臺灣高等法院100年度上字第1129號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1129號民事判決

裁判日期：民國101年01月17日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決100年度上字第1129號上訴人全球建築經理股份有限公司法定代理人 徐儷玲 訴訟代理人 謝玉玲 律師
周耿德 律師被上訴人 林志青 訴訟代理人 馮馨儀 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年9月6日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2274號第一審判決提起上訴，本院於101年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項關於命上訴人給付新台幣伍萬元及逾「自民國一百年四月十日起至遷讓返還原判決主文第一項所示房屋及車位之日止，按月給付被上訴人新台幣伍萬元」部分，及該部分假執行之宣告廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張，兩造於民國99年3月10日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向伊承租門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○號18樓之1之房屋及臺北市○○區○○路○○○號地下二、三層第1407建號、1425建號停車位（下稱系爭租賃物），租賃期間自99年3月10日起至100年3月9日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元（第3條）。上訴人於租期屆滿時，除經同意續租外，應即將租賃物清空交還被上訴人，違者被上訴人得請求按租金5倍之違約金（第6條）；上訴人若有違約情事，致損害被上訴人權益時，應賠償被上訴人因涉訟所繳納之律師費（第12條）。上訴人應負擔水電費（第15條）及管理費。詎上訴人自100年1月10日起即未依約繳納租金，積欠100年1月10日至同年3月9日之租金10萬元；於租期屆滿後，亦未依約交還系爭租賃物。另上訴人交還系爭租賃物前應負擔之100年1月26日至3月31日之電費4767元及100年3月至7月期間之管理費3萬9353元，合計4萬4120元，已由被上訴人代為繳納。爰依系爭租約第6條、第12條、第15條及公寓大廈管理條例第21條、民法第179條、第184條規定，請求上訴人應㈠、將系爭租賃物騰空返還予被上訴人。㈡、給付10萬元（租金）及自100年2月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢、自100年3月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付25萬元（違約金）。㈣、給付10萬元（律師費）及自起訴狀繕本送達翌日（即100年4月16日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈤、給付4萬4120元及自100年7月27日（即擴張聲明狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並請准供擔保宣告假執行。
二、上訴人對兩造訂立系爭租約，伊向被上訴人承租系爭租賃物，租約內容如上述等情不爭執。惟以伊於96年4月1日支付押租金15萬元予被上訴人，並於100年初通知被上訴人將如期搬遷，經被上訴人同意以押租金扣抵最後2個月之租金。又被上訴人於100年3月18日主動告知願提前返還1個月押租金，伊亦告知將於100年3月23日遷出並騰空系爭租賃物， 嗣伊 確於100年3月23日遷離，並通知被上訴人點交租賃物，然被上訴人未到場辦理點交。伊積欠之租金10萬元，以伊交付之押租金抵銷。另被上訴人請求之律師費、電費及管理費均係伊100年3月23日搬遷後始發生，不應由伊負擔，縱伊有違約情事，請酌依相當租金之數額計算違約金等語置辯。
三、
㈠、原審判決：
１、上訴人應將門牌臺北市○○區○○路○○○號18樓之1之房屋及臺北市○○區○○路○○○號地下2、3層之1407建號、1425建號停車位騰空返還予被上訴人。
２、上訴人應給付被上訴人5萬元（違約金），及自100年4月10日起至遷讓返還第1項所示房屋及車位之日止，按月給付被上訴人10萬元（違約金）。
３、被上訴人應給付上訴人10萬元（律師費)，及自100年4月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
４、上訴人應給付被上訴人4萬4120元（電費、管理費），及自
100年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
５、上開1-4部分，准被上訴人供擔保後，得假執行。駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。
㈡、上訴人提起上訴。聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。
㈢、被上訴人就原審判決其敗訴部分未聲明不服。於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本件兩造不爭執事實如下：
㈠、兩造訂立系爭租約，約定上訴人向被上訴人租賃系爭租賃物，租賃期間自99年3月10日起至100年3月9日止（第2條）；每月租金5萬元（第3條）；上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意續租外，應即將租賃物清空交還被上訴人，違者被上訴人得請求按租金5倍之違約金（第6條）；上訴人若有違約情事，致損害被上訴人權益時，應賠償被上訴人因涉訟所繳納之律師費（第12條）。上訴人應負擔水電費（第15條），上訴人已依租約第5條約定交付被上訴人押租金15萬元等情，有該租賃契約書可按（見原審卷第6-10頁）。另上訴人應負擔使用期間之管理費，有上訴人陳述可按（參見原審卷第32頁背面、本院卷第79頁背面）。
㈡、被上訴人於100年2月21日通知上訴人不續租（見原審卷第11頁）。
㈢、上訴人未給付100年1月10日至同年3月9日之租金10萬元。
㈣、被上訴人繳納系爭租賃物100年1月26日至同年3月31日之電費4767元及100年3月至7月期間之管理費39353元，合計4萬4120元，有繳費收據可按（見原審卷第37頁、第73-74頁）。
㈤、被上訴人持原審判決聲請假執行（原法院100年度司執字第92722號），執行法院於100年9月28日核發自動履行命令（見本院卷第72頁），被上訴人於100年10月6日向執行法院陳報自動履行完畢（見本院卷第75頁）。
五、被上訴人本件請求，審酌如下：
㈠、被上訴人請求租金10萬元部分：兩造系爭租約約定被上訴人向上訴人承租系爭租賃物，每月租金5萬元，上訴人未依約給付100年1月10日至同年3月9日之租金10萬元乙節，為被上訴人所不爭執，已如上述，是被上訴人此部分請求為有理由，應予准許。
㈡、被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭租賃物及自100年3月10日起至遷讓返還之日止，按月給付10萬元違約金部分（被上訴人於原審請求按月給付違約金25萬元，原審准按10萬元計付，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服）：
１、兩造系爭租約約定上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意續租外，應即日將租賃物誠心按照原狀（清空）遷空交還被上訴人，違者被上訴人得請求按租金5倍之違約金（第6條），而被上訴人於100年2月21日發函通知上訴人租期屆滿不再續租，已如上述。
２、上訴人抗辯伊已於100年3月18日通知被上訴人準備於100年3月23日搬遷，嗣確於100年3月23日搬遷云云。
查上訴人提出之100年3月18日電話通話譯文「全球徐小姐：
…我們就說你們21號把我們押金1個月退還，那我們23號就搬，就這樣子」（見原審卷第64頁）。另上訴人於100年3月22日寄予被上訴人之存證信函內容略以：「…為避免財務損失保全本公司之權益請台端於100年3月22日前匯款返還本公司押金否則本公司礙難返還房屋…」等語（見原審卷第67頁），又上訴人於原審100年6月28日表示被上訴人還伊押租金，伊就還錀匙等情（見原審卷第32頁背面），足證上訴人已表明被上訴人應先返還押租金，否則其即不願返還房屋之意。惟系爭租約第5條約定「上訴人應於訂約時，交予被上訴人15萬元作為押租保證金，上訴人如不繼續承租，被上訴人應於上訴人遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」（見原審卷第7頁），依約上訴人有先遷讓交還租賃物之義務。
是縱上訴人於100年3月18日通知被上訴人伊已準備遷離，亦因上訴人要求被上訴人先返還押租金始交還房屋，與系爭租約第5條約定不合，上訴人之通知不符債之本旨，被上訴人未於100年3月23日到場配合，自不負受領遲延之責。又縱上訴人確於100年3月23日將租賃物騰空，但上訴人未依約將租賃物交還被上訴人，對被上訴人仍不生返還租賃物之效力。況上訴人於原審100年6月28日自陳系爭房屋鑰匙仍為其持有，並表示被上訴人還押租金，其就還錀匙（見原審卷第32頁背面），足認系爭租賃物仍在上訴人管領中，上訴人抗辯其於100年3月23日將租賃物依約返還予被上訴人乙節為不可採。上訴人聲請傳喚證人 戴文義 （搬家公司負責人）、 蔡敏昌 （管理員），及履勘現場，以證明其於100年3月23日遷離系爭租賃物（見本院卷第45頁），核無必要，併予敘明。
３、上訴人另抗辯伊於100年7月25日將系爭房屋之大鎖開啟，則於斯時，伊已交還租賃物云云。查被上訴人主張上訴人迄未將系爭鑰匙交付被上訴人，上訴人亦未舉證證明其通知被上訴人於100年7月25日交付租賃物予被上訴人，則尚難以上訴人將大鎖開啟，認上訴人依債之本旨將租賃物返還被上訴人。
４、依上所述，被上訴人於系爭租約期滿，依約請求上訴人返還系爭租賃物，洵屬有據。
５、又上訴人自租期屆滿後，仍繼續占有系爭租賃物，則被上訴人依租約第6條請求上訴人自100年3月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付違約金，亦屬有據。上訴人抗辯被上訴人請求每月違約金10萬元過高，請求酌減同租金數額云云。
查上訴人於系爭租約租期屆滿後，繼續占有系爭租賃物，即屬無權占有，而無權占有者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，且被上訴人表示系爭租賃物收回係供自用（參見原審卷第40頁），本院斟酌上情，認被上訴人請求上訴人按月給付違約金10萬元尚屬過高，應予核減為每月5萬元。從而被上訴人請求上訴人自100年3月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付違約金5萬元部分為有理由，應予准許，逾此數額請求為無理由，不應准許。
㈢、被上訴人請求律師費10萬元部分：按系爭租約第12條約定：上訴人若有違約情事，致損害被上訴人權益時，應賠償被上訴人因涉訟所繳納之律師費，已如上述。兩造因系爭租約所生事宜涉訟，被上訴人並委任律師為訴訟代理人，其主張因而支出律師費10萬元一節，未見上訴人有異論。從而被上訴人依上開約定，請求上訴人賠償律師費10萬元，亦屬有據。
㈣、被上訴人請求代繳電費、大樓管理費合計4萬4120元部分：按系爭租約第15條約定上訴人水電費自行負擔，上訴人亦不爭執其應負擔使用期間之管理費，已如上述。從而被上訴人主張上訴人應返還其繳納之100年1月26日至3月31日電費4767元及100年3月至7月期間之管理費3萬9353元，合計4萬4120元部分，自屬正當，應予准許。
㈤、依上所述，上訴人應遷讓返還系爭租賃物予被上訴人，及給付100年1月10日至同年3月9日之租金10萬元；自100年3月10日起至交還租賃物止，按月給付違約金5萬元；另應給付律師費10萬元、水電費及大樓管理費計4萬4120元。上訴人抗辯以其交付之押租金15萬元抵充，被上訴人未為反對意見，則以前開押租金抵充租金10萬元及100年3月10日至同年4月9日之違約金5萬元後，上訴人除應遷讓返還系爭租賃物予被上訴人，尚應給付被上訴人自100年4月10日起至交還租賃物止，按月給付違約金5萬元；另應給付律師費10萬元、水電費及大樓管理費計4萬4120元。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定，請求上訴人㈠遷讓返還系爭租賃物。㈡給付5萬元（違約金），及自100年4月10日起至遷讓返還第1項所示租賃物之日止，按月給付被上訴人10萬元（違約金）㈢給付10萬元（律師費)，及自100年4月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣給付4萬4120元（電費、管理費），及自100年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。於請求㈠遷讓返還系爭租賃物。㈡自100年4月10日起至遷讓返還第1項所示租賃物之日止，按月給付5萬元（違約金）㈢給付10萬元（律師費)，及自100年4月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣給付4萬4120元（電費、管理費），及自100年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分（即原判決主文第2項命上訴人給付5萬元及自100年4月10日起至遷讓返還第1項所示租賃物之日止，按月給付逾5萬元部分），為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國101年1月17日
民事第八庭
審判長法官許正順
法官蘇芹英法官滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月17日
書記官王韻雅附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。