臺灣臺中地方法院民事判決 107年度沙簡字第332號
原 告 楊献欽
訴訟代理人 宋永祥 律師
複代理人 謝享穎 律師
邱東泉 律師
被 告 楊献宗
楊献堂
楊献碧
張 美足
楊婉琳
楊佳樺
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國108年7月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表一所示之建物，准予變價分割，所得價金由兩造
按附表二所示權利範圍比例即應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示權利範圍比例即應有部分比例分擔
。
事實及理由
壹、程序方面：
被告楊献宗、楊献碧、 張美足 、楊婉琳、楊佳樺均經合法通
知，被告楊献碧、楊佳樺均未於最後言詞辯論期日到場，被
告楊献宗、張美足、楊婉琳均未於言詞辯論期日到場，核均
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣如附表一所示建物(下稱系爭建物)，係原告、被告楊献宗
、楊献堂、楊献碧及訴外人被告 楊献墉 之父母所有，未辦理
保存登記，原稅籍登記面積為109.3平方公尺，坐落在原地
號為臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上，嗣原告
等父母復曾再增建至面積為304平方公尺，惟稅籍機關登記
面積仍為109.3平方公尺。嗣原告、被告楊献宗、楊献堂、
楊献碧及訴外人被告楊献墉共同繼承取得系爭建物及所坐落
上開原地號為臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號之土地
。原告、被告楊献宗、楊献堂、楊献碧及訴外人被告楊献墉
並就系爭建物及原地號為臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○
○號之土地，協議分割如下：①系爭建物由原告、被告楊献
宗、楊献堂、楊献碧及訴外人被告楊献墉，應有部分各五分
一。②原地號為臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號之二
筆土地合併分割，分割後辦理登記為臺中市○○區○○段○○
○○○○號(為原告所有)、212-2地號(為被告楊献碧所有)、21
2-3地號(為被告楊献墉所有)、212-4地號(為被告楊献堂所
有)及212-5地號(為被告楊献宗所有)等五筆土地。
(二)訴外人楊献墉嗣於民國104年11月7日死亡，其應有部分由其
配偶即被告張美足、子女即被告楊婉琳、楊佳樺繼承。系爭
建物現為原告及被告6人所共有。又因系爭建物坐落在現臺
中市○○區○○段212-1、212-2、212-3、212-4及212-5地
號等五筆土地上，致兩造分得之土地均無法合理利用，且系
爭房屋並無不能分割之情形，兩造亦無不能分割之約定，惟
至今仍無法達成分割協議，原告自得訴請裁判分割系爭不動
產。
(三)按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難
時，始予變賣，惟仍應視全體共有人之最大利益及公平為之
，本件以「原物分割」為最適當之分割方法，理由如下：
1、當事人之聲明及意願而言：
(1)兩造於101年12月3日，就合併分割系爭建物所坐落○○○區
○○段212-1及213-1地號土地時，立有協議書。其中第4條約
定：「乙、丙、丁、戊方(即兩造)各人土地日後應依座北朝
南座向興建房屋。」，第5條約定：「乙方(即原告)同意無條
件提供其所有坐落同段212地號內靠乙方分得建地位置，提供
二米土地無條件作為通行道路，由丙、丁、戊永久無償通行
使用。」，是以，兩造於合併分割系爭建物坐落之土地時，
雙方即有同意將系爭建物拆除，否則為何事先約定日後興建
房屋之座向？為何約定原告提供二米土地供他方永久無償通
行？是綜合兩造之意，兩造均有拆除系爭建物之共識，僅未
立據而已。
(2)被告楊献宗於107年8月3日之陳報狀亦載明：「本人於原告訴
訟前，即表『同意』原告依所屬分割地上建物之產權進行照
各人意願規劃處理。」，由是，原告起訴之分割方案，即是
按前述「協議書」之約定，將坐落原告所有之土地上之系爭
建物，分為原告所有，由原告自行處分(即拆除)，並興建房
屋，並依協議書約定保留二米土地供其他系爭建物共有人通
行。由上可證就其他共有人而言，亦是同意以原物分割之方
式，來處分系爭建物。
2、就共有物之性質而言：
本件所涉系爭建物，係60年12月完工，系爭建物係木石磚造
之一層房屋，原面積為30平方公尺，後又以金屬鐵皮擴建為
304平方公尺。茲系爭建物僅為一層，其依原告之分割方案，
原告僅就其單獨分得部分予以拆除或為分離使用時，只須在
毗連之其他共有人所分得房屋之部分間，另立牆面隔離，使
他共有人所分得之房屋保留原來出入口，而可為通常使用，
其拆除或另立牆面等費用，由原告自行單獨負擔。且系爭建
物之出入口，仍位於被告等人繼續保持共有之部分內，仍可
繼續為單獨使用，是以系爭建物之性質並無不能分割之情。
3、就共有物分割前之使用狀態、價格及經濟效用而言：
系爭建物自60年啟用，時至今日已有47年之久，且系爭建物
為磚石造，課稅現值僅餘新臺幣(下同)83500元。茲現全體共
有人均已於多年前既已搬離系爭建物，該屋現狀為閒置，亦
因無人居住之時間已久，系爭建物倘再為使用，其修復成本
顯然遠超過房屋價值。又共有人間對糸爭建物既無分管協議
，若有共有入自行遷入居住，均有違法佔用「特定部分」之
嫌。再者，若出售系爭建物，囚系爭建物座落於五筆私有土
地上，若有人購買，土地及房屋產權非屬一人所有，勢必衍
生許多糾紛，在在降低系爭建物之效用及價值。是故，以現
況而言，依原告所提之分割方案，實為唯一可行之方案。
4、就分得部分之利用價值及全體共有人之利益而言：
依大甲地政事務所107年7月31日之測定圖，系爭建物總面積
為304平方公尺，主要坐落於系爭建物共有人之5筆土地上。
建物佔用各地號之比例為佔用212-1地號(即原告)19.4%、佔
用212-2地號(即被告楊献碧)17.1%、佔用212-3地號(即被告
楊献墉繼承人)15.1%、佔用212-4地號(即被告楊献堂)28%、
佔用212-5地號(即被告楊献宗)18.8%，與各人之持份比例20%
相近，縱須找補，金額亦極有限。是以，依系爭建物共有人
所有之上地為界為原物分割，不論就共有人欲繼續使用該建
物，抑或拆除重建，均屬對全體共有人最有利之方案。
(四)本件不宜為「變價分割」，其理由如下：
1、無人應買或應買價格甚低：
系爭房屋分別佔用於5筆土地之上，土地與房屋非屬一人所有
，雖購買後推定有租賃關係，然僅限於房屋之通常使用期限
內。系爭房屋屋齡已近50年，且係磚石鐵皮造，並已多年無
人使用，房屋現況不佳。依此現況，能繼續使用之期間有限
，嗣房屋不能繼續為通常使用時，視為租賃期間已屆。如此
情形，勢必無人應買，縱有人應買，應買價格必然明顯低於
市價，亦將損及共有人全體之利益。
2、妨礙土地利用：
系爭房屋若以變價分割處理，則土地所有人與建物所有人非
屬一人，對於土地之利用勢必產生妨礙。以本件而言，個別
共有人所有之土地面積僅132平方公尺，而系爭建物佔據各共
有人之土地面積分別為45%(212-1)、39%(212-2)、35%(212-
3)、64%(212-4)及43%(212-5)，剩餘可用之土地面積過小
，已無法合理單獨使用。又系爭建物緊鄰○○區○○○路，
所有土地，所有土地之臨路面皆為系爭建物所佔用，各土地
已無臨路，無法進出，勢必無法為通常土地之使用。就共有
物之分割，其立法目的在於促進物的使用效率融通及減少糾
紛，則本件若採變價分割，所造成土地利用之妨礙，實有違
共有物分割之立法目的。
(五)系爭建物有部分雖坐落545、212地號土地上，就這部份原告
仍主張分割給原告，這部份如果占用他人土地需要拆除，原
告也願意拆除。系爭房屋現在仍可供人居住。原告主張分給
原告部份，雖沒有獨立出入口，但原告主要是要拆除該部份
，讓原告土地可以完整利用。原告主張分給原告建物部份，
目前使用狀況為有堆置雜物，但不知是何人堆置，該部份是
屬於建物的房間部份(見本院卷一第99頁)。如採原告之分割方
案，將來如原告要拆除部份建物，原告會依照地政機關測量
而拆除原告分得部分，其餘部分原告負責予以補強成可以正
常使用的狀態(見本院卷一第193頁背面)。對於原告主張拆
除面積已超過繼承面積部分，原告願意依照房屋課稅現值找
補(見本院卷一第99頁背面)。
(六)若拆除附圖(即臺中市大甲地政事務所107年7月9日鑑測之鑑
定圖說，如附件，下稱附圖)所示a、b、c部分，對建物其餘
結構是否有影響乙節，本件原告請求分割共有物，係將系爭
建物坐落原告單獨所有之地號土地上之部分，分割為原告單
獨所有，原告並非必定拆除所分得之系爭建物。原告計畫於
取得分割之部分後，除依土地界線增建隔間牆外，並無拆除
之計畫，若日後不敷使用時則於自有土地上增建房屋。是以
，依土規劃，並無影響糸爭建物其餘部分結構安全之可能。
原告目前目前沒有要拆除，以後是否會拆除不確定。
(七)依原告主張之分割方案，就分得部分超過應有部分如何補償
乙節，本件依原告分割計畫，如附圖C部分面積為59平方公
尺，占所有土地面積19.4%，並未超過原告應有部分。而附
圖a部分及b部分則是占用臺中市及楊○○等他人之土地，隨
時會有遭提告拆除之風險，且a部分及b部分面積合計僅5平
方公尺，實無價值，即無補償之必要。且若依系爭建物現狀
，a部分及b部分所受拆除之風險應由全體共有人共同承受，
是若扣除a部分及b部分可能遭拆除之面積，則系爭建物面積
為299平方公尺，則原告分得部分面積僅佔73%，並未超過原
告應有部分，即無補償之必要。有關不互相找補部分，係原
告之提議，並未經全體共有人同意。原告不接受a、b部分分
給被告，只分c部分，因為abc部分建物相連。再者，原告對
所分配abc部分之使用，已確定將維持原繼續使用之方式，
僅於依土地界線於系爭建物內增建隔間牆予以區分。是以興
建隔間牆並未對系爭建物之整體結構有何改變，應無請建築
師公會等鑑定機構鑑定結構安全性之必要。且經詢問建築師
公會有關結構安全鑑定之費用，動輒數拾萬元，參以臺中市
政府地方稅務局對本件分割之建物課稅現值僅餘83500元，
鑑定成本遠超過系爭建物之價值，相關鑑定成本對全體共有
人而言無異是一沈重負擔。是以，依原告將繼續使用原建物
之規劃，迨無影響系爭建物其餘部分結構安全之可能，容請
准予免為鑑定。本件共有物之分割，被告等人分別於審理中
或具狀，均已陳明同意原告主張之分割方案，甚且兩造前於
101年12月3日更簽具協議書，可見二造就系爭建物及其坐落
土地之分割方式達成協議及共識。兩造有以原物分配之意願
。對於鑑定系爭房屋如採原告分割方案，則如日後拆除或是
補建隔間牆是否會影響系爭建物之結構及安全乙節，原告無
法墊付(見本院卷二第110頁)。
(八)系爭房屋之市價為何乙節，原告並不知糸爭房屋市價為何?
糸爭房屋之市價應與本件請求分割共有物無涉，且依原告分
割方案，被告仍維持分別共有，而原告取得之建物面積略小
於應有部分，原告願捨棄此部分之利益，是縱有系爭房屋之
市價，亦對本件分割建物無影響。且原告不同意囑託鑑價機
關鑑定系爭房屋市價，因沒有鑑定價值(見本院卷二第63頁
)。
(九)並聲明：請准就兩造共有坐落臺中市○○區○○段212-1、
212-2、212-3、212-4及212-5號土地上，門牌號碼臺中市○
○區○○○路○段○○號之未保存登記建物，面積304平方公
尺，准為原物分割，分割方法如附圖所示，編號a、b、c部
分合計面積64平方公尺，由原告楊献欽單獨所有；編號d、e
、f及g部分合計面積240平方公尺，由被告楊献宗、楊献堂
、楊献碧及楊献墉之繼承人張美足、楊婉琳、楊佳樺繼續維
持分別共有。
二、被告抗辯：
(一)被告張美足、楊婉琳未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備
書狀作何聲明或陳述。
(二)被告楊献宗未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀表示：原告
要蓋房子與伊無關，伊收到原告於107年7月23日寄來之郵件
，內容是一式七份的協議書，協議書所寫的與伊當初口頭說
明的不同。若可以的話，土地上的建物，將來各自處理，不
要再一一取得大家的同意(見本院卷一第66頁)。伊於原告訴
訟前即表同意原告依所屬分割地上建物之產權進行照個人意
願規劃處理，並提醒處理時要行一般行政程序辦理，如遇問
題會協助與他人溝通協調(見本院卷一第82頁)。所有相關訴
訟、鑑定費用均應由原告負擔。
(三)被告楊献堂陳稱：原告要拆他房屋的部份，應該沒問題。伊
同意原告的分割方案(見本院卷一第99至100頁、第143頁)。
就系爭建物被繼承人 楊邵春桃 死亡時，其繼承人確有訂立遺
產分割協議書(見本院卷一第118至119頁)等語(見本院卷一
第143頁背面)。但如果需要鑑定，我們不想分攤費用，如果
採用原告的分割方案需要鑑定我們不同意原告的分割方案(
見本院卷二第63頁)。
(四)被告楊献碧未於最後言詞辯論期日到場，惟於先前審理中
陳稱：伊同意原告的分割方案(見本院卷一第100頁、第143
頁)。就系爭建物被繼承人楊邵春桃死亡時，其繼承人確有
訂立遺產分割協議書(見本院卷一第118至119頁)等語(見本
院卷一第143頁背面)
(五)被告楊佳樺未於最後言詞辯論期日到場，惟於先前審理中稱
：伊也同意原告的分割方案(見本院卷一第100頁)。被告張
美足、被告楊婉琳是伊母親及妹妹，她們要照伊的意思處理
(見本院卷一第143頁)。就系爭建物被繼承人楊邵春桃死亡
時，其繼承人確有訂立遺產分割協議書(見本院卷一第118至
119頁)等語(見本院卷一第143頁背面)。
三、法院之判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。民法第823條第1項定有明文。又共有物之分割，依
共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院
得因任何共有人之請求而為裁判分割。此觀民法第824條第1
項、第2項之規定即明。經查，兩造為系爭建物之共有人（
兩造應有部分，即如附表二「應有部分欄」所示），且兩造
就系爭建物並無不分割之約定，亦無使用目的不能分割等情
，有調解不成立證明書、本院家事法庭函、臺中市政府地方
稅務局沙鹿分局函檢附之系爭建物稅籍資料(見本院卷一第
26至32頁、第104至119頁、第227頁)、戶籍謄本、繼承系統
表、土地登記謄本在卷可稽，並經本院會同地政機關人員至
現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄可稽(見本院卷一第49-50頁)
，復有臺中市大甲地政事務所函檢附之附圖可憑(見本院卷
一第53至54頁)，堪認屬實。並佐以被告前揭所辯之內容，
顯見兩造確無法達成分割系爭建物之協議，依前開規定，原
告基於系爭不動產共有人之地位，訴請裁判分割系爭不動產
，自屬有據。
(二)又裁判分割共有物，法院得因任何共有人之請求，命為下列
之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物
之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物
分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分
配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，
或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為
分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一
部分仍維持共有。為民法第824條第1至4項所明定。又裁判
分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應
斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人
之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受
當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上
字第1797號裁判要旨參照）。又按共有物分割應審酌共有人
之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公
平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以
求得最合理之分割方法。經查：
1、系爭建物繳稅範圍與增建範圍無明顯識別，結構附合作為整
體建物，客廳、廚房、房間使用無使用上獨立性，共用相同
大門、側門進出，有本院勘驗筆錄在卷可稽(見本院卷一第49
頁至50頁)，客觀上無法以原物分割給共有人，又系爭物坐
落系爭土地上，使用上具有不可分性，故本件系爭建物之分
割分法，原物分割方式顯有困難。再係爭建物目前仍可供人
居住，亦經原告陳明在卷，為發揮系爭建物之最高經濟上利
用價值，符合分割共有物徹底消滅共有關係、公平合理之本
旨，並衡以若採公開拍賣良性公平之競價方式，兩造能分配
之金額可能因而增加，且共有人若有意買回，亦有依法行使
優先承買之權利（民法第824條第7項規定參照），實難謂不
利於兩造。是而，依系爭土地及房屋性質、使用情形、經濟
效用、兩造之利益、共有人意願及公平性等一切情形，本院
認為將兩造共有系爭建物予以變價分割，將所得價金依各共
有人如附表所示之應有部分比例予以分配，方屬妥適。
2、原告固主張可依原告主張之上開分割方案為原物分割等語。
然查原當之上開分割方案，會將系爭房屋分割為2，且原告就
其是否會拆除分得之abc部分建物予以拆除乙節，所陳先後反
覆，難保原告於本案確定後會有拆除其分得之系爭建物之舉
，而拆除該部分建物，既有影響系爭建物結構安全之虞，而
可能危及日後住在該建物其他部分內之人之人身、財產甚至
生命安全之虞，且可能涉及公共安全，是本院認倘依原告主
張之方案為分割，則客觀上既無法使用系爭建物且會徹底減
損系爭房屋之價值，更可能危及他人之財產、生命安全，顯
不可行，故原告所主張之原物分割方案，自不可採。
四、綜上所述，原告依民法第823條規定，訴請法院裁判分割系
爭建物，於法有據，應予准許。至於本件分割方案，經審理
後認以變價分割為妥適，爰判決如主文第1項所示。
五、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件
原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然
，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果
，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造
於分割所得之利益，及兩造就系爭房地目前享有應有部分之
比例等一切情事，由兩造依原應有部分比例分擔，方屬公允
，爰判決如主文第2項所示。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均
於判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中華民國108年7月31日
沙鹿簡易庭法官江奇峰
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由及繳納上訴審裁判費（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月31日
書記官洪玉堂
附表一：
┌────┬─────────────┬────────┐
│建物│門牌號碼│基地坐落│建物面積│
│(未辦保││││
│存登記)││││
├────┼──────┼──────┼────────┤
│稅籍編號│臺中市大甲區│臺中市大甲區│稅籍登記面積為10│
│00000000│江南里東西六│甲嘉段212-1│9.3平方公尺，實│
│000│路一段77號│地號、212-2│際面積合計304平│
│││地號、212-3│方公尺。│
│││地號、212-4││
│││地號、212-5││
│││及同段545號││
│││、212號等7筆││
│││土地上(占用││
│││土地位置及面││
│││積詳如附圖編││
│││號a至g所示)││
│││。││
└────┴──────┴──────┴────────┘
附表二：
┌──┬───────┬─────────┐
│編號│共有人│應有部分│
│││(權利範圍)│
├──┼───────┼─────────┤
│1│原告楊献欽│5分之1│
├──┼───────┼─────────┤
│2│被告楊献宗│5分之1│
├──┼───────┼─────────┤
│3│被告楊献堂│5分之1│
├──┼───────┼─────────┤
│4│被告楊献碧│5分之1│
├──┼───────┼─────────┤
│5│訴外人楊献墉之│被告張美足、楊婉琳│
││繼承人即被告張│、楊佳樺公同共有5│
││美足、楊婉琳、│分之1│
││楊佳樺││
└──┴───────┴─────────┘