臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第66號
原 告 千源不動產仲介有限公司
法定代理人 林于绣
訴訟代理人 蕭榕辰
被 告 張桃
兼 訴 訟
代 理 人 張育碩
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年4月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告張育碩應給付原告新臺幣（下同）92,000元，及自民國
108年12月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,110元，由被告張育碩負擔950元，餘由原告負
擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張
被告前於108年9月7日以專任委託銷售契約委託原告銷售
門牌號碼桃園市○○區○○街○○○巷○○號13樓之房屋及其基
地（下稱系爭不動產），委託售價為518萬元，委託期限自
108年9月7日起至109年1月31日止（下稱系爭契約）。
原告自受託後即積極發布網路及社區電梯廣告，並推銷系爭
不動產。然原告多次要帶客戶至現場看屋，被告均表示無法
配合或臨時取消，自委託契約簽訂起均未成功帶客戶看屋，
因被告無從配合帶看，原告乃於108年10月24日寄發存證信
函催告被告履行配合看屋義務，並於11月8日寄發存證信函
終止系爭契約。而依系爭契約第10條約定，本件係因可歸責
於被告而終止契約，是爰依系爭契約之法律關係請求被告賠
償約定總價款2%之違約金即107,600元。並聲明：（一）被
告應給付原告107,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣
告假執行。
二、被告答辯
系爭契約已經兩造協議更改為至108年12月31日終止，非原
告主張之109年1月31日。又兩造簽定系爭契約時，有告知
因系爭不動產目前有人居住，故請原告只就非常有意願之客
戶帶看，然原告仍數次表示要帶客戶看屋。原告都是臨時通
知，使被告無從配合，亦有約好帶看而原告臨時取消之情形
應屬原告違約，且108年9月11日有成功帶客戶看屋等語。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造曾於108年9月7日簽定系爭契約，且原告為銷售系爭
不動產而刊登網路、電梯廣告，原告並於108年10月24日寄
發存證信函催告被告張育碩履約，於108年11月8日寄發存
證信函終止系爭契約等事實，業據原告提出系爭契約、存證
信函及廣告影本在卷可參（見本院卷第8至10頁、14至18頁
、24至35頁）。且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張被告應給付原告107,600元，為被告所否認，並
以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭契約之相對人為
何人？（二）系爭契約是否因可歸責被告張育碩之事由而終
止？（三）如是，則原告得向被告張育碩請求之違約金數額
為何？
（一）系爭契約之相對人為何人？
查系爭契約之委託人為被告張育碩，有系爭契約在卷可參
（見本院卷第9頁），簽定系爭契約後，原告並於同日再
與被告張育碩簽訂委託銷售內容變更同意書（下稱系爭同
意書），其上亦由被告張育碩簽名，有系爭同意書在卷可
參（見本院卷第11頁），應可認系爭契約之相對人應為被
告張育碩。至被告張桃雖為系爭不動產之所有人，有系爭
不動產第一類謄本在卷可參（見本院卷第41至44頁），且
被告張桃曾簽署授權書（下稱系爭授權書）授權被告張育
碩處理銷售系爭不動產事宜。然我國民法系採債權及物權
分離原則，委託銷售之人縱非銷售標的物之所有人，亦無
礙於委託契約之成立。且依系爭授權書所示，被告張桃授
權被告張育碩之時間為108年9月9日，有系爭授權書在
卷可參（見本院卷第12頁），較系爭契約簽定之108年9
月7日為晚，是尚難認被告張育碩簽定系爭契約時，係出
於代理被告張桃之意思，而應認系爭契約之相對人僅有被
告張育碩，不及於被告張桃。則原告向被告張桃請求違約
金，自屬無據。
（二）系爭契約是否因可歸責被告張育碩之事由而終止？
⒈按系爭契約第6條第7項後段約定：「委託期間內，委託
人應開放出售之不動產供買方參觀，並配合委託人之促銷
活動。」有系爭契約在卷可參（見本院卷第8頁）。
⒉經查，原告曾於108年9月21、24、26日、同年10月24日
向被告張育碩聯繫是否能配合原告帶客戶看屋，然被告均
表示無法配合，有LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第20
至21頁），可見原告至少聯繫被告5次，被告均未配合。
再依上開LINE對話紀錄所示，原告亦曾於108年9月24、
25日詢問是否有被告張育碩可配合之時間，被告張育碩僅
泛稱「公司要加班」、「最近真的很忙」，並未與原告協
調究竟有何可配合帶看系爭不動產之時間，亦未同意由其
他親屬協助原告帶看系爭不動產，顯可認被告未履行上開
契約所定，委託人應開放系爭不動產供買方參觀之義務。
⒊被告張育碩雖稱係因原告臨時通知，故無法配合等語。然
查兩造間LINE對話截圖可見，原告詢問被告張育碩「明天
星期三晚上7點客戶看房方便嗎？」、108年9月27日週
五詢問被告張育碩「星期日方便看房嗎？」、108年10月
24日詢問被告張育碩「10月27日早上10點方便帶客戶看房
嗎？」有兩造間LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第20、
21頁），可知原告至少於帶看前1日即有通知被告，是被
告張育碩抗辯原告均係臨時通知，尚難採信。
⒋被告張育碩另抗辯108年9月11日有成功帶看等語。查兩
造間LINE對話紀錄可見，原告於108年9月12日傳送內容
為「昨天帶看客戶回報跟之前安排要看屋而未看的客戶同
樣的問題，不要頂樓的物件」之訊息（見本院卷第102頁
），可認原告確實有於108年9月11日成功帶客戶至系爭
不動產看屋。然自上開日期後，被告張育碩均未配合原告
，且未告知原告得配合之時間，已如前述，是縱認被告張
育碩確有一次配合帶看，然嗣後之不予配合，自仍有違系
爭契約之約定。
⒌而原告既已催告被告張育碩履行上開義務，被告張育碩仍
未配合，則原告終止系爭契約，自屬有據。
（三）如是，則原告得向被告張育碩請求之違約金數額為何？
⒈按系爭契約第2條第1項約定：「委託人願意出售之土地
、建築改良物……已上合計新台幣538萬元整。」系爭契
約第10條後段約定：「如尚未仲介成交前因可歸責於委託
人之事由而終止時，委託人應支付受託人以委託總價2%計
算之違約金，作為違約賠償。」次按系爭同意書第1條約
定：「茲因實際考慮與必要，雙方依一致同意修正原委託
契約書事項如下：一、委託售價調整為新台幣460萬元整
。」有系爭契約及系爭同意書在卷可參（見本院卷第9、
11頁）。
⒉系爭契約因可歸責於被告張育碩之事由而終止，已如前述
。又系爭同意書既係修正系爭契約之約定內容，則應認兩
造間約定系爭不動產之售價應為460萬元。依系爭契約第
10條規定計算被告張育碩應給付之違約金即為92,000元【
計算式：4,600,000×0.02=92,000】。原告請求在此範
圍內，應屬有據，逾此部分之請求則屬無據。
五、末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同
法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦
無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2
項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其
他相類之行為者，與催告有同一之效力。」查本件給付違約
金債務，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於108
年12月9日送達被告張育碩，有本院送達證書附卷可證（見
本院卷第50頁），是被告張育碩應於108年12月10日起負遲
延責任。
六、綜上所述，原告請求被告張育碩給付違約金92,000元，及
自108年12月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予
駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請
已失其附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國109年5月8日
中壢簡易庭法官周仕弘
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年5月8日
書記官巫嘉芸