裁判字號：最高法院103年台上字第2031號民事判決
裁判日期：民國103年10月01日
裁判案由：請求返還不當得利
最高法院民事判決一○三年度台上字第二○三一號上訴人明鈴國際開發有限公司法定代理人 陳鐸元 上訴人 陳得遙 共同訴訟代理人 陳世明 律師被上訴人屏東縣潮州鎮農會法定代理人 鄞玉安 訴訟代理人 吳澄潔 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國一○二年十二月十七日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（一○二年度上更ꆼ字第三號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人主張：明鈴國際開發有限公司（下稱明鈴公司）於民國九十年二月八日，向被上訴人承租坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），訂有土地租賃契約書（下稱系爭甲租約），約定租期十八年十個月，且該公司在系爭土地上所建門○○○鎮○○路四二、四二之一、四二之二號○○鎮○○路六九之一至之三、六九之五、六九之六房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之所有權歸被上訴人取得。嗣明鈴公司經被上訴人同意，在系爭房屋增建三樓樓梯間及機房（下稱系爭Ａ增建物），並於九十二年七月一日，將系爭房屋二樓一部分出租與陳得遙，租期十年（系爭乙租約）。陳得遙於九十六年間，經被上訴人同意，在系爭房屋一樓外之空地增建騎樓，並在騎樓上方增建二樓店舖使用（下稱系爭Ｂ增建物，與系爭Ａ增建物合稱系爭增建物）。詎被上訴人積欠訴外人台灣土地銀行債務，遭該銀行聲請法院拍賣系爭房地，因系爭增建物附合於系爭房屋而一併拍賣。經鑑價結果，系爭Ａ、Ｂ增建物價值分別為新台幣（下同）一百三十九萬一千九百零四元、三百十五萬二千一百五十七元，並由訴外人 許立經 拍定，被上訴人因而獲有減免債務之利益，伊等則於租期未滿前分別受有喪失Ａ、Ｂ增建物之損害等情。爰依民法第八百十六條規定，求為命被上訴人分別如數給付明鈴公司、陳得遙上開金額，並加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不另贅述）。
被上訴人則以：伊依系爭甲租約第一條、第五條約定，取得系爭增建物之所有權，自無民法第八百十六條規定之適用。又許立經因拍賣而繼受系爭甲租約，上訴人得繼續使用系爭增建物，而未受有損害。縱認明鈴公司得請求補償，因其積欠伊租金七百四十一萬八千元，伊得以該債權與本件債務互相抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其上訴，係以：系爭甲租約第五條約定，明鈴公司在系爭土地上興建商場使用，費用自理，且所有建物所有權歸被上訴人取得，租期屆滿或中途終止租約時，所有建物應歸還被上訴人所有，並不得要求補償等語。又依證人即明鈴公司前總經理陳鐸元證詞，可知明鈴公司係因設計錯誤，始增建系爭Ａ增建物。則依上開約定，明鈴公司興建之系爭房屋及為補正設計錯誤而興建之系爭Ａ增建物，均應歸被上訴人無償取得。明鈴公司於九十二年七月間，將系爭房屋二樓部分轉租與陳得遙，所簽訂之系爭乙租約第一條約定，走廊增建二樓及電梯全部建設費用，均由陳得遙出資，至租約到期時全部歸還與明鈴公司，不得請求任何費用等語，可知系爭Ｂ增建物於租期屆滿後，由明鈴公司取得，而該建物既屬系爭商場內之建物，自包含於系爭甲租約第五條所稱明鈴公司於租期屆滿或中途終止時，所應歸還所有建物之中。系爭甲租約業於法院拍賣時終止等情，為上訴人所自承，則被上訴人依系爭甲租約第五條約定取得系爭增建物，自非無法律上原因，並不構成不當得利。再者，依系爭甲租約第一條、第十條、第十一條之精神觀之，系爭房屋雖由明鈴公司出資興建，惟所有權歸屬被上訴人所有，租賃標的物自包括地上建物，不因租賃契約名稱而受影響。況依買賣不破租賃原則，系爭土地及其上建物縱遭法院拍賣，系爭甲租約對於拍定人仍繼續存在，不影響明鈴公司繼續承租使用系爭Ａ增建物之權益。明鈴公司係因租金談不攏而未與拍定人簽訂租約，致未能繼續使用系爭增建物，與被上訴人依系爭甲租約取得系爭增建物之所有權，因法院拍賣，受有債務減免利益之原因事實，既非屬同一，要無不當得利可言。從而，上訴人依民法第八百十六條規定，請求被上訴人分別給付一百三十九萬一千九百零四元、三百十五萬二千一百五十七元及其利息與明鈴公司、陳得遙，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭甲租約特別約定事項第一條記載：「乙方（即明鈴公司）應就租賃土地，委請建築師設計合法『興建商場』使用，建物所有權『歸』農會（被上訴人）取得，……」；第五條記載：「乙方就租賃土地『興建之商場』，其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，『所有建物』應歸還甲方（即被上訴人），並不得要求甲方補償」等語（見一審卷第五頁），該第五條先敘明明鈴公司所「興建之商場」費用自負，後始稱「所有建物」應歸還被上訴人。則該條所稱「所有建物」，似僅指第一條所載經建築師設計而合法興建，已歸被上訴人所有之系爭房屋而已。且被上訴人與陳得遙間，並無租賃關係，亦無不得請求補償系爭Ｂ增建物之約定，為原審認定之事實。果爾，上訴人主張系爭增建物不屬甲租約第五條約定之範圍，且陳得遙與被上訴人間無任何契約關係，被上訴人係因附合取得該等增建物，渠等得依民法第八百十六條規定請求補償等語（見原審更ꆼ卷第一○七頁、第一一五至一一六頁），似非全然無據。原審就此未詳加審酌，遽以系爭增建物均屬甲租約第五條約定之所有建物，進而認被上訴人依約取得該等增建物，並非不當得利，已嫌速斷。次查，系爭甲租約租賃物標示欄僅記載「屏東縣○○鎮○○○段○○○○○地號土地（即系爭土地）」，原審認該租約之租賃標的物尚包括地上物，並有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○三年十月一日
最高法院民事第五庭
審判長法官陳重瑜
法官劉靜嫻法官魏大喨法官林金吾法官林恩山本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年十月十三日
G