裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第321號民事判決
裁判日期：民國97年11月07日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第321號原告丙○○訴訟代理人 吳中和 律師被告甲○○國民訴訟代理人 黃嘉明 律師複代理人 蔡壽男 律師上當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國97年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年5月25日向被告購買坐落台中市○○區○○段565、566地號土地及其上建號80號建物，即門牌台中市○○區○○路2段貴城巷3號房屋（下稱系爭房地），價金新台幣（下同）360萬元。伊已付清全部價金，並以訴外人丁○○名義辦妥所有權移轉登記。惟系爭房屋於84年10月11日曾有訴外人乙○○之叔叔 林榮魁 在屋內服毒自殺，屬一般人觀念中所謂之凶宅，有民法第354條第1項所謂減少通常效用及契約預定效用之瑕疵。而訴外人乙○○於94年底向被告承租系爭房屋時，亦曾向被告提及其親人在屋內自殺，故被告出賣系爭房屋予原告時，即知該屋為凶宅，卻故意隱瞞此事實，致伊僅以280萬元價格將系爭房屋出賣予訴外人 林政吉 ，受有80萬元之損害，被告自應負物之瑕疵擔保責任。爰以起訴狀繕本之送達為向被告減少價金之意思表示，且依法提起本件訴訟，請求被告返還減少之價金80萬元。並聲明：（1）被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；（2）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為建商，訴外人丁○○則為原告房屋之仲介人，兩造就系爭房屋成立買賣前，丁○○至被告之妻所開設之美髮店洗髮，並介紹被告以750萬元價格購買原告所建造坐落台中市○○路○○○巷○○弄○號房屋。惟被告並無此等現款可給付，丁○○謂可以被告所有系爭房屋互易，不足之價金始以現款給付。被告就系爭房屋開價430萬元，原告殺價以360萬元成交，被告就不足之390萬元以現金給付原告。嗣原告將系爭房地登記為丁○○名義，再由丁○○將該房地出賣予證明知道係凶宅之乙○○之子林政吉，並非原告出售。原告既非系爭房屋之所有權人及出賣人，自無權就丁○○所出售之價格，向被告主張物之瑕疵，請求減少價金。且縱使丁○○出賣系爭房屋予林政吉之價金低於原告向被告購買之價金，然房屋出售價格之高低，除受經濟及房市之行情低落等因素影響外，尚有其他眾多因素，不能即謂係有人在屋內自殺所致。況丁○○與林政吉所簽立之買賣契約記載「不負是否凶宅之瑕疵擔保責任」，意即並非因凶宅而低價出售，故原告主張係因凶宅始低80萬元出售，並非實在。且系爭房屋係被告向訴外人 陳靜怡 買受，陳靜怡並未告知被告有人在屋內自殺，而於陳靜怡與被告居住期間，均未發生任何不正常靈異現象。且訴外人乙○○亦未曾向被告之妻提及其叔叔曾在系爭房屋內自殺，故系爭房屋並非凶宅，無減少房價之理由。且林榮魁之死亡原因雖為藥物中毒，但藥物中毒之原因甚多，並不能遽謂係服毒藥自殺，故不能以林榮魁之死，即謂系爭房屋為凶宅。況是否有人在房屋自殺，而成為凶宅，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非物之瑕疵。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房屋之安定性及發展性。是林榮魁即使於84年10月11日服藥自殺，但距今已12年多，早已淡忘，不論買受人為林政吉或其父乙○○，均就此不以為意，且居住者均未發生任何靈異現象，故不能認係屬凶宅，自非物之瑕疵。且原告故意以極低之280萬元出售，再以與被告買賣價格之差額，請求減少價金80萬元，殊有違民法第148條所定之誠信原則。又原告為專門從事建築之建商，就房屋買賣為內行人，房屋是否為凶宅，原告於買受前應知悉如何調查，但原告未查，顯有重大過失。系爭房果若果為凶宅，則依民法第355條第2項規定，被告未保證無瑕疵，亦不知係凶宅，自無瑕疵擔保責任。況原告係於96年5月25日與被告締約，並於96年6月28日完成所有權移轉登記，則原告遲至97年1月29日始提起本訴，顯已逾民法第365條所定之6個月除斥期間，自不得再請求減少價金。故原告之訴，顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於96年5月25日向被告購買系爭房地，價金360萬元，雙方並訂立不動產買賣契約書。
（二）被告另向原告購買台中市○○路○○○巷○○弄○號房屋及坐落基地，價金750萬元，兩造並約定以原告應付之系爭房地買賣價金抵扣部分價款，不足額部分由被告以現金給付。
（三）被告已依原告指示將系爭房地所有權移轉登記於訴外人丁○○名義。
（四）系爭房地於96年12月11日由訴外人丁○○為出賣名義人，出賣予訴外人林政吉，價金280萬元，雙方並訂立不動產買賣契約書，該契約書第12條「其他特約事項」第5款記載「買賣標的賣方不負是否凶宅之瑕疵擔保責任」。
（五）訴外人乙○○曾於94年間向被告承租系爭房地使用。
（六）訴外人乙○○之叔父林榮魁曾於84年10月11日在系爭房屋因藥物中毒而死亡。
四、查原告於96年5月25日向被告購買系爭房地，價金360萬元，被告並已依原告指示，於96年6月28日將系爭房地所有權移轉登記於訴外人丁○○名義。嗣於96年12月11日，丁○○以其為出賣人名義，將系爭房地再行出賣予訴外人林政吉，價金280萬元等情，已為兩造所不爭執之事實，並有原告提出之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽，自堪信為真實。
五、惟原告主張訴外人乙○○之叔父林榮魁曾在系爭房屋內服毒自殺，該屋為凶宅，被告故意隱瞞此事實，將系爭房屋出賣予原告，致原告僅能以280萬元價格將該屋轉賣予訴外人林政吉，受有80萬元之損害，被告應負物之瑕疵擔保責任，爰以起訴狀繕本之送達為向被告請求減少價金之意思表示，並請求被告返還減少之價金80萬元等情。則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：（1）系爭房屋是否為凶宅？（2）原告以系爭房屋為凶宅為由，行使物之瑕疵擔保請求權，請求減少價金80萬元，有無理由？經查：
（一）系爭房屋是否為凶宅？
（1）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35
4條第1項定有明文。所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例參照。準此，物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。而曾發生兇殺或自殺致死事故之房屋，固常會使一般社會大眾產生精神上及心理上對房屋價值減損之觀感，且對居家環境品質產生疑慮，甚至心理上產生嫌惡，造成在一般房地產交易實務上，此類房屋之市場接受度較差，對於購屋者之購買意願發生影響，且其交易價格與週遭房屋相較亦較為低落。惟房屋是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、因時、因宗教信仰之不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，衡情仍應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素，非謂曾發生自殺致死事故之房屋，不論時間久遠，即概均認為係屬凶宅，指為物之瑕疵。
（2）查訴外人乙○○之叔父林榮魁曾於84年10月11日在系爭房屋因藥物中毒而死亡，為兩造所不爭執，並經證人乙○○結證稱：系爭房屋當時係伊三叔林榮魁所有，林榮魁因欠別人很多錢，故在該屋喝農藥自殺等語屬實，復有本院向台中市北屯區戶政事務所調取之臺灣台中地方法院檢察署（下稱台中地檢署）相驗屍體證明書及死亡登記申請書存卷可查，固可信為真。惟自林榮魁於系爭房屋自殺身亡時起，迄至兩造就系爭房地於96年5月25日成立買賣時止，其間相距逾11年，時間經過已甚久遠。且系爭房地於92年間拍賣，由訴外人 陳麗芬 拍定取得該房地所有權，並於92年11月13日辦妥所有權移轉登記，嗣該房地於93年11月29日始再行移轉登記為被告所有，此有台中市中正地政事務所異動索引附卷可稽，足見系爭房屋自林榮魁自殺身亡事件發生後，已更迭多位屋主，其所有權交易轉讓情形似未有所滯礙；且其姪乙○○於系爭房地為被告所有期間，亦曾於94年間向被告承租系爭房屋居住使用將近二年期間，其間並未發生靈異現象等情，亦據證人乙○○證述明確。是依此情形而論，尚難以林榮魁曾於10幾年前在系爭房屋服農藥自殺過，即謂已導致該房屋價值、效用及居住品質之減損，而有物之瑕疵情事。縱原告當初向被告購買系爭房地之價金為360萬元，然之後轉賣予訴外人林政吉之價格僅有280萬元，兩者相差80萬元。惟影響不動產市場交易價格高低之因素甚多，有可能因景氣不佳，亦有可能因買賣雙方當時之經濟狀況因素所致，不一而足，原告遽以前後買賣價格之差異，即謂此係因系爭房屋為凶宅，構成物之瑕疵所導致云云，尚難憑採。
（3）原告雖一再指稱系爭房屋係凶宅，之前屋主搬進去都發生一些怪事，住沒多久即搬離，被告雖曾搬進系爭房屋居住，並經營髮廊，然僅約一星期，即因無法適應凶宅所發生之各種靈異現象，倉皇搬離系爭房屋。被告故意隱瞞系爭房屋為凶宅之事實，而將該屋賣予原告云云。然被告否認其事。查證人丁○○固證述：伊曾詢問被告之妻，要她老實告知系爭房屋是否有問題或係凶宅，不然為何開價不高，竟賣不出去。被告之妻一再稱沒問題，她還在該屋居住過，伊相信她之說法，即以系爭房屋作價360萬元抵償被告向原告購買新房子價款之一部分。原告雖將系爭房屋登記為伊名義，但實際上係原告所有。系爭房屋辦妥登記後，隨即開價約380萬元出售，但均無結果。嗣系爭房屋之鄰居告知沒有人會買系爭房屋，並要伊去找乙○○，乙○○始告訴伊他親叔叔之前曾在系爭房屋喝農藥自殺，那棟房子要看人買（台語）。乙○○並曾向被告承租系爭房屋居住使用，且告知被告其叔叔曾在屋內自殺之事，要求被告將房屋賣給他，但被告拒絕。嗣租約終止後，被告之妻並曾在系爭房屋開設美容店，惟住十餘日後，即搬離系爭房屋，並將房屋出售。據鄰居稱，住過系爭房屋之人，晚上都會發生靈異現象，第一次住進該屋之人被拉腳，第二次住進該屋之人則有靈異情形，表示該屋並非他所有，要他趕快搬走等情。惟依其證言可知，其謂系爭房屋曾發生靈異現象，並非其親眼見聞，而是聽聞系爭房屋鄰居轉述得知，顯為傳聞證據，且無其他證據可佐，自無可採。更何況證人乙○○於承租系爭房屋居住使用期間，未曾感覺有發生靈異現象等情，亦經其證述於前；參以證人乙○○復證陳：被告搬進系爭房屋開設髮廊僅約10天左右，即未再經營，只有小孩子仍住在那裏約1個多月等語。由此可知，果爾如原告所稱，被告於乙○○向其承租系爭房屋時，即知系爭房屋為凶宅，且於該屋經營髮廊僅約一星期期間，即因無法適應凶宅所發生之各種靈異現象，而倉皇搬離系爭房屋，則衡諸常情，被告又怎麼可能狠心獨留子女仍居住於系爭房屋約達1個月之久，此顯與常理有違，益徵原告主張系爭房屋為凶宅，並發生靈異現象，被告明知故予隱瞞，將該屋出賣予原告一節，要無可取。
（二）原告以系爭房屋為凶宅為由，行使物之瑕疵擔保請求權，請求減少價金80萬元，有無理由？原告以訴外人林榮魁曾於84年間在系爭房屋自殺死亡為由，據以主張系爭房屋為凶宅，並曾發生靈異現象，造成效用及價值減損，構成物之瑕疵等情，既乏適當證據以為證明，而難為本院所憑信，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告減少價金，自屬無據。從而，其進而請求被告返還減少之價金80萬元，自亦無稽。
六、綜上所述，原告主張其向被告購買之系爭房屋為凶宅，被告應負物之瑕疵擔保責任，減少價金80萬元，並應如數返還予原告等情，既非可採，被告所辯，尚屬可信。從而，原告請求被告給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果尚不生影響，爰不逐一贅敘。至被告另聲請訊問證人陳靜怡、 梁倉豪 及 蔡成發 ，本院亦核無必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年11月7日
民事第二庭法官吳美蒼正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年11月7日
書記官