臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第403號
原 告 廖朝智
被 告 沈青縈
兼
訴訟代理人 洪永城
共 同
訴訟代理人 楊仁欽 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年8月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按不合於民事訴訟法第427條第1項、第2項規定之訴訟，
得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，
民事訴訟法第427條第3項定有明文。經查，原告係請求被
告2人返還民國105年1月至同年3月之新臺幣（下同）10
萬元租金、返還如附表所示之用以清償105年4月至同年12
月租金債務及作為押租金之支票，及賠償裝修設計費202,50
0元之損害予原告，核屬財產權之訴訟，雖其訴訟標的價額
計為852,500元，已逾50萬元以上，且非屬民事訴訟法第42
7條第2項規定之訴訟（即非本於票據有所請求而涉訟），
然於本院審理中，兩造就本件已有適用簡易程序之合意，故
本件適用簡易程序，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠緣原告為經營旅館，於104年9月9日透過仲介人員向被告
承租被告所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號之房屋
（下稱系爭房屋），約定租期自105年1月1日起至114年
12月31日止，第1年至第5年每月租金為5萬元（105年1
月1日起至同年2月29日止之租金減半），第6年至第10年
每月租金為6萬元，押租金為10萬元，原告並交付第1年租
金支票11紙計55萬元及押租金支票1紙10萬元予被告（下稱
系爭租約）。
㈡被告於104年10月1日交付系爭房屋予原告，使原告得以提
前裝修之，然原告卻於同年月間發現系爭房屋於陽台有漏水
之情形、牆壁及地板亦有多處滲水、壁癌之現象，原告乃依
系爭租約第5條之約定，通知仲介人員聯絡被告修繕之，然
經原告多次協調，乃於102年12月4日以存證信函催告被告
，請其於函到10日內就系爭房屋內漏水、滲水及壁癌之情形
修繕之，但被告卻亦以存證信函告知原告，該漏水及壁癌非
屬系爭租約第5條之自然損壞範疇而不予修繕，原告於催告
期限屆滿後之104年12月18日，遂依民法第430條之規定，
以存證信函通知被告終止系爭租約。因系爭租約業已終止，
原告自得依不當得利之規定，請求被告返還105年1月至同
年3月之租金10萬元（105年1月至同年3月之2張租金支
票已兌現）及如附表所示用以清償105年4月至同年12月租
金債務之未兌現之9張支票及押租金支票1紙，並得依系爭
租約第7條第5項約定，請求被告賠償原告已給付予有方空
間設計有限公司之系爭房屋之裝修設計費用202,500元（系
爭房屋尚未進行裝修）。
㈢為此，爰依不當得利、系爭租約之法律關係，提起本件訴訟
，並聲明：⒈被告應將10萬元及如附表所示之支票返還予原
告、⒉被告應給付原告202,500元。
二、被告則以下列等語，資為抗辯：
㈠鑒於被告所有之系爭房屋為未經裝潢之毛胚屋，且被告復於
兩造初步接觸時即明確告知原告其係就系爭房屋之現況予以
出租，原告遂於簽訂系爭契約前即曾多次至系爭房屋進行實
際查勘以確認系爭房屋之屋況，原告自應於簽訂系爭租約前
即明知系爭房屋之屋況，惟未向被告反應系爭房屋內漏水、
滲水及壁癌之問題，縱系爭房屋內確有漏水、滲水及壁癌之
情況，原告亦應已容忍之，方基於其個人之自由意思，而就
系爭房屋之現況與被告簽立系爭租約，自不得嗣後基此予以
爭執。
㈡復考量原告承租系爭房屋係為經營旅館使用之目的，兩造遂
於系爭租約第7條第5項訂有「本件租屋雙方約定裝修費用
為新臺幣550萬元整」之明文，乃就原告實際經營旅館前之
系爭房屋主體本身前置條繕、新增設施及固定裝潢之施作均
由原告於前開兩造約定之裝修費用金額範圍內支付，顯見兩
造業以系爭租約合意訂有系爭房屋於原告實際經營旅館前之
修繕義務由原告負擔之特別約定，縱系爭房屋內漏水、滲水
及壁癌等情為真，然被告就此均無需負擔修繕之義務甚明。
㈢依此，被告就系爭房屋既無修繕義務，原告自不得以被告違
反修繕義務為由，而向被告終止系爭租約。進而，於被告無
任何違約之情事，且系爭租約仍屬有效之前提下，原告之上
開請求，均屬無據等語，並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受
不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事實：
㈠兩造曾簽訂系爭租約，約定被告將系爭房屋租賃予原告，約
定租期自105年1月1日起至114年12月31日止，第1年至
第5年每月租金為5萬元（105年1月1日起至同年2月29
日止之租金減半），第6年至第10年每月租金為6萬元，押
租金為10萬元，原告並交付第1年租金支票11紙計55萬元（
105年1月至同年3月之2張租金支票計10萬元已兌現）及
押租金支票1紙10萬元予被告。
㈡原告曾於104年12月4日以存證信函催告被告修繕系爭房屋
，並依民法第430條規定，於同年月18日以存證信函向被告
終止系爭租約。
㈢原告已給付予有方空間設計有限公司之系爭房屋之裝修設計
費用202,500元，然尚未裝修。
四、得心證之理由：
㈠原告是否得依不當得利之法律關係，請求被告返還105年1
月至同年3月之租金10萬元（105年1月至同年3月之2張
租金支票已兌現）、如附表所示用以清償105年4月至同年
12月租金債務之未兌現之9張支票及押租金支票1紙？
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負
擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人
於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請
求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法民法第423條
、第429條第1項及第430條分別定有明文。準此，民法第
429條第1項及第430條所定之出租人就租賃物之修繕義務
，係民法第423條所訂出租人就租賃物保持其合於約定使用
、收益之狀態之義務具體化，須租賃物於租賃關係存續中有
未合於約定使用、收益之狀態，出租人就租賃物方有修繕之
義務。
⒉經查，原告已依系爭租約之約定，交付第1年租金支票11紙
計55萬元（105年1月至同年3月之2張租金支票已兌現）
及押租金支票1紙10萬元予被告、原告曾於104年12月4日
以存證信函催告被告修繕系爭房屋，並於同年月18日以存證
信函向被告終止系爭租約，為兩造所不爭執，已如前述；復
參以，系爭租約第7條第3項前段約定：「甲方（即被告）
同意由104年10月1日起至104年12月31日止為裝潢免租期
…」等情，有系爭租約1份在卷可稽。可知，於104年10月
1日起至同年12月31日止為無庸支付租金之裝潢免租期，屬
使用借貸契約之約定，尚非屬租賃關係之存續期間，縱使原
告主張：其於104年10月間發現系爭房屋於陽台有漏水之情
形、牆壁及地板亦有多處滲水、壁癌之現象等語為真，即系
爭房屋有未合於約定使用、收益之狀態，被告就系爭房屋亦
無修繕之義務，原告於該使用借貸契約之期間，即於104年
12月4日以存證信函催告被告修繕系爭房屋，並依民法第43
0條規定，於同年月18日以存證信函向被告終止系爭租約之
舉，自無所據，系爭租約仍屬有效，則被告受領105年1月
至同年3月之租金10萬元、如附表所示用以清償105年4月
至同年12月租金之未兌現之9張支票及押租金支票1紙，乃
有法律上之原因。依此，原告依不當得利之法律關係，請求
被告返還105年1月至同年3月之租金10萬元、如附表所示
用以清償105年4月至同年12月租金債務之未兌現之9張支
票及押租金支票1紙，乃無理由，應予駁回。
㈡原告得否依系爭租約第7條第5項約定，請求被告給付裝潢
設計費用202,500元？
經查，系爭租約第7條第5項約定：「本件租屋雙方約定裝
修費用為新台幣伍佰伍拾萬元整，若期間甲方（即被告）違
約則依該金額每年10％逐年折舊攤提計入賠償。」乙節，有
系爭租約1份在卷可稽，由系爭租約所約定之裝修費用為55
0萬元觀之，其裝修費用尚非屬小額，系爭房屋應須經原告
裝修完畢，方有上開條項之適用，否則，若未為裝修或裝修
未完成，其裝修費用自無庸達到數百萬之金額；又系爭租約
於因被告違約而終止之際，原告因系爭租約所支出裝修費用
方轉化為須由被告負責賠償之具體損害，若系爭租約未經終
止或非因被告違約之終止，原告自不得就其因系爭租約所支
出之裝修費用，依系爭租約第7條第5項約定，向被告請求
賠償損害。而原告已給付予有方空間設計有限公司之系爭房
屋之裝修設計費用202,500元，然尚未裝修，為兩造所不爭
執，已如前述；且原告於104年12月4日以存證信函催告被
告修繕系爭房屋，並依民法第430條規定，於同年月18日以
存證信函向被告終止系爭租約之舉，乃無所據，系爭租約仍
未因被告違約而終止，前已述及。則原告依系爭租約第7條
第5項約定，請求被告給付裝潢設計費用202,500元，尚無
理由，應予駁回。
五、從而，原告依不當得利、系爭租約之法律關係，請求被告將
10萬元及如附表所示之支票返還予原告，並給付原告202,50
0元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年9月22日
桃園簡易庭法官姚葦嵐
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月30日
書記官張妤凡
附表：
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│編│支票號碼│發票人│票面金額│發票日│付款人│備註│
│號│││（新臺幣）││││
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│1│UA0000000│廖朝智│100,000元│104年9月9日│聯邦商業銀行│押租金│
││││││北中壢分行││
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│2│UA0000000│同上│50,000元│105年4月1日│同上│租金│
││││││││
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│3│UA0000000│同上│50,000元│105年5月1日│同上││
││││││││
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│4│UA0000000│同上│50,000元│105年6月1日│同上││
││││││││
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│5│UA0000000│同上│50,000元│105年7月1日│同上││
││││││││
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│6│UA0000000│同上│50,000元│105年8月1日│同上││
││││││││
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│7│UA0000000│同上│50,000元│105年9月1日│同上││
││││││││
├─┼─────┼────────┼─────┼───────┼───────┤│
│8│UA0000000│同上│50,000元│105年10月1日│同上││
││││││││
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│9│UA0000000│同上│50,000元│105年11月1日│同上││
││││││││
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│10│UA0000000│同上│50,000元│105年12月1日│同上││
││││││││
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