裁判字號：臺灣高等法院臺中分院98年上易字第8號民事判決
裁判日期：民國98年05月13日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決98年度上易字第8號上訴人丙○○訴訟代理人 吳中和 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 邱寶弘 律師受告知訴訟人丁○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國97年11月7日臺灣台中地方法院97年度訴字第321號第一審判決提起上訴，本院於中華民國98年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人方面：上訴駁回。
貳、陳述及理由部分：
一、上訴人主張：
㈠、上訴人於民國96年5月25日向被上訴人購買坐落台中市○○區○○段565、566地號土地及其上建號80號建物，即門牌台中市○○區○○路2段貴城巷3號房屋（下稱系爭房地），價金360萬元。上訴人已付清全部價金，並以訴外人戊○○名義辦妥所有權移轉登記。惟系爭房屋於84年10月11日曾有訴外人乙○○之叔叔 林榮魁 在屋內服毒自殺，屬一般人觀念中所謂之凶宅，有民法第354條第1項所謂減少通常效用及契約預定效用之瑕疵。而訴外人乙○○於94年底向被上訴人承租系爭房屋時，亦曾向被上訴人提及其親人在屋內自殺，故被上訴人出賣系爭房屋予上訴人時，即知該屋為凶宅，卻故意隱瞞此事實，致伊僅以280萬元價格將系爭房屋出賣予訴外人 林政吉 ，受有80萬元之損害，被上訴人自應負物之瑕疵擔保責任。爰以起訴狀繕本之送達為向被上訴人減少價金之意思表示，並求為命被上訴人給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息，並供擔保宣告假執行之判決。
㈡、在本院補充陳述：⒈按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補
充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上字第826號判例判例參照）。亦即民法上關於出賣人應負物之瑕疵責任，係為擔保責任，而非保證責任。本件系爭房屋於84年10月11日曾有訴外人林榮魁在屋內服毒自殺，此有台中市北屯戶政事務所函送訴外人林榮魁死亡登記申請書及死亡證明書附於原審卷可稽，並經證人乙○○於97年4月3日在原審言詞辯論中結證屬實，因林榮魁係非自然或因病死亡，系爭房屋屬於實務上所稱之「凶宅」，應無疑義。是縱被上訴人出賣系爭房屋給上訴人時並不知道系爭房屋為凶宅，或系爭房屋無從證明有發生靈異現象，但只要系爭房屋之價值確實因為曾有人在屋內自殺，而影響其價值，依前揭最高法院判例意旨所示，被上訴人即應負瑕疵擔保責任。
⒉被上訴人再抗辯上訴人96年5月間向被上訴人購得系爭房屋
，半年後才由戊○○再於同年12月將系爭房屋售於訴外人，因該為舊屋，折舊速度快，半年後交易價格滑落，上訴人逕以前後次買賣之價差，推論該屋係凶宅且進而主張瑕疵擔保責任，委無足採云云。惟查，系爭房屋若不考慮凶宅問題，
96年5月間被上訴人出售系爭房屋給上訴人時之市價約四百多萬元至五百萬元左右，此業經證人乙○○證述在卷，被上訴人亦自承系爭房屋當初要賣給上訴人時開價430萬元，是系爭房屋若不考慮凶宅問題目前市價應有四百萬元以上之價值，但因系爭房屋為兇宅，不但房屋價值大減，連要找到買家都不容易，剛好自殺者林榮魁為證人乙○○之親叔叔，乙○○認為其幫叔叔買回系爭房屋，其叔叔應不會騷擾他，反而會保佑他平安，所以才願意以較低於市價之280萬元購買系爭房屋。是系爭房屋並非因市場價格滑落才導致跌價，且房地產價格亦不致於在半年期間從四百多萬之價值，崩跌至280萬元，系爭房屋實因曾有人在屋內自殺，屬一般人觀念中所謂之凶宅而減損其價值，系爭房屋自有民法第354條第1項減少價值之瑕疵。
二、被上訴人則以：
㈠、上訴人為建商，訴外人戊○○則為上訴人房屋之仲介人，兩造就系爭房屋成立買賣前，戊○○至被上訴人之妻所開設之美髮店洗髮，並介紹被上訴人以750萬元價格購買上訴人所建造坐落台中市○○路○○○巷○○弄○號房屋。惟被上訴人並無此等現款可給付，戊○○謂可以被上訴人所有系爭房屋互易，不足之價金始以現款給付。被上訴人就系爭房屋開價430萬元，上訴人殺價以360萬元成交，被上訴人就不足之390萬元以現金給付上訴人。嗣上訴人將系爭房地登記為戊○○名義，再由戊○○將該房地出賣予證明知道係凶宅之乙○○之子林政吉，並非上訴人出售。上訴人既非系爭房屋之所有權人及出賣人，自無權就戊○○所出售之價格，向被上訴人主張物之瑕疵，請求減少價金。且縱使戊○○出賣系爭房屋予林政吉之價金低於上訴人向被上訴人購買之價金，然房屋出售價格之高低，除受經濟及房市之行情低落等因素影響外，尚有其他眾多因素，不能即謂係有人在屋內自殺所致。況戊○○與林政吉所簽立之買賣契約記載「不負是否凶宅之瑕疵擔保責任」，意即並非因凶宅而低價出售，故上訴人主張係因凶宅始低80萬元出售，並非實在。且系爭房屋係被上訴人向訴外人丁○○買受，丁○○並未告知被上訴人有人在屋內自殺，而於丁○○與被上訴人居住期間，均未發生任何不正常靈異現象。且訴外人乙○○亦未曾向被上訴人之妻提及其叔叔曾在系爭房屋內自殺，故系爭房屋並非凶宅，無減少房價之理由。且林榮魁之死亡原因雖為藥物中毒，但藥物中毒之原因甚多，並不能遽謂係服毒藥自殺，故不能以林榮魁之死，即謂系爭房屋為凶宅。況是否有人在房屋自殺，而成為凶宅，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非物之瑕疵。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房屋之安定性及發展性。是林榮魁即使於84年10月11日服藥自殺，但距今已12年多，早已淡忘，不論買受人為林政吉或其父乙○○，均就此不以為意，且居住者均未發生任何靈異現象，故不能認係屬凶宅，自非物之瑕疵。且上訴人故意以極低之280萬元出售，再以與被上訴人買賣價格之差額，請求減少價金80萬元，殊有違民法第148條所定之誠信原則。又上訴人為專門從事建築之建商，就房屋買賣為內行人，房屋是否為凶宅，上訴人於買受前應知悉如何調查，但上訴人未查，顯有重大過失。系爭房屋果若為凶宅，則依民法第355條第2項規定，被上訴人未保證無瑕疵，亦不知係凶宅，自無瑕疵擔保責任。況上訴人係於96年5月25日與被上訴人締約，並於96年6月28日完成所有權移轉登記，則上訴人遲至97年1月29日始提起本訴，顯已逾民法第365條所定之6個月除斥期間，自不得再請求減少價金等語，資為抗辯。
㈡、在本院補充陳述：⒈上訴人並無損害：上訴人以360萬元購得系爭房產後，被上
訴人即將房產登記給訴外人戊○○，而戊○○取得系爭房產之所有權後，再以其名義及以280萬元讓售給訴外人林政吉，系爭房產係由戊○○低價售出，相關損失，亦由戊○○承擔，與上訴人無涉，易言之，上訴人並未受有房產轉售之損害，故不得向賣方即被上訴人主張瑕疵擔保責任。
⒉轉售損失，因素甚多，並非單一因素而為。影響房地產交易
價格因素甚夥且各因素間交互作用，舉凡屋況改變、景氣低迷市場價格滑落、賣方急於求現大幅降價，買賣雙方為親友，皆為適例，查上訴人自96年5月間向被上訴人購得該屋，半年後，才由戊○○在同年12月將該屋轉售予訴外人，考量該屋為舊屋，折舊速度快，且近2年全球景氣持續下滑，半年後，交易價格滑落，不難想像，但上訴人逕以前後次買賣之價差，推論該屋係兇宅且進而起訴主張瑕疵擔保責任，委無足採。
⒊系爭房屋是否為兇宅，未獲證實，即便如是，未必係「物之
瑕疵」而造成損害。查所謂「兇宅」，並非法律用語，依社會通念，乃指發生兇殺或自殺而死在屋內而言，經查，系爭房屋曾為死者林榮魁所有，於84年10月間，林榮魁因藥物中毒而死亡，有卷附台中地檢署相驗證明書可憑，然死亡原因亦可能是誤服藥物，非全係發生兇殺或自殺而死在屋內，昭昭明甚，且向系爭房屋轄區警察機關查詢亦不知情（此乃法院民事執行處查詢之標準程序），故系爭房屋是否為兇宅，未獲證實，訴外人乙○○固於原審證稱林榮魁因欠別人很多錢，故在該屋喝農藥自殺云云，然乙○○前曾向被上訴人出低價購屋未果，日後，為購得該屋續向後任屋主如訴外人陳小姐告知兇宅情事，以遂其目的，是其立場顯有偏頗且所言與事實或有出入，委無足採。
三、兩造就下列事實不爭執，並有上訴人提出之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本等件附在原審卷為佐（見原審卷第7-12頁），堪信為真，並得採為判決基礎：
㈠上訴人於96年5月25日向被上訴人購買系爭房地，價金360萬元，雙方並訂立不動產買賣契約書。
㈡被上訴人另向上訴人購買台中市○○路○○○巷○○弄○號房屋及
坐落基地，價金750萬元，兩造並約定以上訴人應付之系爭房地買賣價金抵扣部分價款，不足額部分由被上訴人以現金給付。
㈢被上訴人已依上訴人指示將系爭房地所有權移轉登記於訴外人戊○○名義。
㈣系爭房地於96年12月11日由訴外人戊○○為出賣名義人，出
賣予訴外人林政吉，價金280萬元，雙方並訂立不動產買賣契約書，該契約書第12條「其他特約事項」第5款記載「買賣標的賣方不負是否凶宅之瑕疵擔保責任」。
㈤訴外人乙○○曾於94年間向被上訴人承租系爭房地使用。
㈥訴外人乙○○之叔父林榮魁曾於84年10月11日在系爭房屋因藥物中毒而死亡。
四、至於上訴人主張林榮魁曾在系爭房屋內服毒自殺，該屋為凶宅，被上訴人故意隱瞞此事實，將系爭房屋出賣予上訴人，致上訴人僅能以280萬元價格轉賣予林政吉，受有80萬元之損害，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，爰以起訴狀繕本之送達為向被上訴人請求減少價金之意思表示，並請求被上訴人返還減少之價金80萬元等情，則為被上訴人所否認，並以前詞抗辯，是本件兩造爭點為：上訴人主張系爭房屋為凶宅，有物之瑕疵，爰依物之瑕疵擔保請求權，請求被上訴人減少價金80萬元，及被上訴人應將80萬元返還上訴人，是否有無理由？經查：
㈠、⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，民法第354條第1項定有明文。所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照），是物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。至於有人自殺之房屋，可能自殺者於自殺後隨即遭人發現送醫急救，或自殺者在該屋自殺死亡多日後始遭人發現，其情況多樣，並非全然相同，是否為凶宅，自應依個案情形，參酌當地風俗習慣、購屋者之主觀意識及價值觀，及房屋有人自殺後之居住者居住是否正常等情形，具體判斷之，不可僅因有人在屋內自殺，即遽認定係凶宅，並進而主張該屋具有物之瑕疵，核先敍明。
⒉上訴人主張系爭房屋係凶宅，係以前屋主搬進去都發生一些
怪事，住沒多久即搬離，被上訴人雖曾搬進系爭房屋居住，並經營髮廊，然僅約一星期，即因無法適應凶宅所發生之各種靈異現象，倉皇搬離系爭房屋等語為據，並聲請訊問證人戊○○為證。按戊○○在原審固證稱略以：伊曾詢問被上訴人之妻，要她老實告知系爭房屋是否有問題或係凶宅，不然為何開價不高，竟賣不出去；被上訴人之妻一再稱沒問題，她還在該屋居住過，伊相信她之說法，即以系爭房屋作價36
0萬元抵償被上訴人向上訴人購買新房子價款之一部分；系爭房屋辦妥登記後，隨即開價約380萬元出售，但均無結果；系爭房屋之鄰居告知沒有人會買系爭房屋，並要伊去找乙○○，乙○○始告訴伊他親叔叔之前曾在系爭房屋喝農藥自殺，那棟房子要看人買；乙○○並曾向被上訴人承租系爭房屋居住使用，且告知被上訴人其叔叔曾在屋內自殺之事，要求被上訴人將房屋賣給他，但被上訴人拒絕；嗣租約終止後，被上訴人之妻曾在系爭房屋開設美容店，惟住十餘日後，即搬離系爭房屋，並將房屋出售；據鄰居稱，住過系爭房屋之人，晚上都會發生靈異現象，第一次住進該屋之人被拉腳，第二次住進該屋之人則有靈異情形，表示該屋並非他所有，要他趕快搬走等語（見原審卷第72頁反面、第73頁）。經查，訴外人乙○○之叔父林榮魁曾於84年10月11日在系爭房屋因藥物中毒而死亡之事實，固為兩造所不爭，並經證人乙○○在原審結證稱：系爭房屋當時係 伊三叔 林榮魁所有，林榮魁因欠別人很多錢，故在該屋喝農藥自殺等語（見原審卷第46頁），及有台中市北屯區戶政事務所97年3月11日中市北屯戶字第0970001217號函及所附台灣台中地方法院檢察署（下稱台中地檢署）相驗屍體證明書、死亡登記申請書影本等件在原審卷為證（見原審卷第37-39頁），堪信為真。惟查，林榮魁於服毒當日被發現後，曾經送醫急救無效一節，亦經乙○○在本院證稱屬實（見本院卷第41頁反面），足認林榮魁雖係在系爭房屋服毒，惟當日經發現後隨即送醫急救一節，核與自殺者在屋內死亡多日始經人發現之情形有異，且本院審酌自林榮魁在系爭房屋自殺身亡時起，至兩造就系爭房地於96年5月25日成立買賣時止，相隔時間逾11年，其間系爭房屋曾於92年間經法院進行拍賣，由受告知訴訟人丁○○於92年11月13日以162萬元之價格購得系爭房屋（以陳麗芬名義拍得），丁○○再於93年11月29日以250萬元之價格出售予被上訴人甲○○等情，業經丁○○在本院陳述明確，並有台中市中正地政事務所異動索引附在原審卷為佐（見本院卷第67頁反面、第68頁，原審卷第92-100頁），丁○○、被上訴人既在不知系爭房屋有人自殺之情形下，分別以162萬元、250萬元之價格購買系爭房屋，且其購買之價格均遠低於被上訴人出售予上訴人之360萬元、及上訴人出售予乙○○（登記為林政吉名義）之280萬元，足認系爭房屋交易價格如何，核與林榮魁是否在該屋內自殺一節無關，自難以林榮魁曾於十餘年前在系爭房屋服農藥自殺，即謂系爭房屋係凶宅，且已減損系爭房屋之價值、效用及居住品質，而有物之瑕疵情事。再丁○○購買系爭房後曾居住在系爭房屋約一年，出售予被上訴人甲○○後，亦向被上訴人甲○○承租系爭房屋居住四個月，居住期間並無靈異現象發生等情，業經丁○○在本院陳述在卷（見本院卷第67頁反面），再被上訴人甲○○購買系爭房屋後，亦與其家人即妻子及子女居住在系爭房屋，並出租予乙○○居住，其間亦無靈異現象發生等情，業據證人乙○○在原審及本院證稱在卷（見原審卷第49頁、本院卷第42頁），上訴人遽以系爭房屋有人自殺及有靈異現象，致其以低於買受價格80萬元出售移轉登記予林政吉，而謂係因系爭房屋為凶宅，有物之瑕疵之故，自難採信。
㈡、再查，上訴人以訴外人林榮魁曾於84年間在系爭房屋自殺死亡為由，據以主張系爭房屋為凶宅，並曾發生靈異現象，造成效用及價值減損，構成物之瑕疵等情，既不足取，已如前述，是上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求被上訴人返還減少之價金80萬元，自屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張其向被上訴人購買之系爭房屋為凶宅，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，減少價金80萬元，並應如數返還予上訴人等情，既非可採，上訴人請求被上訴人給付80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之計算之利息，即屬無據，不應准許。原審因而為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，認對判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年5月13日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官盧江陽法官陳賢慧以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳麗琴中華民國98年5月13日