臺灣士林地方法院民事簡易判決
106年度士簡字第766號
原 告 董莎莉
吳碧玲
訴訟代理人 張迺良 律師
李振華 律師
被 告 曹玲珍
訴訟代理人 RobertN.DAVIS
莊明翰 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，業經民國106年10月5日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落於新北市○○區○○○段○○○○號土地上，門牌
號碼新北市○○區○○○○○○巷○○○號，如附圖所示Ａ部分
面積八平方公尺之地上物拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟零伍拾元，其中新臺幣貳仟元由被告負擔，
餘壹仟零伍拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文
。經查：原告起訴時之聲明為：「被告應將坐落於新北市○
○區○○○段○○○號土地上之違章增建物面積約6平方公尺
拆除，將所占土地返還原告及全體共有人」，嗣於本院審理
中變更訴之聲明為：「㈠被告應將坐落於新北市○○區○○
○段○○○號土地上門牌號碼新北市○○區○○○000巷00號
，如附圖之所示A部分之增建物（面積8平方公尺）拆除，
將所占土地返還原告及全體共有人。㈡被告應將坐落於新北
市○○區○○○段○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○
○○000巷00號2樓外牆上如照片2紅線所標示之窗戶拆除
，回復如照片3相同外觀、材質、尺寸（如照片4之標示）
之窗框（不含窗扇）及相同外觀、材質之外牆，並將該部分
外牆返還原告及其他共有人全體」，核原告上開訴之變更，
其請求基礎事實相同，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，自
應准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣坐落新北市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）
為原告二人與其他共有人所分別共有，系爭土地上有門牌號
碼新北市○○區○○○000巷00號等之11層集合式住宅，被
告為門牌號碼新北市○○區○○○000巷00號建物（下稱系
爭建物）之區分所有權人。被告所有之系爭建物，有如新北
市淡水地政事務所土地複丈成果圖所示編號A、面積8平方
公尺之違章增建物（下稱系爭增建物）佔用系爭土地，係無
權占有，侵害原告及全體共有人之權利；又系爭建物1、2
樓所在大樓（下稱系爭大樓）之牆面，屬包覆全棟建築物整
體外觀之大樓外牆一部分，系爭大樓外牆應係維持大樓安全
性及其外觀所必要之構造，屬系爭大樓全棟建築物之基本構
造，屬系爭大樓區分所有權人全體共有，非被告單獨所有，
依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，系爭大樓外牆面
，除經區分所有權人會議決議外，不得有變更構造、顏色、
設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。然被告於系爭建物
2樓外牆上，設置如照片2紅線所標示之窗戶，但未經全體
共有人之同意；該窗戶已影響系爭大樓之整體外觀，與在外
牆設置廣告物、鐵鋁窗之行為類似，被告亦未經系爭大樓區
分所有權人會議決議，依前揭規定，應不得為之。為此，爰
依民法第767條、第821條及第184條第1項之規定提起本
件訴訟等語，並聲明如上所述及願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.房屋預定買賣契約書第9條雖約定「…其餘一樓空地規劃為
該戶一樓屋主者，其使用權及管理維護均歸屬於該一樓屋主
」，然同條亦約定「惟其使用不得違反台灣省建築管理之規
定及本約附件㈦之規定」，另「住戶公約」第8條雖有「本
社區之大廈一樓空地除公共設施外，平時均歸由一樓管理使
用…」，然遍查上開契約及公約，並無一樓屋主得管理使用
一樓何處空地之圖說或文字說明，顯然並無規畫任何空地予
一樓屋主作約定專用部分；況「住戶公約」第9條第7款亦
明文「本大廈建物外部及面臨馬路之陽台，禁作違章增建或
改造破壞。」足顯住戶公約亦未允許被告違章增建物之存在
；另台灣省建築管理之任何規定，並無允許在共有之土地上
違法增建；且「台灣省違章建築拆除認定基準」第二點但書
亦明文「但涉及私權問題者，由起造人自行負責。」故被告
亦無從援引上開規定主張有權占有共有土地。
2.原告董莎莉雖於民國88年間買入小坪頂100巷27號2樓房屋
，然因其非管理委員會主任委員，無從介入社區公共事務，
直至105年接任管理委員會主任委員，始凝聚共識，對此類
不合法、不合於規約之情事加以處理，並徵得其他住戶之同
意，由原告2人提起訴訟，原告之沉默，絕非所謂默示意思
表示；再者，對空地之使用，不得逾越其設置之使用目的及
通常使用之方法，被告主張係分管協議之住戶公約，亦於第
九條第七款亦明文「本大廈建物外部及面臨馬路之陽台，禁
作違章增建或破壞改造。」系爭增建物實無從主張可合法存
在。
三、被告聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告
免予假執行，並抗辯如下：
㈠被告是在101年9月間向訴外人即前手 楊文仁 購買系爭建物
，而楊文仁提供給被告第一手的房屋預定買賣契約書，其中
已針對原告本事件的主張範圍與全體住戶間約定予被告專用
而成立分管契約，且系爭增建物為合法建物占有使用系爭土
地，為有權占有。依據楊文仁於78年間向建商即昇陽建設企
業股份有限公司（下稱昇陽公司）購入系爭建物時，昇陽公
司提供與各承購戶簽訂之房屋預定買賣契約書第8、9、31
條之約定及該契約附件㈤住戶公約第8條之規定，足證各承
購戶已就共有部分及法定空地成立分管契約，一樓之空地由
一樓管理使用。且被告於101年9月間向楊文仁購買系爭建
物後，而應受分管契約之拘束，故原告提出本件訴訟，實無
理由。
㈡依鈞院於106年6月8日前往現場測量時，附圖編號A部分
牆面所使用的壁磚型式、顏色，均與大樓牆面相同，且整棟
大樓於交屋當時，建商已將整棟平台外推，同時再加蓋附圖
編號A部分，建商將加蓋好附圖編號A部分一同交付給被告
之前手收受，顯見附圖編號A部分並非被告之前手所加蓋，
而係為建商當初交屋時即加蓋之建物，且此建物亦符合當時
的「台灣省違章建築拆除認定基準」之規範，是該社區之區
分所有權人就共用部分，如已依民法共有之相關規定為特別
之約定者，得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定
專用部分之限制，自該社區興建完竣以來均由特定共有人即
1樓住戶使用迄今，或搭建雨遮、鐵窗，或增建廚房，期間
已長達20餘年，附圖編號A部分既未妨礙公共安全，亦無阻
礙其他住戶出入，且原告房屋（2樓）與被告（1樓）同一
棟大樓，原告董莎莉於88年2月6日因買賣登記為所有權人
、原告吳碧玲因分割繼承於90年8月13日登記為所有權人，
原告登記為所有權人時，於本事件主張之附圖編號A部分（
前手楊文仁於建商交屋時即存在）早已存在多年，且原告成
為所有權人後十多年來亦均無異議，而在被告因買賣系爭房
屋成為所有權人5年後方提出本件訴訟，顯然違背上開分管
契約。又附圖編號A部分早已在原告等人購買二樓房地前存
在，但由原告等人未曾向被告前手楊文仁主張無權占用乙事
觀之，原告等人之前手早已與被告之前手楊文仁達成默示分
管協議，今原告等人再提出本件訴訟，實為無理。
㈢綜上，該社區於成立即已成立分管契約，一樓空地由一樓管
理使用，被告係於101年9月間向前手楊文仁購買系爭建物
，亦已承受此一分管契約，原告二人於購買社區房屋後當亦
受上開分管契約的拘束。分管契約已針對原告本事件的主張
附圖編號A部分範圍已約定予被告專用，故系爭增建物占有
使用系爭土地，為有權占有，且系爭增建物亦屬於合法建物
並非違建。且原告二人對於系爭增建物存在乙事早已知悉，
但原告二人未曾向被告前手楊文仁主張無權占用乙事觀之，
原告二人早已與前手楊文仁達成默示分管協議，故系爭增建
物當屬有權占有。
㈣本社區空地除上開所述供公共使用部分外，其餘一樓空地規
劃為該戶一樓屋主者，其使用權及管理維護均歸屬該一樓屋
主，而關於鈞院委託新北市淡水地政事務所進行測量，並提
出土地複丈成果圖，附圖編號A部分即非屬於供公共使用的
部分，購買本社區之人已於購買當時針對附圖編號A部分成
立分管契約，亦即「本社區空地，其供公共使用部分屬社區
個戶所有人所共有。其餘一樓空地規劃為該戶一樓屋主者，
其使用權及管理維護均歸屬該一樓屋主」之分管契約之約定
，附圖編號A部分非屬於供公共使用部分，且被告之前手自
82年交屋時起至101年間出賣予被告，其間由其管理、使用
附圖編號A部分，均無人提出異議，顯見附圖編號A部分當
屬於被告之前手管理、使用之非供公共使用的一樓空地，被
告之前手將房地出賣與被告，上開管理、使用之一樓空地亦
同時移轉與被告，原告所稱「…遍查上開契約及公約，並無
一樓屋主得管理使用一樓何處空地之圖說或文字說明，顯然
並無規畫任何空地予一樓屋主作約定專用部分…」云云，並
非事實。
㈤公寓大廈管理條例第8條第1項係針對「公寓大廈周圍上下
、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備」等公
共部分，為變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類
似之行為加以規範，對於區分所有權人私權範圍部分，非屬
公寓大廈管理條例第8條第1項規範之範圍，再按內政部93
年3月18日台內營字第0000000000號函釋，明確指出「除該
公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向
直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約約
定或區分所有權人會議決議之限制外」，公寓大廈周圍上下
、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變
更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，本
應依相關法令規定辦理，自無需經區分所有權人會議之同意
。被告認為原告於本事件追加照片2紅框部分，此係屬被告
之私權範圍，即屬於專用部分，並無公寓大廈管理條例第8
條第1項針對公共區域規範之適用餘地。退步言之，倘若鈞
院審理後認為原告於本事件追加照片2紅框部分有公寓大廈
管理條例第8條第1項之適用時，本社區規約並無約定照片
3相同外觀、材質、尺寸（如照片4之標示）之窗框及相同
外觀、材質之外牆為規約之內容，且區分所有權人會議亦無
上開內容之決議，故原告於本事件主張並請求將照片2紅線
所標示窗戶拆除，回復如照片3相同外觀、材質、尺寸（如
照片4之標示）之窗框（不含窗扇）及相同外觀、材質之外
牆云云，並無依據，實為無理。追加照片2紅框部分乃因為
被告購買系爭建物後，因為系爭建物屋齡已有20餘年，因為
窗框及窗戶老舊，被告乃於購屋後加以裝修，符合相關法令
規範，並無違背公寓大廈管理條例第8條第1項之規定。
四、本案之爭點為：
㈠新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積8平
方公尺之系爭增建物是否約定予被告專用而成立分管契約？
原告請求拆除系爭建物並返還系爭土地予原告及全體所有人
部分有無理由？
㈡原告得否請求被告拆除系爭建物2樓外牆上如照片2紅線所
標示之窗戶，回復如照片3相同外觀、材質、尺寸（如照片
4之標示）之窗框（不含窗扇）？
五、得心證之理由：
㈠被告就系爭空地之使用雖有分管契約存在，惟系爭增建物違
反公寓大廈管理條例第9條之規定，原告自得本於物上請求
權請求被告拆除如附圖所示A部分面積8平方公尺之地上物
，惟不得求前系爭土地返還予原告及全體共有人。
1.按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已
按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約
之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束
。經查：被告是在101年9月間向訴外人即前手楊文仁購買
系爭建物，依卷附楊文仁的房屋預定買賣契約書，其中第8
條規約：本社區之大廈一樓空地除公共設施外，平時均歸由
一樓管理使用…。足認已針對原告本事件的主張範圍與全體
住戶間約定予被告專用而成立分管契約。
2.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全
部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有
人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文
。
3.惟按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消
滅時效規定之適用，司法院大法官會議釋字第107號著有解
釋。考其解釋理由係以「查民法第769條、第770條，僅對
於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而
關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動
產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復
請求權，應無民法第125條消滅時效之適用。復查民法第75
8條規定：『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失
、及變更者，非經登記不生效力』，土地法第43條規定：『
依本法所為之登記，有絕對效力』。若許已登記之不動產所
有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其
效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必
須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權
，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將永久負擔
義務，顯失情法之平。」上開解釋理由所述情事，於共有土
地遭部分共有人無權占有時，亦有其適用，可見司法院大法
官會議釋字第107號解釋之適用範圍，應包括共有土地遭部
分共有人無權占用之情形。因此，原告依民法第767條、第
821條規定，為共有人全體之利益，行使其共有物返還請求
權，依司法院大法官會議釋字第107號解釋，應無民法第12
5條消滅時效規定之適用。
4.按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來
之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的
始為合法；又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體
或變更其性質，以供吾人需要而言。而所謂就系爭空地有約
定專用之意，應仍作為空地使用，始符其意旨，然系爭增建
物係供被告做廚房使用，顯然違反建築法令及通常使用方法
，自非適當。且參以公寓大廈管理條例施行前已取得建造執
照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條
規約範本視為規約；但得不受第7條各款不得為約定專用部
分之限制，為公寓大廈管理條例第55條第2項明文規定，惟
同條例第9條規定並不在排除適用之列。且同條例第9條第
2、3項對區分所有人之住戶就共有部分有專用權者，規定
：「應依其設置目的及通常使用方法為之。」、「前2項但
書所約定事項不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及
建築法令之規定。」之精神，是縱有同意，亦屬違法令規定
而無效。被告固得依前開分管契約管理使用系爭空地，惟因
違反公寓大廈管理條第9條強制規定，則原告本於物上請求
權請求被告拆除如附圖所示A部分面積8平方公尺之地上物
，即屬有據。惟被告依其前手與建商預售契約書之分管約定
既對系爭一樓空地有管理使用之權，則其將附圖編號Ａ所示
違章建物拆除後，系爭空地即回復原狀，仍屬被告有權依適
當方法為管理使用，從而原告請求被告將附圖編號Ａ所示違
章建物拆除後，應將該等建物占用之空地返還及全體共有人
，即非有據。
㈡原告不得請求被告拆除系爭建物2樓外牆上如照片2紅線所
標示之窗戶，並回復如照片3相同外觀、材質、尺寸（如照
片4之標示）之窗框（不含窗扇）。
1.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2項定有明文。權利固得自由行使，義務本應隨時履行
，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特
殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行
使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經衡該權
利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況
、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一
般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者
，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權
利受到一定之限制而不得行使（最高法院97年度臺上字第95
0號判決意旨參照）。次查，兩造不爭執系爭建物一樓部分
在系爭窗戶位置之外觀，於建築執照及使用執照上並無窗戶
外觀、材質、尺寸之資料；又系爭建物於78年即建築完成，
而原告於106年4月始向本院提起本件排除侵害之訴，其顯
有長時間不行使權利之事實，並足使被告確信其窗戶並無違
法，足認原告至今行使其權利，有違誠信原則，自應使原告
受有一定限制。
2.依原告提出附卷大樓同一面向立面圖，被告並非在完整外牆
上破牆開窗，而是就已有窗戶位置加大開窗面積，且其上樓
層相同位置所設置的窗戶亦有所不同，縱被告拆除部分牆面
應非承重牆或剪力牆，與大樓主結構無關，對房屋結構安全
影響甚微；且依兩造共有之社區住戶規約二、觀瞻部份1.④
僅規定全區窗戶框維持白色，亦未規定尺寸。綜上，為保障
被告信賴利益，原告應有權利失效原則之適用，不得再為被
告應回復原狀之主張。
六、從而，原告請求被告應將坐落於系爭土地上，門牌號碼新北
市○○區○○○000巷00號，如附圖所示A部分面積8平方公
尺之地上物拆除，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，
為無理由，應予駁回。原告之訴駁回部分，其假執行之聲請
即失所附麗，應併駁回，併此敘明。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經
審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權確定訴訟費用
額為新臺幣（下同）3,050元（第一審裁判費1,550元、通
譯費1,500元），其中2,000元應由被告負擔，餘1,050由
原告負擔。
中華民國106年10月19日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年10月19日
書記官吳俊明