臺灣臺北地方法院小額民事判決 108年度北小字第3894號
原 告 鉅富保險經紀人股份有限公司
法定代理人 藍偉峰
訴訟代理人 邱玉燕
被 告 李董秀清
訴訟代理人 李定陸
上列當事人間請求返還押金事件，本院於中華民國108年12月18
日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬參仟元，及自民國一百零八年五月十
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆萬參仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年4月28日簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），約定原告向被告承租門牌號碼臺北市○
○區○○○路○段○○○號12樓之3房屋（下稱系爭房屋），
租賃期間自106年5月10日起至107年5月9日止，租金每
月新臺幣（下同）21,500元，於每月10日前繳納，押租保證
金43,000元，原告當場交付押金43,000元，並開立未來12個
月租金支票，嗣於107年4月15日續租半年並開立續租支票
6張（租期108年5月10日至107年11月9日止，並註記9/
10前需通知續租與否），於107年9月28日再續租半年，並
並開立續租支票6張（租期107年11月10日至108年5月9
日，並註記108年3月10日前通知續租與否），後原告於10
8年2月21日找到新的辦公室，於當日以簡訊通知原告之子
李定陸，詢問因續租是半年約，若提前終止租約，違約金可
否折半為半個月租金，李定陸回答表示會派 房仲 後續處理，
原告跟李定陸派來的信義房屋施小姐再度表明，若原告3月
24日提早搬離，請同意扣半個月為違約金，施小姐表示會跟
原告溝通，李定陸於108年2月22日下午簡訊回覆「不要讓
老人家為一張支票跑銀行、我已經說很明確了，合約不是寫
得很清楚嗎？」，直到108年3月10日都未接到任何回應，
原告視為合意不成，依約準備於同年5月9日搬遷，原告提
出的提前搬遷條件並未與被告達成合意，而原告開立之租金
支票，被告亦已全數兌領，且原告已依要求在108年5月6
日點交，結清管理費、電費、牆壁補土粉刷、冷氣三台及遙
控器等，系爭房屋也已再次出租中，被告實無理由拖欠押金
，為此提起本件訴訟，請求被告返還押租保證金43,000元，
並聲明：被告應給付原告43,000元，及自108年5月9日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告於108年2月21日發簡訊給李定陸，稱將提
前於108年3月24日搬離，同年3月12日再通知「我的要求
是3月24日搬走」，原告要求被告同意，被告視為兩造約定
提前屆滿，故於108年3月17日以存證信函回覆勉予同意提
前搬離之要求，原告卻違反提前搬離的主張，自108年3月
25日持續占用至108年5月6日，依約應賠付被告違約金，
原告共占用43日，應給付違約金132,569元；另原告未依約
於107年5月31日如實申報所得稅，涉嫌逃漏稅裁罰確定，
亦屬違反系爭租約，依約兩造租約應於107年6月1日解除
，因原告蓄意隱瞞違約事實，自107年6月1日至108年3
月23日共296日，扣除已支付之租金，另需加收4倍違約金
，被告可請求原告給付違約金848,454元；至原告主張已完
成點交並非事實，原告於交還鑰匙於大樓管委會保全員時，
要求李定陸需簽署返還押金同意書，否則不得將鑰匙交還，
因被告拒絕簽署，逕自換鎖，該原鑰匙與返還押金同意書仍
在保全員處，因原告設下門檻拒絕無條件返還鑰匙，被告視
同原告未完成點交，自108年5月7日至108年12月9日，
原告共需支付違約金670,021元，合計1,651,044元（被告
誤寫為1,648,044元），被告有權主張租賃債務暫扣押金，
或以押金抵償，原告請求返還押金無理由等語，資為抗辯，
並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張兩造於106年4月28日簽訂系爭租約，約定原告向
被告承租系爭房屋，租賃期間自106年5月10日起至107年
5月9日止，租金每月21,500元，於每月10日前繳納，押金
43,000元，原告當場交付押金43,000元，並開立未來12個月
租金支票，嗣於107年4月15日續租半年並開立續租支票6
張（租期108年5月10日至107年11月9日止，並註記9/10
前需通知續租與否），於107年9月28日再續租半年，並開
立續租支票6張（租期107年11月10日至108年5月9日，
並註記108年3月10日前通知續租與否），有系爭租約、定
金收據、租金支票可稽（見本院卷第169-195頁），復為兩
造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張系爭租約已屆期，且無違約事實，被告應依約返還
押金43,000元，則為被告否認，並以前詞置辯，茲析述如下
：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決
要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不
履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵
充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度
台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其
給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之
債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押
租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務
與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其
他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係
終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成
就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關
係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還
承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物
時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務
不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返
還餘額。
㈡原告請求返還押金部分：
⒈依系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時交於
甲方（即被告）43,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承
租，甲方於乙方遷空後交還房屋後無息退還押租保證金。」
（見本院卷第19頁）。
⒉又依被告108年4月8日南港同德郵局第000046號存證信函
所載：「…本人（即被告）將採行原屋況點交，…會委託總
幹事，及其他相關人士，以上述原則共同參與點交工作，…
另 台端 （即原告）、丙方於臺北市○○○路○段○○○號12樓
之三，所裝設之木作設施，如不便拆除，本人並不強求，…
」（下稱46號函，見本院卷第275-279頁），而原告於108
年5月6日電話通知被告安排點交，原告已將系爭房屋淨空
，留有冷氣遙控器1隻＋天花板5片＋燈管6隻留置房屋內
；5/1-5/9管理費，總幹事說拒收（房東交代）；內外門鎖
4套（8支）、107年扣繳憑單1張、鉅富保險經紀人帳號
影印本，交付管理員受領，有通話紀錄、點交資料及管理員
簽收單可查（見本院卷第321-323頁），依被告寄予原告之
46號函所載，被告會委託總幹事點交，則原告於108年5月
6日將鑰匙交付管理員時起，系爭房屋即視為在被告管領中
，應認原告已完成點交，則系爭房屋既已於108年5月6日
完成點交並置於被告管領中，原告亦未欠繳其他應繳納之費
用，故原告依上開約定請求返還押金43,000元，應屬有據。
㈢被告主張抵銷部分：
⒈被告辯稱兩造合意原告於108年3月24日搬離部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張兩造並未
合意原告於108年3月24日搬遷，提前終止租約，被告則
辯稱兩造已合意，自應由被告就兩造已合意原告於108年
3月24日搬遷，提前終止租約之有利事實負舉證責任。
⑵參兩造之LINE對話：「2/21（原告）我有找到店面要搬家
想跟你確認，因為是半年一約，所以若提前搬走，要繳給
房東半個月房租我可以接受。（被告）我會盡量委託房仲
處理後續事宜，我把妳電話給信義房屋施小姐，她會跟妳
聯絡。」、「2/22（原告）我跟房仲說，我三月24搬走，
你扣半個月的房租，正好還我一張票加兩個月押金，這樣
OK嗎（被告）信義房屋施小姐已用書面向我表達妳的訴求
，請記得還有待出帳的水電費與管理費。…若有人要看房
，請給個方便讓房仲方便帶看，至於裝璜是曾拆除，也要
看下個房客怎麼決定。詳細我還會跟我媽討論商量…冷氣
也要檢修…（原告）所以是3/24搬空，支付半個月違約金
，還是合約到期日5/9搬空，請明確告訴我，室內隔板要
拆不拆也請明確…（被告）不要把妳自己的欲望壓在我身
上，我沒必要承受妳壓力，對不起，邱姐的壓力，我無法
分擔，抱歉。（原告）跟媽媽討論後告訴我答案，3/24搬
空，支付半個月違約金，還是合約到期日5/9搬空，請明
確告訴我，室內隔板要拆不拆也請明確，謝謝（被告）我
已經很明確了。合約不是寫很清楚嗎？」、「3/12（被告
）我已經在591登租賃廣告，明天下午兩點，有一組會來
看，我的廣告是未裝潢的裸屋，是否可以提供看房，讓我
早點租出去，我也才好跟妳清，不是嗎？我沒要為難妳，
最重要是讓房子早點租出去，我們方便提前解約，不是嗎
？…（原告）目前未成達成共識。你只說依合約。依合約
5/9前是我的租賃期間。我不接受帶看。5/9前會拆除回
原狀交屋。提前解約的日期跟退還款的金額要先約定好。
…我的要求是3/24搬走。你退回我一個半月租金＋2個月
押金－扣半個月違約金＝64500，若確定，隨時配合帶看
，你一直不表達只說按照合約規定。合約到5/9。若沒有
提前解約。我辦公室不方便帶看（這是我的權利），等你
確定再告訴我。（被告）好啊沒關係，既然妳這麼說，妳
慢慢等，搬走前我要點交，不跟我約好點交時間，我視同
未點交」（見本院卷第197-215頁）。依上開對話紀錄顯
示，原告同意於108年3月24日提前搬離的條件，係支付
半個月違約金，然被告未明確表示同意原告之條件，原告
遂表示於被告明確同意提前解約的日期跟退還款的金額前
，原告不同意房仲提前帶看系爭房屋，被告經原告多次請
求確認，卻遲至108年3月12日均未明確表示同意原告於
108年3月24日搬離及收半個月租金為違約金，則尚難認
兩造已合意原告於108年3月24日搬離。
⑶復參被告提出之108年3月18日台北永春郵局第000182號
存證信函（下稱182號函，見本院卷第67-81頁）所載：
「…另貴（即原告）我（即被告）雙方合約期滿為108年
5月9日，…欲提前遷離，依第18條，乙方（即原告）須
賠償甲方（即被告）1個月租金。該賠償本人（即被告）
擬由押金抵扣。…」（見本院卷第75頁），依上開函文所
示，被告同意原告提前搬離，但要求原告需賠償被告1個
月租金並由押金中抵扣。
⑷再參原告提出之108年3月19日台北光復郵局第000216號
存證信函所載：「…本人（即原告）於108年2月21日口
頭告知台端（即被告）之子李定陸先生欲退租條件未蒙合
議，只回覆依合約規定。特此通知台端本人確定於108年
5月9日依約終止租賃，並將於5月9日淨空原屋況（當
時落地窗破損）點交，…請於5月9日退還本人二個月押
金，本人會預留合理比例電費及管理費。並且於5月9日
租賃期間拒絕帶看…」（下稱216號函，見本院卷第271
-273頁）。
⑸是依上開LINE對話紀錄及182號函文所示，原告要求提前
於108年3月24日搬離之條件是支付半個月房租為違約金
，被告則要求賠償1個月房租為違約金，顯兩造就原告提
前於108年3月24日搬離之條件未合致，另216號函更明
確定於租期屆滿即108年5月9日始依約終止租賃契約並
點交，則被告辯稱勉予同意原告於108年3月24日搬離云
云，尚非可取。兩造既未就提前於108年3月24日終止租
約達成合意，則原告主張於租期屆滿之108年5月9日搬
離，並無違約等語，則屬可採。
⒉被告請求原告賠償違約金132,569元部分：
被告辯稱原告自108年3月25日持續占用至108年5月6日
，共占用43日，應依約賠付違約金132,569元云云，然原告
於108年5月6日搬離並終止系爭契約，並未違約，已如前
述，故被告請求原告賠償違約金132,569元，核非有據。
⒊被告請求原告賠償違約金848,454元部分：
被告辯稱原告未依約於107年5月31日如實申報所得稅，涉
嫌逃漏稅裁罰確定，亦屬違反系爭租約，依約兩造租約應於
107年6月1日解除，因原告蓄意隱瞞違約事實，自107年
6月1日至108年3月23日共296日，扣除已支付之租金，
另需加收4倍違約金，被告可請求原告給付違約金848,454
元云云，然依系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契
約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即被告）得
隨時解約收回房屋，因此乙方（即原告）所受之損失甲方概
不負責。」（見本院卷第21頁），被告辯稱原告未如實申報
所得稅云云，然依原告提出之扣繳憑單及各類所得扣繳稅額
繳款書所載（見本院卷第249-269頁），可證原告有代為申
報租金所得並繳納扣稅額，難認原告有何違約之情事，縱認
原告有被告所稱之違約事項，然依上開約定，亦需被告向原
告為解約之意思表示，並非原告一有違約情事，系爭租約即
當然終止，然未見被告提出任何證據證明被告有向原告為解
約之表示，故被告辯稱系爭租約於應於107年6月1日解除
，原告自107年6月1日至108年3月23日，占用系爭房屋
共296日，扣除已支付之租金，另需加收4倍違約金，原告
應賠償違約金848,454元云云，並非有據。
⒋被告請求原告賠償違約金670,021元部分：
被告辯稱原告於交還鑰匙於大樓管委會保全員時，要求李定
陸需簽署返押金同意書，否則不得將鑰匙交還，因被告拒絕
簽署，逕自換鎖，該原鑰匙與返還押金同意書仍在保全員處
，因原告設下門檻拒絕無條件返還鑰匙，被告視同原告未完
成點交，自108年5月7日至108年12月9日，原告共需支
付違約金670,021元云云，然按債權人對於已提出之給付，
拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。債權人
預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人
得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234
條、第235條但書亦定有明文。是債務人之給付兼需債權人
之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延
之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係
因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自
不負給付遲延責任。原告於108年5月6日將鑰匙交付管理
員時起，系爭房屋即視為在被告管領下，應認原告已完成點
交，已如前述㈡⒉所示，則被告因個人因素拒絕受領原告交
付於管理員之鑰匙，依民法第230條規定，原告不負給付遲
延責任，故被告辯稱原告自108年5月7日至108年12月9
日仍占用系爭房屋，應賠償違約金670,021元云云，亦非有
據。
⒌則被告辯稱其對原告仍有1,651,044元（計算式：132569＋
848454＋670021＝0000000）之違約金債權，被告有權主張
租賃債務暫扣押金，或以押金抵銷，拒絕返還原告押金，洵
屬無據。
㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限
者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。，民法第233條
第1項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。
系爭租約於108年5月9日屆期，原告並已於108年3月19
日以216函通知被告於108年5月9日退還2個月押金之意
思表示（見本院卷第273頁），則原告應自108年5月10日
起負遲延責任，本件遲延利息起算日應為108年5月10日，
原告請求自108年5月9日起算遲延利息，核非有據。準此
，原告請求自108年5月10日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息，核無不合，併予准許。
五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付43,000元，及
自108年5月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予
駁回。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第
392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假
執行。
七、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定
其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計
算書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年12月31日
臺北簡易庭法官葉藍鸚
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月31日
書記官林錫欽