士林簡易庭106年度士小字第48號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　106年度士小字第48號
原　　　告　 顧正英
被　　　告　 林毅軒
　　　　　　 劉力維
上二人共同
訴訟代理人　 姜昱全
被　　　告　 廖崋 媜
上列當事人間返還斡旋金事件，於中華民國106年3月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、原告起訴主張：其於民國105年4月9日與訴外人 永慶 房屋
仲介股份有限公司（下稱永慶公司）簽立不動產買賣意願書
（下稱系爭意願書），委託永慶公司居間仲介購買被告廖崋
媜所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號
5樓房屋（下稱系爭房屋），承購總價款為新台幣（下同）
1,881萬元，加計總價百分之1的19萬元服務費後，總計為
1,900萬元。原告並已交付斡旋金10萬元予永慶公司之店長
即被告林毅軒，永慶公司並指定服務員即被告劉力維及林毅
軒為該案件承辦人。嗣被告劉力維、林毅軒向其表示其委託
價格與賣方即被告 廖崋媜 有落差。其遂向被告劉力維、林毅
軒表示欲與被告廖崋媜面議，並實際瞭解系爭房屋屋況後再
作決定。不料105年4月16日當日，被告林毅軒竟然趁其不
在場之際，要求其女即訴外人 王佩馨 與被告廖崋媜以總價1,
930萬元簽訂買賣契約（服務費用百分之10另計），除與系
爭意願書所載之委託金額1,900萬元不符外，且該買賣契約
係單張簽署，事後才裝訂成冊。另被告廖崋媜明知系爭房屋
為海砂屋，卻於契約附加須同意放棄高氯離子檢測等不利於
買方之條款，復未對系爭房屋漏水保固責任加以說明，訴外
人王佩馨與被告廖崋媜之簽約過程有瑕疵，該買賣契約係屬
無效。此外，被告廖崋媜係將系爭房屋出售予訴外人 王珮馨
，其並非該買賣契約之買受人，其與被告廖崋媜既未就系爭
房屋達成買賣合意，被告廖崋媜受領10萬元斡旋金即屬無法
律上之原因，自應負返還責任。為此，爰依民法第179條規
定提起本訴等語；並聲明：被告應給付原告10萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
二、被告林毅軒、劉力維、廖崋媜均聲明求為駁回原告之訴，並
分別答辯如下：
㈠被告林毅軒、劉力維答辯略以：其分別受僱於永慶公司擔任
店長及服務員職務，原告委託永慶公司居間仲介購買被告廖
崋媜所有系爭房屋，其於銷售過程中已向原告充分解說系爭
房屋之屋況、產權型態及相關注意事項，並經原告審慎評估
後，始由原告女兒即訴外人王珮馨於105年4月16日出面與
被告廖崋媜以總價1,930萬元，包含相關附贈設備為條件簽
訂買賣契約。其都是依照系爭意願書契約的約定辦理受任事
項，並無違反契約。何況原告並不是系爭房屋買賣契約之買
受人，自無理由請求返還斡旋金。系爭房屋買賣增補契約中
並沒有要求原告放棄高氣離子檢測，其僅請求原告放棄永慶
公司提供之漏水保固及氯離子保固，因為此部分並沒有向原
告收取服務費。簽約當時原告及王珮馨均有在場。何況由父
母先支付斡旋金，再由子女出面簽訂買賣契約，在一般不動
產交易實務上，實屬常見之情形。本件買賣契約係由王珮馨
與廖崋媜議訂買賣總價金1,930萬元及價款給付方式後，才
以電腦打字的方式當場製作契約書，原告並親自於不動產契
約書連帶保證人欄親自簽名，同意擔任訴外人王珮馨之連帶
保證人。如原告於簽約之際認為不應該由王珮馨出面與被告
廖崋媜簽約，原告應不至於在連帶保證人欄上簽名。此外，
於一般不動產交易實務上，斡旋金在買賣雙方簽訂契約後，
即直接轉換成價金之一部等語。
㈡被告廖崋媜答辯略以：原告及王珮馨經由永慶公司居間仲介
，購買系爭房屋。再由王珮馨於105年4月16日出面與其以
總價1,930萬元簽訂買賣契約。依約王珮馨應於105年4月
18日前將尚未繳足額的簽約款183萬元以現金或即期支票存
入雙方同意的履約專戶，並於105年4月25日前給付用印款
193萬元。沒想到王珮馨沒有在期限內履行上開約定，顯然
有違約之情，其自得主張沒收斡旋金。原告本來要向其購買
系爭房屋，後來原告卻逕自反悔違約不買。原告在簽約時有
交付代書即訴外人吳 欣樺 本票及10萬元斡旋金，後來其有把
該本票還給原告，但沒有把10萬元斡旋金退還。原告有說系
爭房屋是要買給其女即訴外人王珮馨，且簽約時原告與訴外
人王珮馨均有在場，其不請楚為何是由訴外人王珮馨出面與
其簽訂買賣契約。本件買賣簽約過程中，訴外人 吳欣樺 有將
買賣契約各條款逐條講解，整個簽約過程時間很長，期間大
約經歷5個小時，其有逐條看整個合約。但是後來原告違約
不願履行買賣契約，所以其就把本票還給原告。該筆10萬元
斡旋金是因為原告逕自違約應賠償其損失所以才沒收。其與
訴外人王珮馨簽訂本件買賣契約時，訴外人吳欣樺有提及買
賣總價為1930萬元，且當時原告及其女訴外人王珮馨均有在
場。其並沒有檢測系爭房屋是否為海砂屋，其係委託永慶公
司以現況出售系爭房屋，其希望由買方自行去檢測系爭房屋
是否為海砂屋後，再來決定是否購買。其自始自終並不清楚
原告要以自己或他人名義購買系爭房屋，也沒有威脅原告一
定要購買等語。
三、得心證之理由：
原告主張其於105年4月9日與永慶公司簽立系爭意願書，委
託永慶公司仲介購買被告廖崋媜所有系爭房屋，並已交付永
慶公司之員工即被告林毅軒10萬元斡旋金等情，業據原告提
出與所述相符之不動產買賣意願書、買賣給付服務費用承諾
書、臺北市政府消費者保護官協商消費爭議案紀錄（處理書
）、永慶公司函文、存證信函等件為證，並為被告所不爭執
，原告此部分主張首堪認定為真實。至原告主張其與被告廖
崋媜就系爭房屋未能達成買賣合意，被告應返還斡旋金10萬
元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告林毅軒、劉力維部分：
原告主張其於105年4月9日與永慶公司簽立系爭意願書，
，委託永慶公司居間仲介購買被告廖崋媜所有系爭房屋，並
交付被告林毅軒10萬元斡旋金，嗣其與被告廖崋媜未能就系
爭房屋達成買賣合意，被告林毅軒、劉力維應返還該10萬元
斡旋金云云。然觀之原告提出之不動產買賣意願書，其上受
託人為永慶公司，並非被告林毅軒或劉力維，顯然被告林毅
軒、劉力維2人並非該斡旋金契約的權利義務主體。且依系
爭意願書第3條第1項約定：「斡旋有效期間及撤回權：㈠
買方同意永慶房屋可為雙方之代理人。自簽立本意願書至
105年4月19日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受
買方之承買價款及意願書之條款時，買方同意買賣契約即已
成立生效，若賣方有同意授權永慶房屋可代為收受買方支付
之定金時，永慶房屋得全權代理買方將斡旋金視同定金交予
賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣
方應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣契約書。…」等語
；及第5條約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事
由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係可歸責於
賣方之事實致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全
部之定金。」等語可知，本件系爭房屋賣方即被告廖崋媜既
已於105年4月16日與原告之女即訴外人王珮馨簽約，訴外
人王珮馨與被告廖崋媜合意以總價1,930萬元之條件，包含
相關附贈設備為條件買賣系爭房屋，被告廖崋媜並已收受原
告交付予永慶公司之斡旋金10萬元，堪認永慶公司已依前揭
約定將原告支付之10萬元斡旋金交付被告廖崋媜轉為買賣定
金，此有不動產買賣契約書、付款明細確認表在卷可查。是
依原告與永慶公司簽訂之系爭意願書第5條約定，若因可歸
責於「賣方」之事由致無法簽訂買賣契約時，亦僅生「賣方
」應加倍返還已收全部之定金之效果。縱原告主張本件買賣
係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約，而得依系爭
意願書第5條約定請求返還定金，原告亦僅得向賣方即被告
廖崋媜為請求，乃本件原告竟向非該斡旋金契約的權利義務
人，僅係受僱於永慶公司之被告林毅軒、劉力維為請求，顯
與上開契約約定不合。此外，原告復未提出被告林毅軒、劉
力維須與被告廖崋媜負連帶返還該10萬元斡旋金責任之相關
證據舉證以明。從而，原告主張被告林毅軒、劉力維應返還
其10萬元斡旋金並加計遲延利息云云，顯屬無據，應予駁回
。
㈡被告廖崋媜部分：
1.賣方即被告廖崋媜與買方即原告及訴外人王珮馨，偕同永
慶公司店長即被告林毅軒、服務員即被告劉力維、代書吳
欣樺等人，於105年4月16日至永慶公司士林簽約中心洽
談後，買方由訴外人王珮馨出面與賣方（被告廖崋媜）簽
約，合意以總價金1,930萬元，包含相關附贈設備為條件
購買系爭房屋，並由原告擔任連帶保證人，此有系爭意願
書、買方作業流程說明、不動產買賣契約書、增補契約、
協議書、標的物現況說明書（成屋）、價金履約保證申請
書、付款明細確認表、本票2紙等件在卷可稽，而本件買
賣雙方簽約之經過，亦據系爭買賣契約書承辦代書即證人
吳欣樺到院證稱：105年4月16日當日是中午過後，被告
3人與原告及原告女兒王佩馨至永慶公司簽約中心洽談系
爭房屋買賣交易及價格，當時其在辦公室，期間被告林毅
軒有告知說稍晚可能要簽約，並交代其準備合約書及相關
資料，後來被告林毅軒有說雙方成交了，成交金額是1,93
0萬元，並請其準備正式合約書，被告林毅軒並給了1張
寫有付款方式、時間、金額的單子。其遂將上開內容打在
正式合約書後，開始向買賣雙方解說合約書，並確認系爭
房屋土地及建物標示、門牌、成交金額各個付款時間及金
額，以及合約書的重要內容。包括有無車位、有無增建、
賣方增值稅是用自用或一般，買方有回答要用自用的稅率
，這次交易會採用履約保證的方式，賣方原有貸款的還款
方式會由買方貸款銀行償還，買方須在105年5月13日前
，確認貸款銀行是哪家，簽約之前即雙方還在談價格，尚
未確定價格之前，被告林毅軒有請其跟買方說明貸款事宜
，所以其有跟原告及原告女兒王佩馨講解貸款，買方有在
討論自備款是原告支付還是原告女兒支付，並詢問是否有
贈與稅約問題，買方有說房子要買原告女兒王佩馨的名字
，所以最後合約書才會由原告女兒王佩馨來簽約。其有跟
買方說明如果原告幫其女兒王佩馨支出超過220萬元會有
贈與稅的問題，有跟雙方說房屋稅及地價稅都用交屋日做
結算，賣方要支出土地增值稅及塗銷的費用，買方應負擔
的稅費及違約款項均說明，也有問被告廖崋媜系爭房屋有
無發生非自然身故的事情，有無家人朋友做戶籍登記或營
業登記，並與雙方確認附贈設備有哪些，另外也跟買方說
明簽約款是193萬元，簽約時被告林毅軒有交付10萬元現
金，並對其稱該筆款項是買方的簽約款，另外183萬元就
由其填載183萬元本票，並請原告女兒王佩馨簽名後，等
買方於105年4月18日把183萬元款項匯進履約保證專戶
，就會該本票返還，並提及如果尾款貸款金額不足，就必
須把不足的部分匯到履約保證帳戶，並確認被告廖崋媜會
在105年5月20日前將系爭房屋騰空，並問雙方有無重購
退稅的需求，並請雙方確認合約書基本資料有無打錯，如
果確認無誤請雙方在合約書上簽名，簽約後其有跟雙方說
契約書有附哪些文件，並請雙方留電話聯絡等語證述稽詳
，堪認買方原告與賣方即被告廖崋媜就系爭房屋買賣之意
思表示已達合致，始由原告之女即訴外人王珮馨出面與被
告廖崋媜簽訂買賣契約，原告並同意擔任連帶保證人，顯
見該買賣契約即已成立生效，殆無疑義。
2.原告雖主張：王佩馨與被告廖崋媜以總價1,930萬元簽訂
買賣契約，與其委託金額1,900萬元不符，且簽約過程有
瑕疵該買賣契約係屬無效，其與被告廖崋媜既未就系爭房
屋達成買賣合意，被告廖崋媜應負返還該10萬元斡旋金云
云。查證人王佩馨到庭證稱：105年4月16日簽約當天早
上其與原告及被告林毅軒看完系爭房屋後，被告林毅軒說
要到士林簽約中心談，當時已給付斡旋金，到了之後其與
原告與被告林毅軒談系爭房屋價錢、現狀、有無增建等事
項，後來原告去廁所時，被告林毅軒就拿出單張不動產買
賣契約書要其簽名，其當下有表示應該由原告簽，但被告
林毅軒稱原告簽或由其來簽一樣，簽約過程中其並沒有看
到賣方。過程中代書吳欣樺有出來講解關於贈與稅及貸款
事宜。被告林毅軒告知說簽本票是既定流程，但簽約時原
告不在現場，在簽完約及本票之後，進到裡面房間時才見
到被告廖崋媜。此時代書吳欣樺並開始在大螢幕秀出簽約
注意事項及付款時間流程，但沒有秀出契約全文，並不是
契約書第一頁到最後一頁都有秀出來。簽約過程其與原告
有討論要用誰名字購買系爭房屋，但因其等對於遺產及贈
與稅不是很暸解，所以當下沒有結論。一開始是原告要購
買系爭房屋，但考慮到將來有贈與稅或遺產稅的問題，所
以才會考量要用其名字買。代書吳欣樺有說簽約跟房屋日
後要過戶到誰的名下是兩回事。其於簽約當時是以為原告
已經跟永慶公司談好了，所以才會簽名。原告是後來進到
房間之後才知道已經簽好約，因為當時在大螢幕有秀出成
交價，但原告對於成交價有意見。所以原告有私下問其為
何要簽約，其有回答原告說：不是都談好了嗎？原告聽了
並沒有說話。因為買賣雙方已經簽約了，所以後來原告有
再去詢問貸款事宜等語；惟本院審酌系爭意願書、不動產
買賣契約書、增補契約、協議書、標的物現況說明書（成
屋）、價金履約保證申請書之各該欄位均有明確說明其內
容及效力，且原告及其女即證人王佩馨均為具備正常智識
及社會經驗之成年人，並非無相當之智識水準可以辨別上
開系爭意願書、不動產買賣契約書、增補契約、協議書、
標的物現況說明書（成屋）、價金履約保證申請書之書面
內容、文字所欲表達之真意，而且永慶公司員工於銷售過
程中已向原告充分解說系爭房屋之屋況、產權型態及相關
注意事項，始由原告女兒即證人王珮馨出面與被告廖崋媜
簽訂買賣契約乙情，已據證人吳欣樺到庭證述如前，原告
或王佩馨既係基於自由意志在上開文件簽名，衡諸常情，
足以推論其等在簽名之時，業已同意並瞭解上開文件之效
力無疑。原告上述所辯，尚難採信。
3.按依系爭意願書所載「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方
之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係可
歸責於賣方之事實致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返
還已收全部之定金。」又契約因可歸責於付定金當事人之
事由，致不能履行時，定金不得請求返還，系爭意願書第
3條第1項及第5條、民法第249條第2款分別定有明文
。經查，本件買方王珮馨與賣方即被告廖崋媜已於105年
4月16日簽訂買賣契約，該斡旋金既係因被告廖崋媜於斡
旋期間內同意買方之價金及付款條件，顯見買賣雙方就契
約成立已達成合意，依約即轉換成價金之一部。嗣因可歸
責於買方即證人王珮馨之事由，未於期限內履行買賣契約
，則被告廖崋媜抗辯其得主張沒收原告所交付之10萬元斡
旋金等語，尚非無據。綜上所述，原告主張其與被告廖崋
媜就系爭房屋並未達成買賣合意，被告廖崋媜應返還其10
萬元斡旋金並加計遲延利息云云，洵無理由，應予駁回。
四、綜合以上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告林毅軒
、劉力維、廖崋媜三人返還10萬元斡旋金並加計遲延利息，
均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論
述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原
告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一
審裁判費），應由原告負擔。
中華民國106年3月17日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中華民國106年3月17日
士林簡易庭書記官吳俊明