臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄小字第94號
原 告 周順安
被 告 牛建忠
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年5月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬貳仟伍佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣伍佰肆拾元，餘由原
告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告分別於民國96年12月10日、98年11月6日、
100年12月20日與被告簽訂房屋租賃契約書，向被告承租門
牌號碼高雄市○○區○○街○○○號1至3樓房屋（下稱系
爭房屋），約定租賃期間自96年12月15日起至98年12月15日
止、自98年12月16日起至100年12月16日止、自100年12月
16日起至102年12月16日止，每月租金新臺幣（下同）25,0
00元，並給付押租金50,000元（下稱系爭租約）。系爭租約
於102年間期滿後，未再訂立書面契約，惟被告於104年5
月間向原告表示不再出租，要求原告於1個月內搬遷且租金
調漲10,000元改為35,000元，租約則於104年7月15日到期
，被告並言明待系爭房屋交還時返還押租金50,000元予原告
。嗣原告搬離系爭房屋後，被告迄今仍未返還押租金，且原
告係因遭他人脅迫而與被告簽立搬遷聲明書，同意調漲租金
10,000元，自得請求被告返還。爰依系爭租約之法律關係提
起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告60,000元。
二、被告則以：兩造於102年租約到期後未再簽約，應為不定期
租賃關係，被告於104年5月28日告知原告不再出租系爭房
屋，原告則請求承租至104年7月15日止，並答應租金改為
35,000元，兩造並簽訂搬遷聲明書，約定原告應於104年7
月17日前搬遷及於104年7月18日上午完成點交，且系爭房
屋狀況應完好如初歸還被告。惟原告於104年7月18日上午
點交時，不返還系爭房屋鑰匙，未結清水費、電費、瓦斯費
，而未完成點交手續，系爭房屋並因原告未盡善良管理人注
意而毀損，應由原告負賠償責任，經以押租金50,000元扣除
：①1樓至3樓門框紗門及紗窗整修19,000元；②因原告不
返還系爭房屋鑰匙而支付2樓鐵門換鎖費用2,200元、1樓
捲門遙控主機安裝費3,500元及裝捲門門鎖、鎖閂1,500元
；③1樓店面鐵捲門損壞變形維修費1,500元（捲門保養1,
000元、保養油500元）；④1樓至3樓店面、牆、地板、
浴室污穢、污損、1樓店面地板嚴重油污清潔費用8,400元
（7日×1,200元）、1樓洗手台管路嚴重阻塞及更換水管
費用1,250元，合計9,650元；⑤流理台損壞賠償費用20,0
00元；⑥流理台拆除、清運費10,000元；⑦水費307元、電
費6,348元、瓦斯費381元（詳見本院卷第19頁整修費用表
），已逾押租金金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁
回。
三、本院得心證之理由：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣
者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動
產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出
租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，
並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。租賃期限屆
滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反
對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1
項、第2項、第451條分別定有明文。又契約合意終止，係
契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後
歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之第一次契約（最
高法院99年度台上字第60號判決意旨參照）。本件兩造間之
系爭租約於102年12月16日屆滿後，被告未反對原告繼續使
用系爭房屋，且原告亦繼續繳納租金，依前揭規定，兩造就
系爭房屋自應視為有不定期限之租賃契約存在。惟兩造已於
104年5月28日另簽立搬遷聲明書約定：「房客周順安先生
答應於104年7月17日以前搬離店面高雄市○○區○○街○
○○號，並且將房屋狀況完好如初歸還於屋主牛建忠先生，並
於104年6月17日匯款35,000元整（房租），104年7月18
日上午作點交動作」等語明確，有上開搬遷聲明書附卷可稽
（見本院卷第18頁），其上所載搬遷時間距簽立聲明書之時
間一個半月，所定期間亦符合前揭規定，應認兩造已合意終
止系爭租約。原告雖主張係遭他人脅迫而簽立搬遷聲明書云
云，惟其並未就此提出任何證據以實其說，其此部分抗辯即
無可採，兩造所簽立之前開搬遷聲明書自仍具有效力，是以
，兩造既已另行約定給付租金35,000元，原告自應按兩造約
定給付調整後之租金，其請求返還調漲之租金10,000元，洵
屬無據。
㈡次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租
賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不
在此限，民法第432條定有明文。然承租人所負保管維護義
務程度，仍應視租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法
，並應斟酌當事人設定租賃之目的、一般交易習慣、誠信原
則，兼衡租賃物之折舊等狀態，蓋因房屋隨著時間之經過，
建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本
即有折舊及自然耗損等問題，非謂承租人於租期屆滿或契約
終止時，即當然負有將租賃物回復原狀至全然新穎之狀態。
再按所謂押租金，在性質上係供擔保承租人租金給付及租賃
關係履行所用，故租賃契關係終止時，出租人負有返還押租
金之義務，且若承租人於租賃契約終止前存有租金未為給付
或因租賃關係所生之損害賠償債務者，出租人固可本於押租
金之擔保性質而主張將押租金抵扣未給付之租金及損害賠償
債務，苟有餘額再返還之。
㈢本件被告抗辯原告未繳清水、電、瓦斯費及未盡善良管理人
注意毀損系爭房屋，而執前開編號①至編號⑦所示項目內容
扣抵押租金，原告則主張：系爭房屋前房客搬走，被告即未
清理房屋，裡面是自然損壞，伊沒有破壞紗窗，伊什麼都是
好的還給被告；水、電、瓦斯費在搬走前有收到的單據伊都
繳清了，是伊搬走後單據才來，伊在7月16日一大早搬出，
之後被告內部整修有用到伊的水電，所以7月16日之後應扣
除等語。茲就被告請求自押租金扣抵之各項費用有無理由，
說明如下：
⒈被告抗辯原告毀損編號①1樓至3樓門框紗門及紗窗等語，
欲以押租金扣抵整修費用19,000元，並提出單據為證（見本
院卷第22頁），惟原告否認其有毀損情事，自應由被告負舉
證之責，然其尚未就此舉證以實其說，此部分請求即無從准
許。
⒉就編號②被告抗辯因原告未返還系爭房屋鑰匙而支付2樓鐵
門換鎖費用2,200元、捲門遙控主機安裝費3,500元及裝捲
門門鎖、鎖閂1,500元部分，查原告於本院審理時陳稱：簽
聲明書時，被告說要還伊租金25,000元，結果沒有還，說不
還了，法院見，伊很生氣，鑰匙就沒有還，房東自己有預備
鑰匙，沒有鑰匙自己要想辦法等語（見本院卷第50頁），被
告則辯稱：伊沒有備用鑰匙，原告未將鑰匙還伊，伊怕原告
會再侵入進去，所以換鎖，當初有交付遙控器1支、1樓上
2樓鐵門鑰匙1支、3樓鐵門鑰匙1支等語，本院審酌系爭
租約既已終止，原告即有返還系爭房屋鑰匙之義務，其自承
未歸還鑰匙，尚難認已完全履行遷讓房屋之債務，被告應得
請求扣抵更換1樓捲門遙控器暨門鎖等費用計5,000元，至
原告嗣後雖改口稱：被告只交給伊遙控器沒有其他鑰匙等語
（見本院卷第84頁），然其於第一次言詞辯論時並未否認有
收受其他鑰匙，甚且陳稱房東有預備鑰匙等語，復自承2樓
放東西、3樓睡覺用等語在卷（見本院卷第86頁），而有承
租使用系爭房屋2、3樓之事實，其嗣後改口稱未取得其他
樓層鐵門鑰匙，反與常情不符，殊難憑採，是被告請求扣抵
更換2樓鐵門門鎖費用，亦應准許。
⒊編號③1樓店面鐵捲門損壞變形維修費1,500元（捲門保養
1,000元、保養油500元）部分，被告抗辯：伊將房子交給
原告捲門是好的，當時捲門下面有底板，他說要拆掉才能讓
招牌放上去，伊有同意，但是他搬遷時將捲門打開就走了，
沒將捲門下的底板裝回去，師父來裝時差一點差不回去，硬
敲才裝上去，好不容易回復原狀後，伊試了捲門卡卡的，關
的時候會有問題，才有修理費及保養油等語（見本院卷第50
至51頁），惟原告將底板拆除係經被告同意，其既依兩造約
定方法使用，縱底板因長期拆下致復裝後捲門不若原本順暢
，亦難認此係因原告未盡善良管理人注意義務所生之損害，
且依卷附單據觀之，被告所支出者為保養捲門及保養油之費
用，亦難認定有損壞、維修捲門之情形，是被告以此項目扣
抵押租金，不應准許。
⒋編號④1樓至3樓店面、牆、地板、浴室污穢、污損，1樓
店面地板嚴重油污清潔費用8,400元（7日×1,200元）、
1樓洗手台管路嚴重阻塞及更換水管費用1,250元，合計9,
650元；編號⑤流理台損壞賠償費用20,000元及編號⑥流理
台拆除、清運費10,000元部分：被告抗辯1樓店面污損部分
，依卷附照片觀之，情節非微（見本院卷第34頁），被告要
求原告負擔1樓店面地板清潔費用尚屬合理，又此部分被告
雖未提出清潔費單據，惟依民事訴訟法第222條第2項規定
，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。本院
斟酌油污清除難度等情，酌定此部分清潔費用以2,000元為
適當。至被告抗辯2樓牆壁窗戶、浴室天花板、地板污穢部
分，依卷附照片觀之（見本院卷第35至36頁照片），縱有蜘
蛛網、髒污或灰塵，然尚難認非自然使用產生之耗損或污損
情節嚴重，尚難要求原告負擔此等部分清潔費用。另被告抗
辯1樓洗手台管路嚴重阻塞及更換水管部分，本院審酌原告
承租系爭房屋1樓係作為小吃店使用，倘於承租之初即有阻
塞情形，應無可能未要求被告負責維修，故認1樓洗手台管
路阻塞應係原告於承租系爭房屋期間造成，復依被告提出出
貨單上其中之一品名規格記載單槍臉盆栓1組1,250元（見
本院卷第89頁），認其抗辯就此部分得自押租金扣抵1,250
元應予准許。至於編號⑤流理台損壞賠償費用20,000元及編
號⑥流理台拆除、清運費10,000元部分，因被告未舉證係因
原告造成損壞，自不得扣抵。
⒌編號⑦水費307元、電費6,348元、瓦斯費381元部分：水
、電、瓦斯費用部分，業經被告提出結算至104年7月20日
之臺灣自來水公司收據、104年5月15日至同年7月20日之
臺灣電力公司收據、結清至104年7月20日之欣高石油氣股
份有限公司收據為證（見本院卷第26至28頁），原告主張：
之前伊收到的單據都繳清了，伊於104年7月16日搬遷，之
後被告內部整修有用到伊的水電，所以7月16日之後應扣除
等語，被告則抗辯：原告7月17日搬走，7月18日點交當天
是星期五，整個上午都在吵鑰匙的部分，拖到中午12點多，
伊下午1點半要上班，沒辦法辦結清，因遇到假日，所以是
在星期一去做結清，伊是在星期一水電結清後才進去整理的
等語。而104年7月16日為星期四、7月17日為星期五，有
卷附104年政府行政機關辦公日曆表可參（見本院卷第66頁
），參諸被告 陳明 搬遷翌日之點交日為星期五，可知原告應
係於104年7月16日搬遷，104年7月17日為點交日，被告
嗣後對於原告應於104年7月16日搬遷一節亦已無爭執（見
本院卷第83頁），則點交翌日之7月18日、19日為週六、日
之例假日，被告抗辯無法辦理水電結清，尚屬合理，況原告
始終未就其已清償水、電、瓦斯費及被告於其搬遷後即進行
內部整修使用水電等節舉證以實其說，其此部分主張即無從
憑採，故本院認原告仍應支付編號⑦之水費307元、電費6,
348元、瓦斯費381元部分，並得就此債務自押租金中扣除
。
⒍依上開說明，被告得自押租金扣抵編號②2樓鐵門換鎖費用
2,200元、捲門遙控主機安裝3,500元及裝捲門門鎖、鎖閂
1,500元，編號④1樓店面地板油污清潔費用2,000元、1
樓洗手台管路嚴重阻塞及更換水管費用1,250元，編號⑦水
費307元、電費6,348元、瓦斯費381元，合計17,486元，
則自押租金50,000元扣抵17,486元，原告可請求被告返還押
租金32,514元。另關於舊招牌拆除費650元部分，被告已於
本院審理時陳明：拆招牌650元費用不請求原告賠償等語在
卷（見本院卷第49頁），故此部分即不予論述。至被告另聲
請傳喚其配偶 蔣慧玉 到庭作證，本院審酌其所執待證事實與
本案爭點尚無關連或已無調查必要，尚無傳喚該證人之必要
，併此敘明。
四、綜上所述，本件原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付
原告32,514元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為
無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年6月3日
高雄簡易庭法官周佳佩
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中華民國105年6月3日
書記官李梅芬
訴訟費用計算式：
裁判費（新臺幣）1,000元
合計1,000元