裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第556號民事判決
裁判日期：民國90年07月11日
裁判案由：返還價款
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第五五六號
原告乙○○被告多慶建設股份有限公司法定代理人 劉以新 被告甲○○○
林文居 右當事人間返還價款事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：１被告應連帶返還原告新台幣（下同）一百一十六萬元，及依附表所示付款金額，各自付款日起，各至返還之日止，按年息百分之五計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：１原告於八十六年八月二十日向被告多慶建設股份有限公司（以下稱多慶公司）訂
購坐落台北縣○○鎮○○段五一九、五二一之二地號土地上所興建之大慶國家Ａ區第十一棟第七樓房屋，向被告甲○○○購買該房屋基地應有部分，分別訂立房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，原告已給付房屋價款六十一萬七千元、土地價款五十四萬三千元。被告多慶公司於訂約後，逾三年六個月未完成上開大樓之建築，被告甲○○○亦未塗銷土地上抵押權設定登記及移轉土地所有權。原告曾二次定期催告被告完成大樓建築領取使用執照，並塗銷抵押權設定登記，將土地移轉登記予原告，被告均置之不理，原告已於九十年二月十日寄存證信函解除系爭房屋及土地買賣契約。依房屋買賣契約第二十二條及土地買賣契約第十二條約定，被告同意就另一被告所應履行之義務，負連帶履行責任，是被告應連帶將原告已付之房屋價款六十一萬七千元、土地價款五十四萬三千元返還原告，原告請求被告連帶給付一百一十六萬元並依附表所示付款金額，各自付款日起，至返還之日止，按年息百分之五計算之利息。
２被告多慶公司自認依被證一號建照執照所載應於八十五年二月領照後六個月內開
工，自開工核准日起參拾玖個月完工，即應於八十五年八月開工，八十八年十一月完工，被告遲延至八十八年三月三十一日始申報放樣勘查，開始動工，八十八年四月三十日始完成一樓底板，八十九年十二月二日始領得使用執照，已有遲延之情形。被告甲○○○依土地買賣契約第五條約定，乙方（即被告）本約之土地產權清楚，否則應於甲方（即原告）辦理產權登記時理直清楚。第十條約定，自本契約簽訂日起，乙方（即被告）即以甲方（即原告）為房地所有權登記名義人辦理一切登記。第八條約定，雙方同意於簽訂本約時並依簽訂本約時之政府當期公告現值提出土地移轉現值申報。然原告發現系爭土地有設定二億二千八百萬元之抵押權，被告甲○○○未理直清楚，亦未依上開約定辦理所有權登記，原告二次限期催告，被告仍未履行而解除契約。被告甲○○○依上開約定應辦理土地應有部分之移轉，可由建造執照核准之總建築面積與原告買受房屋之面積比率計算，被告主張應於建物完成登記始得請求，並無理由。被告因遲延給付被原告解除契約，依房屋買賣契約第六條、土地買賣契約第六條約定，被告等原應加倍返還原告已繳付之價款，原告茲僅請求交還己繳付之價款及法定利息，未為加倍之請求。被告主張於原告解除契約後，催告原告辦理銀行貸款手續，因原告遲延而解除買賣契約，沒收原告已繳付之全部價金，殊無理由。退萬步言之，如被告無遲延責任，而原告有遲延之責任，被告主張沒收原告已繳之全部價款，亦嫌過高，亦請依民法第二百五十二條規定減至相當之數額。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：依兩造房屋買賣契約第二條約定，本約房屋興建工程自一樓底板完成日起七百六十個日曆天以內完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為完工日。系爭大樓一樓底板於八十八年四月三十日完成，於八十九年十二月二日發給使用執照，則自一樓底板完成日起至核發使用執照日止，並未逾七百六十個日曆天，原告主張被告多慶公司未完成系爭大樓及取得使用執照，即與事實不符，自無從據以解除房屋買賣契約。又本件土地固有抵押權設定，惟被告只須在土地移轉登記予原告前，塗銷抵押權即可，原告無權要求被告先將抵押權塗銷。依房屋買賣契約第四條第三項約定：
甲方委託乙方辦理金融機構貸款者，應以產權登記名義人為貸款申請人。金融機構貸款之期限悉依該金融機構辦理購屋貸款之規定核貸，倘因政府變更、或金融機構貸款政策改變或甲方貸款條件不合、或甲方未依乙方通知時限協辦貸款手續，或其他因可歸責於甲方之原因致不能獲貸者，甲方應於收到乙方通知後十日以銀行本票將擬貸金額全部一次向乙方付清，否則即係違約。第五條：
甲方若不按時繳付各期房屋價款時，自各該期繳款截止日起第二日按日加計千分之一滯納金，於繳付該期款同時一併向乙方繳清，如經乙方催告五日內仍拒不繳付者視為違約，乙方得逕行解除契約，甲方已繳付之全部價款無條件由乙方沒收作違約金及損害賠償，甲方不得對房屋及已付價款作任何權利主張。第十條約定：為確保乙方之債權，房屋產權之移轉登記及辦理貸款抵押設定登記手續雙方同意由乙方所委託之代書統籌辦理，並於產權移轉登記完畢同時乙方即可收取甲方之貸款，其一切費用（包括代書費、保險費等）由甲方負擔。辦理房屋產權移轉登記時，甲方應依乙方或乙方所委託之代書通知期限內提供有關證件並預繳應繳之費用及稅捐。日後如需甲方或乙方出面補蓋印章或補具證件時，任何一方均須即時配合辦理，不得藉故拖延或刁難，如未依通知期限提供上述有關證件，致延誤產權登記或貸款之辦理時，應賠償對方因此所遭受之損害。本條款各項約定，如經乙方催告甲方履行，而甲方於催告期限屆滿仍拒不履行時，甲方同意乙方得逕行解除契約，並按本約第五條違約條款之約定辦理，絕無異議。另土地買賣契約第三條、第四條、第七條亦為同一約定。原告應付而未付土地價款三百一十三萬元，係約定由被告委託代書辦理銀行貸款，原告須先配合代書完成向銀行貸款設定抵押等手續及繳納代書費、保險費後，始可土地移轉登記文件及抵押權設定文件一併送到地政機關辦理登記，原告不得先行要求被告將土地持分過戶，被告在九十年一月間已多次通知原告前來辦理銀行貸款設定抵押權之相關手續，惟原告均置之不理，被告已依上開約定，於九十年四月四日發存證信函解除系爭房屋及土地買賣契約，原告所繳之房屋及土地價款予以沒收作為違約金及損害賠償，原告請求返還並無依據。
理由
一、原告主張其於八十六年八月二十日向被告多慶建設股份有限公司（以下稱多慶公司）訂購坐落台北縣○○鎮○○段五一九、五二一之二地號土地上所興建之大慶國家Ａ區第十一棟第七樓房屋，向被告甲○○○購買該房屋基地應有部分，分別訂立房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，原告已給付房屋價款六十一萬七千元、土地價款五十四萬三千元之事實，業據原告提出房屋及土地買賣契約書為證，且為被告所不爭執，應可信為真實。原告主張系爭房屋買賣契約因被告多慶公司於訂約後，逾三年六個月未完工，被告甲○○○亦未塗銷土地上抵押權設定登記及移轉土地所有權，有給付遲延之情事，原告曾二次定期催告被告完成大樓建築領取使用執照，並塗銷抵押權設定登記，將土地移轉登記予原告，被告均置之不理，原告已於九十年二月十日寄存證信函解除系爭房屋及土地買賣契約，為此請求被告返還已付之價款共一百一十六萬元等情；被告則以：系爭房屋業已完工並領得使用執照，並非如原告所言，尚未完工，原告未於被告通知辦理貸款時間內提出辦理抵押權設定所需之文件，經催告仍不履行，被告已於九十年四月四日通知解除契約，原告所繳之房屋及土地價款予以沒收作為違約金及損害賠償，原告請求返還並無依據等語資為抗辯。
二、經查：依兩造房屋買賣契約第二條約定「本約房屋興建工程自一樓底板完成日起七百六十個日曆天以內完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為完工日」，系爭大樓一樓底板於八十八年四月三十日完成，於八十九年十二月二日發給使用執照，則自一樓底板完成日起至核發使用執照日止，並未逾七百六十個日曆天，即無給付遲延之情事，原告主張被告多慶公司未完成系爭大樓及取得使用執照，即與事實不符，自無從據以解除房屋買賣契約。次查：依房屋買賣契約第四條第三項約定「甲方委託乙方辦理金融機構貸款者，應以產權登記名義人為貸款申請人。金融機構貸款之期限悉依該金融機構辦理購屋貸款之規定核貸，倘因政府變更、或金融機構貸款政策改變或甲方貸款條件不合、或甲方未依乙方通知時限協辦貸款手續，或其他因可歸責於甲方之原因致不能獲貸者，甲方應於收到乙方通知後十日以銀行本票將擬貸金額全部一次向乙方付清，否則即係違約」「第五條：甲方若不按時繳付各期房屋價款時，自各該期繳款截止日起第二日按日加計千分之一滯納金，於繳付該期款同時一併向乙方繳清，如經乙方催告五日內仍拒不繳付者視為違約，乙方得逕行解除契約，甲方已繳付之全部價款無條件由乙方沒收作違約金及損害賠償，甲方不得對房屋及已付價款作任何權利主張」「第十條約定：為確保乙方之債權，房屋產權之移轉登記及辦理貸款抵押設定登記手續雙方同意由乙方所委託之代書統籌辦理，並於產權移轉登記完畢同時乙方即可收取甲方之貸款，其一切費用（包括代書費、保險費等）由甲方負擔。辦理房屋產權移轉登記時，甲方應依乙方或乙方所委託之代書通知期限內提供有關證件並預繳應繳之費用及稅捐。日後如需甲方或乙方出面補蓋印章或補具證件時，任何一方均須即時配合辦理，不得藉故拖延或刁難，如未依通知期限提供上述有關證件，致延誤產權登記或貸款之辦理時，應賠償對方因此所遭受之損害。本條款各項約定，如經乙方催告甲方履行，而甲方於催告期限屆滿仍拒不履行時，甲方同意乙方得逕行解除契約，並按本約第五條違約條款之約定辦理，絕無異議」。另土地買賣契約第三條、第四條、第七條亦為同一約定。本件契約僅明定建物完工期限，對於移轉建物及土地所有權並未約定履行期，然依兩造上開約定，原告應配合代書完成貸款銀行抵押權設定登記，由代書同時將土地及房屋移轉登記文件及抵押權設定文件併送地政機關辦理登記，在原告未配合代書辦理抵押權設定取得銀行貸款前，尚不得單獨請求被告先行移轉土地及房屋所有權。惟查原告未配合代書辦理抵押設定取得銀行貸款，亦未依約一次繳清餘款，卻以被告未移轉所有權為由，解除本件契約，自屬無據。原告經被告催告提出辦理銀行貸款抵押權設定之文件及繳納保險費，仍未履行，被告以原告違反房屋買賣契約第十條、第五條及土地買賣契約第七條、第四條之約定，於九十年四月四日寄存證信函予原告解除系爭契約，該通知已送達於原告之事實，業據原告提出存證信函為證，且為原告所不爭執，被告主張解除契約，並將原告所繳之價款沒收作為違約金及損害賠償，洵屬有據。
三、原告另主張兩造約定將已繳之價款全部沒收，違約金過高，請求核減後，命被告退還部分之價款。按違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院四十九年台上字第八Ｏ七號判例意旨參照）。查原告主張違約金過高，然其並未就違約金如何過高之事實舉證，本院斟酌系爭房屋買賣總價為一百九十四萬七千元，自備款六十一萬七千元，銀行貸款一百三十三萬元，土地買賣總價為三百六十七萬三千元，自備款五十四萬三千元，銀行貸款三百一十三萬元，有付款專項明細表可稽，原告已繳房屋及土地價款一百六十一萬元，佔房屋及土地總價金約百分之二十八，比例尚非過高，核與內政部製作編印之預售屋買賣契約書範本第二十二條第二項記載，買方違約之處罰為房地總價款百分之二十計算，差距不大，且依社會經濟狀況及被告所受損害之情形而言，認沒收之違約金核屬相當，原告請求核減及退還已繳之價款與利息，並無理由，應予駁回。
四、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年七月十一日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官陳映如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年七月十二日~B書記官詹國立