臺灣桃園地方法院民事簡易判決 95年度桃簡字第2254號
原 告 北區房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國95年12月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬元，及自民國九十五年九月十六
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國95年4月2日簽訂買賣議價委託書，由
原告就訴外人 朱凱莓 所有，坐落桃園縣桃園市○○路529之1
號11樓之土地及建物（下稱系爭房屋），在新臺幣（下同）
550萬元範圍內與朱凱莓接洽購買事宜，約定居間期間自締
約日起至95年4月12日止，被告並交付原告10萬元之本票1紙
充作協調金，如居間成立時原告得請求系爭房屋買賣價金之
2%為報酬，被告則應遵守居間期滿後之3個月內，不得私自
以本人或其配偶、二親等內親屬名義，與朱凱莓就系爭房屋
締結買賣契約，否則仍視經原告居間成立，得請求給付居間
報酬（下稱系爭居間契約）。嗣原告於居間期間內未能媒介
成立，但被告竟於期滿後3個月內之95年7月5日，以550萬元
價格與朱凱莓締結系爭房屋之買賣契約，依系爭居間契約仍
視為原告媒介成立，即得請求被告給付居間之報酬11萬元（
5,500,000x2%=110,000），且被告於締結系爭居間契約時，
已經相當之討論、審閱始行簽約，並加註「本契約已充分審
閱，無需審閱期」文句，並所謂3個月期間依系爭居間契約
訂有期限觀之，當指屆滿後之3個月而言，現被告違反誠信
私自與朱凱莓締約，即有悖於系爭居間契約規範。為此，爰
依系爭居間契約及居間之法律關係，訴請被告如數給付及其
法定遲延利息等語。併為聲明：㈠被告應給付原告11萬元，
及自起訴狀（即支付命令狀）繕本送達之翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保以代釋明，請
准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固於上述時間簽訂系爭居間契約，惟原告迄
至居間期間屆滿日仍未達成訂約媒介，且被告係經原告員工
指示在選擇書空白處簽名，所指「本契約已充分審閱，無需
審閱期」文句乃原告事後添具，不得拘束被告；再此僅係選
擇書之記載文句，亦與爭執之買賣議價委託書3個月約定無
涉，則被告於簽訂買賣議價委託書時，原告未給予合理之審
閱期間，且就此重要資訊未以不同顏色、大小之字體標示，
被告自得援引消費者保護法之規定，主張前開3個月不得交
易條款無效；復兩造未就3個月之始期約定，當以有利消費
者即被告之解釋，自締約之95年4月2日起算3個月；況被告
與朱凱莓就系爭房屋締約時，曾詢問及與原告間契約關係是
否解消，自無侵害原告權益之意圖等語，資為抗辯。併為聲
明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，
被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造前於95年4月2日簽訂選擇書、買賣議價委託書，由原告
就朱凱莓所有系爭房屋，在550萬元範圍內為居間媒介，居
間期間自締約日起至95年4月12日止，嗣被告於95年7月5日
以550萬元代價與朱凱莓就系爭房屋買賣成立等事實，有前
開選擇書、買賣議價委託書、系爭房屋土地及建物登記謄本
各1份在卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、是本件爭點在於：被告於簽訂系爭居間契約時有無經合理審
閱，3個月不得交得私下交易條款是否有效，其期間應如何
計算？經查：
㈠按消費者保護法所用名詞定義如下：①消費者：指以消費為
目的而為交易、使用商品或接受服務者；②企業經營者：指
以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者
；③消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發
生之法律關係；⑦定型化契約條款：指企業經營者為與不特
定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條
款；定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌
示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之⑨定型化契約：
指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部
或一部而訂定之契約，該法第2條第1款、第2款、第3款、第
7款、第9款定有明文。查原告係提供居間服務為營業之企業
經營者，而被告係以接受原告居間服務之消費者，兩造就系
爭居間契約之法律關係即核屬消費關係；又系爭居間契約憑
藉之前開選擇書、買賣議價委託書，為原告預先擬定之契約
條款並作為契約內容，當屬定型化契約無訛。是依上揭說明
，本件既屬消費關係之爭議，自應先予審究系爭居間契約有
無違反消費者保護法之規定，以判斷兩造間權利義務關係為
何。
㈡次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者
，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成
契約之內容，此為消費者保護法第11條之1第1項、第2項所
明定。又其立法理由謂：為維護消費者知的權利，使其於訂
立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將
本法施行細則第11條修正移列於本法規定；並為確保消費者
之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱
期間之法律效果。準此，如消費者已有詳細審閱契約之機會
，則上揭法律規定之保護目的已達，且於現代交易型態下，
眾多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性
未必低於契約審閱權，若消費者已由他法瞭解契約內容，或
基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強
令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無
異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。
易言之，如消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達
規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行
為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同
意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審
閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明
文，在現代私法自治及契約自由原則之下並無不可。是以，
消費者事後始以審閱契約條款內容之期間未達規定期間，主
張契約條款不構成契約之內容，其行使權利顯然違反民法第
148條第2項所定誠信原則，應認消費者不得再為此主張。經
查，兩造於95年4月2日簽訂系爭居間契約前，歷經1至2小時
觀看系爭房屋及審閱前開選擇書、買賣議價委託書，嗣兩造
於其上簽名，並註明「本契約已充分審閱，無需審閱期」文
句，而被告既為00年0月00日生已有相當社會歷練之成年人
，與原告間無何權力隸屬關係，若對契約內容有不了解，衡
情當會向原告之承辦人員問明，要無逕在空白處簽名之理，
堪信被告係於充分審閱後始予締約無誤。又者，原告於簽約
後已將前開文書交予被告，迨至居間期滿被告始予交還，該
段期間被告均得仔細審閱各項條款，原告對此亦無何妨礙，
如被告對各該條款有所爭執，自可向原告提出質問，然被告
迄至居間期滿之10日間俱未向原告為爭執，縱原告先前締約
時未給予充分審閱，業經該段期間之合理、完足審閱已獲保
障，足徵前開選擇書、買賣議價委託書均受合理之審閱，不
因有無記載已經攜回詳閱或無需審閱期間而有影響。現而，
被告於本件訴訟中反予主張前開買賣議價委託書第7條後段3
個月不得私下交易條款未經合理審閱，依上揭說明，顯有違
事實且悖於誠信原則，要不得為此主張。是被告抗辯：原告
未給予合理之審閱期間，得主張該條款無效等語，洵屬無據
，不足採信。
㈢又按定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形
顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容；定型化
契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨
識者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法第14條、施
行細則第12條載有明文。查系爭居間契約係依憑前開選擇書
、買賣議價委託書，觀諸前開選擇書祇就買賣議價委託書或
要約書為選擇，且前開買賣議價委託書僅有10條約款，其內
容要非繁雜難懂，除「選擇書」、「買賣議價委託書」係以
較大字體，另買賣議價委託書「合理審閱期間」外加框線外
，俱以相同字體顯示，則前開買賣議價委託書第7條後段並
無因字體、印刷或其他情事，被告當得以注意其存在及辨識
，可明瞭其規範意旨，自不得遽認該條款不構成契約之內容
。是被告抗辯：契約第7條後段3個月不得私下交易條款難以
注意其存在及辨識，應不構成契約之內容等語，亦屬無據，
要不可信。
㈣再按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠
之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之
解釋，固為消費者保護法第11條所明定。惟按，媒介居間人
固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人
為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再
由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，
仍應支付報酬；又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之
終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否
則仍應支付報酬，最高法院58年臺上字第2929號著有判例可
資參照。經查，依內政部發布之不動產委託銷售契約書範本
觀之，第11條第1項第4款前段記載違約之處罰：受託人（即
居間人）已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委
託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者，視為
受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付約定之服務報酬
，並應全額一次付予受託人，由此觀之，所稱不得私下交易
條款，當指居間期滿後而言，並無何疑義之情事。況且，如
謂不得私下交易條款應自締約日起算時，則約定居間期間較
不得私下交易期間為長時，無疑使該條款效力喪失，且該條
款係為防止委託人規避報酬之支付，基於誠實信用原則特予
規定，依上揭說明，即無何悖於平等互惠或有疑義之情事。
另者，雖原告於前開買賣議價委託書第7條後段約定之不得
私下交易期間為3個月，較內政部之範本2個月為長，但此仍
在一般交易可容許之範圍內，亦無何顯失公平情事，亦不因
被告嗣後詢問朱凱莓與原告間契約情形，得反認原告本件請
求係違反平等互惠原則。是被告抗辯：該條款文義不明，應
以締約日為不得私下交易期間之始點，且原告此舉有悖於平
等互惠原則等語，要屬無據，委不足取。
㈤另按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、
第568條第1項定有明文。經查，系爭居間契約期間自95年4
月2日起至同年月12日止，雖原告未於該段期間媒介被告與
朱凱莓就系爭房屋買賣成立，然被告既於95年7月5日以550
萬元代價就同一標的物締約，依前開買賣議價委託書第4條
及第7條後段約定，居間報酬為成交價之2%，且被告本人或
其配偶、二親等內親屬，不得於期滿後之3個月內與媒介之
房屋所有人私自交易，否則仍視為經由原告居間成立，準此
，被告與朱凱莓之交易時間既為95年7月5日，在系爭居間契
約期滿3個月之95年7月12日內，依約被告應給付原告居間報
酬，即11萬元（5,500,000x2%=110,000）。是原告主張：被
告應依約給付居間報酬等語，核屬有據，堪以採信。
㈥基上，系爭居間契約固有消費者保護法之適用，但無何違反
情事得認前開買賣議價委託書第7條後段不得私下交易條款
為無效，被告所辯各節均乏依據，不足為憑。則被告在居間
期滿後之3個月內逕與朱凱莓就系爭房屋締結買買契約，原
告依系爭居間契約為本件請求，即屬有據，應堪信實。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條
定有明文。從而，原告依系爭居間契約及居間之法律關係，
訴請被告給付11萬元，及自起訴狀（即支付命令狀）繕本送
達之翌日95年9月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判決
，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之部分
，依職權宣告假執行；並依被告聲請，酌定相當之擔保金額
，准被告預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
桃園簡易庭法官黃翊哲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
書記官阮承皓