臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
104年度重簡字第129號
原 告 周博裕
被 告 林玉萍
訴訟代理人 蔡杰翰
被 告 林建木
被 告 陳芳蘭
被 告 張明智
被 告 王秋美
訴訟代理人 蔡岳館
被 告 汪 陳素子
被 告 陳其元 （即 蔡麗敏 之繼承人）
被 告 陳振利 （即蔡麗敏之繼承人）
被 告 陳莉莉 （即蔡麗敏之繼承人）
兼上列三人 陳振釧 （即蔡麗敏之繼承人）
共同訴訟代
理人
上列當事人間請求應為一定行為之訴訟事件，於民國104年5月21
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告張明智應給付原告新台幣貳萬伍仟柒佰陸拾元，及自民國一
百零三年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告王秋美應給付原告新台幣貳萬伍仟柒佰陸拾元，及自民國一
百零三年十月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
被告 汪陳素子 應給付原告新台幣伍萬壹仟伍佰貳拾元，及自民國
一百零三年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
被告林建木應給付原告新台幣柒萬零伍佰陸拾元，及自民國一百
零三年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
被告陳芳蘭應給付原告新台幣柒萬零伍佰陸拾元，及自民國一百
零三年十月十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告林玉萍應給付原告新台幣壹拾肆萬壹仟壹佰貳拾元，及自民
國一百零三年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
被告陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉莉應給付原告新台幣貳萬伍
仟柒佰陸拾元，及自民國一百零四年四月五日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告張明智、王秋美各負擔百分之六、被告汪陳素子
負擔百分之十三、被告林建木、陳芳蘭各負擔百分之十七、被告
林玉萍負擔百分之三十五，被告陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉
莉負擔百分之分六。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告林玉萍、林建木、陳芳蘭、汪陳素子經合法通知，
均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各
款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)緣原告為新北市○○區○○路○○○巷○○號之3（即14號四樓）
房屋之所有權人，被告汪陳素子為同巷12號及12號之1（即
12號二樓）房屋之所有權人、被告張明智為同巷12號之2（
即12號三樓）房屋之所有權人、被告王秋美為同巷12號四樓
房屋之所有權人，訴外人蔡麗敏原為同巷12號五樓房屋之所
有權人，嗣民國（下同）103年11月18日過世，由被告陳其
元、陳振釧、陳振利、陳莉莉繼承成為該屋之所有權人。被
告林玉萍為同巷14號及14號二樓房屋之所有權人、被告林建
木為同巷14號三樓房屋之所有權人，被告陳芳蘭為同巷14號
之4（即14號五樓）房屋之所有權人。各所有權人屬同一公
寓、同一樓梯，為該大樓之區分所有權人。
(二)系爭大樓為新北市○○區○○路○○○巷○號至14號各附二樓至
五樓，於921地震後，系爭大樓一樓樑柱剝裂嚴重，經補救
後，均處理無虞，惟系爭大樓12號、14號各附二樓至五樓公
寓樓梯柱及14號二樓至五樓外牆牆柱，並未補強，因而陸續
產生剝裂，且剝裂嚴重，危及結構，且系爭大樓12號、14號
各附二樓至五樓樓梯柱剝裂，尚有可能因掉落而傷及往來行
人。經原告多次要求被告共商補強，均未獲置理，嗣原告遂
委由 大偉 建築師事務師就系爭12號、14號二樓至五樓樓梯柱
、系爭14號二樓至五樓外牆牆柱進行結構補強工程，經估價
後，系爭樓梯柱部分須支出新台幣（下同）257,600元，系
爭外牆牆柱部分須支出224,000元，依公寓大廈管理條例第
10條第2項之規定，共用部分之修繕應由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。又系爭樓梯柱為系爭大樓12號
與14號一樓至五樓所有住戶共用，則其修繕費用自應由所有
區分所有權人分擔，而系爭外牆牆柱為系爭大樓14號一樓至
五樓住戶共用，則其修繕費用應由各區分所有權人分擔。是
以，就系爭12號、14號樓梯柱修繕費用257,600元部分，系
爭大樓12號及14號一樓至五樓住戶每戶應分擔25,760元（計
算式：257,600元/10＝25,760元）；就系爭14號外牆牆柱修
繕費用224,000元部分，系爭大樓14號一樓至五樓住戶每戶
應分擔44,800元（計算式：224,000元/5＝44,800元）。被
告張明智、王秋美分別有12號三樓及12號四樓各1戶，各應
給付原告25,760元（計算式：25,760元×1戶＝25,760元）
，被告汪陳素子有12號及12號二樓2戶，應給付原告51,520
元（計算式：25,760元×2戶＝51,520元），被告林建木、
陳芳蘭分別有14號三樓及14號五樓各1戶，各應給付原告70
,560元（計算式：25,760元×1戶＋44,800元×1戶＝70,560
元），被告林玉萍有14號及14號二樓2戶，應給付原告141,
120元（計算式：25,760元×2戶＋44,800元×1戶＝141,12
0元），被繼承人蔡麗敏有12號五樓1戶，蔡麗敏於103年11
月18日死亡，被告陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉莉為蔡麗
敏之繼承人，雖未就房屋變理繼承登記，於繼承開始時，已
取得12號五樓之所有權，為公同共有，為系爭大樓之區分所
有權人，被告陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉莉應給付原告
25,760元（計算式：25,760元×1戶＝25,760元）。
(三)為此，爰依據公寓大廈管理條例之規定，請求(一)被告張明
智、王秋美各應給付原告25,760元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)被告汪
陳素子應給付原告51,520元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)被告林建木、
陳芳蘭各應給付原告70,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(四)被告林玉萍
應給付原告141,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。(五)被告陳其元、陳振
釧、陳振利、陳莉莉應給付原告25,760元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告林玉萍請求駁回原告之訴，並以：房屋結構有問題，也
修了很多次，系爭大樓1、2樓外牆剝落都有修復等語置辯。
被告林建木請求駁回原告之訴，並辯稱：房子已經30年，當
初是偷工減料，有與原告協商，原告只要補裂縫，伊建議全
部拉皮，只修裂縫，若有一天塌下來就麻煩等語置辯。被告
陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉莉請求駁回原告之訴，並辯
稱：系爭大樓在921地震時，造成結構毀壞，當初有補強，
但還是龜裂。系爭大樓最主要原因是偷工減料，補強沒有用
，修繕也沒有用，若補強有用，請建築師說明以後如何減少
損傷，如何能保證以後不會造成損傷，建議先用遮棚防止意
外傷害。至於系爭大樓整體修繕，應由所有住戶即35戶一起
解決，才會完善，並非單方由系爭大樓12、14號住戶解決，
依照公寓大廈管理條例需要大家同意，在沒有大家同意，就
依各自的房屋各自修繕。被告主張在系爭大樓共30戶住戶，
就整體大樓結構修繕及相關支安全事宜，尚未達成共識前，
應可權宜採行由各住戶先就其法定使用管領範圍內，建物所
呈現之瑕疵部分，各自負責修繕，並各自做好安全防護措施
，以資因應。大偉建築師事務所工程估價單，僅是單方面對
門牌12號及14號部分作評估，並非就整體公寓30戶之整建及
結構安全部分，作全面性客觀之權衡評估，故仍無法保證整
體建物之安全，既尚有可議，自不宜遽以採認。本件原告之
主張或為其基於本位立場之訴求，或屬顯失法律衡平之立論
，其訴顯非有理由等語置辯。被告汪陳素子雖未於言詞辯論
期日到庭，惟與被告張明智、王秋美具狀辯稱：系爭大樓是
公寓式之五層樓房屋，系爭大樓12號與14號中間，有樓梯通
道，供各層樓住戶上下樓梯通行之用。由於該公寓大樓屋齡
已屬老舊，梁柱及部分牆面難免出現有龜裂斑剝情形，但查
基本上不致會構成現實立即之危害，僅屬可能有發生危害之
虞，既然事關各住戶及其他出入人員之公共安全問題，自不
能不予重視，兩造雖曾數次邀約12號、14號各樓層共10家住
戶，共同研商妥善解決之道，惟對修繕事宜無一致共識。嗣
雖另向新北市蘆洲區調解委員會申請調解，均因原告提出之
全棟房舍整建及結構補強方案，工程浩大繁雜，依公寓大廈
管理條例全棟公寓大廈之整體修繕維護，須經全體住戶同意
，始得進行，在未獲得全體30住戶同意修繕之前，宜以各住
戶其法定居住範圍面積內各自修繕，各自負其法律上維護安
全責任，以符合目前各住戶權責事宜。原告雖提出工程估價
單，以供參酌，但經被告等詳閱後，發現建築師僅是對門牌
號碼12號及14號部分做評估，並未就整體公寓之整建及結構
安全部分，做全面性客觀之權衡評估，尚有可議等語置辯。
被告陳芳蘭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
任何書狀爭執。
四、原告主張兩造為系爭大樓12號及14號各附二樓至五樓系爭樓
梯柱、系爭14號二樓至五樓系爭外牆牆柱剝裂嚴重，危及結
構等事實，此有卷附系爭樓梯柱及系爭外牆牆柱之彩色照片
40張、大偉建築師事務所工程估價單影本2份、建物登記第
二類謄本10份、住宅結構補強工程說明會會議決議公告影本
1份為證，復為兩造所不爭，堪信為真實。
五、原告另主張系爭樓梯柱、系爭外牆牆柱有修繕必要，應由系
爭大樓12號及14號住戶分擔修繕費用乙節，則為被告所否認
，並以前詞置辯，經查：
(一)按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。公寓大廈管
理條例第3條第1款定有明文。又對照同條第二款所謂「區分
所有」，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。足見所謂「公寓大廈」係
指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得
由數人區分所有之建物（最高法院96年度台上字第1027號判
決要旨可資參照）。換言之，區分所有建築物係共同存在於
一建築物中，性質上不許分割而獨立，而數人各有其單獨所
有權之專有部分而言，如上開建築物係構造上或使用上或在
建築執照設計圖樣標有明確界線，且得區分為數部分之建築
物及其基地，即符合同條第1款規定之公寓大廈定義。查，
系爭大樓由訴外人 李進發 等29人為起造人，併同申請建造執
照，建物地址為新北市○○區○○路○○○巷○○○○號、層棟戶
數5層2座共35戶，房屋基地之建蔽率、容積率、法定空地面
積、建築面積、總樓地板面積、建築物高度、工程造價等均
係合併計算，此有臺北縣政府建設局使用執照存根附卷可佐
，又依原告所提出之系爭大樓照片所示，系爭大樓為連棟透
天住宅，住宅外觀相同，且均係共用牆壁而為建築，系爭大
樓12號與14號與鄰棟房屋緊鄰並無空隙，顯見該35戶連棟建
築物在結構計算與建造過程均併案執行，系爭大樓12號與14
號之房屋與鄰房結構可視為相互一體，而為同幢建築結構物
無訛。原告主張系爭大樓12號與14號之房屋住戶屬同一公寓
、同一樓梯，與其他住戶無涉云云，尚難足採。
(二)次按公寓大廈管理條例第3條第4、5款規定，共用部分，指
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
，而供共同使用者；約定專用部分，指公寓大廈共用部分經
約定供特定區分所有權人使用者。次按同法第7條規定，公
寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下列各款
者，並不得為約定專用部分：(1)公寓大廈本身所占之地面
；(2)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通
路或門○○○區○○巷道、防火巷弄；(3)公寓大廈基礎、
主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；(4)約定專用
有違法令使用限制之規定者；(5)其他有固定使用方法，並
屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。又同法第
8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不
屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告
物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該
公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向
直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或
區分所有權人會議決議之限制。是公寓大廈之外牆不得供做
專有部分，且原則屬於共用部分，僅於其非承重牆壁時，可
成為約定專用部分，而連通數個專有部分之走廊或樓梯，亦
為公寓大廈之共用部分。經查，系爭樓梯柱為連通系爭大樓
12號與14號之房屋之樓梯外牆柱，核屬不得獨立使用供做專
有部分之共用部分，而系爭外牆牆柱具承載整棟建物重量之
作用，實屬公寓大廈管理條例第7條第3款所定之承重牆壁，
依前揭規定，均為系爭大樓之共用部分。
(三)再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
申言之，如系爭大樓之共用部分有修繕、管理、維護之必要
時，其費用原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔。是以，系爭樓梯柱與系爭外牆牆柱
之系爭大樓共用部分之修繕，其修繕費用自應由各區分所有
權人分擔。是被告辯稱於區分所有權人尚未開會決議前，應
由各區分所有權人按其使用範圍內各自修繕云云，自不足採
。
(四)又經本院依職權傳喚證人即大偉建築師事務所 饒克偉 到庭結
證稱：「（問：工程估價單2份？）工程估價單第一張是樓
梯間柱新台幣257,600元，第二張14號外牆左角柱及中間柱
，新台幣224,000元，樓梯柱已經裂開，有結構上的損壞，
我建議修繕，並做修繕估價，先做鷹架假設工程，然後再將
有鬆動裂開的部分敲除，然後再用碳纖維網補強，粉刷外飾
，恢復清潔。14號外牆是外牆柱部分，2根都是裂開。第二
張施作項目、方法也同第一張。樓梯是屬於公共設施部分，
是俗稱的小公，是大家共同使用，是使用該樓梯的住戶要共
同負責，牆柱屬於房子的部分，若是牆柱受損，也會造成整
棟房子的危險，牆的部分不會影響到結構，牆柱部分裂開才
會影響到結構。一般都是由管理委員會負責，如果沒有成立
管理委員會，應由所有住戶負責。建築是連棟的。」等語，
並有大偉建築師事務所工程估價單附卷可參，是認系爭12號
、14號樓梯間柱，屬12號一樓至五樓及14號一樓至五樓10戶
共用部分，修繕費用257,600元，應由該10戶負擔，每戶應
負擔25,760元（計算式：257,600元÷10戶＝25,760元），
系爭14號外牆牆柱為14號一樓至五樓5戶共用部分，修繕費
用224,000元，應由該5戶負擔，每戶應負擔22,400元（計算
式：224,000元÷5戶＝44,800元）。被告等所辯，尚不足採
憑。準此，被告張明智、王秋美分別有12號三樓及12號四樓
各1戶，各應負擔25,760元（計算式：25,760元×1戶＝25,7
60元），被告汪陳素子有12號及12號二樓2戶，應負擔51,5
20元（計算式：25,760元×2戶＝51,520元），被告林建木
、陳芳蘭分別有14號三樓及14號五樓各1戶，各應負擔70,5
60元（計算式：25,760元×1戶＋44,800元×1戶＝70,560元
），被告林玉萍有14號及14號二樓2戶，應負擔141,120元（
計算式：25,760元×2戶＋44,800元×1戶＝141,120元），
被繼承人蔡麗敏有12號五樓1戶，蔡麗敏於103年11月18日死
亡，被告陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉莉為蔡麗敏之繼承
人，雖未就房屋變理繼承登記，於繼承開始時，已取得12號
五樓之所有權，為公同共有，為系爭大樓之區分所有權人，
被告陳其元、陳振釧、陳振利、陳莉莉應負擔25,760元（計
算式：25,760元×1戶＝25,760元）。故原告請求被告張明
智、王秋美各給付25,760元，請求被告汪陳素子給付51,520
元，請求被告林建木、陳芳蘭各給付70,560元，請求被告林
玉萍給付141,120元，請求被告陳其元、陳振釧、陳振利、
陳莉莉給付25,760元，均屬有據，應予准許。
六、從而，原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請
求爰依據公寓大廈管理條例之規定，請求(一)被告張明智應
給付原告25,760元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月
27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)被告
王秋美應給付原告25,760元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
3年10月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(
三)被告汪陳素子應給付原告51,520元，及自起訴狀繕本送
達翌日即103年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。(四)被告林建木應給付原告70,560元，及自起訴狀
繕本送達翌日即103年10月27日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。(五)被告陳芳蘭應給付原告70,560元，及
自起訴狀繕本送達翌日即103年10月15日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。(六)被告林玉萍應給付原告141,
120元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月22日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。(七)被告陳其元、陳振
釧、陳振利、陳莉莉應給付原告25,760元，及自起訴狀繕本
送達翌日即104年4月5日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、本判決係依簡易程序而為被告敗訴之判決，第389條第1項第
3款規定，爰依職權宣告假執行。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
第385條第1項前段、78條、第85條第1項前段、但書、第389
條第1項第3款，判決如主文。
中華民國104年6月18日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年6月18日
書記官葉子榕