臺灣宜蘭地方法院88年度訴字第410號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院88年訴字第410號民事判決

裁判日期：民國89年08月11日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣宜蘭地方法院民事判決八十八年度訴字第四一○號
原告乙○○訴訟代理人 羅明宏 律師複代理人 曾文杞 律師被告甲○○住訴訟代理人 李秋銘 律師右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）五百十八萬七千五百九十八元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及以供擔保為條件之假執行之聲請。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十八年八月二十五日訂立買賣契約，由被告甲○○出售門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○○路○○○巷○弄○號房屋一棟予原告，並於八十八年十一月二日完成過戶登記。依買賣契約附註第二條之約定，該契約之買賣標的物包含未辦理保存登○○○鎮○○○路二一八之一號房屋。原告已給付第一期款九十萬元、第二期款一百十萬元、第三期款五十九萬三千七百九十九元，合計已付價金二百五十九萬三千七百九十九元。
（二）本件買賣標的物中，中山西路二二０巷八弄六號房屋雖已於八十八十一月二日完成所有權移轉登記，惟中山路西路二一八之一號房屋為被告之父 王炳鈞 及被告二位姑媽共有，被告依約自負有使渠等移轉事實上處分權予原告之義務，惟嗣被告即無故拖延不理，原告不得已於八十八年十一月二十日以羅東西門郵局第一四０號存證信函催告被告履行契約，被告仍不予回應。而被告之父王炳鈞於本案審理時，亦始終拒絕同意移轉事實上處分權，其後又稱即使其本人同意，另二位共有人如不同意亦無法可行等語。是被告顯已不能給付且係可歸責於被告之事由，原告自得依民法第二二六條、第二五六條及買賣合約書第十條之規定，解除契約並請求被告返還已收價款並賠償同額之違約金，共計五百十八萬七千五百九十八元。
（三）本件買賣合約書第七條固規定，買方於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交買方，惟此文義乃指「占有」之移轉，並未涉及產權或事實上處分權之讓與。相關規定係在合約書第二條價金付款方式，其中明定第四期款：尾款五百五十萬元，於「過戶完成後」以申辦銀行貸款後代償彰銀貸款後再付清尾款。查本件買賣價金共計一千萬元，包括中山西路二二０巷八弄六號及同路二一八之一號未保存登記之建物，兩者並未個別標價，付款方式分四期，亦是同時針對該二不動產，故合約書第二條所稱「過戶完成」再付清尾款五百五十萬元，當然前開二建物之產權移轉，不得指係分為中山西路二二０巷八弄六號之移轉產權移轉係規定於第二條，再另於第七條規定待原告支付第四期款時，再續移轉中山西路二一八之一號建物之事實上處分權。若依被告所辯稱依合約書第七條之約定原告於支付第四期款同時，被告才須將不動產標示指明界址並騰空點交原告，第二條係指第四期款之方取得方式，則兩建物均應待原告付清第四期款後，才需移轉產權給原告，惟事實上中山西路二二０巷八弄六號已於八十八年十一月二日移轉登記予原告，被告顯無法自圓其說。是以被告應先將中山西路二一八之一號建物事實上處分權讓與原告，原告始有給付第四期款價金之義務。
（四）縱使被告之抗辯可採，原告已開立五百五十萬元之支票一紙，只要被告及相關人等同意移轉中山西路二一八之一號建物即可填具發票日清償第四期款；又上開支票已於八十九年七月五日經原告當庭提出，故依合約書第七條之規定，被告應自該日起七日內履行交屋義務，被告迄未履行，自屬給付不能。
且同條亦有被告屆期不能交屋時，原告應付之價款隨之展期之約定。
三、證據：提出不動產買賣合約書、土地登記謄本、建物登記謄本、彰化商業銀行放款利
息收據、羅東鎮農會支票、匯款申請書、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處八十九年度契稅書各一紙、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處土地增值稅繳款書二紙、羅東西門郵局第一四０號存證信函、本院八十九年度羅拍字第七九號民事裁定、第一商業銀行羅東分行支票、彰化商業銀行催收款項帳、訴訟費用明細分類帳各一件。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保，請准免為假執行宣告。
二、陳述：
（一）本件原告原起訴請求被告交付土地及地上物，嗣又變更聲明請求返還價金及違約金。惟被告並不同意原告為訴之變更，因原告原起訴之訴訟標的，係就被告是否應依買賣契約交付買賣標的物與原告而為攻擊防禦。原告為訴之變更後，兩造之攻擊防禦重點即變更為系爭買賣契約是否合法解除，被告是否應回復原狀返還價金、應否給付違約金及違約金是否過高。此一變更，自妨礙被告之防禦，且亦妨礙訴訟之終結，故被告不同意原告為訴之變更。
（二）本件原告主張本件買賣標的物包○○○鎮○○○路○○○巷○弄○號○○○鎮○○○路二一八之一號，後者係屬被告之父王炳鈞及被告二位姑姑所有所有，依買賣合約書約定，被告負有使王炳鈞移轉實質上處分權予原告之義務，但原告起訴後雖曾多次要求被告協調王炳鈞等人交付買賣標的物，惟均遭王炳鈞拒絕。故認原告自得以被告顯無法履行出賣人之義務為由，依債務不履行及合約書第十條之規定解約並請求回復狀及違約金。惟查兩造所訂買賣契約第七條約定：「賣方（即被告）於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交買方」，故依此約定被告係於原告交付第四期款時，將買賣標的物交付原告即可。是以被告依約應○○○鎮○○○路二一八之一號之建物之事實上處分權移轉予原告時期，應在原告支付第四期款之同時。惟原告自承本件買賣價金僅支付至第三期款，第四期款迄未支付。故依約被告交付中山西路二一八之一號建物之義務尚未發生，被告隨時可能解決交屋之問題，而至處於可履行之狀態，自無原告所主張被告確定無法履行出賣人義務之情事，原告主張解約並請求返還價金及違約金，即屬無據。
（三）又系爭買賣契約第七條係約定：「買方於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交買方，．．．如屆期賣方不能交屋時，除買方約定應付之價款隨之展期付款外，賣方願自違約日起至交屋日止每逾壹日以總價款之千分之壹計付違約金賠償買方，該違約金買方得自應付款內扣減之。如逾時七天仍不能交屋時，按本約第十條之約定以賣方不能出賣論處理，賣方同意絕無異議。」，故依契約第七條約定，須第四期款交款之時，被告同時交付買賣標的物，如逾期七天未交付買賣標的時，方依契約第十條之約定以賣方不能出賣論處。此時原告方可主張契約第十條：「賣方違約不賣或因糾紛不能解決，致無法出賣等情事發生時，賣方除應將既收之價款全部退還買方外，並願意賠償買方所付價款同額之違約金」之權利。查被告既未至交付買賣標的物之時期，亦未有逾期七天未交付買賣標的之情事發生，則原告並無由按契約第七條之約定，主張依契約第十條之約定以賣方不能出賣論。又本件並無法定或約定之解除契約事由，故原告為解約之意思表示，並請求返還價款暨違約金即屬無據。
（四）原告雖稱依買賣合約書第七條規定，買方於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交買方，其文義乃指「占有」之移轉，並不涉及產權或事實上處分權之讓與。惟查兩造於訂立買賣契約之時，雙方就已為保存登記之不動產即中山西路二二０巷八弄六號之所有權，及未為保存登記不動產即中山西路二一八之一號建物之事實上處分權，已有讓與之合意，然此僅係債權行為階段。嗣後進入物權行為階段時，關於已為保存登記之不動產所有權，須經過移轉登記及交付占有之程序，而未為保存登記不動產之事實上處分權，則須經過交付占有之程序，始克完成物權行為。故系○○○鎮○○○路二一八之一號未保存登記建物，為完成物權行為，被告固負有使原告取得事實上處分權之義務。而此一事實上處分權取得之物權行為，依合約第七條之約定，係應於原告支付第四期款之同時為之，原告既尚未交付第四期款，則被告交付系爭未保存登記建物之履行期尚未屆至，自不發生原告所主張被告確定無法履行義務之情事。至於契約第二條關於第四期款：「尾款五百五十萬元，於過戶完成後以申辦銀行貸款後代償彰銀貸款後再付清尾款。」之約定，係指第四期款之取得方式，並不涉及事實上處分權應於何時讓與原告之問題，原告此項主張亦屬無據。
（五）原告迄未給付第四期款，其當庭出示之支票亦未交付被告。且原告主張之違約金亦顯然過高。
理由
甲、程序方面：本件原告起訴原係以之買賣關係之買賣標的物交付請求權為訴訟標的，於訴狀送達後，為訴之變更，訴訟標的變更為債務不履行之損害賠償請求權。被告對於訴之追加雖表示不同意，然本院審酌後認為原告所為訴之追加，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張兩造於八十八年八月二十五日訂立買賣契約，由被告出售宜蘭縣○○鎮○○○路○○○巷○弄○號及中山西路二一八之一號房屋予原告，其中中山西路二二０巷八弄六號房屋並於八十八年十一月二日完成過戶登記。原告已依約給付已付價金合計二百五十九萬三千七百九十九元。惟同為買賣標的之中山路西路二一八之一號房屋為被告之父王炳鈞及被告二位姑媽共有，原告依約負有使渠等移轉事實上處分權予原告之義務，惟嗣被告即無故拖延不理，經原告發函催告被告仍置之不理。且被告之父王炳鈞於本案審理時，拒絕同意或稱未獲其他共有人同意移轉事實上處分權予原告。是被告顯已不能給付且係可歸責於被告之事由，爰依民法第二二六條、第二五六條及買賣合約書第十條之規定，解除契約並請求被告返還已收價款並賠償同額之違約金計五百十八萬七千五百九十八元。又本件買賣合約書第七條之規定，係指原告支付第四期款之同時，被告應將不動產標的物「占有」移轉予原告，並未涉及產權或事實上處分權之讓與。應係依合約書第二條第四期款付款方式之約定：尾款五百五十萬元，於「過戶完成後」以申辦銀行貸款後代償彰銀貸款後再付清尾款。此之「過戶完成」即指上開二買賣標的產權移轉，不得指係分為中山西路二二０巷八弄六號之移轉產權移轉係規定於第二條，再另於第七條規定待原告支付第四期款時，再續移轉中山西路二一八之一號建物之事實上處分權。且事實上中山西路二二０巷八弄六號已於八十八年十一月二日移轉登記予原告，益見被告所言不可採。又縱使被告之抗辯可採，原告於八十九年七月五日已當庭提出五百五十萬元之支票一紙，表示只要被告及相關人等同意移轉中山西路二一八之一號建物即可填具發票日清償第四期款，故依合約書第七條之規定，被告應自該日起七日內履行交屋義務，自屬給付不能。且同條亦有被告屆期不能交屋時，原告應付之價款隨之展期之約定。被告則以兩造所訂買賣契約第七條約定：「賣方（即被告）於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交買方」，故依此約定被告係於原告交付第四期款時，將買賣標的物交付原告即可，且須原告給付第四期款後逾七天，被告仍不能交付買賣標的時，方有合約書第十條約定之適用。且兩造於訂立買賣契約之時，雙方就系爭標的物均已有讓與之合意。關於已為保存登記之標的物，須經過移轉登記及交付占有之程序，而未為保存登記不動產之事實上處分權，則須經過交付占有之程序，始克完成物權行為。故系○○○鎮○○○路二一八之一號未保存登記建物，為完成物權行為，被告固負有使原告取得事實上處分權之義務。而此一事實上處分權取得之物權行為，依合約第七條即應於原告支付第四期款之同時為之，原告既尚未交付第四期款，主張被告確定無法履行義務之情事。至於契約第二條關於第四期款應係指係指第四期款之取得方式，並不涉及事實上處分權應於何時讓與原告之問題，原告此項主張亦屬無據。至原告當庭出示之支票並未交付被告，且原告主張之違約金亦顯然過高等語，資為抗辯。
三、原告起訴主張兩造訂立買賣契約，由被告出售宜蘭縣○○鎮○○○路○○○巷○弄○號及中山西路二一八之一號房屋予原告，其中中山西路二二０巷八弄六號房屋並於八十八年十一月二日完成過戶登記。原告已依約給付已付價金合計二百五十九萬三千七百九十九元。惟被告迄未將同為買賣標的之中山西路二一八之一號房屋之事實上處分權移轉予原告之事實，業據原告提出不動產買賣合約書、土地登記謄本、建物登記謄本、彰化商業銀行放款利息收據、羅東鎮農會支票、匯款申請書、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處八十九年度契稅書、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處土地增值稅繳款書、第一商業銀行羅東分行支票、彰化商業銀行催收款項帳、訴訟費用明細分類帳等為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本件兩造之爭執，在於被告交付中山西路二一八之一號房屋義務之發生時點，究係於原告給付買賣價金第四期款即尾款同時，或被告應先履行中山西路二一八之一號房屋之事實上處分權移轉予原告之義務。
五、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。最高法院三十九度臺上字第一０五三號判例意旨可資參照。查本件買賣契約之標的物為二不同建物，分別為已辦理保存登記之中山西路二二０巷八弄六號房屋及未辦理保存登記之中山西路二一八之一號房屋。系爭買賣合約書第二條規定：「第四期：尾款伍佰伍拾萬元於過戶完成後以申辦銀行貸款後，代償彰銀貸款後再付清尾款（含銀行貸款共伍佰伍拾萬元）。」，第七條約定：「買方於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交買方，．．．．．如屆賣方不能交屋時，除買方約定應付之價款隨之展期付款．．．．．如逾時七天仍不能交屋時，按本約第十條之約定，以賣方不能出賣論處理，賣方同意絕無異議。」。不動產買賣契約所謂「過戶」者，依一般社會習慣，當指不動產所有權移轉登記而言。本件買賣標的物中，中山西路二一八之一號房屋並未辦理保存登記，其所有權移轉並不須經登記，是該約定「過戶」之標的物，應僅指另一已為保存登記之標的物即中山西路二二０巷八弄六號房屋；另查該條係約定於「過戶完成後以申辦銀行貸款．．．再付清尾款」，益徵該約定原意，即在於買賣價金之第四期款，應在中山西路二二０巷八弄六號房屋過戶予原告後，由原告向銀行申辦貸款後，再給付被告甚明。又依契約書第七條之約定，買方於支付第四期款之同時，賣方應將不動產標示指明界址並騰空點交原告。是被告交付本件之標的物之時點，當係在原告支付第四期款同時。查本件原告僅繳至第三期款，其雖於八十九年七月五日言詞辯論時，當庭出示五百五十萬之支票表示欲給付第四期款，惟嗣並未交付被告收受，難認其已為清償之提出。原告既未提出第四期款之給付，依約被告將標的物點交移轉占有之義務即不發生，自無原告主張之違約情事，原告主張依系爭不動產買賣合約書第十條之被告違約責任、原告展期付款，及依民法第二百二十六條、第二百五十六條之契約解除權亦無從發生，從而原告起訴主張解除契約後返還已付價金及同額之違約金，即無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年八月十一日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官張軒豪右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於收受送達後廿日內向本院提出上訴狀。(應附繕本)中華民國八十九年八月十六日~B法院書記官劉永城