臺灣臺北地方法院88年度訴字第2740號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第2740號民事判決

裁判日期：民國89年03月28日

裁判案由：返還租賃物

臺灣臺北地方法院民事判決八十八度訴字第二七四○號
原告甲○○訴訟代理人 李威廷 律師複代理人 陳怡貞 律師被告如意廣告事業有限公司設台北市○○○路○段○巷十六之八號四法定代理人乙○○住右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北市○○路○段○○○號之房屋屋頂上如附圖所示Ａ部分面積六十平方公尺之廣告物拆除，並將該屋頂返還予原告。
被告應自民國八十八年四月三十日起至遷讓返還前開所示房屋之屋頂之日止，按月給付原告新台幣陸仟伍佰玖拾元。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：如主文第一、二項所示。
（二）備位聲明：被告向原告承租坐落台北市○○路○段○○○號房屋屋頂之房屋租金，自八十八年十月一日起調整為每月新台幣（下同）四萬六千元。
二、陳述
（一）先位部分
１、按租賃契約未定有期限者，各當事人得隨時終止契約；又所謂建築物係指定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物，民法第四百五十條第二項、建築法第四條分別定有明文。次按所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言；又辦理房屋所有權登記，係以該房屋以足避風雨，可達經濟上使用之目的，屬於土地之定著物，最高法院六十三年度第六次民庭庭推總會決議（一）、同院七十六年台上字第六六五號判決可資參照。亦即所謂房屋必須為「具有頂蓋、樑柱或牆壁」、「以足避風雨，可達經濟上使用之目的」之建築物而言，查本件系爭租賃物為台北市○○路○段○○○號房屋「屋頂」（下稱系爭租賃物），並非上開所謂之「房屋」，換言之，本件租賃關係非屬土地法中所指之「房屋租賃」，而係一般普通租賃關係，故出租人即原告無須具備土地法第一百條各款之法定事由，即得依前揭民法第四百五十條第二項規定隨時終止租賃契約。
２、退萬步言，縱本件系爭租賃關係為房屋租賃而有土地法第一百條規定之適用，惟按土地法第一百條第四款規定，承租人以房屋供違反法令使用時，出租人得收回房屋終止租賃契約。依兩造間租賃契約第一條之約定，原告將所有之系爭屋頂出租與被告裝設廣告牌之用，按八十五年十二月三十一日所公布之廣告物管理辦法第十一條規定：「招牌廣告及樹立廣告之設置應備具申請書，檢同設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明與其他有關證明文件及許可證向直轄市、縣（市）主管建築機關申請許可」、「前項招牌廣告及樹立廣告之廣告牌（塔）、電腦顯示版、電視牆、採坊、牌樓、電動燈光屬建築法第九十九條第一項第六款之雜項工作物，豎立廣告設置於屋頂高度超過三公尺者，應依建築法規定申請雜項執照。」析言之，在民國八十五年十二月三十一日廣告物管理辦法施行後，樹立廣告物須向建築主管機關申請雜項執照並須申請廣告物許可證，始為合法。因此，縱使被告取得合法之雜項執造所搭蓋之鐵架係屬合法之工作物，然如其欲做樹立廣告牌之使用，仍必須依廣告物管理辦法取得廣告物許可證，否則即屬違法使用，雖於廣告物管理辦法第十七條中，立法者給予未取得許可證之違法廣告招牌兩年緩衝期限辦理許可證之申請，惟該緩衝期限到八十七年十二月三十一日已屆止，縱台北市政府主管機關曾做出緩衝期限延至八十九年年底之行政函令，然廣告物許可辦法第十七條第二項明白規定，省市政府只能縮短二年期限，不能延長，且在八十八年十月二十七日修正該辦法時，更將第十七條緩衝規定全部刪除，蓋原訂緩衝期限已過，該條款已無存在之必要，故於八十八年修法時即將之刪除，顯見省市政府根本毫無延長二年期限之權限，因此，台北市政府所為之行政函令乃明顯重大違法，依行政程序法第一百五十八條第一款規定，為自始當然確定無效，行政機關固不得加以施行，人民更不得據以要求行政機關應予遵守，主張違法為合法：況於緩衝期限內違法使用之事實仍然存在，該緩衝條款僅賦予違法使用者阻卻行政處罰而已，使行政機關不得於緩衝期內以違章名義予以拆除或依建築法之規定課處罰緩而已，並非謂該違法使用之廣告招牌即屬正當，故無論緩衝期限延長多久，違法使用之事實依然無法正當化，依土地法第一百條第四款之規定，只要承租人有違法使用租賃物之事實存在，出租人即得終止契約。因此，被告一再主張台北市政府延長緩衝期至八十九年年底，故其目前使用廣告物仍然合法云云，顯屬謬誤狡辯之詞，實不足採。
３、次查所謂信賴保護，依行政程序法之規定係指人民對行政機關撤銷對其授予利益之違法行政處分時所得主張之權利，係人民對行政機關之主張，私人之間並無適用餘地。而本案乃屬民事糾紛，因此，被告豈能對原告主張信賴保護？況台北市政府所為之行政函示係明顯重大違法，為無效之行政命令或行政解釋，倘對此無效之行政函示人民可對之主張信賴保護，則對於信賴法律之人民叉將如何保護？是以本案並無所謂信賴保護之適用。
４、再查被告所搭設之廣告物係屬巨型之廣告板，因該廣告板係設於屋頂前邊緣，致其重量傾向前方使房屋屋頂結構發生剪力現象，造成房屋屋頂水泥板及女兒牆龜裂及漏水，原告於八十一年九月二十二日及八十七年五月八日各寄發存證信函一封，促請被告速予修復，惟被告均置若罔聞，原告於八十八年初再度前往系爭屋頂檢視，發現水泥板及女兒牆龜裂及漏水情形日趨嚴重，原告為顧及公共安全，於八十八年三月間先行僱請包商修補前揭損害，共計修理費九萬六千元，並於八十八年四月二十三日再度寄發存證信函請求被告應於文到七日內即八十八年五月一日前付清前揭修理費，否則契約即終止，原告復於八十八年四月二十八日再寄發存證信函為終止契約之意思表示，並於同日送達予被告，故雙方之租賃契約即已終止，縱八十八年五月五日原告接獲被告所簽發之面額九萬六千元之本票，亦不使已終止之租賃契約恢復效力。是系爭租賃契約既已終止，被告自應拆除系爭租賃物上廣告物後，將系爭租賃物返還予原告。並自系爭租約終止日之翌日即八十八年四月三十日起至遷讓系爭租賃物之日止，按月賠償原告相當於租金之損害六千五百九十元。
（二）備位部分：
１、兩造之租賃契約係於六十八年間所簽訂，迄今二十年，當初約定之租金每年僅五萬元，雙方雖曾於七十一年間就租金部分約定自七十二年起每年按物價指數調整高低，惟是項調整方式對原告仍屬不公，按今年調整結果僅為七萬九千零八十元，亦即每月租金僅為六千五百九十元，然被告所租賃搭建廣告物之地段為台北市精華商業區，四周高級住、辦大樓林立，人潮往來眾多，該地段六十八年度公告現值為每平方公尺四萬零四百三十元，至八十八年度已升值為四十三萬三千六百五十元，上漲十倍有餘，且在七十年仁愛路改為東向西單向通車後，廣告效益更大幅提昇，根據八十七年七月三十一日中國時報一則關於日盛證券公司設置於南京東路與松江路口新台豐大樓頂樓之廣告招牌被判決拆除之報導，日盛證券公司除被判拆除廣告外，還必須每月給付租金三萬元至拆除日止，而該廣告牌僅為被告所設招牌十分之一大，相較之下，顯見被告所給付之租金太過低廉。原告曾再三要求被告調整租金，並於八十三年八月十九日聲請台北市中正區調解委員會對調整租金部分聲請調解，惟被告均置之不理，亦未出面接受調解。
２、按土地法第九十七條第一項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」之租金上限規定，旨在防杜屋主乘勢哄抬租金，造成平民租屋之負擔，只要租金不超過上揭最高限額，即為法所許。查系爭基地面積為二百二十九平方公尺，每平方公尺申報地價為十一萬八千九百七十二元，總價為二千七百二十四萬四千五百八十八元，加上房屋價額為九十四萬五千九百元，總計為二千八百一十九萬零四百八十八元，除以五層樓後，再以總價額之年息百分之十計算，每年為五十六萬三千八百一十元，平均每個月為四萬六千九百八十四元，原告依系爭房屋所在位置及該地段商業繁榮程度，請求調整租金為每月四萬六千元，顯在上揭租金之最高範圍下，是以原告爰依民法四百四十二條之規定聲請自八十八年十月一日起調整租金為四萬六千元。
三、證據：提出租賃契約、存證信函、掛號郵件收件回執、修理費收據、台北市政府工務局建築管理處八十八年四月十九日北市工建寓字第八八六三八六九八○○號函、剪報資料、土地及建物登記謄本、台北市中正區調解委員會通知單、房屋稅單、八十八年十月二十七日修正公布之廣告物管理辦法為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴均駁回。
二、陳述：被告有聲請合法豎立廣告物，而該廣告物可延緩二年再拆除，且法令規定設置於屋頂之樹立廣告應自女兒牆退縮一．五公尺以上，是指廣告面應退縮一．
五公尺，而未包括支架部分，況當時台北市政府之職員 陳瑞榮 曾告知可至八十九年年底再退後一．五公尺，另兩造之租賃契約暨已約定要作為廣告物之用，故有無聲請廣告物許可證並不影響契約之效力。
三、證據：提出廣告物管理辦法、台北市建築物招牌廣告及樹立廣告設置要點暨圖解說明、台北市政府警察局廣告物許可證、台北市政府工務局建築管理處八十六年五月二十三日北市工建使字第八六六四七四六三○○號函、存證信函、台北市政府工務局使用執照，並聲請訊問證人陳瑞榮。
丙、本院依職權至現場勘驗，並囑託台北市建成地政事務所派員測量繪製複丈成果圖，並函查系爭租賃物屋頂雜項工作物之使用情形。
理由
一、本件原告主張：兩造之租賃契約並未定有期限，依民法第四百五十條第二項之規定出租人即原告自可隨時終止租約，縱系爭租約有土地法第一百條之適用，亦因被告已構成土地法第一百條第四款、第六款之要件，原告仍可終止租約。又原告於八十八年初前往系爭屋頂檢視，發現水泥板、女兒牆龜裂及漏水情形日趨嚴重，原告為顧及公共安全，於八十八年三月間先行僱請包商修補前揭損害，共計修理費九萬六千元，並於八十八年四月二十三日寄發存證信函請求被告應於文到七日內即八十八年五月一日前付清前揭修理費，否則契約即終止，原告復於八十八年四月二十八日寄發存證信函為終止契約之意思表示，並於同日送達予被告，故雙方之租賃契約即已終止。是系爭租賃契約既已終止，被告自應拆除系爭租賃物上之廣告物後，將系爭租賃物返還予原告。並自系爭租約終止日之翌日即八十八年四月三十日起至遷讓系爭租賃物之日止，按月賠償原告相當於租金之損害六千五百九十元。如先位聲明無理由，亦以備位聲明訴請依民法第四百四十二條之規定調整租金等情。被告則以：法令規定設置於屋頂之樹立廣告應自女兒牆退縮一．五公尺以上，是指廣告面應退縮一．五公尺，而未包括支架部分，況當時台北市政府之職員陳瑞榮曾告知可至八十九年年底再退縮一．五公尺，另兩造之租賃契約暨已約定要作為廣告物之用，故有無聲請廣告物許可證並不影響契約之效力等語置辯。
二、經查，兩造於六十八年七月一日簽訂租賃契約，就原告所有坐落台北市○○路○段○○○號之屋頂出租予被告裝設廣告牌之用，租賃期限為三年，租金為每年五萬元，嗣於租賃期限屆滿後，兩造又以原契約之內容，並以不定期限之方式繼續上開租賃契約，且雙方就租金部分約定自七十二年起每年按物價指數調整高低，按調整結果今年僅為七萬九千零八十元，亦即每月租金為六千五百九十元。後因被告所搭設之廣告物係屬巨型之廣告板，而該廣告板係設於屋頂前邊緣，致其重量傾向前方使房屋屋頂結構發生剪力現象，造成房屋屋頂水泥板、女兒牆龜裂及漏水，原告分別於八十一年九月二十二日、八十七年五月八日、八十八年四月二十三日各寄發存證信函予被告，內容分別為促請被告速予修復上開損害、向主管機關申請合法使用執照及請求被告給付修補前揭損害之修理費九萬六千元。其後原告復於八十八年四月二十八日再度寄發存證信函為終止契約之意思表示，並於同日送達予被告等情，有租賃契約、存證信函、掛號郵件收件回執、修理費收據等件為證，並經本院會同臺北市建成地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。是本院應審酌者厥為系爭租約是否業已終止？
三、按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第一百條固定有明文。惟此之所謂「房屋租賃」是否包括房屋屋頂之租賃，茲有疑義。按土地法第一百條之規定為出租人收回房屋之限制，因房屋承租人多為經濟上之弱者，所以規定租賃契約原則不得任意終止。是依土地法第一百條之立法理由，參諸建築法第四條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」、最高法院六十三年度第六次民庭庭推總會決議（一）：
「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言」，及最高法院七十六年台上字第六六五號判決要旨：「辦理房屋所有權登記，係以該房屋以足避風雨，可達經濟上使用之目的，屬於土地之定著物，得為所有權之客體者為限，此就物權之客體，應具獨立性之觀點而言，固應作如此之解釋。」等情觀之，所謂房屋必須為「具有頂蓋、樑柱或牆壁」、「以足避風雨，可達經濟上使用之目的」之建築物而言。查本件系爭租賃物為台北市○○路○段○○○號房屋「屋頂」，並非上開所謂之「房屋」，換言之，本件租賃關係非屬土地法中所指之「房屋租賃」，而係一般普通租賃關係。
四、次按租賃關係未定期限者，各當事人得隨時終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第二項前段、第四百五十五條分別定有明文。查系爭租約為不定期限之租賃契約，已如前述，則兩造自可隨時終止契約。
次查，原告已於八十八年四月二十八日寄發存證信函為終止契約之意思表示，並於同日送達予被告，亦如前述，則雙方之租賃契約於該終止租賃契約之意思表示到達予被告之同時即已終止。依前揭法條所示，被告自應將系爭租賃物返還予原告。是以原告依租賃物返還請求權請求被告應拆除系爭租賃物上廣告物後，將系爭租賃物返還予原告即無不合，應予准許。
五、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人之土地、建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），參諸被告消極的不拆除廣告物及返還系爭租賃物之行為，致原告所受不能使用、收益之損害間，顯有因果關係等情，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有系爭房屋屋頂所獲得相當於租金之利益及致原告所受之損害，即屬有據。
本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、被告使用所能獲利之情形等因素，認原告請求被告無權占有系爭租賃物相當於租金之不當得利，即自系爭租約終止日之翌日即八十八年四月三十日起至遷讓系爭租賃物之日止，按月賠償原告相當於租金之損害六千五百九十元為有理由，應予准許。
六、本件原告先位之訴主張終止契約既有理由，其備位之訴即無庸審究。另因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十八日
民事第五庭法官林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年三月二十八日
法院書記官林蓮女