臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第330號
原告陽明國宅社區管理委員會
法定代理人 李珮翎
訴訟代理人 張麟德
被告 楊峻豪
訴訟代理人 林福容 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國111年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○路000號地下室停車場（編號53號）停車位及儲倉室遷讓返還予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣（下同）98萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠、被告應將坐落高雄市○○區○○路000號地下室停車場（編號53號）停車位（下稱系爭車位）暨儲倉室（下稱系爭儲倉室）遷讓返還予原告。㈡、被告應給付原告5萬5,800元，並自民國110年10月起至返還系爭車位及系爭儲倉室並清償租賃費用止，按年息10％計算之利息。嗣訴狀繕本送達被告後，原告請求撤回聲明第二項部分，是原告減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告為陽明國宅社區（下稱系爭大樓）之住戶向原告租用系爭停車位、儲倉室，應依儲倉室租約契約書、地下室停車場使用管理辦法（下稱系爭管理辦法），繳納儲倉室費用及停車清潔費（相當於租金）。而依系爭管理辦法第7條第2項約定雙車位每月清潔費為1,800元、汽車每次收3個月費用，另依系爭管理辦法第13條第1項約定儲倉室租用費用則為每月每坪300元，系爭租約並約定一次繳費以半年為主，惟被告自106年8月起即遲未繳納系爭車位之租金、106年5月起即遲未繳納系爭儲倉室之租金，迄至110年6月間已累計15期之系爭車位租金共8萬1,000元未繳(計算式：5,400×15=81,000)、8期之儲倉室管理費共計1萬4,400元(計算式：1,800×8=14,400)，未為繳納，迭經催討，被告均拒不繳納，故原告另於110年6月21日寄發存證信函予被告表明終止兩造間系爭停車位、系爭儲倉室之租約，被告則於翌日收受該存證信函，於斯時上開租約即已合法終止，惟被告仍持續無權占有系爭車位、儲倉室，拒不返還予原告，為此，原告提起本件訴訟，再次以租約已告終止為由，請求被告返還系爭停車位、儲倉室，嗣後被告雖於本件訴訟繫屬中之110年10月、110年11月、111年4月間分別補繳上開欠繳之租金，然因系爭租約業已於110年6月22日即告終止，自不因被告遲至110年10月、110年11月、111年4月間補繳上開租金而有別，被告仍應返還系爭車位、儲倉室等語，並聲明：㈠、如主文第一項所示。㈡、原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告將系爭車位、儲倉室出租予被告後，被告雖於108年至110年6月間確有欠繳系爭車位、儲倉室租金之情形，但原告於110年6月21日所寄發予原告終止租約之存證信函內容僅表明「本信函向台端終止上開停車位及儲倉室之租賃契約...」等語，是原告基於出租人之地位，並先未對被告及承租人定相當期限為遲延給付租金之催告，即逕行終止租約，核與民法第440條規定不符，原告所為租約終止既不合法自屬無效，況終止系爭租約之存證信函係寄往被告住處之管理室，由陽明國宅社區大樓管理員代為收受，該大樓管理員同時為兩造之受僱人，縱原告以寄送存證信函為終止租約之意思表示，亦因其送達程序難認合法而為不合法之租約終止，自不生終止租約之效力，況被告業已於110年10月、同年11月、111年4月間補繳上開欠繳租金，原告亦不得再以被告欠繳租金為由，終止租約，則原告提起本件訴訟，以租約終止為由，請求被告返還系爭車位、儲倉室亦屬無據等語置辯，並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張：兩造間系爭停車場、儲倉室租約，業已於110年6月22日即告合法終止，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。又系爭管理辦法第7條第2項：「雙車位每月新臺幣1,800元。」第7條第4項：「社區停車場停車清潔管理費收費：（四）須在公告收費日期內繳交，逾收費期日五日而仍未繳交者，取消停車格使用權。」第13條第1項：「停車場儲倉室管理與收費：㈠現為每坪新臺幣300元清潔管理費，登記使用者須按規定繳交使用坪數費，逾時日五日未繳交者，取消使用權....。」等語有系爭管理辦法在卷可稽（見本院卷第15-17頁）。
2.查原告主張：被告將系爭停車位、儲倉室出租予被告，原告並依系爭管理辦法第7條第2項、第13條第1項規定向被告收取名稱為停車位清潔費、儲倉室管理費，實質上為系爭車位、儲倉室之租金等語，業據原告提出系爭管理辦法、租賃契約書、欠繳明細表為證（見本院卷第15-17頁、第27頁、第37-43頁），被告亦不爭執有向原告承租系爭停車位、儲倉室，且依系爭管理辦法繳納之費用，實際上為租金等事實，有民事答辯狀在卷可稽（見本院卷第109-111頁），準此，兩造間應有就系爭車位、儲倉室成立租約之合意，並有以系爭管理辦法第7條第2項、第4項、第13條第1項規定為租賃契約條件之合意。
3.原告又主張：兩造間成立系爭車位、儲倉室之租賃契約後，於被告承租系爭車位之106年8月至110年6月間被告均未依系爭管理辦法第7條第1、2項，每3個月繳納一次系爭停車位租金5,400元（每月租金1,800元，一期5,400元），截至110年6月間已欠繳15期之系爭車位租金共8萬1,000元(計算式：5,400×15=81,000，明細詳見本院卷第37-39頁）；於被告承租系爭儲倉室之106年5月至110年6月間被告亦均未依系爭管理辦法第13條第1項，遵期繳納每期1,800元之租金（每月租金300元，每6個月繳納一次），截至110年6月間已欠繳系爭儲倉室8期租金共計1萬4,400元(計算式：1,800×8=14,400，各期明細詳見本院卷第41-43頁）等事實，業據原告提出欠繳明細表（第37-43頁）為證，被告並自承於上開租賃期間被告確如原告上開主張未繳足系爭車位、儲倉室之租金，遲至110年10月間、同年11月、111年4月間，始將上開期間內欠繳之租金繳足，有被告之民事答辯狀、110年10月、11月間匯款憑證、民事陳報狀、111年4月間之匯款憑證在卷可稽（見本院卷第115-123頁、第163-171頁），準此，原告主張：於110年6月間被告欠繳之系爭車位租金共為15期、合計金額8萬1,000元；另欠繳8期之儲倉室租金共計1萬4,400元等事實，堪信為真。
4.又原告早於108年8月15日即以聲請支付命令之方式請求被告給付被告於106年8月至108年7月所欠繳之系爭車位8期租金共計4萬3,200元(計算式：5,400×8＝43,200)及被告於106年5月至108年10月間所欠繳之5期系爭儲倉室租金共計9,000元(計算式：1,800×5＝9,000)，嗣因被告對該支付命令聲明異議後，依法依該支付命令之聲請視為起訴，後經本院以109年度雄小更一字第2號判決原告勝訴確定，有本院以109年度雄小更一字第2號判決在卷可稽（見本院卷第19-25頁），足見，原告早於108年8月15日即以聲請支付命令之方式「催告」被告給付系爭車位、系爭儲倉室欠繳之租金。而原告復於110年6月21日再以存證信函通知被告，以被告欠繳系爭車位、儲倉室之租金為由，終止兩造間之系爭租約，該存證信函於翌日即110年6月22日為被告所收受等事實，業據原告提出存證信函及回執為證（見本院卷第29-35頁）。準此，原告既已於108年8月15日以支付命令「催告」被告給付欠繳租金，則原告再於110年6月21日向被告發函以被告欠繳租金為由，終止租約，即已符合前述民法第440條第1項所定需行催告給付欠繳租金始得終止租約之要件，原告所為之租約終止，自屬合法有據。至被告關此部分抗辯：原告未經催告，即以上開存證信函通知被告終止系爭租約，違反民法第440條第1項規定云云，即無可採。
5.又關於原告主張：上開存證信函業已於110年6月22日即已合法送達被告部分，被告另抗辯：縱上開存證信函符合催告給付租金後，再終止租約之要件，但上開存證信函係由兩造共同雇用之大樓管理員所收受，被告實際上並未收受該存證信函，故原告所為終止租約意思表示，因未能合法送達被告，故仍不合法云云，經查：
①按送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人。如同居人或受僱人為他造當事人者，不適用前項之規定。民事訴訟法第137條定有明文。準此，將文書交付受僱人亦屬合法送達。
②原告就其主張：上開存證信函業已合法送達被告之事實，業據其提出該存證信函及回執（見本院卷第29-35頁）、系爭大樓收發文檔案翻拍畫面（見本院卷第143頁）為證。依原告所提出之存證信函及回執（見本院卷第29-35頁），該存證信函已於110年6月22日為被告所住處之大樓管理員所代為簽收。又依原告所提出上開翻拍照片（見本院卷第143頁）所示：被告已於110年6月22日即領取該存證信函。由上開證據資料，堪認原告業已將上開存證信函合法送達被告，反觀被告雖辯稱：上開存證信函雖已由其受僱人即大樓管理員收受，但被告實際上並未收受該存證信函之變態事實，全未舉證以實其說，僅空言否認，是被告此部分所辯，自無可採。
㈡、被告復抗辯：被告業已於110年10月、同年11月、111年4月間補繳上開欠繳租金，原告亦不得再以被告欠繳租金為由，終止租約，則原告提起本件訴訟，以租約終止為由，請求被告返還系爭車位、儲倉室亦屬無據云云，惟被告自承其上開欠繳之租金係於本件訴訟繫屬後之110年10月、同年11月、111年4月間始補繳上開欠繳租金，而系爭租約早於110年6月22日即告終止，業如前述，自不因被告嗣後於110年10月、同年111年4月間補繳上開欠繳租金，而影響終止租約之效力，是被告此部分所辯，亦無足採。
五、綜上，系爭租約既已於110年6月22日合法終止，則原告基於出租人之地位，依系爭租約之法律關係，請求被告返還系爭車位、儲倉室，為有理由，應予准許。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項
第3款規定，依職權宣告假執行，並由本院依民事訴訟法第
392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得
免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
高雄簡易庭法 官林綉君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
書 記 官羅崔萍