裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第558號民事判決
裁判日期：民國101年05月24日
裁判案由：給付違約金
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第558號原告 周志模 訴訟代理人 蕭琪男 律師複代理人 周漢翌 被告 李忠信 訴訟代理人 林凱 律師複代理人 謝國英 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國101年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣陸佰參拾萬元，及自民國100年12月13日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰壹拾萬元供擔保後，得為假執行，如被告以新台幣陸佰參拾萬元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：１兩造就被告所有坐落新北市○○區○○段375、376及377地
號土地（應有部分均五分之一）於民國97年9月6日簽訂買賣契約，總價金新台幣（下同）00000000元。原告於簽約當日並支付105萬元為第一次款。鑑於被告於簽約時尚未辦理繼承登記，故兩造以特約約定「倘繼承登記無法辦理，於確定日起三日內無息退還；但如賣方已成所有權人卻出賣他人應罰已收價金之六倍賠償（不賣亦同）」。此後，關於被告繼承登記辦理事宜，被告交由地政士 蕭琪琳 進行。為達繼承登記之正確無誤，地政士蕭琪琳屢請行政機關作成函釋，所需時程非短。不料被告於100年4月28日向蕭琪琳地政士取回辦理繼承登記之文件，復於100年7月7日寄發存證信函予原告稱「本人於簽訂契約後即配合蕭琪琳地政士辦理繼承事項，但迄今已超過二年半仍未能辦理完成，已超過正常辦理所需時間，蕭琪琳地政士並於日前退還本人為辦理繼承所交付之文件，顯已確定無法辦理繼承登記。....依法再催告通知若於100年7月20日前無法完成辦理上述土地繼承登記者，即確定無法辦理，則本人依法於100年7月20日解除買賣契約，不另通知」等語，原告於收到信函後，電詢承辦地政士蕭琪琳，蕭琪琳告以：「公部門正依循行政程序及政府組織層級尋求函釋，俾便辦理登記，目前亟待法務部作成函釋，並非確定李忠信不能辦理登記」及「交付前開繼承辦理文件予賣方，係樂觀其他地政士或專業人士早日完成本件繼承登記，俾便履行買賣契約」等語。詎料，被告竟於100年8月8日將前開已收受價金105萬元提存於本院，旋於同年月20日委由第三人完成繼承登記，於100年10月27日將上開土地出賣移轉登記予第三人 石宏裕 。本件並無確定無法完成繼承登記之情事，被告卻於完成繼承登記後，將上開土地出賣予第三人，確有違約之實，爰依買賣契約特約約定，請求被告依已收價金105萬元之六倍即630萬元給付原告及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准予宣告假執行。
２辦理繼承登記乃被告之義務，地政士亦為被告所委任，辦理
繼承登記之報酬為25萬元，因被告於簽約時無現金可給付其中之5萬元，乃將買賣契約第一期款100萬元改為105萬元，即原告交付100萬元支票給被告，另5萬元現金給付地政士，並視同原告已付105萬元買賣價金予被告。繼承登記既為被告之義務，則被告無權催告原告完成繼承登記，其以原告給付遲延為由解除契約，自屬無據。
３被告故意不履行系爭買賣契約，將土地高價賣給第三人石宏
裕，依上開土地其他繼承人 王茂雄 出售之價格為每坪25萬元，而兩造約定買賣價金為每坪14萬元，則被告每坪多賺11萬元，以被告繼承取得366.18坪之1/4計算，被告獲得1007萬元之利益，此亦為原告所失利益，原告依照已收價金105萬元之六倍即630萬元請求違約金，並無過高之情事。
二、被告則以：１訴外人 陳坤正 為安信地產（現為松安不動產）之專業仲介，
因上開土地尚未辦理繼承登記，且共有人甚多，被告出售意願不高，後經訴外人陳坤正交涉一年餘，且原告承諾會找地政士替被告辦妥繼承登記事宜，被告始同意出售。又安信地產長期與金門律師代書聯合事務所配合，故原告指定由蕭琪琳地政士辦理本件之繼承登記，並非原告陳稱係被告委由陳坤正代尋地政士。兩造簽訂買賣契約時，陳坤正臨時要求添加特約，而由蕭琪琳地政士手寫特約之內容，被告當場詢問蕭琪琳地政士何時能辦妥繼承登記，蕭琪琳地政士回答約一年餘即可辦妥，被告因信任原告指定之地政士可於相當期間內完成登記事宜，對於六倍違約金之要求只能同意，雙方並無討論該特約是懲罰性違約金或損害賠償額預定之違約金。原告現場交付100萬元支票予被告後，蕭琪琳地政士提出需預先支付5萬元之報酬，被告不同意，原告則表示由其支付，惟被告並未親見原告支付現金五萬元予地政士，原證一支票影本下方之文字亦為蕭琪琳地政士手寫，再要求被告簽名。
２蕭琪琳地政士於長達近三年之期間內，僅辦理共有人之一曾
再來之死亡宣告及向戶政機關申請補填陳 曾素 養母之姓名。然查，被告與曾再來並不同房份，縱未辦理曾再來之死亡宣告，仍得就被告部分辦理繼承登記，且本院家事法庭遲至98年7月方通知被告就曾再來公示催告之事宜到庭調查，足徵蕭琪琳地政士申請公示催告之時間亦有所拖延；再者，蕭琪琳地政士自始均未送件至戶政機關辦理繼承登記，遲至99年12月13日才申請補填 陳曾素 養母姓名，又依內政部函釋之結果，僅指示戶政機關依事實認定，對於辦理繼承登記並無助益，蕭琪琳地政士辦理繼承登記顯未依正常程序，時間亦有拖延。三重地政事務所列出九項事項要求15日內補正，蕭琪琳不但未補正，且自此之後未再進行繼承登記事項，如何能讓人相信其有能力辦理完成？被告多次以口頭催告蕭琪琳地政士辦理登記事宜，蕭琪琳地政士表示無法辦理，並將所需文件退回被告，地政士係原告找的，故原告給付遲延，被告發函催告原告於100年7月20日前完成繼承登記仍未辦妥，被告解除契約係屬合法。
３退步言之，若鈞院認解除契約不合法，違約金之約金亦屬過
高。兩造簽約前，被告即已提供相關戶籍謄本證明其為繼承人之身分，又被告之母親有無拋棄繼承權，係屬輕易可知之事，原告面臨之風險甚低；縱有風險，至多僅為已支付之買賣價金及地政士辦理費用，被告已將原告所付價金105萬元提存退還原告，原告請求按已收價金六倍計算之違約金，當然過高。被告出賣之價金並未高達每坪25萬元，原告毫無憑據，妄加猜測，且縱使原告取得所有權後轉售之價格，尚未確定，原告如何確定其享有之利益為1007萬元？末查，六倍違約金之約定係原告代理人陳坤正單方、片面決定，非雙方磋商而來，該數額明顯誇大，對被告顯失公平，依一般客觀事實、原告所受損害情形，六倍違約金實屬過高，請求鈞院酌減之。若依兩造買賣契約履行完畢，則被告就上開土地尚剩應有部分20分之1(1/4-1/5=1/20)，面積甚小，除共有人外，其他人較不願購買，因此能出售價格較低，不利於被告，即依兩造之買賣契約履行，會造成被告所有系爭土地應有部分二十分之一無法出售或需以低於市場行情出售，受有損失之風險。若鈞院認被告應負擔違約金者，請審酌上開情事，酌減違約金等語置辯。
４並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實１兩造就被告所有坐落新北市○○區○○段375、376及377地
號土地（應有部分均五分之一）於97年9月6日簽訂買賣契約，總價金00000000元。原告於簽約當日並支付105萬元為第一次款。鑑於被告於簽約時尚未辦理繼承登記，故兩造以特約約定「倘繼承登記無法辦理，於確定日起三日內無息退還；但如賣方已成所有權人卻出賣他人應罰已收價金之六倍賠償（不賣亦同）」。
２兩造簽約後，被告將辦理繼承登記所需之文件交由地政士蕭
琪琳進行，簽約二年半後，被告向蕭琪琳取回辦理繼承登記之文件，於100年7月7日寄發存證信函予原告稱「本人於簽訂契約後即配合蕭琪琳地政士辦理繼承事項，但迄今已超過二年半仍未能辦理完成，已超過正常辦理所需時間，蕭琪琳地政士並於日前退還本人為辦理繼承所交付之文件，顯已確定無法辦理繼承登記。....依法再催告通知若於100年7月20日前無法完成辦理上述土地繼承登記者，即確定無法辦理，則本人依法於100年7月20日解除買賣契約，不另通知」等語，被告於100年8月8日將前開已收受價金105萬元提存於本院，於同年月20日委由第三人完成繼承登記，於100年10月27日將上開土地出賣移轉登記予第三人石宏裕。
四、本件之爭點為：１系爭買賣契約係否經被告合法解除？２系爭契約未經被告合法解除，被告是否違反特約事項？３原告依特約事項請求被告給付違約金是否過高？１系爭買賣契約係否經被告合法解除？
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第348條第1項、第759條分別定有明文。被告為出賣人，但於簽約時尚未辦理繼承登記，是被告應先辦妥繼承登記，方能將系爭土地所有權移轉登記予原告。故就辦理繼承登記係屬被告應盡之義務，被告亦委託蕭琪琳辦理繼承登記事務，此有蕭琪琳所提出被告簽名之遺產稅案件委任書及新北市三重地政事務所登記案件補正通知書以蕭琪琳為被告申請繼承登記之代理人可稽（見卷第146、147頁）。又從被告向蕭琪琳取回辦理繼承登記所需文件，蕭琪琳無庸告知原告即將文件退還被告觀之，亦可證辦理繼承登記事務之委任關係存在於被告與蕭琪琳之間。辦理繼承登記既為被告之義務，則被告以原告遲未辦妥繼承登記為由解除系爭買賣契約，自屬無據，系爭買賣契約仍屬有效。
２系爭契約未經被告合法解除，被告是否違反特約事項？
兩造特約約定「倘繼承登記無法辦理，於確定日起三日內無息退還；但如賣方已成所有權人卻出賣他人應罰已收價金之六倍賠償（不賣亦同）」，此為兩造所不爭執。查被告自蕭琪琳地政士取回辦理繼承登記文件後，於100年8月20日委由第三人完成繼承登記，於100年10月27日將上開土地出賣移轉登記予第三人石宏裕，是繼承登記並非無法辦理，被告於辦理繼承登記後，本應履行其與原告間之買賣契約，卻將系爭買賣標的以較高之價格出售予第三人石宏裕，顯已故意違約，原告依據該特約事項請求被告給付違約金，洵屬有據。３原告依特約事項請求被告給付違約金是否過高？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。此項核減，不論係懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。
約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例參照）。本件依據兩造契約所載之買賣土地面積、應有部分比例，計算土地面積共242.1平方公尺，以總價00000000元除以242.1平方公尺，則每平方公尺為42351元（買賣契約見卷第7頁）。而被告出售予第三人石宏裕之買賣面積為302.63平方公尺，總價00000000元，以總價除以面積，得每平方公尺57471元（買賣契約見卷第161頁），則兩件買賣契約之售價每平方公尺相差15120元，以15120元乘以302.63平方公尺（原告所買面積），原告所買土地價值增加0000000元，原告未能取得系爭土地所有權確實受有利益之損失。復參酌原告於97年9月6日已付105萬元價金，以年息百分之五計算至言詞辯論終結日101年5月10日止（共2年247日），原告損害本金及利息共0000000元（0000000x2x247/365x0.05+0000000=0000000），以上金額已達0000000元，加上蘆洲地區土地價格仍有上漲之空間，是原告請求被告給付630萬元之違約金，應屬適當，並無過高。
五、綜上，原告主張被告違反特約事項，請求被告給付違約金
630萬元及自100年12月13日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國101年5月24日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年5月24日
書記官林勁丞