裁判字號：臺灣新北地方法院93年重訴字第16號民事判決
裁判日期：民國94年08月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決93年度重訴字第16號原告甲○○○○○法定代理人丙○○
2樓訴訟代理人 林吉雄 律師被告戊○○
乙○○共同訴訟代理人 張雙華 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國94年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北縣中和市○○段第四七二地號土地上如附圖所示斜線部分﹙第一、二、三層之面積均各為六十九點六六平方公尺﹚之三層樓建物拆除，將基地返還原告。
被告戊○○、乙○○應給付原告新臺幣柒拾壹萬肆仟伍佰壹拾玖點伍元，及被告戊○○自民國九十三年一月三十一日起至清償日止、被告乙○○自民國九十四年一月二十一日起至清償日止，均各按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰參拾壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰玖拾參萬參仟伍佰參拾捌元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾參萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾壹萬肆仟伍佰壹拾玖點伍元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠、按「民事訴訟法第40條第3項所謂非法人團體，必須由多數人所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人，始足當之。」最高法院著有71年度台上字第3517號裁判意旨可供參照。查，甲○○○○○為前清時期所創立之民間組織，並經台北縣中和市公所依神明會相關法令規定審查，且經公告登報徵求異議，該期間無人異議，台北縣中和市公所遂依法核發甲○○○○○之信徒名冊、財產清冊、系統表等證明，而甲○○○○○於民國90年間，召開改選管理人會議，經過半數信徒22人，決議通過改選丙○○為管理人，由台北縣中和市公所准予備查，本件系爭土地即坐落台北縣中和市○○段第472地號土地即為甲○○○○○所有，甲○○○○○址設台北縣中和市○○路○○○巷15之3號等情，有原告所提出台北縣中和市公所92年10月22日北縣中民字第○九二○○四六○二五號函、90年11月8日九○北縣中民字第五二二一二號函及系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，足見甲○○○○○乃由多數人組成，有一定之組織、名稱、目的、事務所、獨立之財產並設有對外代表團體之管理人，核與前開非法人團體要件相符，依民事訴訟法第40條第3項規定，應有當事人能力。
㈡、又本件原告起訴狀上當事人欄雖原記載為「丙○○即甲○○○○○管理人」，然觀諸其就當事人之記載方式，並非僅記載「丙○○」名義據以起訴，而係表明「丙○○」乃本於甲○○○○○管理人之地位提起本件訴訟，顯見丙○○並非欲以個人名義起訴，是原告嗣就當事人欄之記載方式改列為「甲○○○○○」，管理人「丙○○」為其法定代理人，其訴訟主體仍屬同一，不生訴訟主體變更之問題，僅係更正法律上之陳述；況按「原審既認定『公業福德正神』屬神明會，為有當事人能力之非法人團體，即應闡明，並命上訴人改列該非法人團體為當事人，而以其管理人為其法定代理人，以節省勞費。」最高法院亦著有82年度台上字第1448號判決意旨可供參照，本件原告甲○○○○○為具有當事人能力之非法人團體，既如前述，參酌前開最高法院裁判意旨，原告於訴訟進行中，將起訴狀上當事人欄之記載方式，更正改列非法人團體為當事人，以其管理人為法定代理人，亦無不合，先此敘明。
㈢、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訟法第255條第1項第
2款定有明文。查，原告於起訴時，原僅以戊○○為被告，主張戊○○所有之建物並無使用系爭土地之法律上權源，請求戊○○拆屋還地，並給付相當於租金之損害，嗣於審理中以系爭土地上之建物為戊○○、乙○○共有，因而追加乙○○為被告，並依本院囑託地政事務所丈量被告所有建物在系爭土地上之實際占用面積，變更拆除建物面積及給付不當得利等之數額，原告前開訴之變更，核屬基於同一基礎事實所為之請求，依民事訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、被告自四、五十年間起，並無任何權源即占用原告所有坐落台北縣中和市○○段第472地號土地﹙下稱系爭土地﹚，搭建如附圖所示斜線部分﹙第一、二、三層之面積均各為六十九點六六平方公尺﹚之三層樓未辦理保存登記違章建築物﹙下稱系爭地上物﹚迄今，斯時因原告管理人 游景深 等七人相繼過世，其間並無合法之管理人得以處理，因而延誤，嗣原告於88年會員大會選任出新管理人後，即與被告協商處理系爭土地占用事宜，原告雖同意或租或賣系爭土地以求解決系爭土地占用之法律關係，然均不為被告接受，無奈之餘，始提起本件訴訟，爰依民法第767條物上請求權之規定，請求拆除系爭土地上被告所有之系爭地上物後，返還系爭土地於原告。
㈡、又被告無權占有系爭土地興建房屋，乃無法律上之原因而受利益，致原告受損害，原告依民法第179條規定，自得請求返還相當於租金額之不當得利，茲被告占用系爭土地之面積為69.66平方公尺，原告依系爭土地周遭之經濟環境及利用價值，以申報地價年息百分之七計算，請求返還五年所受利益計714,519.5元，應為允當﹙計算方式如下：〔﹙69.66×29306.4）×7/100〕×5=714,519.5元﹚。
㈢、綜上，爰基於所有物妨害除去請求權、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：１、被告應將座落台北縣中和市○○段第472地號內如附表所示斜線部分﹙第一、二、三層之面積均各為69.66平方公尺﹚之三層樓建物拆除，將基地返還原告。２、被告應給付原告714,519.5元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。３、願供擔保，請准宣告假執行。
㈣、對被告抗辯所為之陳述：
１、被告雖抗辯稱就系爭土地曾與 游景榴 、 游世南 、 游一陽 、 游象傳 等四人訂立買賣契約，主張乃有權占有系爭土地云云，惟查，上述買賣契約第一條記載之買賣標的為「台北縣中和市○○○段外南勢角小段三六五之二地號內十六坪」，就此契約標的之地號及其上地上物坪數均與系爭土地地號為中和市○○段○○○○號﹙重測前為南勢角段外南勢角小段三六五之一三地號﹚，及系爭地上物佔用系爭土地面積為約21.0
7坪（即69.66平方公尺）均不相符，足見被告所提出前開買賣契約應與被告是否有權使用系爭土地無關。
２、又非法人團體就所有之不動產為處分時，應經全體會員大會依法決議，由管理人為法定代理人簽訂契約始為有效而對原告發生拘束力，依此，被告所提出前開買賣契約簽訂時間為61年11月13日，惟原告當時登記之管理人為游景深等七人，此有中和市市公所函件二件及土地登記總簿可稽，是以被告提出之前開買賣契約上所載之出賣人顯無權將系爭土地出售，亦無權與被告簽訂買賣契約，被告執前開買賣契約為據，抗辯稱為有權占有云云，實無可採。
二、被告抗辯：
㈠、被告二人所有之台北縣中和市○○路○○號建物即系爭地上物之基地﹙亦即系爭土地﹚固為原告所有，惟被告二人占有系爭土地並非無權，以下悉述之：
１、系爭地上物早經存在，後曾迭隨時代變遷而更易建築材料，終成為61年間現狀之磚造平房，是時，因系爭地上物前臨之台北縣中和市○○路○○道路拓寬工程，導致系爭地上物部分遭到拆除，當時之系爭地上物所有權人 李正雄 原欲修復，詎遭游姓宗親表明系爭土地為原告所有，並謂除非李正雄向原告買受系爭土地，否則不得進行修建工作，幾經磋商，李正雄與原告終達成買賣協議而於61年11月13日，在時任台北縣中和鄉鄉長 林德喜 、台北縣縣議員 趙長江 見証下，簽立買賣契約書，李正雄後即據此買賣契約書，將原有建物悉以修建如今日之樓房，其後，李正雄再將系爭土地上之系爭地上物出賣與游上，游上死亡後，系爭地上物所有權由 游平吉 、 游善吉 、 游明財 與丁○○繼承取得，游平吉等人嗣於80年3月15日將系爭地上物出售與被告二人。
２、依諸李正雄與原告所訂立之系爭土地買賣契約第5條記載「甲方（即指原告）約定於乙方﹙指李正雄﹚尾款交付前將本件產權移交乙方接掌」），足見依該買賣契約，系爭土地雖屬原告所有，然當時之系爭地上物所有人李正雄已給付系爭土地一半之買賣價金而取得土地使用權；至買賣系爭土地之尾款，乃待日後原告管理人選任後，由系爭地上物所有權人再給付與原告，方能請求原告辦理系爭土地所有權之移轉登記等情，亦據證人丁○○於鈞院94年4月18日準備程序中結証屬實。是則丁○○之父游上向李正雄購置系爭地上物時，李正雄所有之系爭地上物占用系爭土地，既係依據與原告間所訂立之買賣契約，由原告交付與李正雄使用，則系爭地上物占用原告所有之系爭土地顯具正當權源，李正雄復將系爭地上物出賣與游平吉等人之父游上，在社會一般觀念上，自可認有將系爭地上物之事實上處分權，連同買受系爭土地之使用權，一併交與買受人游上之意；至丁○○等人與被告就系爭地上物所簽立之買賣契約，固未記載包含系爭土地所有權在內，但以買賣雙方均知土地狀況及系爭地上物之價金高達6,700,000元，顯見丁○○等人亦將基於系爭地上物使用系爭土地之權利併同移轉與被告二人，是被告二人基於與前手就系爭地上物買賣之法律關係，而占有使用系爭土地，何能謂無正當權源？顯見原告訴請被告拆屋還地，併請求被告二人給付相當於租金之損害金，誠屬無據，應予駁回。
㈡、原告主張被告所呈前開61年11月13日買賣系爭土地契約書上記載之買賣標的乃為「台北縣○○鄉○○○段外南勢角小段365-2地號」土地，與系爭地上物現坐落之「台北縣中和市○○段○○○○號」土地不符，誠有誤會；蓋台北縣中和市○○○段外南勢角小段第365-13地號係由同小段第365-2地號分割而來，而該第365-13地號，土地重測後即為現今之台北縣中和市○○段第472地號，此有土地登記謄本在卷可參，顯見要無原告所指被告提出之買賣契約書所買受之土地非系爭地上物現坐落土地之情事。至台北縣中和地政事務所實地測量系爭地上物之占用面積為69.66平方公尺（約21.07坪），雖與被告所提出前開61年11月13日買賣契約書所載之買受坪數16坪不符，然當時買賣契約書所載之出售土地面積僅係概數，至實際出售面積則依日後地政機關實測之建物面積為據，此於前開買賣契約書第10條：「其他約定事項：本杜賣土地俟地政機關分割確定後依照土地所有權狀面積計算價額多退少補」已記載甚明，故原告以建物實測面積與買賣契約書所載者略有出入執為買賣契約書上所載土地非系爭建物現坐落土地之依據，顯漠視買賣契約書全文，亦無值採。
㈢、系爭地上物相鄰建物即門牌號碼「台北縣中和市○○路○○號、32號、36號、38號」（註：36號與38號係同一建物但有二門牌號碼）與本件系爭地上物均為兩層樓半之磚造建物，原告亦分別對之提起拆屋還地訴訟，刻由本院審理中，查此四間建物所有權人，均曾在61年11月13日與原告簽立同一格式之買賣契約書﹙該四份買賣契約書原告之代表人均為游景榴、游世南、游一陽、游象傳，見證人則均為趙長江、林德喜，均係同一日期簽立，且各該契約內容除買受面積與買受人不同外，餘之約定均相同﹚，依諸前開買賣契約書上，現仍生存之游一陽、游世南及林德喜三人於本院前開原告對王林姐等、 林賴土 所提起之拆屋還地訴訟中證言，足以證明原告當年確曾同意處分系爭土地，茲悉述證人證言如下：
１、證人游一陽部分（請參見本院93年度重訴字第17號93年11月29日言詞辯論筆錄﹚：其雖否認曾代表原告出售系爭土地，惟依其所証稱之：「61年迄今，伊均為原告之會員」，則：
①、其之否認，應係基於會員資格，為得享日後出售系爭土地之利益，故為迴護原告之詞。是其否認曾代表原告出售土地，應與事實不符，要無值取。②、緣於其迄目前為止均為原告會員之身分不變，故其所証述之：「（61年時何人管理？）當時管理人之一 游梯 的子孫游世南。」應值採信。
２、證人游世南部分：其證稱①、系爭契約書上之簽名都是代書寫的，但係其親自用印。②、因為當時原告的管理人都已經過世，簽約的四人都不是管理人，但簽約四人因為對於原告有持分較多，且當時因為拓寬道路要使用到原告土地，需要原告有人出面處理，簽約四人都是地方較有名望的人，所以原告其他會員以口頭推我們四人處理土地之事。③、我們出賣原告土地的錢都有交給原告。那些錢都是用到原告的祭祀費用。（見本院93年度重訴字第17號93年12月30日言詞辯論筆錄﹚。④、（神明會有無授權給你們去出售系爭土地？）當時沒有紀錄，口頭約定後就讓我們去賣，因為我們的持分比較多。⑤、（以前有管理人的時候，神明會的土地要出租或出售是有何人決定？）我不知道，應該是管理人去處理的。在沒有管理人的時候，訂定契約書是經過大家口頭討論而決定。（大家是指什麼人？處理什麼事務？）所有有份的人，都有討論同意由我們四位來處理。⑥、（訂定契約書的時候，全部神明會的會員有無開會？）有開會，是口頭說的，以前的人都用說的就算（見本院93年度重訴字第20號94年1月27日言詞辯論筆錄﹚。
３、證人林德喜證稱：①、上面見證人簽名是我簽的，當○○○鄉○○○○○路要擴寬，要使用土地，土地所有人有捐出一部分蓋馬路，土地所有人再重新與原來在土地上有建物的人，另訂契約，有的買賣，有的租賃，當時有幾件。②、買賣契約所座落土地有一部分捐出作為擴寬馬路使用。（系爭地號捐出是與何人洽談？）當時我是請當時的鄉民代表游象傳、游景榴等語﹙請見本院93年度重訴字第17號93年11月29日言詞辯論筆錄﹚。
４、依諸證人游一陽、游世南、林德喜前開證言可知，不論當時代表原告簽署前開買賣契約書之游景榴、游世南、游一陽、游象傳四人是否確為原告管理人，但其等係因持分較多，且分為鄉民代表（游景榴、游象傳）、農會總幹事（游世南）、中和鄉公所建設科課長（游一陽），夙有名望，致為會員推舉處理系爭土地部分擴寬為道路用地、部分出售或出租與他人事宜無疑，則原告會員明知擴寬道路用地要使用系爭土地、系爭土地上有被告所有之系爭地上物存在，會員間推舉游景榴等四人處理土地之行為，顯已表示會員業已授權游景榴等四人處分系爭土地。
５、再者，依諸①捐地用以擴寬馬路並未衍生爭議。②代表原告與被告簽約之游景榴等四人持分較多、均具一定之身分地位，而買賣契約書之見証人復分為鄉長（林德喜）、台北縣縣議員（趙長江），即令書寫買賣契約書之 游朝芳 代書亦係嫻熟地政相關法令，日後尚且任職地政事務所。③原告之 游氏 宗親均居住於中和地區，若游景榴等人當年未獲授權，被告絕無可能能在該地修建房屋為二層樓半之建物等情，亦足証明原告會員業已授權游景榴等四人處分系爭土地，是前開游景榴等四人與李正雄所簽立之買賣契約書自屬有效，則李正雄將系爭土地上之系爭地上物出賣與游平吉等人之父，在社會一般觀念上，自可認有將該房屋之事實上處分權，連同買受土地之使用權，一併交與買受人之意，被告二人基於與前手就系爭地上物買賣之法律關係，而占有使用系爭土地，自非無權。
㈣、又原告雖於另案否認證人游一陽證稱61年簽訂系爭買賣合約書時之管理人為游梯的子孫游世南，而於他案更主張只有長子才能繼承會員資格，游世南並非游梯之長子，故非原告會員。茲就原告上開二主張併予說明如后：
１、據法務部編印之「台灣民事習慣調查報告」載，神明會原無所謂之「管理人」，其之置有管理人，乃在日據明治31年律令第14號頒布台灣土地調查規則以後，將申報土地當時之值年爐主，逕列為管理人，於是管理人始成為神明會之對外代表。至光復後之神明會仍沿用日據時期管理人制度，惟因熱心於此者不多，致有些神明會在管理人死亡後，由其子孫接辦，形同世襲，是 游一陽証 稱原管理人死亡而由管理人游梯子孫游世南任當時之管理人，核與台灣民事習慣相符，應值採取。
２、原告另主張僅有會員長子具有繼承會員資格，游世南並非游梯之長子，故非原告會員乙節，被告否認之；證人游世南就此，則證稱：「我沒有聽過，不知道有這一個規定。」。另，參諸原告向台北縣中和市公所申請核備之相關文件資料，就原告信徒名冊，台北縣中和市公所函文明載該名冊証明「係應當事人之申請而發給，無確定私權之效力。」，且由其中發現原告所列之會員名冊，只要有游姓宗親提出異議，原告即予追認，根本未審查其是否具會員長子身份，此有異議書及撤回異議申請書等文件足稽，足見原告前開主張為偽，要無值採。
㈤、退而言之，縱認游景榴等四人未經全體會員同意出賣系爭土地，然本件亦符合民法第169條規定之「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」要件，原告自應負授權人責任。蓋：
１、當年代表原告與被告簽約之游景榴、游象傳即為代表原告處理捐地事宜者，此由前揭林德喜證言足稽。
２、買賣土地之價金悉用以支付原告祭祀事項，亦有上開游世南證言為憑。
３、當初之所以會簽訂61年11月13日之買賣契約書，即因原告會員阻止李正雄於道路拓寬、拆其房子前半段之情形下修復建物，而在簽訂買賣契約後，自李正雄將之修建為現今二層樓半之建物迄原告正式向中和市公所核備前，均未遭原告會員表示異議，是原告會員既明知游景榴等四人代表原告出售系爭土地，且未對被告修建房屋行為有任何反對之意思表示，復使用所收受之土地價金，原告自應負授權人責任，始符事理。
㈥、退萬步言，縱鈞院審酌後，仍認被告二人並無合法權源，惟在該份契約書上用印者除李正雄外均為名望之士，已如前述，致李正雄 信賴渠 等有代表原告之權，且李正雄又曾支付土地價金與原告，被告二人亦支付買賣價金6,700,000元與游平吉等人，故被告之情狀，核與一般之無權占有，顯然不同；且系爭地上物一樓雖目前供被告開設西裝店使用，但係自用而未出租謀利，是原告以年息百分之七作為租金計算標準顯然過高，並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地為伊所有，系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭三層樓未辦理保存登記地上物為被告共有，系爭地上物並無合法權源，竟占用系爭土地，爰基於所有權及不當得利之法律關係，請求被告拆除系爭地上物，將基地返還原告，並給付原告使用基地相當於租金之不當得利，被告固不否認渠等共有系爭未辦理保存登記之地上物占用原告所有之系爭土地如附圖斜線部分所示面積，然否認為無權占有，並以前開情詞置辯，是本件應審究者為，被告共有之系爭地上物究有無使用系爭土地之合法權源，若無，則原告之訴有理由。查：
㈠、原告主張系爭土地為伊所有，系爭土地上如附圖所示斜線部分未辦理保存登記之系爭地上物﹙第一、二、三層之面積均各為69.66平方公尺﹚為被告共有等情，業據原告提出土地登記謄本為憑，並有台北縣政府稅捐稽徵處中和分處93年8月6日北稅中二字第0930026915號函所附房屋稅課稅明細表在卷可稽，復經本院受命法官履勘現場，製有勘驗筆錄，並由本院囑託台北縣中和地政事務所測量，由該所地政人員繪有如附圖所示之複丈成果圖附卷為憑，堪信原告此部份主張屬實，是被告共有系爭地上物占用原告所有系爭土地如附圖斜線部分所示之面積，被告為有權處分系爭地上物之人等情，首堪認定。
㈡、次按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照。本件原告以系爭地上物基地為伊所有，被告無權占有系爭地上物基地為原因，請求被告拆除系爭地上物，將地上物基地返還原告，被告對伊所有之系爭地上物占用原告所有系爭土地之事實並無爭執，僅以與原告間存有使用基地之合法權源，並非無權占有為抗辯，則被告自應就其對原告確有使用基地之正當占有系爭土地權源，負舉證責任，如不能證明，應認原告之請求為有理由。查：
１、系爭地上物基地即台北縣中和市○○段第472地號土地，於81年6月4日重測前為台北縣○○鄉○○○段外南勢角小段第365之13地號土地，該地號土地，乃於53年12月4日由前開同小段第365之2地號土地分割轉載而來，有原告所提出之系爭土地登記謄本在卷可稽；又訴外人游景榴、游世南、游一陽、游象傳，前於61年11月13日與李正雄簽立買賣契約書，約定由游景榴等4人將台北縣○○鄉○○○段外南勢角小段第365之2地號土地內約16坪出賣李正雄乙節，亦據被告提出游景榴等4人與李正雄所簽立之買賣契約書為憑；另證人丁○○則證稱：我有與我的兄弟游平吉、游明財、游善吉共同出賣台北縣中和市安樂訴34號建物給戊○○，房子﹙指系爭地上物﹚是我父親游上買給我們﹙兄弟﹚的，約在60年間買的，他跟 李世雄 買的（後改稱李正雄），說土地﹙即系爭地上物之基地﹚以後會過戶給我們，當時我父親沒有說是何原因，只是說以後土地過戶給我們再付尾款。我父親付了多少錢我不知道，那時我在當兵，我在住﹙系爭地上物﹚後，尾款沒有付，因為也沒有過戶。我父親是講當時有連土地一起買等語在卷﹙見本院94年4月18日準備程序筆錄﹚；是被告抗辯稱乃本於李正雄在61年11月13日向原告買受系爭地上物基地即系爭土地之買賣法律關係，有權占有系爭土地等語，雖非無據。
２、惟被告前開提出買賣契約書上具名為原告管理人之游一陽明確證稱：（提示買賣契約書）上面不是我簽的，（問：證人有無代表原告出售系爭土地？）沒有這件事等語﹙見本院93年度重訴字第17號93年11月29日言詞辯論筆錄﹚，則原告主張並未授權游世南等人與李正雄簽立系爭土地之買賣契約，因而否認被告前開買賣契約書之真實性，洵屬有據，被告執前開買賣契約書據為有權占有系爭土地之憑據，是否屬實，已非無疑。
３、證人游世南固證稱：「（問：證人為何有權出賣系爭土地？）因為當時原告的管理人都已經過世，簽約的4人都不是管理人，但簽約4人因為對於原告有持分較多，且當時因為拓寬道路要使用到原告土地，需要原告有人出面處理，簽約4人都是地方較有名望的人，所以原告其他會員以口頭推我們
4人處理土地之事，我們出賣原告土地的錢，都有交給原告」等語﹙見本院93年度重訴字第17號93年12月30日言詞辯論筆錄﹚，然就原告確有授權游世南等人出售系爭土地之證據，證人游世南證稱：當時沒有紀錄，口頭約定後，就讓我們去賣等語﹙見本院93年度重訴字第20號94年1月27日言詞辯論筆錄﹚，則證人游世南前開證述乃經原告授權始出售系爭土地云云，是否屬實，自難遽信；況原告於日據時期之管理人為游景深、 游貽枝 、 游垂桶 、 游老江 、游梯、 游貽鎔 、游阿龜等七人乙節，業據原告提出台北縣中和市公所92年11月19日北縣中民字第0920051788號函所附原告前管理人游景深等日據時期土地台帳登載簿在卷為憑；而原告派下員並無游世南，亦有台北縣中和市公所北縣中民字0000000000號函所附之原告派下員名冊附卷可稽，被告復未就游世南對原告有較多持份乙節舉證以實其說，則游世南既非原告之派下員，亦尚難遽認游世南對原告有較多持份，足徵游世南與原告之關係尚非密切，原告應無遽行授權游世南出售系爭土地之可能，是被告抗辯稱游世南乃經原告授權出售系爭土地云云，即與常情有悖，難以遽採，原告主張並未授權游世南出售系爭土地等語，可以採信。
４、至證人林德喜固證稱：「（提示買賣契約書）上面見證人簽名是我簽的，當○○○鄉○○○○○路要擴寬，要使用土地，土地所有人有捐出一部分蓋馬路，土地所有人再重新與原來在土地上有建物的人，另訂契約，有的買賣，有的租賃，當時有幾件。」、「（問：本件簽約的詳情，證人是否記得？﹚不記得。」等語﹙見本院93年度重訴字第17號93年11月29日言詞辯論筆錄﹚，惟其既對系爭買賣契約簽訂之詳情證稱不記得等語，是其證詞亦不足證明原告會員於61年間有推舉游景榴、游世南、游一陽、游象傳為原告管理人並授權處分系爭土地之事實。
５、又系爭土地是否有部分經原告授權游景榴等人處理捐地用以擴寬馬路、原告之游氏宗親均居住於中和地區前均未對系爭土地使用現狀發生爭議，前開被告所提出61年11月13日之買賣契約書上立據人之身分地位或為鄉長、或為台北縣縣議員等情，與原告究否授權游景榴等四人處分系爭土地，並無必然關聯，被告抗辯稱因前開捐地無爭議、61年11月13日之買賣契約書上之立據人均具有一定身分地位等情，足認原告會員業已授權游景榴等四人處分系爭土地云云，即無理由。
６、另按民法第169條所規定者為表見代理，所謂表見代理乃原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任；民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責。有最高法院62年度台上字第78
2號、68年台上字第1081號判例意旨可資參照。查：依前開１至５所述，尚難認原告有授權游景榴等四人處分系爭土地之表見事實，已如前述，至原告會員縱有於新任管理人選任前，未曾向被告異議占用系爭土地之情形，然此僅為原告會員怠於推舉管理人積極行使權利，尚難據此執而推論於游景榴、游世南、游一陽、游象傳代理原告簽訂系爭買賣契約時，原告會員有知情且不為反對意思表示之事實，是被告抗辯稱原告應負表見代理之授權人責任云云，亦非有理。
７、綜上，依被告所提事證，尚無從認被告乃基於買賣關係而有權占有系爭土地，依諸前開最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨，自應認被告係無權占有，故原告依所有權之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示斜線部分﹙第一、二、三層之面積均各為69.66平方公尺﹚之三層樓建物拆除，將基地返還原告，即有理由，應予准許。
㈢、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而依同法第105條，上開規定於基地建築房屋準用之。被告無權占用系爭土地，已如前述，又無權占用他人之不動產者，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。上開關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院著有49年度臺上字第1230號判例意旨可供參照。是被告無使用權源，擅自占用原告所有之系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益或損害，自屬有據。
㈣、復按土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第25條定有明文；又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。
查，系爭地上物乃加強磚造建物，離捷運南勢角站步行約15分鐘，附近均為商家兼住宅用等情，經本院受命法官勘驗系爭地上物現場，製有勘驗筆錄在卷可稽，參核系爭地上物係屬未經辦理建物第一次所有權登記之建物乙節，為兩造所不爭執，目前供被告開設西裝店使用之情，亦據被告自陳在卷，是本院審酌系爭建物附近之繁榮程度及其利用情形，認為被告就系爭土地所受相當於租金之利益，以按申報地價週年利率百分之六計算為適當。
㈤、系爭土地於86年、93年1月之申報地價，分為每平方公尺35,884元、29,306.4元，有原告所提出之系爭土地土地申報地價資料在卷可按，是被告自原告93年1月2日起訴前五年即88年1月起至92年12月底止，共計五年占用系爭土地如附圖斜線部分所示面積計69.66平方公尺之利益為749,904元｛被告每年占用系爭土地如附圖斜線部分所示面積所受相當於租金之利益之計算方法，乃以被告占用土地面積乘以當時每平方公尺申報地價乘以百分之六（元以下，四捨五入，下同），依此方式，被告自88年元月起至92年12月底止，五年占用系爭土地如附圖斜線部分所示面積，相當於租金之利益為749,904元｝，從而，原告請求被告賠償相當於租金之不當得利714,519.5元，即有理由，應予准許。
㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項、第3項定有明文。本件被告戊○○、乙○○經原告分別於
93年1月30日、94年1月20日送達起訴狀繕本，有本院送達證書二紙在卷可稽，可認原告於前揭時間催告被告為本件之給付，然被告經催告仍未為給付，是被告戊○○、乙○○應自收受起訴狀繕本送達翌日﹙即被告戊○○自93年1月31日起，被告乙○○自94年1月21日起﹚始負遲延責任，原告起訴請求自起訴狀繕本送達被告之日即行起算被告所受相當於租金數額714,519.5元之法定遲延利息，其逾93年1月31日部分（被告戊○○所應負者）、94年1月21日部分（被告乙○○所應負者），為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，被告等人占有系爭土地如附圖斜線部分所示面積，作為系爭地上物基地使用，並無正當權源，應屬無權占有，因而受有相當於租金之利益，致原告受有不能利用系爭地上物基地面積之損害，從而，原告依民法第767條前段規定，請求被告將如附圖斜線部分﹙第一、二、三層之面積均各為69.66平方公尺﹚之地上物拆除，將基地返還原告，並依不當得利之法律關係請求被告給付原告714,519.5元及自起訴狀送達被告翌日起即被告戊○○自93年1月31日起，被告乙○○自94年1月21日起至清償日止，均各按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
五、兩造 陳明 願供擔保請准為宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之﹙系爭土地之價額為6,933,538元，計算方式：69.6
6平方公尺乘以99,534元﹙每平方公尺之公告現值﹚為6,933,538元﹚，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年8月24日
民事第三庭審判長法官陳映如
法官劉景宜法官陳明偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年8月24日
書記官馬文慶