臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第1784號
原 告 洪明珠
被 告 王建順
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國106年3月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應容忍原告偕同修繕人員進入被告所有之門牌號碼新北市○
○區○○○路○○○巷○號三樓房屋內，由原告依附件所示之方
式進行漏水修繕工程，修復至不漏水狀態。
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬叁仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查：原告起訴時聲明第1項為：
「被告應容忍原告進入門牌號碼新北市○○區○○○路○○○
巷○號3樓房屋內，就漏水施行修復行為」；第2項為：「被
告應給付原告新臺幣（下同）115,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息」。
嗣於民國106年3月3日當庭變更聲明如主文第1、2項所示，
核屬更正及擴張訴之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴
訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯
論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張﹕被告所有坐落門牌號碼新北市○○區○○○
路○○○巷○號3樓（以下簡稱3樓房屋）滲水至原告所有同址2
樓房屋（以下簡稱2樓房屋）之天花板，造成屋內天花板油
漆剝離，水泥掉落及鋼筋鏽蝕等情形。經原告多次告知被告
，被告皆置之不理，為維護原告居家環境衛生及生活之品質
，故要求被告應容認原告進入修繕3樓房屋，使不再漏水滲
入2樓房屋內，並應給付原告133,000元作為修繕2樓房屋之
費用。為此，爰依民法第767條第1項中段及第191條規定提
起本件訴訟，並聲明：求為判決如主文所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明及
陳述。
四、得心證之理由：
(一)原告起訴主張之事實，業據提出估價單、房屋受損照片等件
資料為證，被告則經合法通知，既未到庭，復未提出書狀作
何聲明、陳述，以供本院審酌，經本院調查結果，原告之主
張，可信為真實。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求止之，民法第767條第1項定有明文。次按他住戶
因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進
入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違
反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法
院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3
項分別定有明文。又上開規定之立法理由乃在於明確規範區
分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。故倘非進入相鄰區分所
有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修
繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權
人自有容忍之義務。雖查，兩造所有之建物係於77年12月7
日完成建築，此有前揭第一類建物登記謄本附卷可佐，是於
公寓大廈管理條例施行前已存在之建物，而公寓大廈管理條
例雖於84年6月28日始公布施行，然其制定之目的，在於加
強公寓大廈之管理維護。且該條例公布施行時，即於第43條
規定施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成
立管理組織，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限
制。嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例，更明定
施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依該
條例第25條第4項規定，成立管理委員會或推選管理負責人
，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，於區分所有權人會
議訂定規約前，以該條例第60條規約範本視為規約，但得不
受第7條各款不得為約定專用部分之限制，直轄市、縣（市
）主管機關對未成立管理組織並報備之公寓大廈，得分期、
分區、分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理
委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關
報備（公寓大廈管理條例第55條規定參照）。足見施行前已
取得建造執照之公寓大廈，除得不受該條例第7條各款不得
為約定專用部分之限制外，仍應一體適用該條例相關規定，
始符立法原意，是本件仍有公寓大廈管理條例之適用，合先
敘明。
(三)經查，本件被告未注意其3樓房屋漏水，致水滲漏至2樓房屋
內，如前所述，揆諸上開規定，被告自有義務容忍原告偕同
修繕人員進入3樓房屋進行修繕。則原告起訴請求被告應容
認原告偕同修繕人員進入3樓房屋由原告依附件所示之方式
進行修繕，使不再漏水滲入2樓房屋內，自屬有據，應予准
許。
(四)再按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物，因設置或保管有欠缺，致
損害他人之權利者，由工作物之所有人負賠償責任；不法毀
損他人之物者，應向被害人賠償其物因毀損所減少之價值；
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀。…第1項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第184第1
項前段、第191條第1項本文、第196條及第213條第1項、第3
項分別定有明文。又「本件房屋係建於64年之老舊房屋，為
原審確定之事實，舊屋容易漏水，既屬常態，則房屋所有人
自應以善良管理人之注意，善盡維修之責任。上訴人主張被
上訴人自80年起其四樓兩間廁所之浴缸、抽水馬桶、洗臉盆
、排水管均未為應有之維修，而使髒、廢水漏至三樓，致伊
三樓地板髒亂，浴廁天花板腐蝕，四周牆壁、壁櫥潮溼發霉
等情，倘屬非虛，則被上訴人怠於善盡維修之注意，致其四
樓之浴缸、抽水馬桶、洗臉盆、排水管發生滲漏，損及三樓
房屋，能否謂無過失而侵害上訴人之權利，即有研求之餘地
。」（最高法院85年度台上字第1480號判決意旨參照）。
本件2、3樓房屋為77年12月7日建築完成，有建物登記謄本
可佐，使用迄今已近30年之舊屋，而舊屋容易漏水，既屬常
態，則被告為3樓房屋之所有人卻殆盡善良管理人應有之注
意維修責任，致漏水至原告所有之2樓房屋，造成如原告提
出估價單所示之損害，自係過失侵害原告就2樓房屋之權利
。從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償修復所
需總費用133,000元，即屬正當，應予准許。
五、從而，原告依民法第第184條第1項前段、第767條第1項及公
寓大廈管理條例第6條第1項第2款之規定，請求被告如本判
決主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權
宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年3月17日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官林翠珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年3月17日
書記官葉子榕