裁判字號：臺灣臺南地方法院103年重訴字第82號民事判決
裁判日期：民國103年10月21日
裁判案由：返還土地
臺灣臺南地方法院民事判決103年度重訴字第82號原告 陳吳鞍心 訴訟代理人 楊偉聖 律師被告 陳木城 上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○○區○○○段○○○○號，面積三六０點七四平方公尺土地上，如附圖編號１至５號所示水泥電桿，暨同段六五０地號面積一八九點四九平方公尺土地上，如附圖所示編號６至１２號水泥電桿及其上廣告布條拆除，並將土地返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一零三年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國一０三年四月十日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。」、「前項合意，應以文書證之。」民事訴訟法第24條第1、2項分別定有明文。復按「被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院。」民事訴訟法第25條亦有明文。本件被告與原出租人 陳世龍 固約定「若因本契約產生訴訟事項，雙方同意以 台南 地方法院為第一審法法院」，有不動產租賃契約可稽（見本院卷第14頁），此一合意管轄之約定僅存在被告與原出租人陳世龍間，兩造並無意由本院管轄之約定，則本件並無上開合意管轄規定之適用。查被告之住所在嘉義縣水上鄉，本應屬台灣嘉義地方法院管轄，原告向本院起訴，被告不惟未抗辯本院無管轄權，尚積極陳稱：對鈞院管轄無意見（見本院卷第52頁），揆諸上開民事訴訟法第25條之規定，本院自係有管轄權之法院，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於民國（下同）100年2月22日向訴外人陳世龍承租坐落
臺南市○○區○○段0000000000000000段000號）、142-47號（重測後已改為新卯舍段649號）2宗土地（以下簡稱系爭土地），供被告從事戶外廣告架設營業，約定租期自100年3月16日起至105年3月15日止，租期5年，每月租金新臺幣（下同）5,000元，被告於締約時給付3期租金即100年3月16日起至100年6月15日止之租金共15,000元，惟被告自100年7月起即拒付租金，經出租人陳世龍多次催討均置之不理，出租人乃於100年11月14日以書面依法催告後，被告仍未依約給付，被告尚積欠租金25,000元。
㈡兩造間租約於100年11月20日已經出租人陳世龍合法終止。
惟被告自100年11月20日系爭租約經合法終止後未將廣告招牌拆除，現仍繼續占用並對外招攬懸掛廣告，系爭2筆土地為原告所有，被告無權占用係爭土地，自應將系爭土地上所施設之廣告招牌拆除後，將土地返還原告。
㈢被告另主張系爭土地上有一台水97C-025508號水表，致其無
法就租賃土地為使用收益，並依同時履行抗辯而拒絕給付租金，陳世龍之終止不生效力。惟被告承租前以先勘查係爭土地現況，始找訴外人陳世龍承租，陳世龍亦係就現況租予被告，被告抗辯系爭土地有水表而行使同時履行抗辯，委無可採。況且，被告承租後即雇工搭建懸掛廣告之鐵架，向外招租廣告多年，顯已就系爭土地為本於租賃目的之使用收益，其抗辯系爭土地上有一水表即無法達租賃目的之使用收益，更係無理。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠第三人陳世龍出租他人之物，為不當得利，被告陳木城與陳
世龍間尚有租賃契約存在，有法律上原因不成立不當得利，原告應向陳世龍請求而非被告。
㈡被告陳木城於民國100年2月22日向陳世龍承租系爭土地，本
件租賃契約為陳世龍所出租他人之物，被告為繳交租金合法占有該物之占有人，被告於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，得為占有物之使用及收益；更依民法第952條，占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地。
㈢綜上，本件係陳世龍違法出租原告之物，應由原告對陳世龍
提起不當得利請求訴訟，陳木城依據租賃契約，善意占有該物，占有人自得因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，有法律上之原因存在。
㈣退步言之，被告援引同時履行抗辯暫緩租金，並無違約，陳
世龍終止不生效力，租賃契約仍合法存續，蓋被告於100年2月22日向陳世龍承租系爭2宗土地，依據租賃契約第三條應保證標的物產權清楚，供陳木城全權使用，並合於使用目的。然該土地內竟然有一座正在使用，編號為台水97C-025508號，所有人為 王永吉 之水表（以下簡稱系爭水表），導致無法全面使用該位置，被告因而必須減少更動原先設計規劃，因而支出費用，被告多次向陳世龍表示請求調整或處理，均置之不理，被告不得已始引用同時履行抗辯，暫緩支付租金，均有契約上與法律上之依據，故陳世龍於100年11月14日發函以積欠租金為由終止合約，陳木城並無違約，租賃契約現在仍屬合法存在。是以原告請求自103年4月起按月給付相當於租金之5000元，自無法律上原因，請求顯無理由云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有。有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第9-12頁）。
㈡被告於100年2月22日與訴外人陳世龍簽立不動產租賃契約（
下稱系爭租賃契約），承租原告所有系爭土地，約定租賃期間自100年3月16日起至105年3月15日止，租金每月5,000元。被告於簽約當日給付陳世龍100年3月16日至100年6月15日3個月租金15,000元後，即未再給付租金。有不動產租賃契約、楊偉聖律師事務所100年11月14日函、存證信函在卷可稽（見本院卷第13-19、57-65頁）。
㈢被告於100年11月11日、同年月15日寄存證信函與陳世龍以
系爭土地上有訴外人王永吉架設之水錶，違反系爭租賃契約第3條第1項約定，及要求修正系爭租賃契約第3條第2項約定為由，拒付租金，並主張租賃關係仍存續中。而陳世龍則委託楊偉聖律師事務所於100年11月14日發函催告被告應於文到5日內依約給付積欠之租金3萬元，逾期即依法終止租約，該存證信函已於100年11月15日由被告收受。有楊偉聖律師事務所100年11月14日函、存證信函及其回執在卷可依（見本院卷第15-19、57-67頁）㈣被告占用系爭土地如臺南市鹽水地政事務所103年6月13日鹽
地測法字第29900號，複丈日期103年6月19日土地複丈成果圖（下稱系爭土地複丈成果圖）所示土地架立12支水泥電桿，其上有被告出租與他人懸掛正德慈善癌症醫院台中分院之廣告招牌。有現場照片、勘驗測量筆錄、系爭土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第20-24、79-81、86-87頁）。
四、兩造爭執事項:㈠原出租人陳世龍有無違反不動產租賃契約第3條第1項之情事
？㈡如被告是否無權占有系爭土地，若是，原告得請求之不當得
利數額為若干？㈢原告請求被告將系爭水泥電桿及其上廣告布條拆除，並將該
水泥電桿占用系爭土地之部分返還原告，有無理由？
五、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：㈠原出租人陳世龍有無違反不動產租賃契約第3條第1項之情事
？被告固抗辯系爭土地上有系爭水表，妨害其使用，原出租人陳世龍違反不動產租賃契約第3條第1項之約定，其因而拒付租金云云（見本院卷第99頁），經查：
⒈被告與原出租人陳世龍簽立不動產租賃契約第3條第1項約定
：「甲方（陳世龍）應保證標的物產權清楚，由乙方（被告）全權使用，因甲方之事由，致影響權益時，由甲方全權負責排除」。惟查系爭土地「其上雜草叢生，立有11支水泥柱電桿，其上支撐有正德慈善癌症醫院臺中分院廣告招牌。被告稱是其租給別人懸掛」等情，業據本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄可參，並有原告提供之現場照片可佐（見本院卷第20-25頁），核與被告自承：「我是護持正覺同心會，所以把招牌租給他們」（見本院卷第79-80頁、第99頁反面）之使用情形相符，則系爭土地既係由被告向原出租人陳世龍承租，再出租予訴外人正覺同心會懸掛廣告招牌，則系爭土地上固存有系爭水表，並不影響被告出租予他人掛廣告招牌之使用目的，被告尚難舉不動產租賃契約第3條第1項，抗辯原出租人陳世龍違約，並據以作為行使同時履行抗辯權，拒付租金予原出租人陳世龍之理由。被告復抗辯其因而必須減少更動原先設計規劃，並提出估價單3張、吊車收據1張、簽收單4張（見本院卷第40-46頁）為證，然該等單據項目或為吊車工資、或為扁鐵、固定座、亞黑鋼、或為亞管、銲條等，均無法窺知：是否因系爭土地上有水表，造成被告必須減少更動原先設計規劃之支出，被告徒以因系爭土地上有水表，伊必須減少更動原先設計規劃致支出費用云云抗辯，並無可採。
⒉系爭水表於租約簽定伊始即已存在，此觀被告於100年11月
15日嘉義文化路郵局第001551號致原出租人陳世龍存證信函自承「合約後欲使用開挖前發現水表在裡面，自合約『始至今無法使用該位置』」（見本院卷第17頁）等語自明，且系爭水表埋於系爭土地上，位置明顯，一望即知，有現場照片可證（見本院卷第47頁）」，被告於簽約時，對該水表存在，當無不知之理，被告於簽約時既知有該水表存在，仍願承租，衡情應認該水表不妨害其使用，自不宜於事後再以該水錶存在，作為拒付租金之理由。
⒊被告另抗辯系爭土地上有瓦斯管線，妨害其使用云云，惟被
告於100年11月15日嘉義文化路郵局第001551號致原出租人陳世龍指稱原出租人陳世龍違反租賃契約第3條第1項存證信函中僅提及系爭土地上發現水表，卻隻字未提「系爭土地上有瓦斯管線」，縱令系爭土地上存有瓦斯管線，亦不足以妨害其使用，否則，被告豈有可能於上開存證信函中未向原出租人陳世龍提及？⒋準此，被告以系爭土地設有電表及瓦斯管線，妨害其使用而為同時履行抗辯暫緩租金云云，並無所據，不應准許。
㈡被告是否無權占有系爭土地，若是，原告得請求之不當得利
數額為若干？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第440條第1項定有明文。查被告與陳世龍間之租金係約定每月5，000元，被告於租約簽定時給付15，000元，並附記係繳納3期，從100年3月16日到6月115日為止的租金，有租約影本在卷可憑（見本院卷第14頁），足見被告與陳世龍間之租金係按月給付，以1個月為1期，按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付，此觀民法第439條規定甚明，系爭租約簽訂之100年度租金，被告並未以現金或即期支票繳納當年度租金，僅於簽約時以每月為1期而繳納100年3至6月份3期之租金，共15,000元。本件租約未約定每月繳租之日期，依民法第439條規定，依習慣，而承租人係於租期開始時即收取租金，為一般社會生活上之習慣，本件租期係自100年3月16日起算，被告繳納租金每期之始日應為該月之16日，被告業於簽約時繳納100年3至6月份3期之租金，共15,000元，是以其自100年7月16日即有再繳納租金之義務，若逾期未繳，應負遲延責任。查被告以系爭土地上有訴外人王永吉架設之水表，違反系爭租賃契約第3條第1項約定，於100年7月16日即拒付租金，陷於給付租金遲延狀態，原承租人陳世龍因而委託楊偉聖律師事務所於100年11月14日發函催告被告應於文到5日內依約給付積欠之租金3萬元，逾期即依法終止租約，該存證信函已於100年11月15日由被告收受，已如上㈢所述，被告於催告期間內並未支付分文租金予原出租人陳世龍，此為被告所不爭，則依上揭民法之規定，原出租人陳世龍與被告應於上述存證信函所述之收受存證信函後5日即000年00月00日生終止效力。被告抗辯租賃關係仍存續於伊與原出租人陳世龍間云云，並無可採。
⒉復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第767條第1項、第179條分別定有明文。原告為系爭土地之所有人，有土地登記第二類謄本可參（見本院卷第9-12頁），被告就系爭土地固係與原出租人陳世龍簽訂租約，而該租約經陳世龍合法終止，被告仍繼續占有為使用收益，對該土地之所有權人原告而言係為無權占有。另占有亦為利益之一種，從而原告自得依民法第767條及民法第179條規定，請求被告拆除地上物返還土地，及自100年11月21日（然原告僅請求自100年12月起之相當不當得利，詳下⒊述之）終止後至返還時按月依相當租金額計算之不當得利。
⒊復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院77年度臺上字第1211號判決要旨參照）。再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定於租用基地建築房屋亦準用，土地法第105條另有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。查被告無權占有系爭土地，業如前述，則被告之無權占有行為，依通常之社會觀念，受有相當於租金之不當得利，並使原告受有該等損害，揆諸上揭規定及說明，原告請求被告給付自100年12月（租賃契約於100年11月20日合法終止）起至103年3月止相當於租金之不當得利，洵屬正當。
⒋本院另審酌系爭土地地目為田，有土地登記第二類謄本可稽
，系爭地位於長榮路及開元路口，其上雜草叢生等現場情況，業據本院勘驗屬實（見本院卷第79頁），及參酌被告與陳世龍原租約訂定每月租金5,000元一節，認原告請求被告每月不當得利以5,000元計算，尚稱允當，從而，原告主張：
被告自100年12月起至103年3月止，應返還該不當利得140,000元﹝計算式5000×28（即2年4月）＝140,000﹞，並自103年4月10日即訴訟繫屬之日（見本院卷第5頁之本院收狀章）起至返還之日止，按約給付原告不當得利5000元，於法並無不合。
⒌另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。本件起訴狀繕本係於103年4月17日合法送達於被告（見本院卷第36頁），是原告請求被告給付140,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年4月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。
㈢原告請求被告將系爭水泥電桿及其上廣告布條拆除，並將該
水泥電桿占用系爭土地之部分返還原告，有無理由？本件被告自自100年11月21日起即無權占有系爭土地，已如上㈡⒉所示，原告本於所有權法律關係請求被告應將坐落臺南市○○區○○○段○○○○號，面積360.7平方公尺土地上如附圖編號1至5號所示水泥電桿，暨同段650地號面積189.49平方公尺土地上，如附圖所示編號6至12號水泥電桿及其上廣告布條拆除，並將土地返還原告，於法有據，應予准許。
六、綜上所述，被告無權占有系爭土地部分，從而，原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地上如附表1至12號水泥電桿及其上廣告布條拆除，並將土地返還原告，並請求被告給付14000元，及自103年4月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自103年4月10日起至返還系爭土地之日止，按月給付5000元，均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年10月21日
民事第三庭法官孫玉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月21日
書記官莊淑雅