裁判字號：臺灣高等法院96年上字第798號民事判決
裁判日期：民國96年12月19日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決96年度上字第798號上訴人乙○○訴訟代理人 馬金生 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 蔡樹基 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年7月18日臺灣板橋地方法院96年度訴字第92號第一審判決提起上訴，本院於96年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
(一)坐落台北縣土城市○○段○○○○號（重劃前地號為延寮坑段外藤寮坑小段40號）土地係被上訴人與親族共有，被上訴人有持分1/15之所有權，被上訴人並與其他共有人就上揭土地立有土地分管契約書，約定分管契約所檢附之地籍圖編號1部分土地（見原審卷頁14，下稱系爭土地）由被上訴人、訴外人 江春奇 、 江勇夫 使用。被上訴人於民國84年將系爭土地中寬10尺、長20尺之範圍出租予上訴人興建鐵皮屋（即台北縣土城市○○路○段○○○號邊），租期為1年（自84年4月1日起至85年3月11日止），租金每個月新台幣（下同）8千元，每年換約一次。嗣於85年上訴人又加租部分土地興建鐵皮屋，租金亦調整為每月12,000元，土地承租部分擴增為約100平方公尺。嗣雙方於94年4月1日簽約，租期為94年4月1日起至95年3月31日止，除租金調整為月租金13,000元外，其餘條件均與原租約相同，又雙方訂約時雖名為「房屋租賃」實係「土地」租賃。
(二)嗣因其他共有人全體反對續租，被上訴人乃委託律師發存證信函予上訴人表明兩造租約至95年3月31日屆滿，被上訴人不予續租，欲收回出租之土地，如逾期上訴人應按月支付違約金之意旨，上訴人竟回函被上訴人有口頭承諾上訴人「將來空地有蓋大樓或變賣時才無條件歸還租賃土地」塘塞，迄系爭租約到期後上訴人仍未拆除鐵皮屋返還土地，繼續占用系爭土地經營檳榔攤，被上訴人不予同意，除請人協調其儘速搬遷外，並於95年10月26日委託律師去函上訴人再行重申反對續行出租意旨，要求上訴人於「文到後二週內儘速自行拆屋還地，並賠償依系爭租約第6條應給付之租金五倍之違約金，惟上訴人仍置之不理。被上訴人係免訟累而提議以10萬元協調上訴人搬遷，並不表示上訴人有地上權，且雙方既未達成協議，該協議亦不生效力。而兩造間之系爭租賃關係於95年3月31日租約屆滿時已消滅，上訴人仍未拆屋搬遷，已構成無權占有。爰依民法第767、821條之規定，請求上訴人拆除該建物並返還所占用之土地予被上訴人。
(三)另系爭租約第6條約定上訴人於租期屆滿時，如不即時遷讓交還「房屋」（實係土地）時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，上訴人自95年4月1日起迄起訴時仍繼續無權占用系爭土地，已如前述，則算至95年11月底止，共無權占用8個月，每月違約金為13,000元之5倍即65,000元再乘以8個月為52萬元。
另95年12月後上訴人仍未遷讓上揭土地，亦應按月給付違約金至遷讓土地為止。
(四)對上訴人抗辯之陳述：
１、依最高法院69年度第5次民事庭會議決議：「因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已。在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而認其並非無權占有。」並有最高法院88年台上字第1729號裁判可參。
２、兩造為租賃關係，上訴人係以租賃之意占有系爭土地而非以「取得地上權」之意思占用系爭土地。其主張取得地上權時效云云，顯屬無據。從而，不論依系爭租約無法認定雙方有設定地上權之意思。上訴人亦不能取得地上權時效，被上訴人引用上開決議係強調上訴人縱然依時效取得「地上權登記請求權」仍屬無權占有，更遑論本件上訴人根本未依「時效」取得地上權登記請求權。
（原審判決㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部
分、面積93.42㎡之建物拆除，並將該土地返還予被上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人應給付被上訴人156,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即96年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自95年12月1日起至返還上項土地之日止，按月給付被上訴人19,500元之違約金；而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人敗訴部分，則未據提起上訴。）並本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則抗辯如下：
(一)兩造租約上明訂上訴人租用系爭土地係興建鐵皮屋之用，且每年換約一次，另根據84年間兩造第一次簽約時，被上訴人即同意上訴人租用系爭土地，興建鐵皮屋經營生意買賣，並且使用到將來系爭土地蓋大樓或土地變賣時才無條件歸還土地。故無論就租約或就被上訴人承諾言，上訴人承租系爭土地應具有民法第832條地上權人之資格，換言之，兩造並非單純之租賃關係，而係具有地上權關係。上訴人不僅就系爭土地具有地上權人資格，且租約每年換約一次，是系爭土地之地上權並未訂有到期日，因此在上訴人未有民法第834條地上權拋棄之意思表示前，被上訴人自不能任意主張存續期限屆滿而收回土地。
(二)另根據民法840條第1項規定：地上權人之工作物為建築物，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。依被上訴人主張兩造租期已於95年3月31日屆滿等語，即使屬實，被上訴人亦應依前述規定，就上訴人蓋在系爭土地上之所有建物，按時價應給予補償。兩造協調期間共談判3次，談判人除兩造以外，尚有被上訴人請來的朋友及上訴人請的友人 陳文良 ，談話內容為對上訴人在系爭土地上之建築物為補償事宜，惜因被上訴人毫無誠意而告吹。
(三)根據被上訴人起訴狀所載，被上訴人於民國84年4月1日將系爭土地租予上訴人，並同意上訴人在系爭土地上興建鐵皮屋，除租金每月8千元外，每年換約一次，民國85年又加租土地亦同樣由被上訴人同意由上訴人在所租土地興建鐵皮屋，租金亦跟著調整為每月1萬2千元，到94年租金再調整為1萬3千元，根據以上敘述可證，被上訴人既先後兩次同意上訴人在系爭土地上興建鐵皮屋，租約雖規定每年換約一次，但由其在換約過程中，亦有調整租金之情事，從而可證，每年換約只是預備調整租金空間而設，並無訂有到期日，並不影響地上權之行使，縱使上訴人因尚未辦理地上權設定登記，而僅具有地上權登記請求之身份，但仍非無權占有可比蓋可斷言。至於證人陳文良、 陳添登 雖證稱未聞被上訴人提及曾否承諾將系爭土地設定地上權予上訴人，但仍不能推論被上訴人無設定地上權予上訴人之真意。
(四)上訴人自84年4月1日即租用系爭土地，亦經被上訴人同意在系爭土地上興建鐵皮屋經營生意，迄目前為止善意和平占有被上訴人所有系爭土地，因依民法第772條準用同法第770條不動產特別取得時效規定，自得請求登記為地上權人。從而可證，上訴人占有並使用系爭土地，即非無權占有可言。即使根據原審判決認定本件係租用土地契約，仍不能逕自根據民法第450條第1項，第455條，藉口其他共有人反對續租，而終止租約，並收回土地。蓋依土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：(1)承租年限屆滿時，(2)承租人以基地供違反法令之使用時，(3)承租人轉租基地於他人時，
(4)承租人違反租賃契約時。根據前段引用被上訴人起訴狀所載，被上訴人既將系爭土地分兩次租予上訴人興建鐵皮屋，租期開始雖訂為1年，但每年均重新定約，迄95年3月租期已屆滿11年，故根據租約性質以及實際狀況言，均屬土地法所規定之建築房屋基地租賃，因此在上訴人無土地法第103條所列各款情形，出租人即被上訴人自不得藉口收回土地。
並於本院聲明：
㈠原判不利上訴人部份之判決及假執行廢棄。
㈡前項廢棄部份，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人主張其為台北縣土城市○○段○○○○號土地之共有人，權利範圍為1/15，並與其他共有人立有土地分管契約書，約定分管契約所檢附之地籍圖編號1之系爭土地，由被上訴人、訴外人江春奇、江勇夫分管使用。上訴人於84年間在系爭土地上建有鋼架鐵皮房屋一間及鐵皮棚架之停車空間（下稱系爭建物），占用系爭土地如附圖所示斜線部分面積
93.42平方公尺，系爭建物門牌號碼為台北縣土城巿金城路3段269號，原供上訴人經營檳榔生意之用，現則停止營業仍由上訴人占用中之事實，業據被上訴人提出土地登記第二類謄本1紙、共有土地分管契約書影本1件附卷可稽（見原審卷第10、12-14頁），且經原法院囑託台北縣板橋巿地政事務所派員會同履勘現場並測量，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷足憑（見原審卷第100、101、107頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張兩造就系爭土地之租賃關係已於95年3月31日因租約屆滿而消滅，上訴人所有系爭建物仍占有系爭土地，已構成無權占有，自應拆除搬遷搬返還土地予被上訴人，並按月給付違約金至返還土地為止等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)上訴人是否無權占有系爭土地？(二)被上訴人請求上訴人給付違約金，有無理由？茲論述如下：
(一)關於上訴人是否無權占有系爭土地之爭點：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件被上訴人主張其於84年間將系爭土地上臨台北縣土城巿金城路3段271號邊寬10尺、長20尺之土地出租予上訴人，租期為1年（自84年4月1日起至85年3月11日止），租金每個月8千元，每年換約一次，被上訴人承租後於上開土地興建系爭建物。嗣於85年換約，租金調整為每月12,000元，土地承租部分擴增為約100平方公尺。嗣雙方於94年4月1日所訂租賃契約，租期自94年4月1日起至95年3月31日止，除租金調整為月租金13,000元外，其餘條件均與原租約相同之事實，業據提出與所述相符且為上訴人不爭執真正之租賃契約影本5件為證（見原審卷第15-47頁）。至上訴人雖辯稱：兩造間並非單純之租賃關係，而係具有地上權關係云云。惟查，通觀卷附書面租賃契約所載約款，其契約名稱及內容文字均已載明「租賃」、「租金」、「押租保證金」、「租期」等用語，依上開契約文義顯示兩造立約意在訂立土地租賃契約，尚難據以認定被上訴人有設定地上權予上訴人之真意。參以兩造係每年訂立新約，且證人陳文良、陳添登於原審亦證稱其等分別接受兩造之委任，調解本件租約之紛爭，其間並未提及被上訴人曾否承諾於系爭土地上設定地上權予上訴人等語在卷（見原審卷第117、118頁），益徵被上訴人主張兩造間原係定期租賃關係，並非無據。此外，上訴人復未舉證證明兩造於84年間第一次簽約時，被上訴人即同意上訴人於系爭土地興建鐵皮屋迄至系爭土地蓋大樓或變賣時止等情，自難推認被上訴人有在系爭土地上設定地上權予上訴人之意，上訴人上開所辯，要難採信。
２、次按，地上權係以在他人土地上有建築物或工作物或竹木為目的而使用土地之權。不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第758、760分別定有明文。是則物權之變動，須由權利人為物權變動之意思表示且經登記始生效力。本件上訴人並未就系爭土地為地上權設定登記，為兩造所不爭執，依上開說明，上訴人尚無從以其有地上權為由而主張有權占有。又因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一，本件兩造間就上訴人使用系爭土地之真意應係成立租賃契約，既如上述，已難認上訴人係以行使地上權之意思而占有系爭土地。而縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772條準用第769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有。是上訴人主張其自84年4月1日即係基於取得地上權之意而善意和平占用系爭土地，依民法第772條準用同法第770條時效取得地上權之規定，既得請求登記為地上權人，上訴人占有系爭土地即非無權占有云云，亦不足採。
３、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。而兩造於94年4月1日所訂之租賃契約第6條約明：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋（應指本件租賃之土地）誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，...」，有書面租賃契約附卷可稽（見原審卷第44頁），可知上訴人如欲續租須得被上訴人同意，否則於95年3月31日租期屆滿時即應拆除系爭建物將所占用之土地返還被上訴人。而被上訴人主張因系爭土地其他共有人全體反對續租，遂於95年3月16日寄發存證信函予上訴人表明兩造租約至95年3月30日屆滿，被上訴人不予續租，欲收回出租之土地。嗣於95年10月26日委託律師去函上訴人再行重申反對續行出租意旨之事實，為上訴人所不爭執，並有存證信函影本、律師函暨郵件回執影本附卷可稽（見原審卷第48、56頁及本院卷第56頁），堪信為真。出租人即被上訴人既於租期屆滿前，以存證信函告以系爭土地於95年3月31日租賃期間屆滿後不再續租，復於租期屆滿後，委任律師寄發函件通知上訴人返還系爭租賃土地，則依客觀情事判斷，被上訴人於租期屆滿前後即已反對被上訴人就租賃物繼續為使用收益，是兩造間之租賃關係於95年3月31日租賃期限屆滿時消滅。至上訴人雖主張：被上訴人須有土地法103條所列各款情形始得收回土地，且依民法第450條第3項規定應於1個月前通知終止契約云云。惟本件兩造係成立定期租賃契約，是被上訴人於租賃期限屆滿時收回系爭出租土地，核與土地法第103條第1款亦無不合，而民法第450條第3項係針對同條第2項未定期限租賃契約所為之規定，於本件定期租賃關係並無適用，上訴人上開主張容有誤認而不足採。
4、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之民法第767條、第821條分別定有明文。本件兩造間之租賃關係於95年3月31日租賃期限屆滿時消滅，已如上述，上訴人所有之系爭建物繼續占用系爭土地，即屬無權占有。從而，上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人拆除系爭建物將所占有如附圖所示斜線部分、面積93.42平方公尺之土地返還被上訴人及其他共有人全體，自屬有據，應予准許。
(二)關於被上訴人請求上訴人給付違約金有無理由之爭點：
１、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」；「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」；「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250、251、252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
２、經查，兩造就系爭土地之租賃關係於95年3月31日租期屆滿而消滅，業如上述，且被上訴人主張上訴人所有之系爭建物於租賃期限屆滿後迄今仍繼續占用系爭土地之事實，為上訴人所不爭執，堪信為實在。又兩造之系爭租賃契約第6條固約定於租期屆滿時，上訴人如不即時交還土地時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5倍計算之違約金，而使系爭違約金約定兼具有懲罰性違約金及賠償額預定性違約金之性質，然依前開說明，不論懲罰性違約金或賠償額預定性違約金，如果約定過高，法院均得依職權予以酌減。茲斟酌上訴人自84年4月1日起至95年3月31日上承租土地期間已依約履行給付租金之義務，亦即，被上訴人已按其出租計劃收取11年之租金利益；於現今大台北地區房地產之景氣及整體社會經濟之景氣已較往日為佳等一切情狀，認被上訴人依系爭租賃契約第6條請求上訴人按月依租金13,000元以5倍計算之違約金65,000元，尚屬過高，應予以酌減為按月以租金1.5倍元計算違約金，方為公允。準此，被上訴人請求上訴人給付自95年4月1日起至95年11月31日止，共8個月之違約金156,000元（13,000×1.5×8=156,000元），並自95年12月1日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人19,500元之違約金，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求㈠上訴人將系爭土地上如附圖所示斜線部分、面積93.42平方公尺之系爭建物拆除，並將所占用該部分土地返還予被上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人給付被上訴人156,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即96年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；並自95年12月1日起至返還上項土地之日止，按月給付被上訴人19,500元之違約金，均有理由，應予准許。是則原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年12月19日
民事第十四庭
審判長法官張蘭
法官黃麟倫法官鄭純惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年12月20日
書記官劉麗芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。