臺灣桃園地方法院105年度簡上字第277號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院105年簡上字第277號民事判決

裁判日期：民國107年01月31日

裁判案由：損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決105年度簡上字第277號上訴人 廖朝智 被上訴人 沈青縈
洪永城 共同訴訟代理人 楊仁欽 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年9月22日本院桃園簡易庭105年度桃簡字第403號第一審判決提起上訴，本院於107年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回下列第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將附表所示之支票返還予上訴人，並給付上訴人新臺幣壹拾萬元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔四分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國104年9月9日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，由伊向被上訴人承租其所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋），並約定104年10月1日起至104年12月31日止為裝潢免租期，租賃期間則自105年1月1日起至114年12月31日止，第1年至第5年每月租金新臺幣（下同）5萬元（未稅），第6年起至第10年每月租金6萬元（未稅），押租金10萬元（下稱系爭租約），嗣伊已依約如數交付第1年份租金共計55萬元及押租金10萬元之支票予被上訴人（除用以支付105年1月至同年3月租金之2紙支票，共計10萬元部分已兌現外，其餘支票詳如附表所示，下合稱系爭支票），被上訴人亦於104年10月
1日將系爭房屋交付予伊，詎料，系爭房屋事後竟有多處滲漏水及壁癌之情事，為此，伊數次請求被上訴人修繕，均未獲回應，伊遂於104年12月18日發函終止系爭租約，系爭租約既已解消，被上訴人即無受領上開已給付租金（已兌現租金10萬元及未兌現之支票）及押租金之正當權源，伊自得依民法第179條規定請求返還。再者，伊為裝潢系爭房屋業已支付裝修設計費202,500元，因被上訴人未盡民法第430條規定之出租人修繕義務，而有違約情事，伊亦得依系爭租約第7條第5項約定請求賠償。退步言，縱認伊前揭終止系爭租約不合法，然兩造業於105年3月間合意終止系爭租約，被上訴人亦應返還受領之租金及押租金等語。爰依民法第17
9條及系爭租約第7條第5項約定，聲請求為判決：（一）被上訴人應給付上訴人30萬2,500元。（二）被上訴人應返還系爭支票予上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人於簽約前業已多次查看系爭房屋，對系爭房屋之現況理當知悉，自不容上訴人嗣後執此現況再為爭執，況上訴人所稱系爭房屋有滲漏水及壁癌之情事係發生於裝潢免租期內，該期間僅係伊無償供上訴人裝潢系爭房屋之用，至多屬使用借貸之性質，伊無須負擔出租人之修繕義務，則上訴人以此為由終止系爭租約並不合法，又系爭租約現仍存續，伊保有租金及押金自無不當得利可言。縱認上訴人終止系爭租約合法，然依系爭租約第7條第5項約定係限於實際進行裝修所支出之費用，尚不包括上訴人所請之裝潢設計費，從而，上訴人所請均無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：
(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人30萬2,500元。（三）被上訴人應返還系爭支票予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第121頁至第122頁反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）上訴人於104年9月9日與被上訴人簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租其所有之系爭房屋，並約定租賃期間為105年1月1日起至114年12月31日止，第1年至第5年每月租金5萬元（未稅），第6年起至第10年每月租金
6萬元（未稅），押租金10萬元。上訴人並交付第1年份租金共計55萬元及押租金10萬元之支票予被上訴人（除用以支付105年1月至同年3月租金之2紙支票，共計10萬元部分已兌現外，其餘支票詳如附表所示）。
（二）系爭租約第7條第3款約定：「甲方（本院按即被上訴人）同意由104年10月1日起至104年12月31日止為裝潢免租期，105年1月1日起至105年2月29日止則租金減半，之後租金則恢復正常。」、第5款約定：「本件租屋雙方約定裝修費用為新台幣伍佰伍拾萬元整，若期間甲方違約則依該金額每年10%逐年折舊攤提計入賠償。」
（三）系爭房屋於104年10月間曾發生漏水之情事。
（四）上訴人於104年12月4日寄發台北莒光郵局第574號存證信函予被上訴人，要求修繕系爭房屋之漏水等語（見原審卷第116頁），被上訴人收受後於104年12月10日寄發台北光武郵局第751號存證信函予上訴人，告知系爭房屋之防水非屬系爭租約第5條約定修繕之範圍等語（見原審卷第16頁），嗣上訴人收受後於104年12月18日寄發台北莒光郵局第591號存證信函予被上訴人，告知因系爭房屋於
104年10月間發生漏水，經催告仍拒不修繕，爰依民法第
430條規定解除系爭租約，並請求返還系爭支票及賠償裝修設計費及建築師費等語（見原審卷第56頁），被上訴人業已收受。
（五）上訴人因裝修系爭房屋業已與訴外人有方空間設計有限公司（下稱有方公司）簽訂設計委託合約書（見原審卷第19頁），系爭房屋現尚未進行裝修，惟上訴人已給付有方公司202,500元之設計服務費。
五、茲就兩造之爭點及本院之判斷論述如下：
（一）關於兩造間系爭租約關係存否之爭點？
1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院19年上第58號判例、18年上第1727號判例、99年度台上第1421號判決要旨參照）。
2、經查，依系爭租約第2條約定：「租賃期限：自民國105年1月1日起至114年12月31日止，共計10年。」、第7條第3項約定：「甲方（本院按即被上訴人）同意由104年10月1日起至104年12月31日止為裝潢免租期，105年
1月1日起至105年2月29日止則租金減半，之後租金則恢復正常。」（見原審卷第8頁、第9頁），其文義固記載為「104年10月1日起至104年12月31日止為裝潢免租期」等用語，然兩造所簽訂之契約即名為「房屋租賃契約」，而依系爭租約第3條約定：「……乙方應於簽訂租約同時，給付甲方105年度日期為每月1日之一年份按月兌現支票12張……乙方應於簽訂本租約同時給付甲方新台幣壹拾萬整之保證金，於租賃期滿交還房屋並扣除其所積欠之債務後，無息返還。」（見原審卷第8頁），可見上訴人係於104年9月9日簽約時即已交付第1年份租金共計55萬元及押租金10萬元之支票予被上訴人，自係以一定之對價取得系爭房屋之使用，參以依證人即系爭房屋 仲介江 若廷於本院證稱：一般民間習慣，就長租的情形會讓租客有大約3個月之整修期間，而這段期間係免租金，但水電費用會由租客負擔，而系爭房屋於簽約時就將鑰匙交予上訴人，並簽立點交單，此情形即視同交屋，亦代表房屋已經出租等語（見本院卷第86頁及反面），可知兩造約定裝潢免租期係為便利於上訴人進行裝潢事宜，實際上並無切割契約適用之真意，況於實務上，於供作長期商業使用之租賃物常需較長之裝潢期，且於裝修完成後始能營業，出租人為增加承租人長期承租之誘因，承租人亦為減少該期間之租金支出，相互約定裝潢免租期之存在，確屬常見，則裝潢免租期自屬系爭租約租期之一部，而不能以其載明免租，即認為使用借貸甚明，是以，前揭裝潢免租期之約定僅係指上訴人就系爭租約之租金應於105年1月1日起始負有給付之義務，而非指兩造就104年10月1日起至10
4年12月31日期間有另行達成使用借貸之合意，是被上訴人辯稱104年10月1日起至104年12月31日係另成立使用借貸契約云云，即無足採。
3、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項及第430條分別定有明文。經查，系爭房屋於簽約後即交付予上訴人使用，而自104年10月1日起即屬兩造約定之租賃期間，已如前述，則被上訴人於租賃存續期間就系爭房屋之損害自應有修繕之義務，而系爭房屋於104年10月間發生漏水一事，經上訴人於104年12月
4日發函催告被上訴人應於10日內修繕，被上訴人收受屆期仍未修繕等情，已為兩造所不爭執【見兩造不爭執事項
（三）、（四）】，揆諸前揭說明，上訴人自得終止系爭租約，而上訴人係於104年12月18日寄發存證信函予被上訴人為終止系爭租約之意思表示，被上訴人業已於104年12月22日前收受【見兩造不爭執事項（四）；本院卷第12
7頁反面】，堪認系爭租約已經終止。又系爭租約業已終止，兩造自無從於事後再行合意終止，附此敘明。
（二）關於上訴人得否依民法第179條規定請求被上訴人返還系爭支票及已付租金10萬元之爭點：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。
2、經查，系爭租約因被上訴人未盡修繕義務，經上訴人於10
4年12月22日前合法終止等情，業如前述，而上訴人所交付之支票則係用以給付第1年份租金共計55萬元及押租金10萬元，其中105年1月至同年3月租金之2紙支票，共計10萬元部分業經被上訴人兌現等情，為兩造所不爭【見兩造不爭執事項（一）】，是自系爭租約終止時起，上訴人即無給付租金之義務，從而，上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人返還105年1月1日起至105年3月31日止未能使用系爭房屋但已兌現之租金10萬元，暨未經提示之系爭支票，即屬有據。
（三）關於上訴人得否依系爭租約第7條第5項約定請求被上訴人賠償已付設計服務費20萬2,500元之爭點：
依系爭租約第7條第5項約定：「本件租屋雙方約定裝修費用為新台幣伍佰伍拾萬元整，若期間甲方（即被告）違約則依該金額每年10％逐年折舊攤提計入賠償。」（見原審卷第9頁），參以證人 江若廷 之證述：前揭約款係因上訴人擔心倘日後被上訴人違約提早收回房屋，上訴人會損失裝修費用，所以才會如此約定等語（見本院卷第86頁反面），足見兩造約定此條款之目的，應係避免上訴人投入高額之裝修費用後，因被上訴人違約提早終止租約而縮短系爭房屋裝修工程之使用年限，致上訴人前期投入之成本付之一炬，並以550萬元作為賠償之計算標準，是關於裝修費用之賠償自應指系爭房屋裝修完成後之情況，而不包括未裝修完成前所支付之裝修費用及設計服務費，始符兩造訂立此約款之真意，從而，上訴人依前揭約定請求被上訴人賠償設計服務費，自非有據。
六、綜上所述，上訴人依民法179條規定，請求被上訴人返還系爭支票及10萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第
2項所示；至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。
中華民國107年1月31日
民事第二庭審判長法官劉佩宜
法官李麗珍法官張永輝正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年1月31日
書記官劉雅婷附表：
┌─┬─────┬────────┬─────┬───────┬───────┬────┐│編│支票號碼│發票人│票面金額│發票日│付款人│備註││號│││（新臺幣）││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┼────┤│1│UA0000000│廖朝智│100,000元│104年9月9日│聯邦商業銀行│押租金│││││││北中壢分行││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┼────┤│2│UA0000000│同上│50,000元│105年4月1日│同上│租金│││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││3│UA0000000│同上│50,000元│105年5月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││4│UA0000000│同上│50,000元│105年6月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││5│UA0000000│同上│50,000元│105年7月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││6│UA0000000│同上│50,000元│105年8月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││7│UA0000000│同上│50,000元│105年9月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││8│UA0000000│同上│50,000元│105年10月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││9│UA0000000│同上│50,000元│105年11月1日│同上││││││││││├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤││10│UA0000000│同上│50,000元│105年12月1日│同上││││││││││└─┴─────┴────────┴─────┴───────┴───────┴────┘