裁判字號：臺灣新北地方法院92年訴字第1509號民事判決
裁判日期：民國92年10月31日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度訴字第一五○九號
原告乙○○○訴訟代理人 林慈發 律師被告甲○○被告丙○○被告丁○○右當事人間返還租賃物等事件，於九十二年十月二十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣板橋市○○路○段○○號十一樓房屋遷讓交還原告。
被告應連帶給付原告新台幣壹佰壹拾萬元及自民國九十二年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十二年七月十五日起至交還上開房屋之日止，按月各給付原告新台幣貳仟陸佰壹拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：１如主文第一項所示。
２如主文第二項所示。
３被告應自民國九十二年七月十五日起至交還上開房屋之日止，按月各給付原告新台幣（下同）六千六百六十七元。
二、陳述：坐落台北縣板橋市○○路○段○○號十一樓房屋，為原告於九十年十二月五日向訴外人金板橋建設股份有限公司（以下簡稱金板橋公司）所買受，該屋原由金板橋公司於八十六年一月九日出租予被告之被繼承人 游明亮 ，約定租期一年，每月租金二萬元，屆期因金板橋公司未另立新約，而成為不定期租賃，詎被告之被繼承人游明亮自八十七年十月九日起即未向金板橋公司給付租金， 嗣游明亮 死亡，被告為其繼承人，使用系爭房屋迄今，金板橋公司於九十年十二月五日將系爭房屋出售原告，並於九十一年一月二十九日移轉登記予原告，言明將前揭租金債權讓與原告，作為未能點交房屋之補償，原告亦向板橋市公所申請調解，請求被告給付租金，惟調解不成立，因被告迄今一直未給付租金，經原告於九十二年七月四日以存證信函表明債權讓與之事實及催告被告於文到一星期內給付欠租一百一十四萬元，逾期未給付，則以本函作為終止租約之意思表示，被告於九十二年七月七日收受後，仍未置理，本件租約已於九十二年七月十四日合法終止，原告為系爭房屋之所有權人，被告無權繼續占有，受有相當於免付租金之利益，致原告受有損害，原告自得向被告請求遷讓系爭房屋，並請求給付積欠之租金一百一十萬元（業經扣抵押租金四萬元），及自終止租約後（自九十二年七月十五日起算）至交還上開房屋之日止，依原租金每月二萬元計算，每位被告按月各應給付原告六千六百六十七元之不當得利。
乙、被告丙○○方面：被告丙○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前所為之聲明及陳述為：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：本件被告三人係游明亮之繼承人，原告所寄之存證信函有收到，系爭房屋目前由被告三人居住中，原告請求每月二萬元之租金損失過高，應以每月一萬七千元為合理。
丙、被告甲○○、丁○○方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：坐落台北縣板橋市○○路○段○○號十一樓房屋，為原告於九十年十二月五日向訴外人金板橋公司所買受，該屋原由金板橋公司於八十六年一月九日出租予被告之被繼承人游明亮，約定租期一年，每月租金二萬元，屆期因金板橋公司未另立新約，而成為不定期租賃，詎被告之被繼承人游明亮自八十七年十月九日起即未向金板橋公司給付租金，嗣游明亮死亡，被告為其繼承人，使用系爭房屋迄今，金板橋公司於九十年十二月五日將系爭房屋出售原告，並於九十一年一月二十九日移轉登記予原告，言明將前揭租金債權讓與原告，作為未能點交房屋之補償，原告亦向板橋市公所申請調解，請求被告給付租金，惟調解不成立，因被告迄今一直未給付租金，經原告於九十二年七月四日以存證信函表明債權讓與之事實及催告被告於文到一星期內給付欠租一百一十四萬元，逾期未給付，則以本函作為終止租約之意思表示，被告於九十二年七月七日收受後，仍未置理之事實，業據原告提出租賃契約、不動產買賣契約、調解不成立證明書、存證信函及回執等件影本為證，且為到場之被告丙○○所不爭執，未到場之被告甲○○、丁○○已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，視同自認，復就被告占用系爭房屋居住使用之情形，亦據本院勘驗現場無誤，有勘驗筆錄及照片可稽，原告之主張堪信為真實。
三、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百三十九條、第四百四十條第一項分別定有明文。又按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上，出租人得收回房屋，土地法第一百條第三款亦有規定。本件租約自八十七年十月九日起即未繳租金，原承租人游明亮於八十七年四月二十六日死亡，此有法務部戶役政連結作業系統查詢表可稽，由被告繼承該租賃關係，應承受繳納租金之義務，並依民法第一千一百五十三條之規定，負連帶責任。經原告於九十二年七月四日發函被告定一星期催繳，並為附停止條件之終止契約之意思表示，被告於九十二年七月七日收受，有回執可證，被告未於九十二年七月十四日給付租金，則本件租約因被告未付租金而於九十二年七月十五日因停止條件成就而生終止契約之效力，是本件租約已於九十二年七月十五日終止，兩造間已無租賃關係存在。查自八十七年十月九日起至九十二年七月十四日止，共四年九個月，共五十七個月，應付租金為一百一十四萬元，經扣抵押租金四萬元（見游明亮與金板橋公司所訂之房屋租約第五條），被告應付租金一百一十萬元。是原告請求被告遷讓系爭房屋及連帶給付一百一十萬元及自九十二年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、原告為系爭房屋之所有權人，有建物登記謄本可稽，被告無權占用，自屬侵害原告之所有權，且消極地減免其應支付使用房屋之代價而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，已構成不當得利。是原告請求被告返還不當得利，自屬有據。次按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項所明定。又土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條第一項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第九十七條第一項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，房屋課稅現值雖為稅捐機關之認定，並非地政機關之估價，然此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，亦無不可。查系爭建物之房屋課稅現值總值為六十一萬六千七百元，有房屋稅繳款書可稽，而建物基地板橋市○○段○○○號土地，申報地價為每平方公尺三二四四八元，面積五十平方公尺，權利範圍六萬分之一四三四，另同段三六地號土地，申報地價為每平方公尺三二四四八元，面積四十六平方公尺，權利範圍六萬分之一四三四，同段三九地號土地，申報地價為每平方公尺三二四四八元，面積五十平方公尺，權利範圍六萬分之一四三四，同段四十地號土地，申報地價為三二四四八元，面積四十六平方公尺，權利範圍六萬分之二四四八，同段四三地號，申報地價為每平方公尺二三六四○元，面積二六八平方公尺，權利範圍六萬分之一四三四，有土地登記簿謄本可稽，是土地價值共為三二五五四一元，合計土地及建物申報總價共為九十四萬二千二百四十一元。系爭建物於民國八十四年七月二十二日完成，建物位於電梯大樓內，其餘樓層大多作為經營商號使用，建物坐落於板橋市○○路，六線道，交通便利，附近商店林立繁榮，有建物謄本及照片可稽。本院斟酌系爭建物由被告供作住家使用、建物坐落之位置及附近繁榮程度，認以土地及建築物申報總價年息百分之十計算即九萬四千二百二十四元為宜，依此計算每月為七千八百五十二元。又被告迄今並無返還原告系爭建物之意，是原告請求自九十二年七月十五日起至遷讓房屋之日止，每位被告按月給付原告二千六百一十七元，亦屬有據。原告於上開範圍內之請求，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十月三十一日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官陳映如右為正本係照原本作成。
如對本院判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年十月三十一日~B書記官高玉彬