裁判字號：臺灣高等法院臺中分院96年上易字第198號民事判決
裁判日期：民國97年03月11日
裁判案由：給付報酬
臺灣高等法院臺中分院民事判決96年度上易字第198號上訴人乙○○
丙○○丁○○上列三人共同訴訟代理人 林邦賢 律師被上訴人寶誠不動產有限公司
設南投縣○○鎮○○路○○○號法定代理人戊○○住南投縣○○鎮○○路○○○號訴訟代理人 林見軍 律師複代理人甲○○住台中市○區○○街○○○號上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國96年4月24日臺灣南投地方法院95年度訴字第348號第一審判決提起上訴，本院於民國97年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明:
一、上訴人上訴聲明:求為判決:
（一）原判決廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人答辯聲明:求為判決:
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述:
一、被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人於民國(下同）95年4月21日與上訴人乙○○、丙○○、丁○○簽定房地產委託銷售契約書，上訴人將所共有坐落南投縣○○鎮○○段第1774地號土地，及其上門牌南投縣○○鎮○○路○○號建物（下稱系爭房地），委託被上訴人銷售，委託期間自95年6月20日起至同年8月20日止（原為自95年4月21日至95年5月22日止，嗣後兩造合意改定為自95年6月20日起至95年8月20日止），委託銷售總價款為新台幣（下同）23,000,000元（原為26,000,000元經改定為23,000,000元），約定之報酬，為實際成交價格之百分之3。被上訴人於接受委託後，隨即刊登廣告尋找買主，並於95年7月5日尋得有意購買系爭房地之買主即訴外人 簡弘俊 ，被上訴人與訴外人簡弘俊簽署「買賣出價斡旋金意願書」，訴外人簡弘俊並交付500,000支票作為斡旋金（日後如簽訂買賣契約時即轉換成價金之一部分）。嗣與訴外人簡弘俊磋商後，訴外人簡弘俊於95年8月18日同意以上訴人之委託價格23,000,000元購買系爭房地，被上訴人將買方同意以委託價格購買系爭房地通知上訴人，並於同日持上開支票前往上訴人住處，詎上訴人竟稱不願出售系爭房地且拒絕受領上開支票，亦不願支付應給付被上訴人之報酬。依兩造簽訂之房地產委託銷售契約第10條第2款約定：「委託人（即上訴人）如有下列情形之一者，視為受託人（即被上訴人）已完成仲介之義務，受託人應支付如同第5條所議定之服務報酬：二、委託期間內，業已達成委託條件而委託人反悔不賣或中途撤銷委託銷售者」，而依房地產委託銷售契約第5條第1款約定，受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之3%。本件因上訴人拒絕出面簽訂買賣契約，致無法完成買賣契約之簽定，被上訴人依房地產委託銷售契約第10條第2款、第5條第1款約定，得向上訴人請求給付之服務報酬為成交總價款3%即690,000元。
（二）依一般仲介業交易慣例，於買賣契約簽訂前，會告知買方之資料，亦不會安排買賣雙方見面，僅於簽約時始會安排買賣雙方見面，並提供買方相關資料與賣方，況本件買方已交付500,000元支票與被上訴人，並同意以上訴人之委託價格23,000,000元購買系爭房地，被上訴人將買方購買價格及交付之支票通知上訴人，即已完成委託條件。嗣後上訴人竟以支票不可靠為由，要求提出現金，被上訴人復請買方交付現金，而於95年8月19日持現金前往上訴人住處，惟上訴人竟拒絕受領及簽約；足見無法簽訂買賣契約係上訴人之因素，與被上訴人無關；且被上訴人不可能為領取690,000元之報酬，而謊稱有買家欲以23,000,000元購買上訴人之房地，甘冒契約成立後被上訴人必須自行籌措23,000,000元鉅額資金之風險。本件被上訴人既已達成委託條件，嗣後上訴人反悔不願簽約及出售房地，被上訴人自得依契約約定，視為被上訴人已完成仲介之義務，上訴人即有支付服務報酬之義務。
（三）被上訴人所經營係不動產仲介業，為民法第565條訂約媒介之居間行為，被上訴人於買賣雙方間撮合買賣條件，並向買賣雙方報告進度，完全符合居間之規定，並無雙方代理之問題。
二、上訴人抗辯如下：
（一）被上訴人雖主張於95年7月5日尋得有意購買系爭房地之買主即訴外人簡弘俊，並交付500,000支票作為斡旋金，訴外人簡弘俊於95年8月18日同意以上訴人之委託價格23,000,000元購買系爭房地等情；惟被上訴人從未將上開訊息通知上訴人，直至95年8月18日委託期間即將屆滿前之際，被上訴人所屬營業員即訴外人 江旻穎 始匆匆持1張據稱是買主之支票前來，要求上訴人與之簽定買賣契約；然因上訴人不認識買主，不知其信用狀況及是否確實有意以23,000,000元購買系爭房地，因而要求被上訴人所屬營業員江旻穎提供買主之經濟能力、信用條件等相關資料，並約定與買主面議商談時間，均遭被上訴人所屬營業員江旻穎拒絕，且告以不需與買主見面，亦無提供買主資料之必要，上訴人因此對買主購買系爭房地之能力存疑。被上訴人於委託期間經過後仍未有協調買賣雙方簽定買賣契約，復拒絕安排買賣雙方見面，足見被上訴人尚未達成委託條件，自不得請求報酬。
（二）被上訴人僅持500,000元支票即要求上訴人簽訂買賣契約，惟不論依被上訴人與上訴人簽訂之房地產委託銷售契約或被上訴人與訴外人簡弘俊簽訂買賣出價斡旋金意願書，所約定之第1期給付金額均為總價金之百分之10，即2,300,000元；被上訴人僅持500,000元支票即要求上訴人簽訂買賣契約，難認被上訴人已達成委託條件。又系爭委託銷售契約第10條第2款所稱「已達成委託條件」，係指被上訴人已覓得願以上訴人委託價格購買系爭房地之買主，買主須已支付定金，而處於可簽訂買賣契約，但尚未達到簽約之狀態而言。兩造就定金之支付方式及金額雖無特別約定，但究應收受多少定金，被上訴人未依民法第540條「受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人」之規定，向上訴人報告上開情形及獲得同意外，亦未依上揭第535條之規定，盡其善良管理人之注意義務，即擅以收受買主簡弘俊所開立之50萬元支票（斡旋金），充抵作本件買賣之定金，難認符合上訴人之期待，而已達成委託條件。又訴外人簡弘俊因上訴人拒絕收受支票，而另以現金50萬元為支付時，顯已同意改變付款方式之約定，自難仍以支票為給付之方法而認為被上訴人已達成委託銷售之條件。
（三）被上訴人接受上訴人委託，復又與訴外人簡弘俊簽訂買賣出價斡旋金意願書，係屬雙方代理。而買賣雙方之利益為互相對立，本件被上訴人於利害衝突時，僅考量買方之利益而置賣方即上訴人之利益於不顧，始會出現被上訴人未令買方提出與房地產委託銷售契約中約定總價百分之10之訂金，又不願安排買賣雙方見面，其空言已達成買賣條件，難認屬實。本件上訴人並非不願出售房地，僅因被上訴人所提供之訊息有多屬不實，復拒絕安排與買主見面商議，又於委託期即將屆滿前數日之晚上，持未經照會之支票要求上訴人簽約，上訴人考量時間急迫及交易安全而不願立即簽約。
參、法院之判斷：
一、被上訴人主張與上訴人簽定房地產委託銷售契約書，上訴人將所共有系爭房地委託被上訴人銷售，委託期間自95年6月20日起至同年8月20日止，委託銷售總價款為23,000,000元；約定報酬實際成交價格之百分之3。被上訴人於委託銷售期間內，尋得有意購買系爭房地之買主即訴外人簡弘俊，被上訴人與訴外簡弘俊簽署「買賣出價斡旋金意願書」，訴外人簡弘俊並交付500,000支票作為斡旋金。嗣訴外人簡弘俊同意以上訴人之委託價格23,000,000元購買系爭房地，被上訴人將買方同意以委託價格購買系爭房地通知上訴人，並於95年8月18日持上開支票前往上訴人住處，因上訴人拒絕受領上開支票，而未能簽約。嗣後上訴人於委託期間屆滿後，已另行委託中信房屋出售系爭房地等事實，業據其提出房地產委託銷售契約書、買賣出價斡旋金意願書、中信房屋網路資料等為證，且為上訴人乙○○、丁○○於原審所不爭執，而上訴人丙○○於原審經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作何陳述以供審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認。是被上訴人前開主張，堪信為真實。
二、被上訴人復主張：因上訴人拒絕出面簽訂買賣契約，致無法完成買賣契約之簽定，被上訴人依系爭產委託銷售契約第10條第2款、第5條第1款約定，得向上訴人請求給付之服務報酬為成交總價款3%即690,000元等語。上訴人則否認被上訴人已達成委託條件，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執者，為被上訴人分別與買賣雙方簽訂房地產委託銷售契約書及買賣出價斡旋金意願書，是否有雙方代理之適用？被上訴人是否已達成委託條件，而得依契約第10條第2款規定請求報酬？上訴人得否以被上訴人拒絕安排買賣雙方見面，而拒絕受領支票及簽訂契約，並拒絕給付報酬？茲論述如下：
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第528條、第565條及571條分別定有明文。經查，本件被上訴人與上訴人所簽訂之委託契約第三條第四款約定：「為助益乙方（即被上訴人）掌握銷售狀況，甲方（即上訴人）授權乙方代理收受定金及安排簽約時間地點」等語。是依上開條款約定，固屬民法第528條之委任契約；而被上訴人主張其受契約雙方當事人之委託，介紹雙方訂立契約，則屬媒介居間，故本件委託契約之性質屬委任契約與居間契約之混合契約；於前段受委託代為尋找買主部分，係屬居間契約；後段於簽訂契約時代理被上訴人收取訂金行為，則為委任契約。
（二）次按，代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。又禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第106條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力（最高法院84年度台上字第401號判決及85年度台上字第106號判決參照）又代理人未經本人同意所為雙方代理之法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力，而所稱需經本人承認始生效之法律行為，係指以代理人身分所為法律行為本身，並非授與代理權之原因行為亦屬效力未定之法律行為。上訴人抗辯被上訴人既與上訴人簽訂房地產委託銷售契約代理上訴人，復又與訴外人簡弘俊簽訂買賣出價斡旋金意願書而代理訴外人簡弘俊，認有違禁止雙方代理之規定，上訴人自得拒絕支付被上訴人報酬。惟查，本件被上訴人與上訴人所簽訂之房地產委託銷售契約係屬居間與委任之混合契約，且前段為居間之法律關係，後段為委任之法律關係，已如前述；因此，本件縱有雙方代理情事，應僅限於後段簽訂契約時，代理上訴人收取訂金之委任法律關係，至被上訴人受上訴人委託介紹買賣雙方訂立契約，則屬居間之法律關係，並無雙方代理之問題。上訴人抗辯被上訴人既與上訴人簽約，復與訴外人簡弘俊簽約，認有違雙方代理之規定，尚不足採。
（三）依系爭房地產委託銷售契約第5條第1、2款約定：「受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之3」，「前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時給付受託人」。契約第10條第2款約定：「委託人（即上訴人）如有下列情形之一者，視為受託人（即被上訴人）已完成仲介之義務，受託人應支付如同第5條所議定之服務報酬：二、委託期間內，業已達成委託條件，而委託人反悔不賣或中途撤銷委託銷售者」。依上開契約約定，如被訴人已於委託期間內覓得願以上訴人委託價格購買系爭房地之買主，即達成委託條件，若因上訴人反悔不賣，致無法進而簽訂契約，依契約第10條第2款規定，應視為被上訴人已完成仲介之義務，而得請求契約第5條所約定之報酬。
（四）被上訴人主張其於上訴人委託銷售期間，已覓得願以上訴人委託價格購買系爭房地之買主，將上開訊息通知上訴人，並持買主簽發之500,000元支票前往上訴人住處，但經上訴人拒絕受領之事實，為兩造所不否認。上訴人雖以支票未經照會，不知信用狀況為由拒收，並抗辯依被上訴人與上訴人簽訂之委託銷售契約或被上訴人與訴外人簡弘俊簽訂買賣出價斡旋金意願書，所約定之第1期給付金額均為總價金之百分之10，即2,300,000元，僅持500,000元支票即要求上訴人簽訂買賣契約，難認被上訴人已達成委託條件等語。惟查，仲介公司於委託銷售期間，尋得買家時，與買家所簽訂之斡旋金契約，係買家為取得由仲介公司與賣家討論價錢之空間及時間所支付之保證金；與仲介公司和賣方所簽訂之委託銷售契約，係各自獨立之契約；只要仲介公司於委託銷售期間內，以賣方所提出之價格，尋得願以該價格買受之買家，並由仲介公司於委託銷售期間內通知賣方有買家願以其提出之價格買受，仲介公司即完成賣方所委託之條件，除委託銷售契約另有約定外，並無須支付定金。本件依被上訴人與上訴人簽訂之委託銷售契約或被上訴人與訴外人簡弘俊簽訂買賣出價斡旋金意願書，對於定金金額或比例均未約定，僅約定契約成立時自簽約、用印、完稅、銀行貸款、及交屋等階段應給付之金額比例。本件被上訴人既已於上訴人委託銷售期間，覓得願以上訴人委託價格購買系爭房地之買主，將上開訊息通知上訴人，並持買主簽發之500,000元支票前往上訴人住處；顯已達成契約第10條第2款所稱委託條件甚明。被上訴人嗣後拒絕受領定金及簽訂契約，被上訴人自得依契約第10條第2款約定，請求上訴人給付契約第5條第1款約定之報酬。且依被上訴人與訴外人簡弘俊簽訂買賣出價斡旋金意願書第1條所載，簽約時應給付之價款為總價款之百分之10，此部分並包含定金，第3條約定買方所交付之斡旋金於賣方接受買方之價格時轉為定金。由此以觀，在被上訴人與買賣雙方簽訂之契約，對定金金額及比例未加規定下，且買方交付與被上訴人之斡旋金，一經賣方接受即轉為定金，上訴人以被上訴人交付買方給付之定金金額未達契約約定簽約時應給付總價金百分之10（即2,300,000元為由，拒絕受領定金及簽訂契約，即無理由。
（五）上訴人另抗辯被上訴人拒絕提供買主之經濟能力、信用條件等相關資料及安排與買主面議商談時間，致上訴人對買主購買系爭房地之能力存疑，而未能簽約等語。惟兩造所簽訂之房地產委託銷售契約並未約定，於收取定金及簽約前，被上訴人負有提供買主之經濟能力、信用條件等相關資料及安排與買主面議商談時間之義務，上訴人以此作為拒絕受領定金、簽約及給付報酬之抗辯，為無理由。況訴外人簡弘俊既已簽發支票作為定金，對於票據即負發票人最終責任，且如與上訴人訂約後，無力支付價款，則依一般契約之約定，定金或已支付之價款將由上訴人沒收，甚至有違約金之處罰，訴外人簡弘俊既已簽發支票，應已衡量上開風險後始簽發支票，上訴人亦非全無保障；因此，除兩造間於契約有特約約定被上訴人負有於收取定金及簽約前，提供買主之經濟能力、信用條件等相關資料及安排與買主面議商談時間之義務外，被上訴人自無此義務。上訴人以被上訴人未履行契約未約定之義務為由，拒絕受領定金及簽訂契約，自難認為有理由。
（六）綜上所述，被上訴人主張於上訴人委託銷售期間，已覓得願以上訴人委託價格購買系爭房地之買主，將上開訊息通知上訴人，因上訴人拒絕簽訂契約，致無法完成買賣契約之簽定等情，為可採信。則被上訴人依系爭房地產委託銷售契約第10條第2款、第5條第1款約定，向上訴人請求給付成交總價款3%計算之服務報酬690,000元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年3月11日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官蔡秉宸法官翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官許美惠中華民國97年3月12日
Ｍ