裁判字號：最高法院92年台上字第1750號民事判決
裁判日期：民國92年08月14日
裁判案由：返還價款
最高法院民事判決九十二年度台上字第一七五○號
上訴人乙○○訴訟代理人 沈明達 律師被上訴人多慶建設股份有限公司法定代理人 劉以新 被上訴人甲○○○右當事人間請求返還價款事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十八日臺灣高等法院第二審判決︵九十年度上字第八二五號︶，提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十六年八月二十日向被上訴人多慶建設股份有限公司︵下稱多慶公司︶訂購該公司在坐落臺北縣○○鎮○○段○○○號、五二一之二號土地上興建之大慶國家Ａ區第十一棟第七樓房屋（下稱系爭房屋），同時向被上訴人甲○○○購買該房屋基地應有部分（下稱系爭土地），分別訂立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約書）、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），伊已給付房屋價款新臺幣︵下同︶六十一萬七千元、土地價款五十四萬三千元。詎多慶公司訂約後，遲延二年七個月始開工，而甲○○○依約有先為移轉系爭土地所有權及塗銷系爭土地上抵押權設定登記之義務，亦遲延未為給付，經伊於九十年一月十一日、同年二月十日二次限期催告被上訴人履行，均未置理，因而解除系爭房屋及土地買賣契約，依系爭房屋買賣契約書第二十二條及系爭土地買賣契約書第十二條約定，被上訴人彼此同意負連帶履行責任，自應連帶返還伊前開已付之房屋及土地價款。又縱認伊應負遲延責任，被上訴人將伊所繳交之價金悉數沒收，亦嫌過高等情，爰求為命被上訴人連帶給付一百一十六萬元並加計自起訴狀繕本送達日起算法定利息之判決。
被上訴人則以：兩造未約定開工日期，系爭土地及房屋所有權之移轉亦未定有履行期，系爭大樓於八十九年十二月二日核發使用執照，並未逾房屋買賣契約書第二條約定之七百六十個日曆天，多慶公司並無遲延完工之情事。而依系爭土地買賣契約書第三條、第七條及第八條之約定，上訴人須先配合代書完成銀行抵押貸款手續及繳納代書費、保險費等有關稅費，代書始能將土地移轉登記文件及抵押權設定文件一併送至地政機關辦理各項登記，甲○○○無先為給付之義務，上訴人所為催告，均在系爭建物第一次登記完成之前，難謂合法。上訴人未於伊通知辦理貸款時間內提出抵押權設定所需文件，經催告仍不履行，自屬違約，伊於九十年四月四日解除契約，並依約沒收上訴人所繳之系爭房屋及土地價款，以為違約金及損害賠償，並無過高或顯失公平情形，上訴人無由訴請返還價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張向被上訴人購買系爭房地，已支付房屋價款六十一萬七千元、土地價款五十四萬三千元之事實，業據提出被上訴人不爭之系爭房屋及土地買賣契約書為證，堪信為真實。查系爭大樓一樓底板係於八十八年四月三十日完成，八十九年十二月二日核發使用執照，並未逾系爭房屋買賣契約書第二條所定七百六十個日曆天，多慶公司無給付遲延情事。至建照執照固記載多慶公司應於八十五年二月領照後六個月內開工，自開工核准日起三十九個月完工，惟此乃行政管理之問題，多慶公司已依法申請核准展期開工至八十五年十一月十四日，且在該開工期限之前一日開工，並於約定期限內完工，應認已符契約之約定，上訴人指稱被上訴人遲延給付云云，自非可採。次查系爭土地買賣契約書並未約定移轉土地所有權之履行期，僅於第七條及第八條載明，向地政機關送件辦理土地產權登記係在領到使用執照及稅捐機關核發房屋現值評定明細表之後為之，土地產權移轉登記完畢同時甲○○○即可收取上訴人之貸款。證人即代書 陳淑蘭 亦證稱：土地過戶與抵押權設定同時送件，銀行看到土地房屋所有權狀記載客戶名義及抵押權設定權利人為設定銀行，始將款項撥下等語。則上訴人經通知應配合辦理貸款銀行之抵押權設定登記，由代書同時將土地及房屋移轉登記文件、抵押權設定文件併送地政機關辦理登記，在上訴人未配合代書辦理抵押權設定取得銀行貸款之前，尚不得單獨請求甲○○○先行移轉系爭土地所有權。被上訴人主張自九十年元月間起，一再通知上訴人前來辦理銀行貸款手續，嗣於九十年三月一日及同年月二十一日限期催告履行，上訴人均未配合代書辦理，亦未依約一次繳清餘欠價款，已據提出郵局存證信函及回執為證，並經證人陳淑蘭證述無訛。而系爭房屋之使用執照係於八十九年十二月二日核發，臺北縣政府稅捐稽徵處於九十年三月九日核定系爭房屋現值及使用別，依約被上訴人取得該函後，始得送件辦理土地過戶手續，上訴人於同年一月十一日及二月一日限期催告甲○○○履行移轉土地登記之義務，並於同年二月十日解除系爭土地買賣契約，自屬無據。又依系爭土地買賣契約書第五條之約定，甲○○○固有塗銷系爭土地上抵押權設定登記之義務，然只須於辦理土地移轉登記與上訴人前塗銷即可，上訴人以甲○○○經催告未塗銷抵押權設定登記，主張解除契約，容有誤會。上訴人經被上訴人催告提出辦理銀行貸款抵押權設定文件及繳納保險費，竟拒不履行，被上訴人以上訴人違反系爭房屋買賣契約書第十條、第五條及系爭土地買賣契約書第七條、第四條之約定，於九十年四月四日寄發存證信函與上訴人解除系爭房屋及土地買賣契約，並沒收上訴人所繳交之房地價款以為違約金及損害賠償，洵屬有據。雖上訴人主張違約金過高，惟查系爭房屋買賣總價為一百九十四萬七千元，土地買賣總價為三百六十七萬三千元，經依財政部核定之八十九年度不動產買賣業之利潤純利率百分之十七計算，被上訴人出售系爭房地可得之純利潤為九十五萬五千四百元。又被上訴人係委由訴外人大沁企劃事業股份有限公司銷售房屋，已給付佣金二十八萬一千元，合計其損害總額已達一百二十三萬六千四百元，顯逾上訴人繳交之房地價款一百一十六萬元，縱以該價金之全部抵充違約金仍不足彌補被上訴人之損害，被上訴人沒收上訴人繳交之房地價款以為違約金，並無過高之情形，上訴人請求核減及返還已繳之價款暨加計利息，並無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額。而違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。次查所謂﹁同業利潤標準﹂，係由財政部各地區國稅局訂定，報請財政部備查。依所得稅法第七十九條及第八十三條規定，乃納稅義務人未依規定期限辦理結算申報，或已依規定期限辦理結算申報，於稅捐稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據，而未依限提示時，稽徵機關得依查得之資料或據︵同業利潤標準︶以核定其所得額。是以﹁同業利潤標準﹂係屬推定之課稅方式，其所訂利潤通常均偏高，而具懲罰之性質。本件上訴人有違約情形，應給付被上訴人違約金，為原審確定之事實。原法院未進一步調查審酌上訴人若能如期履行時，被上訴人可得享受之利益及其因該項遲延所受之實際損害額若干？且被上訴人之營業利潤非不得函稅捐稽徵機關查明，乃竟依財政部核定之八十九年度不動產買賣業之利潤純利率百分之十七，計算被上訴人本件房地買賣之利潤，並以為其因解除契約所受之損害額，非無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年八月十四日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官陳淑敏法官劉福來法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年八月二十九日
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