裁判字號：臺灣新北地方法院103年建字第125號民事判決
裁判日期：民國103年09月19日
裁判案由：拆除違建
臺灣新北地方法院民事判決103年度建字第125號原告 王文勝 訴訟代理人 易定芳 律師被告 王筱燕 上列當事人間拆除違建事件，經本院於民國一○三年八月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上、門牌號碼新北市○○區○○街○○號，如附件所示面積八十二點二五平方公尺之第五層屋頂平台之增建建物全部拆除，並騰空交還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾叁萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱：系爭土地）之共有人及其上門牌號碼新北市○○區○○街○○號4樓（即6077建號，以下簡稱：系爭建物4樓）之區分所有權人；被告為系爭土地之共有人及新北市○○區○○街○○號5樓（即6078建號，以下簡稱：系爭建物5樓）之區分所有權人。按大樓屋頂平台，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。縱未經登記，仍不失其共有之性質。又共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，如不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（見臺灣高等法院100年度上自第855號判決）。查被告未經全體區分所有權人同意，長期占用系爭建物第5層屋頂平台（下稱：系爭屋頂平台），並興建違建為數間套房，妨礙原告及其他區分所有權人對於系爭屋頂平台使用之權益，且悖於系爭屋頂平台作為火災避難場、逃生避難通道等通常使用方式。原告自得依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除違建並將占用平台返還予原告及其他全體區分所有權人。
（二）再訴外人 劉建明 為系爭建物3樓之住戶，因其住家有牆面、梁柱裂紋及木作牆面變形之情形，乃向臺灣省土木技師公會申請鑑定房屋結構安全，依該鑑定報告書之鑑定結果，認系爭屋頂平台以鋼架斜屋頂及磚牆隔成數間套房，載重已超過設計極限載重1.5倍以上，載重經由隔牆下傳，致使系爭建物3樓產生結構損傷，情況嚴重，結構安全堪虞，建議盡速移除超載部分，足見系爭建物因被告增建及隔間之行為，嚴重影響全體住戶之居住安全，自有請求被告拆除之必要。
（三）聲明：1.被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街○○號之第5層屋頂平台之增建建物，如附件所示面積82.25平方公尺全部拆除，並騰空交還原告及全體共有人；2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）被告係於100年4月間，買受系爭建物5樓及6樓，原告提出系爭建物6樓之格局圖，並主張被告興建數間套房，並非事實，被告於買受系爭建物5樓時，其隔間早就存在，僅因裡面之物品早就老舊損壞，被告只有依當時之情況，將不能使用的部分，重新整修翻新，一直延續之前使用範圍。而原告所主張之共同使用部分，於100年4月被告買受系爭建物5樓，並於8月間開始整修時，即已分別拜訪大樓各位住戶告知施作整修工程，並於100年11月工程完工後就開始使用，這段時間以來均係正常使用。另原告所提之妨害屋頂平台使用權益、火災避難場、逃生避難通道等通常使用方式，亦與事實不符，系爭屋頂平台一直均保持暢通自由進出使用，逃生避難通道亦一直存在，被告從未拒絕任何人進出屋頂平台，甚至連頂樓查水表亦一向是通行無阻，且目前被告已將該處騰空，所有住戶均可使用。
（二）至原告所主張系爭建物3樓住戶結構受損部分，並非事實。在原告所提之結構報告書，其中第3頁第十項鑑定結果有關現況勘查，已清楚記載標的物4樓室內以磚牆隔成數間套房，且地坪全面墊高約20公分，墊高之材料經詢問屋主代表，其表示已裝修多年，不知當初施工墊高之材料，經踩踏屬實心材質，以水泥沙漿計算其重量評估；樓層載重檢討，4樓現況載重1119kg/㎡，載重遠遠超載6樓763kg/㎡的1.46倍；在結構報告書結論更清楚寫道：真正造成日前3樓結構安全問題之超載來自屋頂增建及4樓，而最直接而嚴重之超載來自居住於4樓之原告。
（三）聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請；2.願供擔保免為假執行之宣告。
三、原告主張其為系爭土地之共有人及其上系爭建物4樓之區分所有權人，被告為系爭土地之共有人及系爭建物5樓之區分所有權人，而被告並占用系爭屋頂平台如附件所示面積82.25平方公尺等情，業據提出土地登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、臺灣省土木技師公會103年5月2日（103）省土技字第2121號鑑定報告書等影本各1份為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、再原告復主張被告占用系爭屋頂平台如附件所示面積82.25平方公尺興建違建為數間套房，妨礙原告及其他區分所有權人對於系爭屋頂平台使用之權益，且悖於系爭屋頂平台作為火災避難場、逃生避難通道等通常使用方式，原告自得依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除違建並將占用平台返還予原告及其他全體區分所有權人等情，被告則以前詞置辯，則本件所應審究者，為被告占有系爭屋頂平台有無正當權源？茲分別敘述如下。
（一）按屋頂平台，係大樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，自不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉，法理甚明；又大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院78年台上字第1229號、84年台上字第2683號判決意旨參照）。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨可參），是被告自應就已取得系爭屋頂平台專有使用權此有利於己之事實，負舉證責任，惟查，被告並未提出任何證據資料證明被告與公寓之共有人間就系爭屋頂平台有達成分管之約定，尚難謂被告就系爭屋頂平台有合法使用權源。至被告固另辯稱被告於買受系爭建物5樓時，其隔間早就存在，僅因裡面之物品早就老舊損壞，被告只有依當時之情況，將不能使用的部分，重新整修翻新，一直延續之前使用範圍等語，惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權民法第811條定有明文。查被告就本件系爭屋頂平台，既係就原有建物為改建，並非於原有建物外另增獨立建物，則增建部分，不問係由何人施作，於完成加工後，依上揭民法第811條規定，其所有權應歸屬於當時之系爭房屋所有權人，則被告既為系爭建物5樓之所有權人，系爭屋頂平台自亦歸屬於其所有而具處分權。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年台上字第1950號判決意旨參照）。是各共有人除有分管約定外，不得就共有物之特定部分為使用收益。則查，系爭屋頂平台既屬系爭大樓區分所有權人共有，且未約定由系爭建物5樓區分所有權人使用，則被告使用如附件所示面積82.25平方公尺，有上開臺灣省土木技師公會103年5月2日（103）省土技字第2121號鑑定報告書可按（見本院調字卷第6頁），即屬無權占用，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將如附件所示面積82.25平方公尺之屋頂平台之增建建物拆除，將占用之屋頂平台交還予其他共有人全體，於法自屬有據。至被告所辯其從未拒絕任何人進出屋頂平台，甚至連頂樓查水表亦一向是通行無阻等語，縱確屬實，然此仍無礙於被告係無權占用系爭屋頂平台之情，被告仍應予以拆除並返還予其他共有人全體至明。
五、綜上所述，原告本於所有權之作用，依民法民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街○○號之第5層屋頂平台之增建建物，如附件所示面積82.25平方公尺全部拆除，並騰空交還原告及全體共有人，洵屬正當，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免假執行宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訴費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年9月19日
民事第二庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月19日
書記官張傑琦