臺灣屏東地方法院104年度訴字第379號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院104年訴字第379號民事判決

裁判日期：民國105年12月08日

裁判案由：返還土地

臺灣屏東地方法院民事判決104年度訴字第379號原告 洪自強 訴訟代理人 陳依伶 律師被告 曾淵石 訴訟代理人 曾聖峯 被告 曾淵山
曾蓮芬 邱金壽 張吉男 鄭銀愛 上列當事人間返還土地事件，本院於民國105年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示473⑴、面積為一百三十九平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。
被告邱金壽應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示474⑴、面積為八十六平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。
被告張吉男、鄭銀愛應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示478⑴、面積為一二七平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。
本件訴訟費用中之三五二分之一三九由被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬連帶負擔，三五二分之八六由被告邱金壽負擔，三五二分之一二七由被告張吉男、鄭銀愛連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第5款定有明文。本件坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號473⑴之地上物為曾 劉秀美 所有，原告起訴時僅列其繼承人之一即被告曾淵石為被告，惟曾淵山、曾蓮芬亦為其繼承人，因本件拆屋還地事件對於共有人全體有合一確定之必要，經原告具狀追加為被告（見卷一第58頁、第96、97頁），核與依上開規定相符，應准許之。
二、本件被告張吉男、鄭銀愛、曾淵山、曾蓮芬未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（重測前分別為里港段527-3、527、527-15地號，下稱系爭土地），原為原告之母 韓敏華 所有，嗣由原告於103年間繼承系爭土地。訴外人 韓成華 自60幾年起，未經韓敏華同意，無權出租系爭473土地予被告曾淵石之母 曾劉秀美 建築房屋，曾劉秀美死亡後由被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬繼續占有使用；出租系爭478土地予被告張吉男建築房屋，並與其配偶即被告鄭銀愛占有使用；出租系爭474土地予不知名第三人建築房屋，嗣後由被告邱金壽自其前手 鄭金地 受讓房屋而占有土地。韓敏華去世後，原告並未授權韓成華或其配偶 陳克昌 向被告等人收取租金，被告亦未交付任何租金予原告，是兩造間並無租賃契約存在。縱認被告與韓敏華間有不定期租賃契約存在，惟被告租用基地建築房屋，縱屬不定期限，亦應解為至該特定房屋不堪使用時消滅，而房屋因自然老舊已達不堪使用之程度，即可認符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，被告於系爭土地上興建之房屋原為竹子屋，後因不堪使用而重新興建水泥磚屋，則系爭土地不定期租賃關係即因系爭建物不堪使用而歸於消滅，原告自得依民法第767條規定，請求被告返還土地。
（二）若認兩造間不定期土地租賃契約仍存在，而韓敏華曾授權韓成華、陳克昌收取租金，惟韓敏華去世後，其等之代理權即歸消滅，原告亦未授權韓成華、陳克昌收取租金，被告曾淵石、邱金壽、張吉男、鄭銀愛、曾淵山、曾蓮芬自
103年3月12日起至今已逾二年以上未向原告繳納租金，已違反土地法第103條第4款規定，原告自得終止租約收回系爭土地。另被告邱金壽自承自訴外人鄭金地受讓土地租賃契約，惟邱金壽之建物現況為磚造水泥屋，並非讓渡書所載之鉛皮屋，其於受讓租約後始興建水泥磚造屋，等同前承租人將基地轉租予邱金壽，而有土地法第103條第
3項得終止租約收回土地之事由，且邱金壽實際占用面積86平方公尺，已超過其所提出之讓渡書所載出租給其前手之土地面積為68平方公尺，亦違反土地法第103條第5款規定，而得終止租約收回土地，故原告仍得請求被告將地上物拆除騰空，返還土地予原告等語，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
（一）被告曾淵石、曾淵山：我們已經承租很久了，也有持續繳納租金，之前有詢問過對方是否要出賣土地，但沒有得到回應。若原告提出之價錢合理，我們願意購買。至於被告張吉男、鄭銀愛願意歸還土地給原告，但原告要他們負責拆房子。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告邱金壽：伊都有繳納租金，也有向原告表示要買土地，伊願意以政府公告之金額向原告購買。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告張吉男、鄭銀愛未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、系爭473、474地號土地原為訴外人韓敏華於45年6月23日、44年12月2日因買賣取得所有權，系爭478土地則係其於63年12月30日因分割轉載取得所有權，韓敏華於103年死亡後，系爭土地由原告繼承取得。坐落系爭473土地上未辦保存登記之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○○號房屋，為被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬之母曾劉秀美興建，曾劉秀美死亡後，由被告等人繼承並繼續占有使用；坐落系爭474土地上未辦保存登記之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○號房屋，由被告邱金壽自其前手受讓並居住使用；坐落系爭478土地上未辦保存登記之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○號房屋，現況為無人使用之廢棄空屋等情，有土地登記謄本、屏東縣里港地政事務所105年2月15日土地複丈成果圖、104年10月20日勘驗筆錄及現場照片在卷為憑（見本院卷一第10頁至第13頁、第70、71頁、第73頁至第91頁、第115頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告係無權占有系爭土地，占用面積如附圖所示編號473⑴面積139平方公尺、編號474⑴面積86平方公尺、編號478⑴面積127平方公尺，被告應拆屋還地，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者，厥為：兩造間是否存在不定期限租賃關係？被告是否為無權占有？茲論述如下：
（一）被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬及被告邱金壽部分：⒈按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上第790號裁判意旨參照）。次按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平，則原審審酌第一審勘驗及兩造另案訴訟鑑定結果認：若將該建物於九二一之後增建之地樑、鋼柱及後段屋頂橫樑加強結構之Ｃ形鋼樑及塑膠貼紙部分拿掉，將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。原始構造已無法達到安全之要求，致不堪使用，並無違反論理或經驗法則之情形。系爭土地租賃關係既因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，當無再適用土地法第103條規定之餘地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，姑不論是否依九二一震災重建暫行條例之規定而為，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。」（最高法院95年度台上字第388號裁判要旨參照）。
⒉被告曾淵石、曾淵山、邱金壽辯稱其等與系爭土地當時之
地主韓敏華成立不定期限之租賃契約，並繼續繳納租金交由韓成華收取後轉交韓敏華乙情，業據被告曾淵石、曾淵山、邱金壽提出79年至103年收據在卷可參（見本院卷一第99頁至第109頁、本院卷二第49頁至第57頁），且經證人韓成華於本院證稱：我代理我大姐韓敏華收租，租金收據上的簽名是我先生陳克昌所寫，從以前租金都交給我大姐，因為她住屏東，我住里港，以前我父親土地很多，有人需要土地居住，我父親就會出租土地給他們興建房屋，他們都是從我父親的時代就住在那裡了，我父親沒有說要租賃多欠，以前經濟不好，是比較不好的竹子屋，在場被告（曾淵石、 韓金壽 ）的房子以前是竹子屋，之後有重新興建，我從三十幾歲就開始收租金了，被告曾淵石有持續繳納租金，但是換到原告之後，原告就不收了等語（見卷一第200、201頁）；另證人 陳克華 證稱：我丈人當初土地很多，當時的人很窮，他們問我丈人說可否給租給他們，我丈人都同意，我丈人年紀很大了，收入、支出及私人文件都是我在處理，有人拿錢來，我就開收據，這樣處理
五、六十年有了，一開始是收給我丈人，之後是交給我太太，系爭土地很早就登記給原告母親，被告交租金給我們，我也是代收，我丈人出租給被告他們蓋屋時，沒有約定租賃期間，是不定期的租賃，曾淵石的部分，一開始是租給他的祖父或曾祖父，很久以前我有去收過租金，被告邱金壽部分，雖不清楚其前手是何人，但已向邱金壽收取過多年租金，至少有五、六年等語（見卷一第202、203頁），由韓成華、陳克昌之證言可推知，原告之祖父 韓哲卿 曾出租其名下土地供被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬之先祖及被告邱金壽之初任前手興建房屋，且未定期限，則依88年4月21日修正前民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，是系爭三筆土地嗣後雖分別於44年、45年、63年間陸續移轉為韓敏華所有，依上開規定，系爭土地之不定期租賃契約仍繼續存在於韓敏華與被告等人之先祖、前手之間，應堪認定。
⒊然就被告之先祖、前手租賃系爭土地所興建之原始房屋狀
況，依證人韓成華上開證詞亦可知，其父親韓哲卿出租系爭土地所興建之房屋為竹子屋，現存之磚造水泥屋為嗣後重新修建，被告曾淵石亦陳稱當時的竹子屋應係賽洛瑪颱風（民國66年）而倒塌（見卷一第216頁背面），而被告邱金壽自其前手繼受系爭房屋亦已非竹子屋，係鉛皮屋，邱金壽則於受讓後再改建為磚造水泥屋，此亦有被告邱金壽所提出之讓渡書可稽，可徵被告之先祖及前手與韓哲卿成立土地租賃契約而興建之房屋，已於66年間因不可抗力之天災中滅失，則揆諸前開說明，所謂不堪使用之原因，既包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，以避免在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，有違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平，故韓敏華與被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬之先祖及被告邱金壽之前手間之不定期土地租賃契約，應因該竹子房屋已不堪使用而歸於消滅。
⒋被告曾淵石、曾淵山固辯稱若當時竹子屋因颱風倒塌，其
等先祖及前手重建系爭房屋時，地主韓敏華應知情，亦未阻止繼續使用土地，且大家都認識，可能是口頭談好有付租金即可；被告邱金壽亦稱收租這麼久了，怎麼可能不知情等語。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第76
2號判例要旨參照）。被告邱金壽所提82年6月30日之收據，其上雖記載：茲收到台端82年全年份租金18,800元正，此據邱金壽先生收執，業主韓敏華，代收人陳克昌等語（卷一第109頁），其後83年8月2日至102年11月25日之收據，則均記載茲收到租金18,800元正，經收人（或代收人）韓成華；被告曾淵石、曾淵山所提79年6月12日之收據，其上雖記載：茲暫收到台端租金3,000元正，此據 曾木火 先生（即曾劉秀美之夫），業主韓敏華，代收人韓成華等語（見卷二第56頁），其後80年、81年之收據，亦均記載茲收到租金5,000元正，此據交由曾木火先生收執等語，至82年1月21日之收據，則記載：茲收到台端租金5,000元正，此據劉秀美女士收執，業主韓敏華，代收人韓成華等語（見卷二第57頁），其後83年至100年之收據，亦均記載茲收到租金5,000元正，再參諸該等收據質地、字跡等，應非被告臨訟製作，收租時間接續並無間斷，可認被告所提上開土地租金收據應為真正，然此僅得證明被告等人應知悉系爭土地為韓敏華所有，且於79年至102年間曾按時繳納金錢予韓成華、陳克昌收取，尚無從以此證明韓敏華於原竹子房屋倒塌後，曾明示或默示同意被告之先祖及前手繼續使用系爭土地興建房屋，及與被告之先祖及前手曾支付相關之對價，況韓敏華縱有如被告所稱未於其等歷次修建房屋時表達反對之舉，至多僅足推認其先前係單純沉默而未積極以土地所有權人身分行使權利而已。從而，被告以前揭租金收據主張其等房屋有權使用系爭土地之權利係自其先祖及前手繼受而來，且與韓敏華間存有不定期土地租賃契約，尚無足採。
⒌綜上，本件原告主張縱認兩造間就附圖編號473⑴、474
⑴部分坐落之基地曾有不定期土地租賃契約關係存在，因
473⑴、474⑴原始建物已因不可抗力之天災而不堪使用，而被告之先祖及前手當初承租系爭土地既係基於租地建屋之目的，縱使兩造未明定租賃之期限，然仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，則韓敏華與被告間就編號473⑴、
474⑴部分坐落基地之不定期土地租賃契約關係已因原始建物滅失而歸於消滅，應屬可採，被告為無權占有使用編號473⑴、474⑴部分坐落之系爭土地。從而，原告依民法第767條規定，請求被告曾淵石、曾淵山、曾蓮芬應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號
473⑴部分（面積139平方公尺）之地上物拆除，並將該等部分土地返還給原告；被告邱金壽應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號474⑴部分（面積86平方公尺）之地上物拆除，並將該等部分土地返還給原告，為有理由，均應予准許。
（二）被告張吉男、鄭銀愛部分：原告主張坐落系爭478土地如附圖所示編號478⑴、門牌號碼成功路21號房屋，為被告張吉男興建、被告鄭銀愛占有使用等語，業據其提出地籍圖謄本、土地登記謄本為證，並經本院勘驗系爭土地，囑託屏東縣里港地政事務所測繪上開建物坐落系爭土地之位置及面積，製有勘驗測量筆錄及附圖在卷可稽，又被告張吉男、鄭銀愛對於原告主張之事實，於相當時期受合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出準備書狀及證據作何答辯或陳述以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認，堪認為真實。從而，原告依民法第767條規定，請求被告張吉男、鄭銀愛應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號478⑴部分（面積127平方公尺）之地上物拆除，並將該等部分土地返還給原告，為有理由，亦應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中華民國105年12月8日
民事第一庭法官陳嘉瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月8日
書記官林靜慧