臺灣雲林地方法院民事簡易判決
109年度虎簡字第169號
原告 蔡四郎
訴訟代理人 王翼升 律師
複代理人 廖泉勝 律師
被告 楊春田
共同
訴訟代理人 蔡金保 律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國110年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國101年1月間將雲林縣○○鄉○○○段0000地號土地（下稱系爭2516土地）應有部分6分之2出賣予被告楊春田、李麗香（下除分稱外，合稱被告二人），並將身分證件、印鑑章交予訴外人即證人 洪銓富 地政士辦理過戶事務，詎被告二人竟向訴外人洪銓富稱原告也要出賣同段2517地號土地（下爭系爭2517土地）應有部分各334500分之1125，未經原告同意，被告二人擅自偽造載有原告名義之承諾書（如乙證3即原證四，下稱系爭承諾書），內容載明「具承諾書人蔡四郎，承諾如下列土地持分過戶完成後，向權利人楊春田、李麗香各收取新臺幣伍萬元整……雲林縣元長鄉龍岩厝段2517土地，楊春田、李麗香各持分334500分之1125……。」，以此取信訴外人洪銓富，要求除將系爭2516土地過戶外，也併同將系爭2517土地辦理過戶，訴外人洪銓富並未向原告確認事情始末，即依被告之指示將系爭2516、2517土地一併辦理買賣過戶，但原告僅同意出賣系爭2516土地，並未同意出賣系爭2517土地，原告自始無出賣系爭2517土地之意思，也未收取得系爭2517土地之對價，系爭承諾書之文字、指印皆非原告所為，嗣原告於108年間申請土地謄本及異動索引時，赫然發現系爭2517土地已遭被告二人於101年1月17日以買賣原因登記，每人應有部分各334500分1125，原告遂向訴外人洪銓富質問此事，訴外人洪銓富乃告知上情，並將系爭承諾書出示與原告查看，原告始知悉此事，原告向被告二人請求返還土地，惟被告二人均拒絕歸還。
二、原告僅同意出售系爭2516土地，自始未同意出售系爭2517土地，也未取得系爭2517土地之價金，系爭承諾書非原告所書寫，指印亦非原告所用印，被告無權取得系爭2517土地權利。又原告既無出賣系爭2517土地之意思，故兩造間就系爭2517土地未有買賣債權及物權行為之合意，則買賣債權行為及移轉所有權移轉登記物權行為自始不成立而無效，依民法第113條規定，被告二人負有回復原狀之義務，原告本於所有權妨害除去請求權法律關係，得請求被告將所有移轉登記行為予以塗銷，回復登記為原告所有，且兩造間既無買賣債權及物權行為之合意，被告二人受有系爭2517土地登記利益係屬無法律上原因，致原告受有所有權喪失之損害，依民法第179條規定，原告得請求返還登記，又原告以不實之系爭承諾書取信於訴外人洪銓富藉此辦理過戶，被告二人之行為，顯屬故意侵害原告之所有權能，原告亦得依侵權行為法律關係請求返還登記，爰依民法第179條、第184條第1項前段、第767條第1項前段、中段、第113條規定提起本件訴訟。
三、對被告抗辯之陳述：
系爭承諾書不符民法第3條第1項、第3項，第166條規定，屬未成立之契約，不能以系爭承諾書做為被告占有系爭2517土地之權利基礎。原告本身不識字，主觀上買賣契約只成立於系爭2516土地，否認有出賣系爭2517土地之意思。其次，原告否認系爭承諾書上之指印為真正，退步言，縱然指印為真正，惟依民法第3條第3項規定，以指印代簽名者，需經二人簽名證明，始生與簽名同等效力，系爭承諾書欠缺此要件，依民法第166條規定契約不成立。
四、並聲明：被告二人應將系爭2517土地應有部分各334500分之1125，經雲林縣北港地政事務所以101年度北地資字第7300號收件、於107年1月17日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，並各回復登記為原告所有。
貳、被告辯以：
一、雲林縣○○鄉○○○段000○0地號土地為原告父親即訴外人 蔡上下 所有，與建商、磚窯場合建樓房，建物完成後，由訴外人蔡上下分得門牌號碼雲林縣○○鄉○○村00○0號房屋，磚窯場分得11之2號房屋（所有人為訴外人 陳吳月英 ）、11之3號房屋（所有人為訴外人 陳吳香 ），建商分得11之4號房屋（所有人為訴外人 李壽全 ），當時約定土地面積30坪。
二、71年2月20日訴外人蔡上下與被告李麗香簽訂契約書（如乙證1，下稱甲契約書），並邀同訴外人陳吳月英、李壽全擔任見證人，約定：基地於公路路界向後延至30坪止（寬度於樓房柱心為準），土地地目田，依法不得辦理移轉登記，於解禁後或可以登記時應即時履行登記。另79年7月30日被告楊春田與訴外人陳吳香簽訂不動產土地及房屋買賣契約書（如乙證2，下稱乙契約書），被告楊春田向訴外人陳吳香購買11之3號房屋。
三、嗣訴外人蔡上下死亡，由原告與其他繼承人繼承，被告二人在11之1號房屋後面增建廚房，因當初約定之土地超過建物面積，原告同意被告二人加蓋，但要求不得超過11之1號房屋後面增建的界線，至101年1月17日所有權移轉登記後，101年底被告二人才加蓋後方廚房，合計持分面積亦少於約定的30坪。
四、雲林縣○○鄉○○○段000地號土地嗣後變更為系爭2516、2517土地，農業發展條例、土地法又在89年1月26日修正將私有農地移轉及移轉共有之限制修正或刪除，之後的農地取得再無自任耕作及禁止移轉為共有之限制，因此龍岩厝段附近有相同情況的多位買受人趕在請求權時效完成前訴請地主辦理移轉登記，被告二人為免訟爭，遂於101年間向原告要求辦理移轉登記，原告當時表示可代表共有人處理此事，要求被告二人各給付新臺幣（下同）5萬元才願配合辦理，乃商請訴外人洪銓富以電腦繕打系爭承諾書，又將10萬元交付予原告，且為免日後爭議，特再於系爭承諾書上以手寫註加註「附加房子後方屋頂滴水」等文，原告亦在系爭承諾書蓋指印，不料事後，原告卻拒絕將其中5萬元交給另一位共有人 蔡崑龍 ，被告二人幾經交涉，原告仍只願拿出1萬元且稱是幫忙被告二人出的，被告二人無奈之下，只能再各添加2萬元，湊成5萬元交給共有人蔡崑龍，訴外人蔡崑龍收到款項後，也有出具承諾書（如乙證4）為憑。
五、原告之系爭2517土地權利係自訴外人蔡上下繼承而來，本就訴外人蔡上下與被告李麗香間所簽訂之買賣契約負有移轉土地所有權義務，至於被告楊春田與訴外人陳吳香間所簽訂買賣契約（乙證2），若原告請求返還土地，屆時被告楊春田若向訴外人陳吳香主張債務不履行損害賠償，訴外人陳吳香再回頭向原告主張相同權利，基於債權之連鎖，原告又需負移轉土地所有權義務；且當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，不以書面為必要，系爭承諾書僅作為憑證，做成後，被告二人既已依約交付10萬元，再由原告於系爭承諾書蓋指印，被告二人辦理土地過戶，自無侵權行為、不當得利、所有權侵害排除之問題。
六、並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、重劃前雲林縣○○鄉○○○段000○0地號土地為原告父親即訴外人蔡上下所有，與建商、磚窯場合建樓房，建物完成後，由訴外人蔡上下分得門牌號碼雲林縣○○鄉○○村00○0號房屋，磚窯場分得11之2號房屋（所有人為訴外人陳吳月英）、11之3號房屋（所有人為訴外人陳吳香），建商分得11之4號房屋（所有人為訴外人李壽全），當時約定土地面積30坪；嗣於71年2月20日訴外人蔡上下與被告李麗香簽訂甲契約書，約定訴外人蔡上下於龍岩厝段281之1地號土地之內，地上樓房之買賣，另立契約，以765,000元，基地於公路路界向後延至30坪止（寬度於樓房柱心為準）連同地上樓房價款在內出賣與被告李麗香、前開基地土地地目為田，依法不得聲請部分移轉登記，訴外人蔡上下於解禁後或可以登記時應即時與被告李麗香履行登記；另於79年7月30日，被告楊春田與訴外人陳吳香簽訂乙契約書，被告楊春田向訴外人陳吳香購買雲林縣○○鄉○○○0000號建物門牌元長鄉西庄村11之3號所有權全部，並特約約定因農業發展條例第30條規定，農地禁止分割，待以後法令修改或變更為非農業用地可辦土地移轉登記時，出賣人應無條件提供過戶之證件給承買人；嗣訴外人蔡上下死亡，原告因分割繼承取得2517土地，農業發展條例、土地法相關法令變更後，被告二人於101年間，檢具內容載明「具承諾書人蔡四郎，承諾如下列土地持分過戶完成後，向權利人楊春田、李麗香各收取新臺幣伍萬元整……雲林縣元長鄉龍岩厝段2517土地，楊春田、李麗香各持分334500分之1125……。」之系爭承諾書，委任訴外人洪銓富辦理系爭2516、2517土地過戶事宜，於101年1月17日以買賣為由辦理所有權移轉登記完畢，由被告二人各自取得系爭2516土地應有部分各4分之1（分別由原告過戶應有部分6分之2、訴外人蔡崑龍過戶應有部分6分之1）、系爭2517土地應有部分各334500分之1125等事實，為兩造所不爭執，並有甲、乙契約書（見本院卷第85、87頁）、系爭承諾書（見本院卷第45、89頁）、系爭2517、2516土地登記謄本、異動索引（見本院卷第17至21頁、第55至67頁、第111頁至第127頁、第211至225頁）、雲林縣北港地政事務所101年北地資字第6310號、7300號卷宗影本（見本院卷第23至33頁、第47至53頁）在卷可稽，該部分事實首堪認定。
二、針對為何替兩造辦理系爭2516、2517土地應有部分移轉登記乙節，證人洪銓富證稱：我從事不動產登記專業代理人，簡稱代書，已經有20幾年，這件應該是被告李麗香的先生來找我，我跟被告楊春田不認識，當初來找我的時候是村長也就是訴外人蔡崑龍跟他說的，因為我是社區唯一的代書，他們那時候住在我們社區外面的路邊的房子上，那個房子有四間連棟，是原告爸爸蓋的，當初土地法規的規定，農地沒有辦法過戶給自然人，89年之後因為土地法變更所以可以過戶給自然人，才可以過戶給沒有農地的自然人，我們社區有好幾件類似的案件，有的是用訴訟的，他們對面的一件是地主自願過戶給屋主，沒有訴訟，所以這件case他們來找我的時候，我想說地主願意直接過戶給他們是最好的，我不知道現在會變得這麼嚴重；被告找我說要過戶時，拿了契約書給我，但我有發現2516的土地一戶不到30坪，所以我有請地政出來確認土地跟房子的關係是怎麼回事，指界的時候發現房子後面大約有30公分在2517地號上，我就問當事人房子後面的土地是怎麼回事，因為2516土地一戶不足30坪，房子又在2517地號上，2516因為上面有四個房子，最北邊的房子已經有增建廚房，另外三間是沒有增建，指界當時兩造都在現場，兩造雙方就去協調。之後兩造協調就以有增建廚房的面積去算另外兩間，算起來大概一戶27坪，我覺得這樣很好，幫原告省土地，被告也可以接受，兩造要給我土地過戶所需的資料才可以過，原告只有給我一份印鑑證明，但是要過兩筆土地要有兩份印鑑證明，當下我就跟原告說你這樣少了一份，他就叫我去申請，所以我就幫原告再申請一份印鑑證明，我去申請完之後，還有去申請稅單，稅單下來我就過戶了；指界的時候就已經知道房子在2517地號土地了，指界當下原告是在現場的。系爭承諾書是我用電腦打的，因為這是指界當時大家談好的條件，被告說要給原告錢，希望有一個憑據，所以請我打。協調的時候兩造都在場。這個條件是有經過原告同意的，如果沒有經過原告同意，我不會幫他打也不會去過戶。我依照指界的情形及兩造協商的過程認為原告知道過戶的範圍要包含2517地號土地，因為當下指界就已經知道房子已經在2517地號土地上。該土地有重劃過，房子又是在2517地號土地上等語（見本院卷第230至234頁）。衡以證人洪銓富與兩造並無特別利害關係，僅為替兩造辦理土地過戶事宜之代書人員，並已具結擔保其證言之憑信性，應無為迴護任何一造甘冒偽證罪責為虛偽證述之可能，其證述內容應屬可信，是被告二人抗辯係因系爭2516土地持分不足原買賣土地之30坪，經與原告協商後，以10萬元之代價，由原告過戶2517土地應有部分各334500分之1125，應非子虛；在兩造經協商以系爭承諾書條件即原告過戶系爭2516、2517土地、被告二人給付10萬元之情形下，被告二人實無必要甘冒遭偽造文書罪責相繩之風險，在系爭承諾書上偽造原告指印之必要，應認系爭承諾書之指印確為原告協商後自行按捺。
三、又觀諸系爭承諾書約定內容，除明確記載2516、2517土地被告二人持分各為4分之1、334500分之1125外，另約定「承諾於雲林縣○○鄉○○村00鄰00○0號、雲林縣○○鄉○○村00鄰00○0號、房後方需留下由北向南排水溝，並與水利排水溝相接」，並以手寫註記「附加房子後方屋頂滴水」，顯然係依現場指界勘查後房屋坐落實際情況為約定，若此僅為被告二人單方偽造，似無特別為具體註記之可能；再者，本件系爭2517土地過戶之應有部分334500分之1125並非整數，若非以被告二人主張應各取得30坪及以實際房屋坐落情況為計算，被告二人亦應無特別欲取得此數額應有部分之道理；另除系爭承諾書外，被告二人另提出由訴外人蔡崑龍簽具之承諾書（如乙證4，見本院卷第91頁），內容與系爭承諾書相同，僅全文手寫，而非如系爭承諾書除「附加房子後方屋頂滴水」手寫外其餘均以機器繕打，若均係由被告二人偽造，亦應無內容完全相同而格式不同之可能，應非同時製作，而係先行製作系爭承諾書後，後再以手謄寫包含附加註記部分之系爭承諾書內文而做成，益徵被告二人抗辯係因原告拒絕將其中5萬元交給訴外人蔡崑龍，被告二人幾經交涉，原告只願拿出1萬元，被告二人再各添加2萬元，湊成5萬元交給共有人蔡崑龍，由訴外人蔡崑龍收到款項後出具承諾書乙節應屬可信。
四、原告針對被告二人抗辯，固主張2517土地並非原重劃前雲林縣○○鄉○○○段000○0地號土地，自不在依甲、乙契約書或先前契約關係應移轉之土地範圍內，且系爭承諾書指印非真正，被告二人應就系爭承諾書之指印為真正負舉證責任，另系爭承諾書不符民法第3條第1項、第3項，第166條等規定，屬未成立之契約，且依民法第3條第3項規定，以指印代簽名者，需經二人簽名證明，始生與簽名同等效力，系爭承諾書欠缺此要件，依民法第166條規定契約不成立；況原告所過戶與被告二人系爭2516土地，應有部分換算面積已超過30坪或118平方公尺，無再行過戶系爭2517土地之必要等語。惟查：
㈠關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。出賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務（最高法院57年度台上字第1436號判決意旨參照）。本件依上開證據資料，足以認定兩造已於101年間達成以10萬元移轉包含系爭2517土地應有部分之協議，並據以辦理所有權移轉登記乙情，業經本院論述如前，則系爭2517土地，是否為重劃前雲林縣○○鄉○○○段000○0地號土地，就本件難謂為重要之點；而買賣不動產之債權契約，於101年尚無規定為要式行為，屬諾成契約，尚非要式契約，兩造協商後就移轉之不動產及價金業已互相同意，則買賣契約即已成立。至證人洪銓富雖證稱：被告說要給原告錢，希望有一個憑據等語，然交付金錢與對造，希望對造書立收據等文書以作為證明等情，核屬常情，與買賣不動產契約是否約定為書面要式行為咸屬二事，要難僅以此推論兩造就系爭2517土地買賣部分已合意約定須以書面之一定方式為之，自無從認因系爭承諾書指印不符合法定要件，依民法第166條規定認兩造間契約不成立。
㈡原告固然否認系爭承諾書上指印為真正，惟經本院訊問原告，其陳稱：時間很久了，我忘記上面的指印是不是我蓋的，因為我年紀很大，我不記得等語（見本院卷第229至230頁），而本院依上開調查證據之結果，可認系爭承諾書上指印應為原告親自按捺，亦如前述，應認被告二人就指印之真正已盡舉證責任。本院雖另將系爭承諾書原本及原告指紋卡送法務部調查局進行指紋鑑定，惟經函復系爭承諾書上爭議指紋因紋線不清、特徵點不足，無法鑑定等語，有法務部調查局110年1月8日調科貳字第10903442480號函文可查（見本院卷第257頁），然仍無從在系爭承諾書上指紋不夠清晰、無從鑑定乙節，為對被告二人不利之認定。
㈢原告縱稱其移轉予被告二人之系爭2516土地換算面積即已逾30坪，惟當初訴外人蔡上下等人合建房屋，約定之土地持分換算基地面積應為「每戶30坪」，此觀甲契約書買賣標的僅為一戶房屋，即約定基地為「於公路路界向後延至30坪止」即可知，以每坪3.3058平方公尺換算，30坪約為99.174平方公尺（計算式：30坪3.3058平方公尺＝99.174平方公尺），而非被告二人受移轉部分「合計為30坪」。然以系爭2516土地為計算，原告與訴外人蔡崑龍移轉予被告二人應有部分各4分之1（原告6分之2、訴外人蔡崑龍6分之1），換算持分面積各為78平方公尺（計算式：312平方公尺1/4＝78平方公尺），均不足30坪即99.174平方公尺，若再加計系爭2517土地移轉予被告二人之應有部分各334500分之1125，換算持分面積各為11.25平方公尺（計算式：3,345平方公尺1125/334500＝11.25平方公尺），每戶較接近於99.174平方公尺（計算式：78平方公尺＋11.25平方公尺＝89.25平方公尺），約為27坪（計算式：89.25平方公尺3.3058＝27坪，小數點以下四捨五入），亦與證人洪銓富證述依兩造協商結果算起來大概一戶27坪，覺得這樣很好，幫原告省土地，被告也可以接受等情相符，是原告主張其移轉系爭2516土地應有部分換算面積合計已逾30坪，被告二人就系爭2517土地無再行主張得移轉之權利，其計算方式容屬有誤。
五、綜上，本院認被告二人持有系爭2517土地應有部分各334500分之1125，其買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為均屬有效，有法律上之原因，且非屬侵害原告權利之侵權行為，原告主張兩造間買賣之債權行為及物權行為均不成立而無效，依民法第113條請求被告二人回復原狀；請求依同法第776條第1項前段、中段規定返還所有物；依民法第179條規定請求被告二人返還不當得利；依民法第184條第1項前段主張依侵權行為法律關係請求返還登記，於法均屬無據。
肆、從而，原告請求被告二人應將系爭2517土地應有部分各334500分之1125，經雲林縣北港地政事務所以101年度北地資字第7300號收件、於107年1月17日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，並各回復登記為原告所有，均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日
虎尾簡易庭法官 黃麗文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法
院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日
書記官曾鈺仁