臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第195號
原 告 彭誠宏
被 告 周甜
彭素雲
彭子凡
蔡坤成
彭汝瑄
兼 上五人
訴訟代理人 郭鳳勤
被 告 蔡鎮陽
蔡江 謝美惠
蔡 陳雪玉 （即 蔡隆 之繼承人）
蔡子盛 （即 蔡隆之 繼承人）
蔡婉如 （即蔡隆繼承人）
蔡祺諒 （即蔡隆之繼承人）
上 五 人
訴訟代理人 蔡欣倉
被 告 財政部國有財產署
法定代理人 周後傑
訴訟代理人 吳泰焜
李燿光
受 告知人 游郭貞英
蘇淑女
和昭實業股份有限公司
法定代理人 蘇紘明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年1月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告 蔡陳雪玉 、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如應就其被繼承人蔡隆所
遺如附表一所示之土地應有部分，辦理繼承登記。
兩造所共有如附表一所示之土地應予變價，所得價金依各筆土地
兩造如附表二所示應有部分之比例分配。
訴訟費用由兩造依如附表三所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出訴狀於受訴法院，
由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定
有明文。查本件原告起訴後，被告財政部國有財產署法定代
理人已由 張佩智 變更為周後傑，且經原告具狀聲明由周後傑
承受本件訴訟（見本院卷第292頁），與首開規定核無不合
，自應由周後傑為原告之法定代理人續行本件訴訟行為，合
先敘明。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，而他造當
事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條
第2項定有明文。經查，本件起訴之被告蔡隆於法院審理中
死亡，有戶籍謄本在卷可稽，原告於民國101年3月23日具
狀向法院聲明由被告蔡隆之繼承人即被告蔡陳雪玉、蔡子盛
、蔡祺諒、蔡婉如承受訴訟，依前揭法律規定，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告原起訴請求：如主文第2項所示。嗣
追加聲明請求如主文第1項所示，經核追加部分係基於同一
基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
四、次按訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人
，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人
承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件訴訟繫
屬中，被告財政部國有財產署將其所有之系爭三筆土地應有
部分因退回溢繳稅款而部分移轉予 蔡坤超 （見本院卷第120
頁），嗣蔡坤超復贈與其應有部分予蔡坤成（見本院卷第23
8頁、第239頁）；另被告周甜將其所有之系爭三筆土地應
有部分移轉部分予彭汝瑄（見本院卷第254頁、第239頁）
，並均已辦妥所有權移轉登記，有土地登記第二類謄本附卷
可考，被告蔡坤成、彭汝瑄乃聲請承當訴訟，且獲兩造同意
（見本院卷第317頁），則本件自得由蔡坤成、彭汝瑄續行
本件訴訟。
五、另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出
質人所分得之部分：(一)權利人同意分割；(二)權利人已參
加共有物分割訴訟；(三)權利人經共有人告知訴訟而未參加
，民法第824條之1第2項定有明文。查系爭土地，其中被告
蔡鎮陽、郭鳳勤之應有部分設定抵押權予受告知人游郭貞英
、蘇淑女、和昭實業股份有限公司，惟本院既已依職權告知
訴訟，抵押權人未參加訴訟，揆諸前開法條，待判決確定後
該抵押權自應移存於抵押人所分得部分。
六、被告蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如、蔡鎮陽、蔡江謝
美惠經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告等為系爭三筆土地之共有人，伊等之
應有部分如附表二所示。緣被繼承人蔡隆於起訴後已死亡，
蔡隆之繼承人蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如尚未就被
繼承人蔡隆所遺系爭三筆土地應有部分辦理繼承登記，為訴
請分割系爭土地，故請求上述被告等辦理繼承登記。按系爭
三筆土地既為兩造共有，且無不能分割之情形，兩造就之亦
無不分割之特約，復就分割方法未能達成協議，是以原告迫
不得已僅得提起本件訴訟請求准予變賣分割。茲因系爭土地
共有人眾多，且屬農業發展條例第3條之耕地，受有最小分
割面積之限制，如仍採取原物分割方式，勢必將系爭三筆土
地分割成多筆小面積土地，系爭土地恐將因判決分割而支離
破碎，徒增添系爭土地將來與鄰地合併利用之困難度，更難
期兩造當事人能就所分得之土地為通常之利用，如此，既減
損系爭土地共有人之權利，亦無益於社會整體經濟價值，並
不妥適。另系爭三筆土地並未臨路而屬袋地，若予細分，於
分割後將產生通行出入之問題。且系爭土地上目前並無共有
人所有之建物設施，僅有第三人之建築、貨櫃屋等物於其上
，變價分割後對各共有人並不會產生拆屋還地之困擾。是以
考量上開因素，應採變賣分割之方法，亦即將兩造所共有之
系爭三筆土地變賣分割，所得價金按兩造所有權應有部分比
例分配始為適當。並聲明：如主文第1項、第2項所示。
二、被告陳述：
㈠被告周甜、郭鳳勤、蔡坤成、彭汝瑄陳述：同意原告所主張的
變價分割方案。
㈡被告蔡江謝美惠陳述：原陳述同意原告所主張的變價分割方案
，後於101年11月27日言詞辯論期日 陳述伊 希望可以與被告蔡
陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如於分割後依應有部分比例共
有系爭土地。
㈢被告蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如於101年11月27日言
詞辯論期日陳述伊等希望可以與被告蔡江謝美惠於分割後依應
有部分比例共有系爭土地。
㈣被告蔡鎮陽經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作何聲明或陳述。
㈤被告財政部國有財產署陳述：希望保留原地，但是變價分割也
沒有意見。
三、得心證之理由：
㈠按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取
得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條
定有明文。又分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759
條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為
繼承登記以前，固不得分割共有物。惟原告如於本件訴訟中，
請求死亡共有人之繼承人辦理繼承登記，並合併對繼承人及其
餘共有人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，亦與
民法第759條規定之旨趣無違（最高法院69年台上字第1012號
判例意旨參照）。經查，系爭三筆土地共有人之一蔡隆已於10
1年2月14日死亡，應由被告蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡
婉如等人繼承，迄今仍未辦理繼承登記等事實，業據原告提出
土地登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本等為證（見本院卷第69
頁至73頁），堪認原告此部分之主張為真實。從而，原告依據
首開規定於系爭土地分割之處分行為前，請求上開被告分別就
其被繼承人蔡隆所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記，核無
不合，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
㈡按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求
合併分割。共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之
方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下
列之分配：(1)以原物分配於各共有人；(2)變賣共有物，以價
金分配於各共有人，且以原物為分配時，如共有人中，有不能
按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條、第
824條分別規定甚明。又分割共有物究以原物分割或變價分割
為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效
用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所
主張分割方法之拘束（最高法院88年台上字第600號裁判要旨
參照）。本件系爭3筆土地經本院會同桃園縣蘆竹地政事務所
測量人員勘驗現場之土地利用之情形，勘驗結果為：⒈系爭86
1地號土地上小路有間鐵皮屋，外掛佳德冷氣工程行，周圍有
廢棄冷氣、冰箱等雜物、該鐵皮地上物為第三人佔有，該地上
物為自住用。系爭861地號土地上另有門牌為「大園鄉許厝港
101之3號」，加強磚造之一樓建物及磚造一樓建物，皆為自
住用。據蔡江謝美惠訴訟代理人蔡欣倉及原告稱上開建物為原
佃農「徐」姓人家所有，非土地共有人之一所有。系爭861地
號土地上另有門牌為「大園鄉許厝港101之1號」磚造一樓建
物（部分為鐵皮所造）。該建物亦為「徐」姓人家所有，自住
用。上開建物對面有磚造小屋及鐵皮屋，鐵皮屋現做車庫使用
。該建物後方（北側）有一大片竹林及磚造及鐵皮製豬寮。另
系爭861地號土地後方有「徐」姓人家種甘薯等零星作物。⒉
系爭860地號土地周圍有樹林、竹林等，中間為雜草。⒊系爭
858地號土地有門牌為「大園鄉許厝港101之2號」、「大觀
路1016號」二層樓之加強磚造建物，該建物西側有磚造一層建
物及鐵皮棚架供停車使用。在場共有人稱該地上物之所有人不
是共有人之一，原告則稱應為「徐」姓人家所有。上開建物後
方有一大片竹林及雜草，上開建物周圍圍有庭院及水泥鋪設地
面。上開建物從外觀上看起來皆為有人居住等情，此有本院10
1年8月8日勘驗筆錄、系爭土地地籍圖及本院會同桃園縣蘆
竹地政事務所測量人員勘驗現場後所製作之土地複丈成果圖在
卷可稽，並為兩造所不爭執，觀諸上開土地使用現狀，系爭三
筆土地目前遭訴外人占有使用之情形相當複雜，系爭土地上並
有三七五租約一節，有系爭三筆土地土地登記謄本附卷可參。
另系爭三筆土地之共有人眾多，部分共有人應有部分極少，倘
採原物分割之方式，勢必造成細分而導致經濟價值大幅減損，
又將引發多起拆屋還地或三七五租約之糾紛，導致經濟上之不
利益，屆時前開各占有人縱使為避免拆除房屋或終止租約而欲
與分得土地之共有人協商承租事宜，亦恐因土地所有人眾多而
難以達成協議。因此若以變價分割之方法，予以分筆或合併拍
賣，由單獨一人或較少數之人取得所有權後，較可發揮土地合
理使用之經濟效益，倘於變賣後由目前之占有人取得所有權，
更可能因此避免拆屋還地或相關爭訟之經濟上不利益。又系爭
土地對外並無出入道路，若予細分在各共有人間會產生通行出
入糾紛。而本件系爭三筆土地上亦無共有人所有之建物，若予
以變價分割當不致對共有人發生拆屋還地之後續影響。是本院
認變價分割符合系爭土地利用之最大經濟效益。而原告亦於本
院審理中主張變價分割，被告周甜、郭鳳勤、蔡坤成、彭汝瑄
均同意變價分割，被告蔡鎮陽則未到庭或提出書狀為反對之聲
明或陳述。
㈢另按「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區
、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」；「每宗耕地分割後
每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形
之一者，不在此限：本條例中華民國八十九年一月四日修正施
行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」；「前項第三款及第
四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人
之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人
數。」；「依本條例第十六條第一項第三款及第四款規定申請
分割之耕地，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就
其應有部分，仍維持共有者，不在此限。依前項規定辦理分割
者，其分割後之耕地不得有全體繼承人或全體共有人維持共有
之情形。但持憑法院之確定判決或和解筆錄辦理分割者不在此
限。」，農業發展條例第3條、第16條第1項第4款、第2項
、耕地分割執行要點第11條分別定有明文。又按「『每宗耕地
分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割。但有下
列情形之一者，不在此限……四、本條例中華民國89年1月4
日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。……』為農業
發展條例第16條第1項第4款所明定；關於農業發展條例修正
前已共有之耕地，於該條例修正後，共有人分別移轉其持分土
地於新共有人，並經多次移轉，其共有人數仍維持該條例修正
前人數，雖其共有人間持分已有變動，惟基於產權單純化及本
案土地原屬農業發展條例修正施行前之共有耕地，得依前開規
定辦理分割。」；「關於農業發展條例修正施行前之共有人，
若其中一人於農業發展條例修正施行後，發生再移轉予2人時
（共有人數已增加），辦理分割疑義乙節，共有人之一於農業
發展條例修正施行後發生再移轉為共有者，除其分割後每人所
有每宗耕地面積在0.25公頃以上者外，僅得依本部89年7月7
日台內地字第0000000號函規定分割，筆數不得超過修正前之
共有人數，且新增共有部分不得分割為單獨所有。」，則有內
政部89年9月16日台內地字第0000000號函、內政部89年9月
16日台內地字第0000000號函可資參照。本件系爭三筆土地使
用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，係屬於農業發
展條例第3條所定義之耕地等情，有桃園縣蘆竹地政事務所蘆
竹地測字0000000000函（見本院卷第40頁）、系爭土地登記謄
本等件附卷可參。又本件共有人迭經更替，其應有部分來源互
殊，然揆諸上開說明，系爭三筆土地仍屬於89年1月9日上開
條例修正施行前之共有耕地，僅受分割後筆數之限制，而不受
分割後所有面積未達0.25公頃者，不得分割之限制。被告蔡江
謝美惠、蔡隆一房之繼承人即被告蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒
、蔡婉如雖於101年11月27日言詞辯論期日不同意變價分割，
惟系爭土地受有分割筆數之限制，且部分共有人應有部分甚微
等節，已如前述。且本院於101年5月15日即當庭諭知被告應
自行申請本件系爭土地之地籍圖，並在地籍圖上繪製所主張之
分割方案、說明分割後之土地用途，並請於文到30日內陳報法
院及將繕本直接寄送對造，並發函通知兩造，此有該日言詞辯
論筆錄暨本院桃院晴民順101桃簡字第195號函文附卷可佐（
見本院卷第143頁）。本院復曾以再開辯論裁定命不同意變價
分割之被告於102年1月8日庭期前提出分割方案，並套繪至
土地複丈成果圖上，有該裁定在卷可參（見本院卷第316頁）
，惟未見分割方案之提出。被告蔡江謝美惠並於本院101年5
月15日、101年10月30日言詞辯論期日均稱同意原告變價分割
之主張，蔡隆一房之繼承人即被告蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒
、蔡婉如則迄至101年11月27日言詞辯論期日方委任訴訟代理
人陳述伊等不願意變價分割。本件近審結時，被告蔡江謝美惠
、蔡陳雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如等始否認原告變價分割
之主張，而提出前揭陳述。然本院認變價分割符合系爭三筆土
地利用之最大經濟效益，已如前述，而被告蔡江謝美惠、蔡陳
雪玉、蔡子盛、蔡祺諒、蔡婉如雖提出前揭陳述，惟並未製作
分割方案供本院參酌，被告蔡江謝美惠、蔡陳雪玉、蔡子盛、
蔡祺諒、蔡婉如之主張，即難謂有理而礙難准許。
㈣另財政部國有財產署前雖曾稱：系爭三筆土地財政部國有財產
局應分得之面積已逾1,650平方公尺，依國有財產法第53條第
2項之規定，不得標售。另系爭三筆土地位於海岸地區，財政
部並以函釋限制位於海岸及地層下陷地區之出售，故本件應不
予變價等語。然財政部國有財產署復以函文向本院表示：系爭
土地登記原因為「抵繳稅款」，依遺產及贈與稅法施行細則第
51條第2項之規定：「抵繳之實物應儘速處理，在管理期間之
收益及處理後之價款，均應依規定成數分解各該級政府之公庫
，其應繳納各項稅捐、規費、管理及處分費用，應由管理機關
墊繳，就各該財產之收益及變賣或放領後之價款抵償。」是抵
稅之國有非公用不動產仍應儘速變賣，以充裕稅收。而公有土
地經營及處理原則但書第(3)點、共有不動產國有持分讓售原
則第2點第(1)款亦分別明定抵稅地得出售。是故，系爭土地
國有持分，變價處理與否，均有所依據等語，此有財政部國有
財產局101年9月7日陳報狀附卷可參（見本院卷第213頁）
。本院審酌變價分割對充實國庫有所助益，亦可減輕財政部國
有財產局在國有財產處理、管理上人力、資源之支出，而較原
物分割妥適，且得簡化法律關係，應認變價分割不僅符合系爭
土地利用之最大經濟效益，亦對財政部國有財產署之利益無損
，而為可採。
㈤綜上，本院審酌採原物分割所造成之土地細分情形及系爭三筆
土地之利用現況，認採變價分割之方式，較符合兩造共有人全
體之最大經濟利益，爰就系爭三筆土地之分割方法，判決如主
文第2項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法暨所提證據，
經核與判決結果並無影響，不用一一論述，併此敘明。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝
訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當
時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按其
原應有部分比例，分擔本件訴訟費用。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第
85條第1項但書、第2項。
中華民國102年1月15日
桃園簡易庭法官曾名阜
┌─────────────────────────────┐
│附表一│
├──────────────┬──┬─────┬─────┤
│土地坐落地號│地目│面積（㎡）│使用分區│
├──────────────┼──┼─────┼─────┤
│桃園縣○○鄉○○○段○○○○號│田│6,106│一般農業區│
├──────────────┼──┼─────┼─────┤
│桃園縣○○鄉○○○段○○○○號│田│10,446│一般農業區│
├──────────────┼──┼─────┼─────┤
│桃園縣○○鄉○○○段○○○○號│田│19,516│一般農業區│
└──────────────┴──┴─────┴─────┘
附表二
┌──────────────────┐
│坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號、│
│ 地目田 、面積6,106平方公尺之土地│
├─────────┬────────┤
│共有人姓名│應有部分│
├─────────┼────────┤
│彭誠宏│60000分之7│
├─────────┼────────┤
│周甜│6分之1│
├─────────┼────────┤
│蔡鎮陽│6分之1│
├─────────┼────────┤
│蔡江謝美惠│6分之1│
├─────────┼────────┤
│財政部國有財產署│1500分之191│
├─────────┼────────┤
│郭鳳勤│60000分之9900│
├─────────┼────────┤
│彭素雲│60000分之7│
├─────────┼────────┤
│彭子凡│60000分之7│
├─────────┼────────┤
│蔡陳雪玉、蔡子盛、││
│蔡祺諒、蔡婉如│6分之1│
│（即蔡隆之繼承人）││
├─────────┼────────┤
│蔡坤成│1500分之59│
├─────────┼────────┤
│彭汝瑄│60000分之79│
└─────────┴────────┘
┌──────────────────┐
│坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號、│
│地目田、面積10,446平方公尺之土地│
├─────────┬────────┤
│共有人姓名│應有部分│
├─────────┼────────┤
│彭誠宏│60000分之4│
├─────────┼────────┤
│周甜│6分之1│
├─────────┼────────┤
│蔡鎮陽│6分之1│
├─────────┼────────┤
│蔡江謝美惠│6分之1│
├─────────┼────────┤
│財政部國有財產署│1500分之191│
├─────────┼────────┤
│郭鳳勤│60000分之9900│
├─────────┼────────┤
│彭素雲│60000分之4│
├─────────┼────────┤
│彭子凡│60000分之4│
├─────────┼────────┤
│蔡陳雪玉、蔡子盛、││
│蔡祺諒、蔡婉如│6分之1│
│（即蔡隆之繼承人）││
├─────────┼────────┤
│蔡坤成│1500分之59│
├─────────┼────────┤
│彭汝瑄│60000分之88│
└─────────┴────────┘
┌──────────────────┐
│坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號、│
│地目田、面積19,516平方公尺之土地│
├─────────┬────────┤
│共有人姓名│應有部分│
├─────────┼────────┤
│彭誠宏│60000分之2│
├─────────┼────────┤
│周甜│6分之1│
├─────────┼────────┤
│蔡鎮陽│6分之1│
├─────────┼────────┤
│蔡江謝美惠│6分之1│
├─────────┼────────┤
│財政部國有財產署│1500分之191│
├─────────┼────────┤
│郭鳳勤│60000分之9900│
├─────────┼────────┤
│彭素雲│60000分之2│
├─────────┼────────┤
│彭子凡│60000分之2│
├─────────┼────────┤
│蔡陳雪玉、蔡子盛、││
│蔡祺諒、蔡婉如│6分之1│
│（即蔡隆之繼承人）││
├─────────┼────────┤
│蔡坤成│1500分之59│
├─────────┼────────┤
│彭汝瑄│60000分之94│
└─────────┴────────┘
附表三
┌──────────────────┐
│訴訟費用負擔之比例│
├─────────┬────────┤
│共有人姓名│負擔比例│
├─────────┼────────┤
│彭誠宏│36068分之2│
├─────────┼────────┤
│周甜│36068分之6011│
├─────────┼────────┤
│蔡鎮陽│36068分之6011│
├─────────┼────────┤
│蔡江謝美惠│36068分之6011│
├─────────┼────────┤
│財政部國有財產署│36068分之4593│
├─────────┼────────┤
│郭鳳勤│36068分之5952│
├─────────┼────────┤
│彭素雲│36068分之2│
├─────────┼────────┤
│彭子凡│36068分之2│
├─────────┼────────┤
│蔡陳雪玉、蔡子盛、│36068分之6011│
│蔡祺諒、蔡婉如│（連帶負擔）│
│（即蔡隆之繼承人）││
├─────────┼────────┤
│蔡坤成│36068分之1419│
├─────────┼────────┤
│彭汝瑄│36068分之54│
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以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國102年1月15日
書記官郭美儀