裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第1228號民事判決
裁判日期：民國110年04月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第1228號原告祭祀公業 楊同興 法定代理人 楊基星 訴訟代理人 甘大空 律師被告 顏同洲 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示編號382-3(1)面積121平方公尺、編號382-3(2)面積1平方公尺、編號382-3(3)面積1平方公尺土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣6萬8752元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣79萬元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣237萬3900元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（面積489平方公尺，下稱銀聯段382-3地號土地）為原告所有，被告自民國97年8月15日起向原告承租銀聯段382-3地號土地上如附圖所示編號382-3(1)面積121平方公尺、編號382-3(2)面積1平方公尺、編號382-3(3)面積1平方公尺之部分土地（三者以下合稱系爭土地），並在系爭土地上興建未辦保存登記之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○○巷○號，下稱系爭建物），約定租金半年為1期、每期金額為新臺幣（下同）8,594元、於每年1月1日及7月1日各繳1次（下稱系爭租約）。詎料，被告自105年7月1日起開始未繳租金，迄今已遲延8期（即4年份），共積欠租金6萬8752元。原告於108年9月10日寄發存證信函向被告定期催討租金後，發現被告已遷移不明，遂依民法第97條規定聲請以公示送達方式對被告為催告之意思表示，經本院於108年11月20日以108年度司聲字第1666號裁定准予公示送達，該裁定並於108年12月30日經確定在案。被告嗣後仍未繳納租金，原告遂以本院109年度沙司調字第47號調解事件聲請調解狀繕本之送達為對被告終止系爭租約之意思表示。系爭租約經原告終止後，被告已無權繼續占用系爭土地，原告得依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地。另被告積欠原告之8期租金中，前7期原告依系爭租約請求被告給付，最後1期則為被告於系爭租約終止後所獲相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：
（一）如主文第1、2項所示。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物為被告之父親所建，被告父親亡故後，全體繼承人協議系爭建物分歸被告所有，故被告乃與原告簽立系爭租約。被告之戶籍雖設在系爭建物，然大約已有10年未居住在內，原告至系爭建物收取租金找不到被告時，既未讓居住在系爭建物旁即同巷2號之被告堂哥轉知被告，亦未如往年以書面通知被告繳納租金，是原告並未合法催繳租金。前年被告在堂哥住處遇到原告法定代理人 楊基興 時，被告有表示要繳納租金，但遭楊基興拒絕，去年兩造亦有前往本院沙鹿簡易庭試行調解，被告有表示要繳納租金，但原告訴訟代理人稱要訴請被告拆屋還地，目前被告之國小同學及其母親住在系爭建物等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由原告主張其為銀聯段382-3地號土地之所有人，被告自97年8月15日起向原告承租系爭土地（即系爭建物坐落基地），約定租金半年為1期、每期金額為8,594元、於每年1月1日及7月1日各繳1次，兩造並簽訂系爭租約等情，據其提出銀聯段382-3地號土地之登記謄本、系爭租約之地租調整協議書等件為證（見本院卷第21─29頁），復經本院會同原告及地政機關勘驗現場並測量無誤，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第97─117、123─125頁），且為被告所不爭執，堪信為真。原告另主張被告經定期合法催告後仍未繳納租金，系爭租約業經原告合法終止，被告應拆屋還地並繳清積欠之租金及相當於租金之不當得利共6萬8752元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲論斷如下：
（一）系爭租約業經原告合法終止：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，民法第440條、土地法第103條第4款定有明文。次按表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知，民法第97條亦有明定。
2、本件原告主張被告自105年7月1日起迄今均未繳租金，被告並不否認，僅辯稱原告未為合法之催告云云。經查，被告於本院言詞辯論時陳稱大約已有10年之期間未居住在系爭建物等語（見本院卷第159─160頁），然被告之戶籍迄今仍設在系爭建物，此有個人戶籍資料查詢結果附卷可參（見本院卷第163頁），又被告亦未舉證證明其當初遷移居所時有向原告告知居所地變更，由此足見原告係非因自己之過失而不知被告之居所，故與民法第97條之要件相符。其次，原告主張其以存證信函限被告於函到後10日內繳清積欠租金，該存證信函遭退件後，原告復依民法第97條規定聲請本院以公示送達方式對被告為催告之意思表示，經本院於108年11月20日以108年度司聲字第1666號裁定准予公示送達，該裁定並於108年12月30日經確定在案等節，有存證信函、本院108年度司聲字第1666號裁定暨確定證明書等件在卷為憑（見本院卷第31─39頁），堪認原告已定相當期限合法催告被告繳納租金。被告辯稱原告就積欠之租金未為合法催告云云，容有誤會。被告另辯稱其向楊基興表示要繳納租金時，經楊基興拒絕受領云云，然此節縱使為真，被告亦未舉證證明其有合法提存該租金，故此部分辯詞難為有利於被告之認定。
3、被告既經合法催告而迄今仍未繳納租金，原告自得以聲請調解狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示。茲原告之聲請調解狀繕本已於109年2月21日寄存送達於被告戶籍地（即系爭建物址），雖該寄存送達於法不合，不生送達之效力，然被告於本院所定109年3月12日調解期日既有到場（見本院109年度沙司調字第47號卷第17頁），堪認被告至遲於109年3月12日已收受原告聲請調解狀之繕本，足見系爭租約已於109年3月12日經原告合法終止。
（二）原告請求被告拆屋還地，並給付租金及相當於租金之不當得利共6萬8752元，均有理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。
2、經查，被告於本院言詞辯論時陳稱系爭建物為其父親所興建，父親死亡後被告與其他兄弟姊妹協議系爭建物歸被告取得，故方由被告與原告簽訂系爭租約等語（見本院卷第161頁），堪認被告已單獨取得系爭建物之事實上處分權。次查，系爭租約業經原告於109年3月12日合法終止，已如前述，是系爭建物自該時起乃無權繼續占用系爭土地，因此原告依民法第767條第1項規定，請求被告將坐落系爭土地上之地上物（即系爭建物）拆除並將該部分土地返還原告，自屬有據。
3、又系爭租約經終止後，系爭建物仍繼續占用系爭土地，堪認被告受有相當於租金之不當得利，自應返還原告。茲原告主張按系爭租約約定之租金金額即每半年8,594元計算該相當於租金之不當得利，核無不可。準此，自105年7月1日起至109年6月30日止，被告積欠原告之租金及相當於租金之不當得利共計6萬8752元【計算式：每期8,597元＊8期=6萬8752元】，原告自得依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告給付之。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將坐落系爭土地上之地上物（即系爭建物）拆除並將系爭土地返還原告；依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付租金及相當於租金之不當得利共6萬8752元，均為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年4月28日
民事第二庭審判長法官呂麗玉
法官蔡嘉裕法官陳盈睿以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年4月28日
書記官楊思賢