裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第226號民事判決
裁判日期：民國89年10月27日
裁判案由：給付價金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第二二六號
原告乙○○訴訟代理人甲○○律師被告十傑建設開發股份有限公司
設台法定代理人丙○○住台訴訟代理人 林開福 律師複代理人 洪明儒 律師右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）三百萬四千四百一十五元，及其中如附表編號一至編號二三之各部分金額，各自付款日期起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十一年三月二十七日因相信被告之銷售廣告：「聯合八棟超級建築寫下住宅建築新史頁」、「四十九項公共設施，每一項都是傑作」、「尊重公平交易法，誠實不欺」等圖說，向被告公司訂購其預定在坐落台中市○○區○○段Ａ區一一五五、Ｂ區八五七及Ｃ區七二四地號土地上興建之「新聯合國」Ｂ１區甲棟Ｃ型十九樓，門牌號碼台中市○○路○○巷○號十九樓之三之房屋乙棟（下稱系爭房屋），面積包括權狀部分五三‧三五坪，公共設施一三‧五七坪及停車位十坪，價金五百零三萬元，及向訴外人丙○○、 陳立興 及 黃振溢 訂購上開房屋坐落基地之應有部分，價金五百零二萬元，嗣原告於八十一年四月十五日同時與被告及訴外人劉敬璞等三人分別簽訂「預定房屋買賣合約書」及「預定土地買賣合約書」，並附有該「新聯合國」之平面配置參考圖，其中包括全區總配置圖、Ｂ１區各層平面配置參考圖、公共設施及建材設備說明，以及被告所製作之售屋廣告，原告已給付買賣、瓦斯管線費、過戶稅費及其他費用等共計三百萬四千四百一十五元。
（二）依系爭房屋買賣合約書第五條、第六條、第九條之約定及全區總配置圖示，本件房屋之興建，其建材設備除應依照附件之建材設備說明外，其全區之公共設施，及區內含本件房屋所在之大樓共八棟大樓，均應於開工後九百個工作天完工，如逾期完工，則每逾一日應賠償原告已繳款項千分之一計算之違約金。詎被告並未依照系爭合約之約定及圖示完成房屋興建，全區僅興建完成四棟大樓，比原配置圖所示應興建之棟數減少四棟，總戶數隨之減少，致原告所分擔之公共設施管理維護成本大幅增加，且應享受之休閒性公共設施面積即縮小亦未達事先約定之四十九項休閒設施；又被告已逾工期二年之久，且建材偷工減料，亦未完全依照原約定之建材設備說明、品級及價值差距甚大不合約定甚多；再者，被告向原告收取產權移轉之手續費及各項規、稅費等計一十八萬元，迄未完成移轉手續，是以，被告違約之事實甚明，雖經原告一再催告被告協商處理，均不獲置理。
（三）「依民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保之責任，固以其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，有瑕疵存在為要件。惟就法律之規範目的，如物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人拒絕修補時，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保權利。」（最高法院四十九年台上字第三七六號判例參照）。「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之物定特所含數量缺少，足使物之價值效用或品質有欠缺者，亦屬之。」（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。本件被告公司標榜八棟建物整體地坪六一六九坪，卻只建四棟，致使原告及全體承購戶預期可使用基地空間，相對嚴重減少此業已構成減少買受之房屋價值及契約預定效用之嚴重瑕疵；事先約定之四十九項休閒設施並未全部完成，即使完成，其面積亦大幅縮小，顯然未如廣告圖說所言「每一項我們都會做得比說的更好」，嚴重降低住戶之休閒性；承購之停車位應為十坪，實際上卻縮水甚多；原本約定衛浴設備須依合約之指定品牌，不可使用同級品，惟被告卻違約，從而被告私自變更設計，其嚴重違約，導致系爭建物價值嚴重減損大幅下跌，而此買賣標的物之瑕疵；又嚴重降低原告購買系爭建物之效用，故不論在價值、效用、品質三項，，被告皆不具備買賣合約應具備之品質，效用及價值，故原告自得依民法第三百五十九條規定主張解除契約。
（四）又本件係因可歸責被告事由致無法依債之本旨提出給付，被告行為已構成民法第二百二十七條不完全給付，依最高法院七十七年第七次民庭會議決議，原告自得類推適用民法第二百二十六條第二項及類推適用給付遲延法則解除契約。
（五）綜上所陳，系爭買賣契約既已解除，被告應依民法第二百五十九條第一、二款之規定，返還原告所給付之價金及自受領時起按法定利率計算之利息。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「訂約當事之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立」，民法第一百五十三條第一項和第二百四十八條分別定有明文，本件原告於八十一年三月二十七日向被告購買坐落台中市○○區○○段Ａ區一一五五、Ｂ區八五七及Ｃ區七二四地號土地上興建之「新聯合國」B1區甲棟編號Ｃ型十九樓之房屋時，被告之售屋員（僱佣人）持銷售廣告與平面配置參考圖向原告解說，並保證必定按圖施工，整體地坪有六一六九坪上有八棟聯合超級建築，雙方就該房地之坪數及價金意思表示一致，並給付定金五十萬元，雙方之買賣契約即已成立，因此房屋之平面圖等自屬契約文件之一部分，其記載有拘束雙方當事人之效力，要無疑義。添
（二）嗣後原告均依約按期繳納各期期款，然而當八十六年間原告至系爭房地現場查看時，卻發現興建後之實際現狀，與被告於銷售當時，出示向原告介紹說明的廣告平面圖和契約書等有所不符，例如八棟建物整體地坪六一六九坪，卻只建四棟建物而整體地坪約僅三０００坪；承購之停車位應為十坪，實際上卻縮水甚多；原本約定衛浴設備須依合約之指定品牌，不可使用同級品，惟被告卻違約，導致建物價值嚴重減損大幅下跌，回想預購當時被告的說明，以及對照實際興建後的種種，原告實有很深的受騙感受，由此可證，被告明知原告購屋時，是以廣告平面圖說等想像實物作為購買的判斷依據，竟以不實廣告刺激原告的購買慾望，迨原告成交後，才發現上當受騙，被告實已違反誠信義務及不無涉及詐欺之嫌。添
（三）原告係辛苦勞工，掙錢購屋甚為不易，此次購屋，竟遇此傷害，內心至為痛苦，由於被告之違約事實明確，系爭建物存有諸多問題，是以原告曾經多次催告被告協商處理，應按圖施工並辦理移轉手續，惟均不獲置理，被告非但不思誠意解決，反而以廣告圖面僅供參考云云為塘塞，事實上，根據公平交易法第二十一條第一項規定「事業不得在商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價值、數量、品質、內容、製造方法‧‧‧等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，又民法第二百四十七條之一規定「依照當事人之一方預定用於同類契約之契約，為左列各款之約定，按其情形顧失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，顯有可見，被告所為實有違反公平交易法暨民法之虞。添
（四）按「出賣人就其交付之買賣標的有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則買受人如主張：
一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或解除契約賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。」最高法院七十七年四月十九日七七年度第七次民庭會議決議（一）可資參照，由此可知，出賣人交付之買賣標的物若有瑕疵，買受人除可主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任外，亦可依不完全給付之規定主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，且該二請求權間係相競合的關係，買受人得擇一行使。添
（五）「依民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保之責任，固以其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，有瑕疵存在為要件。惟就法律之規範目的，如物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人拒絕修補時，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保權利」（最高法院四十九年台上字第三七六號判例參照）。「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之物定特所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之」（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）本件被告公司標榜八棟建物整體地坪六一六九坪，卻只建四棟，致使原告及全體承購戶預期可使用基地空間，相對嚴重減少此業已構成減少買受之房屋價值及契約預定效用之嚴重瑕疵；事先約定之四十九項休閒設施並未全部完成，即使完成，其面積亦大幅縮小，顯然未如廣告圖說所言「每一項我們都會做得比說的更好」嚴重降低住戶之休閒性；承購之停車位應為十坪，實際上卻縮水甚多；原本約定衛浴設備須依合約之指定品牌，不可使用同級品，惟被告卻違約，從而被告私自變更設計，其嚴重違約，導致系爭建物價值嚴重減損大幅下跌，而此買賣標的物之瑕疵；又嚴重降低原告購買系爭建物之效用，故不論在價值、效用、品質三項，被告皆不具備買賣合約應具備之品質、效用及價值，故原告自得依民法第三百五十九條規定主張解除契約。
（六）又本件係因可歸責被告事由致無法依債之本旨提出給付，被告行為已構成民法第二百二十七條不完全給付，依最高法院七十七年第七次民庭會議決議，原告自得類推適用民法第二百二十六條第二項及類推適用給付遲延法則解除契約。
（七）綜上所陳，系爭買賣契約既已解除，被告應依民法第二百五十九條第一、二款之規定，返還原告所給付之價金及自受領時起按法定利率計算之利息。
三、證據：提出售屋廣告影本一份、預定房屋買賣合約書影本一份、預定土地買賣
合約書影本一份、平面配置圖及建材設備說明影本一份、中國時報廣告版一份、位置圖一份、統一發票影本二十一份等物，並聲請調閱臺灣高等法院臺中分院八十七年度上字第五二八號民事卷宗及履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十一年四月間向被告公司買受坐落台中市○○區○○段土地上興建之「新聯合國」Ｂ１甲區編號Ｃ型十九樓之房屋乙棟，另向訴外人劉敬璞、陳立興、黃振溢買受土地（價款為五百零二萬元）。依據雙方「預定房屋買賣契約書」第三條、第四條之約定，雙方約定買賣價金共為五百零三萬元，原告除應依附件⑵分配明細表規定分期付款外，原告另委託被告公司辦理銀行貸款二百零一萬元（另外土地價款五百零二萬元，全部委託被告公司貸款），該項貸款為應繳房屋價款之一部份，屬被告公司所有，並以原告向被告公司買受之房屋提供設定抵押權。原告同意按照被告公司指定之時間、地點備齊所需之證件，並覓具金融機關核准之保證人協助被告公司代辦一切手續（如對保），倘領取貸款時須由甲方親自會同辦理，甲方不得藉故拖延刁難拒辦或藉印信不全而不予補正，並自通知後一週內辦妥，逾期即做違約論。本件原告自訂約後對於分期期款固均見繳納，然而於被告公司通知原告前往遠東國際商業銀行辦理銀行貸款時，原告竟違反其應配合辦理之義務，拒絕完成對保手續（如：拒開貸款保證兌現本票等），且其辦理貸款額度遠低於合約約定之額度，甚又以房屋尚有瑕疵為由通知銀行停止撥款，屢經被告公司發函促其依約行事，原告均置之不理，因此本件原告違反其配合辦理貸款及支付價金之義務，已屬違約在先，合先敘明。
（二）其次原告主張被告之房屋有瑕疵，被告有不完全給付或遲延完工等，均非事實，茲分述如下：
１、依據卷內「預定房屋買賣合約書」第一條約定，原告向被告買受之房屋（Ｂ區）係坐落八五七地號土地，另外Ａ、Ｃ區房屋則分別坐落一一五五、七二四地號土地，亦即Ａ、Ｃ區房屋買受人對於Ｂ區房屋坐落之八五七地號土地並無任何權利，而「新聯合國」Ｂ區房屋共有三棟，已經全部興建完畢，全體買受人均依約取得土地應有部份。經查大樓社區住戶之管理費用（包含公共設施部份）乃依照各住戶之房屋坪數及土地應有部份比例計算，本件原告買受之房屋坪數及土地應有部份之比例既未有所變動，則其應負擔之公共設施管理費用自無增加之虞。
２、承前所述，本件原告買受之房屋為新聯合國Ｂ１區甲棟房屋編號Ｃ型十九樓，且Ｂ區房屋之地號為台中市○○區○○段○○○○號土地內，其標的物相當確定，且合約書並未表示將廣告、海報內容做為合約之一部份或為其附件，則原告以全體社區八棟建物作為其所買受建物瑕疵之主張，即乏依據。
３、再者關於公共設施部份，若依現狀觀之，「新聯合國」社區自興建完成以來，已有相當之住戶遷入居住，被告公司本於服務客戶態度，對於社區管理委員會要求改善公共設施均極力配合，因此目前社區公共設施之現狀，與原告簽訂契約時之規畫自稍有不同，然而對於原告買受房屋之價值或效用均無不利影響，反而有所增益。另據同為「新聯合國」房屋買受人之案外人 洪明文 以相同理由對被告公司提起之民事訴訟，經台灣高等法院台中分院至現場勘驗之結果，原規畫之四十九項公共設施之中，除「溜冰場」、「氣派社區大門」、「精神標誌」、「保母教室」、「候客室」等項外，其他各項公共設施，均已施作完畢，被告公司甚至增設原無之「高爾夫球果嶺」等項公共設施。至於「安全警衛中心」原規畫僅設置一處，然因顧及社區安全、便於管理出入人員，及對住戶服務等因素，改為於每棟建物設置一警衛室，對於住戶而言，反而更為安全、便利，自非「瑕疵」可言。另外有關「氣派大門」、「精神標誌」，原本即作為裝飾用，縱被告公司未為設置，其所減少之價值或效用之程度亦相當輕微，無關重要，依據民法第三百五十四條第一項但書之規定，應不得視為瑕疵。
（三）至於有關「溜冰場」、「保母教室」、「候客室」等項縱未加以設置，然而此乃被告公司於交屋後，經住戶反應而改變原有規畫，另行設置更為優美、實用之設施，因而才未加以設置，且目前之社區公共設施，較之原來設計，無論於契約預定效用、價值均無所減損，根本不能視之為「瑕疵」。退萬步言之，若被告公司未設置「溜冰場」、「保母教室」、「候客室」等項公共設施可視為瑕疵者，則該瑕疵對於系爭房屋之效用、價值並無重大影響，若准許原告以此為由主張解除買賣契約，對被告公司顯不公平，依據民法第三百五十九條第一項但書之規定，原告至多亦僅得請求減少價金，而不得主張解除契約。是以原告逕以瑕疵為由，主張解除買賣契約，並請求退還已繳價金，於法自有未合，此亦為臺灣高等法院臺中分院八十七年度上字第五二八號判決所肯認。
（四）除上所述之外，原告並未舉證證明被告公司有任何債務不履行或應負瑕疵擔保責任之事實，其空言主張顯不足採。
三、證據：提出存證信函影本一份、臺灣高等法院臺中分院八十七年度上字第五二八號民事判決書影本一份等物。
理由
一、本件原告起訴主張：原告於八十一年三月二十七日因相信被告之銷售廣告：「聯合八棟超級建築寫下住宅建築新史頁」、「四十九項公共設施，每一項都是傑作」、「尊重公平交易法，誠實不欺」等圖說，向被告公司訂購其預定在坐落台中市○○區○○段Ａ區一一五五、Ｂ區八五七及Ｃ區七二四地號土地上興建之「新聯合國」Ｂ１區甲棟Ｃ型十九樓，門牌號碼台中市○○路○○巷○號十九樓之三之房屋乙棟（下稱系爭房屋），面積包括權狀部分五三‧三五坪，公共設施一三‧五七坪及停車位十坪，價金五百零三萬元，及向訴外人丙○○、陳立興及黃振溢訂購上開房屋坐落基地之應有部分，價金五百零二萬元，原告於八十一年四月十五日同時與被告及訴外人丙○○等三人分別簽訂「預定房屋買賣合約書」及「預定土地買賣合約書」，並附有該「新聯合國」之平面配置參考圖，其中包括全區總配置圖、Ｂ１區各層平面配置參考圖、公共設施及建材設備說明，以及被告所製作之售屋廣告，原告已給付買賣、瓦斯管線費、過戶稅費及其他費用等共計三百萬四千四百一十五元，依系爭房屋買賣合約書第五條、第六條、第九條之約定及全區總配置圖示，本件房屋之興建，其建材設備除應依照附件之建材設備說明外，其全區之公共設施，及區內含本件房屋所在之大樓共八棟大樓，均應於開工後九百個工作天完工，如逾期完工，則每逾一日應賠償原告已繳款項千分之一計算之違約金，詎被告並未依照系爭合約之約定及圖示完成房屋興建，全區僅興建完成四棟大樓，比原配置圖所示應興建之棟數減少四棟，總戶數隨之減少，致原告所分擔之公共設施管理維護成本大幅增加，且應享受之休閒性公共設施面積即縮小亦未達事先約定之四十九項休閒設施；又被告已逾工期二年之久，且建材偷工減料，亦未完全依照原約定之建材設備說明、品級及價值差距甚大不合約定甚多；再者，被告向原告收取產權移轉之手續費及各項規、稅費等計一十八萬元，迄未完成移轉手續，是以，被告違約之事實甚明，雖經原告一再催告被告協商處理，均不獲置理，被告公司標榜八棟建物整體地坪六一六九坪，卻只建四棟，致使原告及全體承購戶預期可使用基地空間，相對嚴重減少此業已構成減少買受之房屋價值及契約預定效用之嚴重瑕疵；事先約定之四十九項休閒設施並未全部完成，即使完成，其面積亦大幅縮小，顯然未如廣告圖說所言「每一項我們都會做得比說的更好」，嚴重降低住戶之休閒性；承購之停車位應為十坪，實際上卻縮水甚多；原本約定衛浴設備須依合約之指定品牌，不可使用同級品，惟被告卻違約，從而被告私自變更設計，其嚴重違約，導致系爭建物價值嚴重減損大幅下跌，而此買賣標的物之瑕疵；又嚴重降低原告購買系爭建物之效用，故不論在價值、效用、品質三項，被告皆不具備買賣合約應具備之品質，效用及價值，原告爰依民法第三百五十九條、民法第二百二十七條不完全給付類推適用給付不能及給付遲延之規定，主張解除系爭房屋買賣契約，請求被告返還原告已給付之價金三百萬四千四百一十五元及各期之遲延利息。
二、被告則以系爭房屋買賣合約書第一條約定，原告向被告買受之系爭房屋係坐落八五七地號土地，而Ａ、Ｃ區房屋則分別坐落一一五五、七二四地號土地，亦即Ａ、Ｃ區房屋買受人對於Ｂ區房屋坐落之八五七地號土地並無任何權利，而「新聯合國」Ｂ區房屋共有三棟，已經全部興建完畢，全體買受人均依約取得土地應有部份，大樓社區住戶之管理費用（包含公共設施部份）乃依照各住戶之房屋坪數及土地應有部份比例計算，本件原告買受之房屋坪數及土地應有部份之比例既未有所變動，則其應負擔之公共設施管理費用自無增加之虞；又本件原告買受之系爭房屋為新聯合國Ｂ１區甲棟房屋編號Ｃ型十九樓，且Ｂ區房屋之地號為台中市○○區○○段○○○○號土地內，其標的物相當確定，且合約書並未表示將廣告、海報內容做為合約之一部份或為其附件，則原告以全體社區八棟建物作為其所買受建物瑕疵之主張，即乏依據；再者，關於公共設施部份，若依現狀觀之，「新聯合國」社區自興建完成以來，已有相當之住戶遷入居住，被告公司本於服務客戶態度，對於社區管理委員會要求改善公共設施均極力配合，因此目前社區公共設施之現狀，與原告簽訂契約時之規畫自稍有不同，然而對於原告買受房屋之價值或效用均無不利影響，反而有所增益，另據同為「新聯合國」房屋買受人之案外人洪明文以相同理由對被告公司提起之民事訴訟，經臺灣高等法院臺中分院至現場勘驗之結果，原規畫之四十九項公共設施之中，除「溜冰場」、「氣派社區大門」、「精神標誌」、「保母教室」、「候客室」等項外，其他各項公共設施，均已施作完畢，被告公司甚至增設原無之「高爾夫球果嶺」等項公共設施。
至於「安全警衛中心」原規畫僅設置一處，然因顧及社區安全、便於管理出入人員，及對住戶服務等因素，改為於每棟建物設置一警衛室，對於住戶而言，反而更為安全、便利，自非「瑕疵」可言；另外有關「氣派大門」、「精神標誌」，原本即作為裝飾用，縱被告公司未為設置，其所減少之價值或效用之程度亦相當輕微，無關重要，依據民法第三百五十四條第一項但書之規定，應不得視為瑕疵；至於有關「溜冰場」、「保母教室」、「候客室」等項縱未加以設置，然而此乃被告公司於交屋後，經住戶反應而改變原有規畫，另行設置更為優美、實用之設施，因而才未加以設置，且目前之社區公共設施，較之原來設計，無論於契約預定效用、價值均無所減損，根本不能視之為「瑕疵」；若被告公司未設置「溜冰場」、「保母教室」、「候客室」等項公共設施可視為瑕疵者，則該瑕疵對於系爭房屋之效用、價值並無重大影響，若准許原告以此為由主張解除買賣契約，對被告公司顯不公平，依據民法第三百五十九條第一項但書之規定，原告至多亦僅得請求減少價金，而不得主張解除契約等語，資以為辯。
三、原告主張被告未依照系爭買賣合約、附件及廣告圖之約定，僅興建四棟大樓，比原配置圖所示應興建之八棟整體地坪六一六九坪減少四棟，總戶數隨之減少，致使原告應分擔之公共設施管理費用增加，原告預期可使用之基地空間嚴重減少，又公共休閒設施面積減少，未達事先約定之四十九項，嚴重降低住戶之休閒性，承購之停車位應為十坪，實際上卻縮水甚多，原本約定衛浴設備須依合約之指定品牌，不可使用同級品，被告竟擅自變更設計，嚴重違約，導致系爭建物價值嚴重減損大幅下跌，前開瑕疵，嚴重降低原告購買系爭建物之效用，不論在價值、效用、品質三項，均不具備合約應有之品質、效用及價值等情，提出售屋廣告影本一份、預定房屋買賣合約書影本一份、預定土地買賣合約書影本一份、平面配置圖及建材設備說明影本一份、中國時報廣告版一份、位置圖一份、統一發票影本二十一份等物為證。被告則否認上情，辯稱：原告購買之系爭房屋部分，業經全部興建完成，至於其餘四棟部分於原告無關，且公共設施管理費用係以各住戶房屋之坪數及土地應有部分比例計算，自無增加負擔之虞，而其餘四棟建物亦非系爭合約內容之一部分，又目前之公共設施規劃，係依據住戶之要求而為更動，對於住戶權益並無影響，且原規劃之四十九項公共設施中，除「溜冰場」、「氣派社區大門」、「精神標誌」、「保母教室」、「候客室」等項外，均已施作完畢，被告並額外增加「高爾夫球果嶺」、「安全警衛中心」等項設施，以顧及社區安全，便於管理出入人員、服務住戶，「氣派大門」、「精神標誌」，僅係裝飾作用，縱未加以設置，減損之價值亦屬輕微，而「溜冰場」、「保母教室」、「候客室」，係應住戶反應而改變原有規劃，另行設置更為優美之設施，始未設置，自非屬減損價值、效用之瑕疵等語，提出存證信函影本一份、臺灣高等法院臺中分院八十七年度上字第五二八號民事判決書影本一份等物為證。經查：
（一）按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文；查系爭房屋有外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項為開發等瑕疵，業經第一審勘驗明確，製有勘驗筆錄、攝有照片，復囑託大華不動產鑑定股份有限公司鑑定屬實，有鑑定報告在卷可稽，被上訴人雖主張解除買賣契約，然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用，僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，其僅得請求減少價金，最高法院八十六年台上字第一０二九號著有判例。原告主張被告僅興建四棟大樓，尚有四棟大樓未依約興建，以致增加原告公共設施管理費用之負擔，然原告所購買之系爭建物業經依約興建完成，而關於公共設施管理費用之計算，應係以各棟之區有所有權人之權利範圍為計算基準，其餘各棟之興建與否，應與原告之權益不生影響，又原告所得利用之空間雖可能減少，但此僅屬購買系爭房屋之附加效用，並無契約內容之一部分；再者，原告主張被告擅自變更設計，未依約設置四十九項公共設施，且衛浴設備材料不符約定之品質，停車位坪數不足等瑕疵，原告之主張，縱係屬實，惟原告本身購買之系爭房屋並無嚴重之瑕疵，而原告所指稱之前開瑕疵者，衡情以觀，縱有美觀、質感上之差異，然尚非嚴重之瑕疵；況且，原告對於前開瑕疵之具體情形及因而減損價值、效用情形，並未提出具體事證，自難據以認定；是以，原告以前開瑕疵為由，縱係屬實，亦僅得請求減少價金，則原告據以主張解除契約，衡諸常情，顯失公平，自不應准許。至於原告聲請履勘現場部分，本院認現場勘驗結果，對於原告主張之事實，並無加強佐證之效果，且被告亦聲請調閱臺灣高等法院臺中分院八十七年度上字第五二八號民事卷援用卷內之勘驗筆錄，自無再行調查之必要。
（二）又原告主張被告未依債之本旨提出給付，請求依不完全給付之規定，類推適用給付不能或給付遲延之之法則解除契約者，惟給付不能與給付遲延係屬不兩立之情形，原告自不可能同時援引給付不能及給付遲延之規定；又原告請求解除契約之依據，亦未具體說明，而法條之規定，係以請求損害賠償為據，則原告復未能提出相關事證，以資證明，僅指稱依據最高法院七十七年度第七次民庭會議決議類推適用民法第二百二十六條第二項及給付遲延之法則，本院自難遽以採信為真實。
四、從而，原告依物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，請求被告給付三百萬四千四百一十五元，及其中如附表編號一至編號二三之各部分金額，各自付款日期起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十月二十七日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官巫淑芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二十四日~B法院書記官周國順