元，以整體比例觀之亦無重大或過於懸殊之差異之處，實無被告所稱之巨大差異。
（四）末被告辯稱早在106年12月1日以民法第88條撤銷意思表示云云，更足證明係被告違約在先，原告簽約後積極依契約條件履行，豈有被告所稱偽造文書等情，被告所辯皆屬子虛烏有實難可採。況如前所述，依整體契約價格觀之，80萬差距之貸款比例並非巨大，且系爭契約本就無確定「450萬」之貸款額，而僅係約定一「大概」數額，豈可以此作為錯誤之原因，故被告並未證明其意思表示有何重大或重要之錯誤，即稱自己已撤銷意思表示云云即屬非法。爰依兩造相互買賣契約書第1條及民法第348條第1項請求被告移轉系爭土地予原告等語，並聲明如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）原告刻意隱匿其轉讓之系爭環島北路房地之真實貸款餘額高達529萬1,854元，非系爭契約所示之450萬，而為被告當時所不知，又該貸款餘額涉及系爭相互買賣契約標的價值之評估，屬交易上重要事項，實際影響被告之權益甚鉅，是被告在對原告轉讓之系爭環島北路房地之實際貸款餘額確無所悉之情況下，因誤信其言而簽訂系爭相互買賣契約，自有前揭民法第88條規定得因意思表示內容錯誤而撤銷規定之適用，復被告於原告轉讓系爭環島北路房地（106年12月8日）前，於同年12月1日即以土城青雲郵局第343號存證信函向原告表示有民法88條之事由，而主張撤銷之意思表示，並於同年月4日為訴外人 洪重生 所代其簽收，則系爭契約之意思表示既經撤銷而依民法第114條第1項規定視為自始無效，原告自不得再以系爭契約請求被告為系爭土地之移轉登記。
（二）縱原告仍於同年月5日委託呂保民偽被告之名，並使用其印章辦理系爭環島北路房地之過戶事宜，核原告所為，已涉有刑法偽造文書罪嫌，然此仍無礙被告已以前開存證信函撤銷系爭相互買賣契約書之意思表示之效力，原告所提起本件本訴之請求，於法仍屬無據。
（三）又系爭環島北路房地之真實貸款餘額於被告決定是否與簽署系爭契約之意思形成過程屬重要且具因果關係，為此，依民法第93條規定，被告自發現詐欺即知悉之日起（即107年8月16日）一年內，自得依同法第92條第1項規定撤銷所為簽訂系爭契約之意思表示等語，並聲明原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（為論述之便，以下用語均略為調整，本院卷二第98頁）：
（一）兩造於106年10月27日簽立系爭契約，並約定原告所有之系爭環島北路房地與被告所有之系爭土地互易。
（二）原告已於106年12月8日將其所有之系爭環島北路房地移轉所有權登記與被告。
（三）被告於106年12月1日以土城青雲郵局存證信函第343號向原告表示有民法第88條之事由，而主張銷撤意思表示，並於106年12月4日由洪重生收受。
四、本件兩造爭執之點，應在於（以下僅列本訴爭執事項，並調整用語，本院卷二第98頁）：
（一）被告得否依民法第88條或第92條主張撤銷意思表示？
（二）原告請求被告移轉系爭土地有無理由？
五、本院之判斷：
（一）被告不得依民法第88條主張撤銷意思表示。
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年台上字第678號判決意旨參照）。
2.經查，系爭環島北路房地之真實貸款餘額為529萬1,854元，於系爭契約載為「…貸款設定金額780萬，餘額尚有約450萬元」，有卷附臺灣土地銀行金城分行107年8月3日金城放字第1075002157號函、系爭契約1紙可證（本院卷一第277頁、第15至17頁、第103至104頁），是上開事實，堪與認定。被告雖辯以：系爭房地之貸款餘額涉及系爭相互買賣契約標的價值之評估，屬交易上重要事項，被告在對系爭環島北路房地之實際貸款餘額確無所悉之情況下，因誤信而簽訂系爭契約等語，則本院認系爭房地之貸款餘額屬於交易上認為重要之物之性質錯誤，理由分述如下：
（1）按所稱「物之性質錯誤」，係指法律行為之標的物所具有之內在條件錯誤，即是標的物之同一性並無錯誤，但表意人對該標的所具有之內在條件（性質）有所誤認。
（2）本件兩造互易之標的為系爭環島北路房地，然被告抗辯對於系爭環島北路房地之貸款實際餘額有所誤認，是以上開錯誤係屬物之性質錯誤，又買賣標的物貸款餘額之實際數額，將影響買賣雙方對交易標的之市場交易價值判斷、交易意願及交易條件等事項，依社會一般人之觀念，均會認為於交易上係屬重要。
3.被告與原告互易之意思表示內容若有錯誤，為其過失所致。
（1）按民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，致造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準（最高法院99年台上字第678號判決意旨參照）。
（2）系爭環島北路房地之貸款餘額於系爭契約第5條業已載明「約450萬元」，並未約定確定金額，已表徵原告本人亦不確定貸款之確定餘額，而依一般經驗，系爭契約既記載「…貸款設定金額780萬，餘額尚有約450萬元」，被告即可預知金額有逾450萬之可能，且為被告簽約當下可預見。又倘被告個人認不確定之貸款餘額將影響其交易意願，其當下即可要求原告向貸款銀行查詢以明確告知，惟被告卻未向原告提出此要求，反簽立系爭契約，是被告與原告互易之意思表示內容若有錯誤，乃其過失所致。
4.被告不得撤銷與原告互易之意思表示。綜上所述，被告對系爭環島北路房地之貸款實際餘額有所誤認，致其以自己所有之系爭土地與原告所有之系爭環島北路房地互易，自係對於買賣標的物之性質（價值）發生誤認，在交易上亦確屬重要，然被告於簽約時本可要求原告提出實際貸款餘額卻未為，就此難謂其無過失，是被告不得依民法第88條規定主張將此項錯誤意思表示撤銷。
（二）被告不得依民法第92條主張撤銷意思表示。
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項前段固有明文。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。又所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言。
2.被告辯稱：原告刻意隱匿其轉讓之系爭環島北路房地之真實貸款餘額等語。惟查，系爭契約第5條就系爭環島北路房地之貸款餘額記載為約450萬，表徵原告本人亦不確定貸款之確定餘額，且為被告可得預見餘額可能超過450萬元，業如前述，又系爭契約第5條亦已表明系爭環島北路房地貸款設定金額為780萬，則於被告可得預見餘額可能超過450萬元之情況下，系爭環島北路房地之貸款之真實餘額529萬1,854元，亦未超出被告之預期，單憑貸款真實餘額與系爭契約所載金額相差近82萬，似難推論兩造簽訂系爭契約時，原告主觀上有隱匿真實貸款餘額之故意，令被告陷於錯誤。復被告於本件言詞辯論終結前，未能提出任何事證，供本院審酌，尚無從對其為有利之認定。
3.綜上，被告所辯顯不足採，其主張依民法第92條規定撤銷其意思表示，為無理由。
（三）原告得依系爭契約第1條及民法第348條第1項請求被告移轉系爭土地予原告。
本件兩造簽立系爭契約，約定相互移轉各自名下之系爭環島北路房地及系爭土地予對造，而原告已於106年12月8日將其所有之系爭環島北路房地移轉所有權登記與被告，雖被告於106年12月1日以土城青雲郵局存證信函第343號向原告表示有民法第88條之事由，而主張銷撤意思表示，並於106年12月4日由洪重生收受，然被告不得依民法第88條規定主張撤銷與原告互易土地之意思表示，已如前述，從而，原告主張系爭契約第1條及民法第348條第1項請求被告移轉系爭土地予原告，自屬可採，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張:
（一）反訴原告之所以於106年10月27日與反訴被告簽署系爭契約，亦係遭訴外人呂保民所鼓吹，此前反訴原告均以須與家人商議為由推辭，然呂保民於該日竟一反常態改以強硬態度先行撰擬系爭契約後，即帶反訴原告前往反訴被告住處，斯時反訴原告連老花眼鏡都沒帶，也無法逐一確認約款內容為何，也無房產買賣經驗，早年罹患輕微中風，行動不便，簽約當時未深思熟慮又無家人在場商量協助，僅因呂保民在一旁極力鼓吹，而草率簽下此約，就此，反訴原告於簽約當時係處於輕率無經驗。
（二）反訴被告刻意隱匿系爭環島北路之房地之真實貸款餘額高達529萬1,854元之數，與系爭契約第5條所示貸款餘額450萬元相差近80萬元，而為反訴原告於當時所不知，則相較於其名下系爭土地之他項權利部未設有任何負擔，則系爭契約所定互易標的對反訴原告而言即難認公允，且該最高限額抵押權之設定，非但造成其至少於5年內均無法利用系爭環島北路房地再為貸款，日後若有變賣需求，其交換價值除遭限縮而使其蒙受不利外，貸款餘額亦遠高於系爭契約簽署當時之約定內容，而使反訴原告承擔約定內容以外之貸款餘額近80萬元清償責任之風險，遑論系爭土地之使用區分類別為「風景區」，與系爭環島北路房地為「農業區」，亦有開發價值上之極大差異，亦徵系爭相互契約確實有顯失公平之客觀事實。
（三）又本件經查證系爭環島北路房地經台灣銀行設有780萬元之最高限額抵押權，而反訴原告所有系爭土地面積為2089.28平公尺，按106年之公告地價為每平方公尺3500元計，該筆土地公告價值已達731萬2480元，如以金門地區交易習慣按公告價2倍計，市價已達1462萬4960元，而系爭環島北路房地雖號稱價值900萬，但有780萬元之最高限額抵押，反訴被告對外稱現僅餘450萬，惟如其拒繳貸款，則系爭環島北路房地隨時有被債權銀行查封拍賣之風險，兩相比較之下，對於反訴原告顯失公平。故其即於106年12月1日寄發郵局存證信函，通知反訴被告解除契約，惟其不同意解約，反寄發郵局存證信函要求履約，否則要反訴原告依契約所載條款請求賠償交易金額30%之賠償金。
（四）復單依系爭土地與系爭環島北路房地之課稅價值，即有相當大之差距：反訴被告所有系爭土地，該土地之面積為2089.28平方公尺，以107年1月公告土地現值1平方公尺3,500元為計，即有7,312,480元之價值；反之，系爭環島北路房地，以107年1月公告土地現值1平方公尺7,600元為計，共1,230,274元，加計其上建物之核定契價396,500元，合計共僅1,626,774元，與前述系爭土地均以稅額核課標準為計之價值7,312,480元，即有相當大之差距。
（五）且系爭土地上並未設定有任何負擔，反之，系爭環島北路房地上尚有高達780萬元之最高額限額抵押，且依系爭契約所示貸款餘額有450萬元之數(實際金額為5,291,854元)，依交易常情而言，豈有可能依系爭相互買賣契約第5條所示，非但保留該抵押權設定登記，尚約定5年後再另行約定是否延續或塗銷之不合理條款？此項約款亦形同反訴原告於5年內不得請求被告塗銷該抵押權之設定，而加諸其無法再行融資之負擔，亦使其處分系爭環島北路房地之權利大受限制。
（六）況系爭土地之使用分區類別係屬「風景區」，依「金門特定區細部計畫(土地使用分區管制要點)」第10條所示，除得供住宅、宗祠即宗教建築、農業即農業建物、紀念性建築物、戶外球類運動場、運動訓練設施、其他必要公共與公共設施及公用事業，及供觀光用無公害性工業設施外，尚得為「招待所、旅館、俱樂部、遊樂設施、商業設施」等商業使用，開發價值甚高；反之，系爭環島北路房地，該土地係屬「農業區」，依前開「金門特定區細部計畫(土地使用分區管制要點)」第13條所示「農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請建築農業及農村聚落」，且非經金門縣政府審查核准，亦不得擅自變更使用，實無開發價值可言，系爭契約對於反訴原告確實有顯失公平之事實。綜上，反訴原告自得爰依民法第74條規定主張撤銷系爭契約之意思表示等語，並聲明：被告即反訴原告於106年10月27日所為與原告即反訴被告簽訂系爭契約之意思表示應予撤銷。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告所述皆係出於個人主觀且片面之詞，並無任何證據證明反訴被告有以任何行為逼迫或促使其盡快作出簽約之決定，且每一房地之客觀價值恐因路段、使用情形、土地型狀、建物形式等本有不同，主觀價值上更可能因兩造有不同考量而大相逕庭，故僅以系爭環島北路房地尚有貸款即稱系爭契約不公允，並無其他證據以實其說，殊難可採。退步言之，縱依客觀條件看兩造互易條件有落差，反訴原告亦未舉證證明自己有何急迫、輕率或無經驗之情，倘僅因其無不動產買賣之經驗即稱自己係急迫、輕率或無經驗，則不動產市場中首購族是否都可以以此為由撤銷買賣之意思表示，此顯與一般社會經驗及論理法則不符。故如雙方皆已了解所有買賣條件，即便標的物客觀價值不如預期，但兩造既係在斟酌各方條件下所簽立之契約，亦難謂有何急迫、輕率或無經驗而有顯失公平之情。
（二）又反訴原告主張系爭環島北路房地之公告未達約定價值云云，然依現行一般不動產交易市場行情，公告現值僅係稅務機關為方便核課稅務及計算所設，市場真實價格受到地點、建物形式、交通、發展性、房地用途等各種主客觀因素影響，故實際市價高低仍需以鄰近地段之不動產實價判斷之，而依兩造原有房地之鄰近地點實價登錄觀之，系爭環島北路房地106年應不只此價值，故兩造簽訂系爭契約時約定900萬元反恐有低估之嫌；反觀系爭土地自104至107年平均交易之實價登錄僅有500萬至700萬之價值，最多亦僅有850萬元，故約定為900萬元反屬高估，如依現行市價觀之，反係反訴被告略顯吃虧，豈可以公告現值稱系爭環島北路房地未達交易價值，更遑論每人對於房地產之主觀價格各有不同判斷，倘雙方確實對交易標的及契約有認知後簽約，殊無事後再見市場價格波動而反悔之理等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（為論述之便，以下用語均略為調整，本院卷二第98頁）：
（一）兩造於106年10月27日簽立系爭契約，並約定反訴被告所有之系爭環島北路房地與反訴原告所有之系爭土地互易。
（二）反訴被告已於106年12月8日將其所有之系爭環島北路房地移轉所有權登記與反訴原告。
（三）反訴原告於106年12月1日以土城青雲郵局存證信函第343號向反訴被告表示有民法第88條之事由，而主張銷撤意思表示，並於106年12月4日由洪重生收受。
四、本件兩造爭執之點，應在於（以下僅列反訴爭執事項，本院卷二第98頁）：反訴原告於簽約當時是否處於輕率無經驗？
（一）反訴原告主張其係在輕率、無經驗下所為，無非以呂保民於兩造簽約當日以強硬態度先行撰擬系爭契約後，即帶反訴原告前往反訴被告住處，斯時反訴原告未戴老花眼鏡，無法逐一確認約款內容為何，且反訴原告無房產買賣經驗，早年曾輕微中風，行動不便，簽約時未深思熟慮又無家人在場商量協助，僅因呂保民鼓吹，而草率簽下此約，等語為據；惟為反訴被告所否認。
（二）按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法第74條第1項定有明文。然為此主張者，應就其相對人明知其係在急迫、輕率或無經驗情形下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公平等情，舉證以明其實。
（三）經查，證人呂保民於本院109年4月30日準備程序期日證稱：其為本件互易之介紹人，兩造簽約時其亦在場，系爭契約經反訴原告看過，其亦逐條解釋給反訴原告聽，此買賣其分析的很清楚給反訴原告聽等語（本院卷二第52至53頁）。則反訴原告是否未逐一確認約款內容為何已有可疑。復反訴原告稱：在反訴被告簽署系爭契約前，反訴原告均以須與家人商議為由推辭等語，顯見反訴原告早已知悉反訴被告有意與其互易上揭房、地，也有機會與家人事先商量，或可再依同一理由推拒，然其卻仍與反訴被告簽訂系爭契約，是其主張簽訂系爭契約時出於輕率亦有可議。
（四）又反訴原告雖主張：簽約當日因其有老花且未戴眼鏡，草約上一個字都沒有看到，就推還給證人，證人開車載其去反訴被告家裡，證人把合約拿出了說簽，其就簽約了，沒有雙方討論及逐條討論。證人根本沒有講貸款的事情，金額沒有說，其是完全相信證人等語，然未據其提出任何事證供本院審認，據此，本院同無從對其為有利之認定。末縱反訴原告上述主張為真，其亦未提出足資證明反訴被告明知其事先未看過草約，或並無任何不動產交易之經驗等情事，卻利用其陷於該等情狀與之簽立系爭契約之證據，供本院參酌，是反訴原告之主張，自無從採。
（五）依上所述，反訴原告主張其於簽訂系爭契約時，有輕率、無經驗之情形，乃依民法第74條第1項規定，撤銷系爭契約之意思表示云云，亦無可採。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年7月31日
民事第二庭審判長法官魏玉英
法官蔡旻穎法官黃佩穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國109年7月31日
書記官張梨香