裁判字號：臺灣新北地方法院87年訴字第1720號民事判決
裁判日期：民國89年02月15日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣板橋地方法院民事判決八十七年度訴字第一七二○號
原告丙○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 江旻書 律師
黃莉玲 律師被告福照建設股份有限公司
設台北縣三重市○○街○○號一樓法定代理人乙○○住訴訟代理人甲○○住台北市○○區○○路○○號六樓之二四被告丁○○住台北縣三重市○○○路○○○巷○○號四樓右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決﹕个（一）被告福照建設股份有限公司（以下簡稱福照公司）應給付原告如附表一所示之金額及利息。
（二）被告丁○○應給付原告如附表二所示之金額及利息。
（三）被告等應連帶給付新台幣（下同）三十萬元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（四）訴訟費用由被告等共同負擔。
（五）對於第一、二、三項聲明原告均願供相當擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：个（一）緣原告丙○○於民國︵下同︶八十五年三月十五日向被告等購買坐落台北
縣板橋市○○○段第二崁小段四八－二、四八－四、四七－三地號等三筆土地上興建之「幸福世家NO.8」福臨門翡翠Ｂ區Ｆ４棟七樓房屋及其基地持分乙戶︵以下簡稱系爭房地︶，原告並分別與被告福照建設股份有限公司︵以下簡稱福照公司︶、丁○○訂立「預定房屋買賣合約書」、「預定土地買賣合約書」，合先敘明。
（二）被告福照公司未盡為原告向中央信託局辦理貸款之義務而違約在先，其片
面以原告未至銀行辦理貸款對保手續而解除雙方買賣契約實屬不合法且不生效力，其沒收原告所繳交之工程款，自屬無據。查原告購買系爭房地，有關貸款部份於訂購簽約時即指定中央信託局為貸款機構，並獲被告福照公司同意，嗣後原告並應被告福照公司之請求，於八十六年十二月六日將中央公教購屋貸款核貸文件影本及代書費十三萬元交付被告公司職員 林美珠 小姐及甲○○小姐以便被告福照公司向中央信託局辦理貸款手續，詎料被告福照公司不查，竟一再要求原告至華信銀行辦理貸款對保手續。基此，原告分別以八十七年五月九日台北郵局及同年五月十八日板橋江翠郵局二存證信函告知被告福照公司，並數次以電話與被告福照公司之工地代表 蘇肇芬 小姐、林美珠小姐、甲○○小姐及被告福照公司委任代書 楊仲遠 先生聯絡，告知實際情況，上揭事實，被告福照公司訴訟代理人於出庭時皆已自承確有其事；惟被告不僅未依雙方約定向中央信託局辦理貸款，卻於八十七年七月二日及七月十七日分別以北投文林郵局存證信函第三六四號、第四三五號二函片面通知解約，並沒收原告已繳交之工程款︵包含代書費房屋價金四十萬六千元、土地價金六十四萬四千元︶共計一百零五萬元。按雙方當事人於契約成立後，不得由一方任意使契約歸於消滅，必須有法定原因或雙方合意終止，或由有解除權之一方行使解除權始得使原訂契約歸於消滅，而契約解除權發生的原因有不外由於當事人以契約或基於法律規定所生之解除權。本件被告福照公司之主張解除契約其理由係以原告未至華信銀行辦理貸款對保手續，惟被告福照公司既依約有為原告向中央信託局辦理貸款義務，然被告福照公司未盡契約之義務顯已違約，況原告簽約迄今均依約繳款，而被告解約沒收原告所繳價款之行為，亦遭行政院公平交易委員會裁定違反公平交易法，是被告福照公司片面解除雙方買賣契約，既非本於雙方間保留解除權之特別約定，亦非有法律上所認之解除權，故其無法律上依據而向原告為解除契約之意思表示，其意思表示應不生解除契約之效果，被告福照公司解除契約既屬不合法，其沒收原告所繳交之工程款，自屬無據。
（三）被告違約片面解除雙方買賣契約，原告依雙方買賣契約自得據以解除雙方買賣契約。①查依前所述，被告福照公司以無可歸責於原告之事由片面通知解除雙方
契約，除其解除契約之意思表示應屬無效外，又核被告所為實已表達不賣意思及未盡為原告向中央信託局辦理貸款之義務而違反雙方約定之違約。按雙方土地預定買賣契約第十條約定：「．．．若乙方︵即被告丁○○︶不賣或違反本約任何條項內容之情事者，甲方︵即原告︶得依法請求乙方履行本約，亦得主張解約。若甲方主張解除本約時，乙方除應退還已收價金外，並應同時賠償所收價款同額之違約金。」，原告自得據以解除契約為維權益爰為解除與被告等之買賣契約之意思表示並以起訴狀繕本之送達以代通知。②依雙方預定房屋買賣合約書第十四條「本約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約書及其附件共同簽署並應併同履行始生法律效力。其解除時亦同。任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦同以違約論處，雙方絕無異議」及預定土地買賣合約第八條「本約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約書及其附件共同簽署並應併同履行始生法律效力，其解除時亦同。任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議。」等約定可知﹕不論被告任何一方違約其效力及於另一方即被告之一違約時，原告均得據以解除與被告間之契約。
（四）原被告間買賣契約既經原告合法解除並生效力，被告自應依民法第二百五十九條第二項規定返還被告所受領之價金及附加受領時起之利息予原告並賠償原告之損失。①按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契
約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異」、「契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第二五九條第二款之規定，當然應附加受領時起之利息償還他方，並非須經他方之催告始發生附加利息之義務。」︵最高法院二十三年上字三九六八號及二十八年上字五七六號判例參照︶，是原告除依約請求返還所受價款外，尚可依民法第二百五十九條第二項規定及前揭判例意旨，請求返還自受領時起之利息。即原告訴之聲明第一、二項請求另按民法第二百六十條規定「解除權之行使不妨礙損害賠償之請求」及依公平交易法第二十四條規定「除本法另有規定者，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」若違反此項規定而致侵害他人權益者，應負損害賠償責任︵同法第三十一條︶法院對被害人之請求，如為事業之故意行為者，得依侵害情節酌定損害額以上之賠償。
②查本件乃不動產事業經營者，為謀取私利，故意以原告不配合貸款等不
實事項片面解除買賣契約並沒收原告所繳價金，故原告除依民法第二百五十九條第二項規定，請求返還自受領時起之利息外，尚得依約定請求給付違約金及依公平交易法及民法第一百八十四條之規定請求損害賠償。又依前揭雙方簽定契約條款︵房屋買賣合約書第十條、土地買賣價約第八十條︶可知，被告等因各別債務不履行之違約行為亦視被告另一方為違約外，對於違約應負擔同一之損害賠償義務，即被告等對原告之損害賠償債務屬不真正連帶債務應對原告負連帶責任，然考量訴訟標的影響裁判費之繳納，原告暫計違約金及損害額為三十萬元，即訴之聲明第三項請求。
（五）被告以虛偽不實之廣告使原告對系爭建案之規劃及投資者產生錯誤之認
知，並對被告之資力信用等有所誤信，顯已違反公平交易法第二十一條規定，而原告受被告之詐欺，自得撤銷承買之意思表示，請求返還價金及損害賠償。添①按公平交易法第二十一條第一項之規定：事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所謂「引人錯誤」，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。添②查本件被告於系爭建物廣告上印有「投資興建：幸福機關．福照建設」、「綜合規劃：幸福建設．福裕建設」等語，足以使一般大眾或交易相對人認為系爭建物築由幸福建設參與規劃，且為某名稱為「幸福」二字之企業所投資興建，甚至產生被告為該企業集團之關係機構，或與該集團有業務經營上往來之聯想，而被告又先至公平交易委員會說明時表示其為幸福水泥之關係機構，後又去函更正為幸福建設，惟幸福水泥及幸福建設對此均予以否認，被告亦僅能以親戚人脈關係為解釋，而不能提出該二公司就系爭建案有投資興建或其它參與規劃之證明，此詳見原證九行政院公平交易委員會處分書可稽。基於「關係機構」乙語，在法律及交易觀念上，係指事業相互間有投資、人事控制、經營參與或其它業務上往來之情形而言，因此等關係之存在而使事業之資力或信用相互影響，單純之親戚人脈關係並不足以當之，是以被告於廣告上為此等文字表示，實已使交易相對人即原告對系爭建案之規劃及投資者產生錯誤之認知，並對被告之資力信用等有所誤信，為虛偽不實及引人錯誤之表示，核其行為係違法公平交易法第二十一條規定以虛偽不實之廣告，使原告陷於錯誤而承購，已構成詐欺，原告自得依民法第九十二條規定撤銷原告與被告間之買賣契約之意思表示，並以八十八年五月二十四日補充辯論意旨訴狀之送達以代通知。添③原告既撤銷本件買賣契約之意思表示，自得請求返價金及損害賠償。添个（六）被告以原告未至華信銀行辦理對保乙事，為解除買賣契約，沒收原告所繳
價金之依據，不僅違反公平交易法第二十四條之規定，依消費者第十二條之規定亦屬無效，是被告片面向原告為解約處理應屬無效。
添①按公平交易法第二十四條規定：除本法另有規定者外，事業亦不得為其
他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。所謂「顯失公平」，係指對交易相對人為不當壓抑，亦即妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款，其行為類型如強迫、煩擾交易相對人，或對交易相對人濫用優勢地位。又按預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，而買賣標的物又尚未成形，基於此等標的物未成形資訊掌握及談判地位不對等之種種特性，在契約資訊及其他過程方面，建商無疑為具優勢地位之一方；如建商有恃其優勢地位對交易相對人為不當壓抑之情事，則有構成足以影響交易秩序之顯失公平行為之嫌。
②查本件被告為求尾款債權之保障，要求自行另辦貸款之原告併予開立本
票、預付利息、簽署撥付委託書、至華信銀行辦理對保，且因原告不願無條件配合，即單方為解除契約之意思表示，並沒收已繳之工程款等種種，為被告所自承，且有被告印製之切結書與雙方往來之存證信函可稽添。原告雖無依被告要求至華信銀行辦理對保；惟原告仍願協議提供其他
保障被處分人債權之方式，如開立本票、交付存摺及取款條等等，但被告卻濫用其已收受多期工程款項之優勢地位，對於不同意被告所提尾款債權保障方式之原告，毫不予其另行選擇或協商之餘地，而強迫其接受交易條款，已構成足以影響交易秩序之顯失公平行為，而違反公平交易法第二十四條規定。添③復按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對於消費者顯失公平者，無
效﹕（一）平等互惠原則…（二）契約之主要權利或義務因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」「定型化契約條款有下列情事之一者，為違反平等互惠原則…（二）消費者應負擔非其所能控制之危險者…
（四）其他顯有不利於消費者之情形。」為消費者保護法第十二條及同法施行細則第十四條所明定，查本件被告不僅以不實之廣告詐欺原告，而使原告簽立系爭定型化買賣契約，同時又依該契約違反誠信原則，對於原告顯失公平者之條款，強迫原告至華信銀行辦理對保，在該強迫原告至華信銀行辦理對保之條款，經公平交易委員會處分為對消費者顯失公平時，被告片面解約所憑據條款應屬無效，易言之，被告片面解約行為對原告不生效力，被告自不得沒收原告所繳價款，甚明。添
（七）被告辯稱「建方要求華信辦貸款是（一）按契約約定（二）確保債權，否則土地房屋所有權過戶後賣方極可能無法取得所剩七成尾款」云云，亦與事實不符。蓋：
①原告原亦曾於八十七年五月五日配合至華信銀行欲辦理對保，當時僅有被
告委任之代書一同在場，而代書聞悉原告之情形後，即建議原告請被告提供切結書，應允以優先辦理原告之第一順位公教貸款為前提，但被告則稱不會出具任何書面資料一定要原告於華信銀行辦理對保，代書爰告知原告﹕如於華信銀行辦理對保，則被告即可要求代書於該行辦理抵押設定而不可能辦理原告之公教貸款，其後原告向華信銀行詢問，該行表示原告與建商之糾紛與該行無關，只要至該行對保，即是向該行借款之意，一旦產權設定抵押予該行，該行即行撥款予建商。②另由於原告須將買賣房地設定第一順位抵押權予公教人員住宅福利委員會，若其於華信銀行辦理對保，則被告即可辦理設定第一順位抵押予該行，而使原告喪失獲撥公教貸款之機會，且查系爭土地業已辦理土地融資並設
定抵押權予華信銀行，若被告屆時無法還款，則該設定無法塗銷，原告亦無法於其他行庫辦理第一順位之貸款，且被告當時迄未取得使用執照，遑論辦理交屋手續，應無權要求原告配合辦理貸款。③依上所述，原告非無端不至華信銀行辦理對保，其原因除被告違背先前，
同意願配合原告自辦公教貸款之約定外，主要原因在於若原告應被告要求至華信銀行辦理對保，將使原告因喪失所承買房地設定第一順位抵押權予公教人員住宅及福利委員會而喪失獲撥公教貸款之機會，對原告將造成損害，原告因鑑於此，始未答允被告要求至華信銀行辦理對保。況原告於簽約時與被告即約定須另辦公教貸款，是原告不至華信銀行辦理對保要非無理。④另原告自辦公教貸款亦對被告之價金債權確保無虞。查原告曾將被告印製
之切結書修改並重新繕打協議書，又多次表明願開立本票以確保被告之債權，並表示只要被告承諾在中央信託局未正式拒絕撥款前，不向華信銀行辦理抵押設定，原告願開立本票及預付個利息等保證，惟被告不願接受。是被告以原告自辦貸款無法確保其價金債權云云，顯屬無據
（八）被告又辯稱「本公司對於客戶之權益均極力配合辦理，本工地承購客戶中，有二十餘位均有優惠貸款本公司均配合辦理相關貸款手續，對於原告本公司將本客戶至上之原則配合辦理，謹請庭上主持促成兩造間之和解，公司將以最大誠意在確保本公司債權下與被告達成協議，並配合辦理相關貸款手續」云云亦屬空言，毫無誠信。蓋倘被告真有誠意維護客戶權益，焉會不履行原先同意至中央信託局辦理貸款之約定，而無理要求原告須配合其向華信銀行辦理貸款而損害原告權益，且在嗣後以原告不至華信銀行貸款為由，片面解除雙方買賣契約，沒收原告依期繳交房地期款，毫不予原告選擇或協商之餘地。由此足見，其恃優勢建商地位對弱勢交易相對人之原告為不當壓抑行為，全然不顧原告之考量，自不容嗣後飾詞謂其有誠意解決，願達成協議所能掩飾。上揭被告行徑亦業經行政院公平交易委員會處分以被告構成足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定要求立即停止該行為，故被告前開辯稱難謂其衷心之詞，更不足採信。
乙、被告福照公司方面：
一、聲明﹕求為判決﹕
（一）請求判決駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。
二、陳述﹕
（一）緣原告向被告等承購座落台北縣板橋市○○○段第二坎小段四八－二、四八－四、四七－三地號等三筆土地上興建之「幸福世家NO.8」福臨門翡翠Ｂ區Ｆ四棟七樓房屋及其基地持分乙戶，於八十五年三月十五日分別與被告丁○○、被告福照建設股份有限公司訂立「預定土地買賣契約書」及「預定房屋買賣契約書」各乙份，俾供遵循，依「土地預定買賣契約書」第十一條：本約不得單獨成立，應與「房屋預定買賣契約書」及「其附件」共同簽署並應併同履行始生法律效力，其解除時亦同，任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之「房屋預定買賣契約書」亦併同以違約論處，雙方絕無異議。因此「房屋預定買賣書」中以第十四條之規定來互相呼應，而引發本件訴訟爭議之銀行貸款手續即明列於「土地預定買賣契約書」之附件二之「代辦貸款委託書」及「房屋預定買賣契約書」之附件之代辦貸款委託書，此二份代辦貸款委託書均經原告本人簽名蓋章確認在案，依上開「土地預定買賣契約書」第十一條及「房屋買賣契約書」第十四條之約定，該二份附件應併同履行始生法律效力。故系爭房地之貸款部份，既經原告簽署「代辦貸款委託書」，原告理應依照委託書之約定履行，事實明確，無庸置疑。
（二）至於原告主張有關貸款部份，於訂購簽約時，即指定中央信託局為貸款機構，並獲被告福照公司同意之事，並非事實請原告舉證以實其說，否則無憑無據，信口開河，不值採信。且原告簽署之代辦貸款委託書第一條既明載，甲方︵原告︶委託乙方︵被告︶向乙方「指定之金融機構申請抵押貸款」，又空言於訂購簽約時即指定中央信託局為貸款機構，豈不互相矛盾，何況二份代辦貸款委託書，白紙黑字，歷歷在目，不容原告狡賴。雖然原告於被告去函催促應於指定期限至被告指定貸款機構華信銀行信義分行辦理對保手續時，曾提及原告已獲中央公教人員住福會核准輔助貸款，且需向中央信託局辦理貸款手續而需被告協助辦理。被告基於照顧客戶之權益爭取優惠貸款，也考慮協助辦理，但前提必須原告依代辦委託書約定事項履行，且簽署「配套措施」－切結書以保障被告之銀行貸款債權，然後依切結書之約定向原告指定之中央信託局辦理抵押貸款。惟原告卻拒絕簽立「切結書」，又不願依被告之通知至被告指定之華信銀行信義分行辦理對保手續，因此迄今未辦妥銀行貸款手續，究其原因，乃可歸責於原告違約在先，被告之願意協助原告辦理中央公教人員輔助購屋貸款，並非依雙方簽訂之買賣契約所定之義務，而係一額外之服務，原告本應存感激之心，配合被告之配套措施才對，未料原告卻本末倒置，置契約書之約定於不顧，將「協助」辦理誤為雙方約定應盡之義務，既於法無據，且不合情理。查原告依約先至被告指定之華信銀行辦理對保手續與原告要求至指定之中央信託局辦理抵押貸款，是可並行而不互相排斥，因為至華信銀行辦理對保手續並無立即設定抵押貸款之舉，而需俟中央信託局貸款額度不足而原告又不補足差額時，再轉向華信銀行辦理抵押權設定，由此可知原告如依「切結書」之約定履行，則首先還是先向原告指定之中央信託局辦理貸款，並非至華信銀行對保後即不得向中央信託局貸款而使原告權益受損，請傳訊被告指定之代書楊仲遠先生出庭作證，即可明瞭事實真相。
（三）依代辦貸款委託書第四條：「辦理貸款及抵押權設定登記事項所需之全部手續，甲方︵原告︶保證於乙方︵被告︶通知日起七日內無條件如期辦妥且不得藉故拖延，並交付有關證件資料﹕存摺、印章﹕本票及開具與貸款金額同額之取款憑條---。」被告福照公司依上開約定於八十七年四月十日通知原告於八十七年四月二十三日至華信銀行信義分行辦理銀行貸款對保手續，原告並未依約前往，被告福照公司又於八十七年五月一日以北投文林郵局存證信函第三○一號通知原告於八十七年五月五日完成對保手續，原告又不理，被告不得已又於八十七年五月十三日以北投文林郵局第三一七號存證信函催促原告務必於五月十六日至華信銀行完成對保手續，原告又拒絕配合，被告再於八十七年五月二十二日以北投文林郵局第三四六號存證信函催告原告務必於三日內至華信銀行辦理貸款對保手續，原告再置之不理，似此被告自八十七年四月十日起至五月二十二日止，先後四次去函通知催告原告依約履行辦理對保手續，原告每次均無故拒絕辦理，視契約書為無物，則被告已善盡告知之義務，依代辦貸款委託書第五條第一項及第三項之約定，原告應於受被告通知起七日內一次以現金或即期支票繳清或補足連同銀行貸款之期款在內之本約各項未收價款，否則以違反「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」論處。被告已於歷次催告函中均催促原告，不至華信銀行對保，應於受通知起七日內一次以現金或即期支票繳清或補足連同銀行貸款期款在內之本約各項未收價款，原告並未依約給付，始於八十七年七月二日以文林郵局第三六四號存證信函通知原告依違反「土地預定買賣契約書」第十條違約處理及解約處理之約定，解除本約，並沒收原告已繳付之全部款項，作為違約之違約金，被告解除與原告之買賣契約，情理法兼顧，毫無可議之處。原告於起訴狀所言，被告福照公司主張解除契約之理由係以原告未至華信銀行辦理貸款對保手續，揆諸上開通知催告過程，顯與事實不符，懇請鈞院明鑒。
（四）至於原告一再主張被告福照公司依約有為原告向中央信託局辦理貸款義務，又係無中生有之事，本件兩造間有關貸款之部份，除有前述之代辦貸款委託書二份外，並無其他貸款合約書，被告亦無與原告簽訂被告應替原告向中央信託局辦理貸款之文件，如有請原告提出證據。既無必須向中央信託局辦理貸款之合約書，被告那有未盡契約義務之情事，原告口說無憑，不值一駁。因為被告通知原告解除雙方買賣契約，原告就認為被告所為實已表達不賣意思及違反雙方約定之違約，簡直不合邏輯，蓋被告解除與原告之買賣契約為解除權之行使，且係被告之權利，與被告賣與不賣毫無關係，原告卻用來推測被告有不賣之意思，實在荒謬至極。因此原告以「被告所為實已表達不賣意思及未盡為原告向中央信託局辦理貸款之義務而違反雙方約定之違約」，而解除與被告等之買賣契約，既非本於雙方間契約約定之解除權，亦非法律規定之解除權，故其為解除與被告等之買賣契約之意思表示之通知，被告無法接受且礙難同意。
（五）因兩造間之「房屋預定買賣契約書」「土地預定買賣契約書」已經被告於八十七年七月二日以文林郵局第三六四號存證信函通知原告解除在案，而按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同」，則於八十七年十月八日時兩造所簽訂上述二種契約應已失其效力。原告片面解除雙方買賣契約，既於法無據，其解除契約之意思表示應不生解除契約之效果，原告解除契約既屬不合法，其因解除契約而請求返還已繳付之期款、利息及損害賠償，自屬無據。
（六）綜上所述，本件純粹係原告為爭取中央公教人員輔助購屋優惠利率︵貸款金額為一百五十萬元︶，請求被告福照公司協助辦理，而被告福照公司為造福客戶，額外給予服務，但原告卻將「協助辦理」誤為被告應盡之義務並且毫不考慮被告保障銀行貸款金額之立場，拒絕簽署切結書，故意單方面毀約，違反代辦貸款委託書之約定，卻硬要被告福照公司行無義務之事，被告福照公司對原告已仁至義盡，卻落得纏訟下場，原告請求顯於法無據，且毫無理由。
丙、被告丁○○部分﹕被告丁○○未於言詞辯論期日到場，惟其聲明及陳述同被告福照公司。
理由
甲、程序方面：被告丁○○受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張﹕於八十五年三月十五日向被告等購買系爭房地，並分別與被告福照公司、丁○○訂立「預定房屋買賣合約書」、「預定土地買賣合約書」，並應被告福照公司之請求，於八十六年十二月六日將中央公教購屋貸款核貸文件影本及代書費十三萬元交付被告公司職員林美珠小姐及甲○○小姐以便被告福照公司向中央信託局辦理貸款手續之事實，業據提出預定房屋買賣合約書及附件、預定土地買賣合約書及附件等件為證，被告福照公司於言詞辯論時亦不否認收受原告所交付中央公教購屋貸款核貸文件影本，同意代原告向中央信託局辦理中央公教購屋貸款之事實，足認原告此部分主張為真實。則本件原告得否主張被告違約不賣解除契約及受被告之詐欺，而撤銷承買之意思表示，請求被告返還價金及損害賠償之徵結在於兩造所訂立之「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」是否已由被告解除在先而定。
二、查原告向被告買受系爭房地之付款方式，依兩造簽訂之「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」第三條付款辦法（一）約定除由原告依付款分配明細表之約定以現金繳納各期款外，餘款由原告委託被告代辦貸款，以貸得款項支應，惟若原告未配合辦理貸款之各項必備手續時，則視同不辦貸款，此部分款項原告應於辦理房地產權移轉登記前，於被告通知日起七日內以現金或即期支票繳清，上揭契約書第三條付款辦法（三）、（五）之規定甚明，再依兩造簽訂之「土地預定買賣契約書」第十一條之附件二之「代辦貸款託書」及「房屋預定買賣契約書「第十四條之附件三樓之「代辦貸款委託書」內容觀之，雖係約定原告委託被告向被告指定之金融機構申請抵押借款，惟因被告已收受原告所交付中央公教購屋貸款核貸文件影本，同意代原告向中央信託局辦理中央公教購屋貸款，已如前述，是兩造所簽訂「代辦貸款委託書」之真意已變更為原告委託被告向原告指定之金融機構申請抵押借款甚明，兩造原所簽訂「代辦貸款委託書」之約定即無再適用之餘地，就「代辦貸款委託書」所約定原告委託被告辦理貸款所應協助辦理之事項及所負擔義務應有再予明文之必要，以保障被告之債權。
三、再查﹕因原告應以貸款支應之購屋款項有二百八十一萬元，然因原告係委任職等，所得貸得中央公教購屋貸款額度僅有一百五十萬元，餘額雖再辦理首次購屋貸款，但需視中央信託局進行鑑價後方得確定所得核貸之總金額是否足夠，若核貸款項不足，差額再以現金支付一節，為原告所是認（參見八十八年十二月十四日言詞辯論筆錄），且原告所辦理之公教貸款，作業上依借款人與公務人員住宅及福利委員會所簽訂之貸款契約約定，代辦貸款行庫必將款項撥予借款人，而不接受委託撥付書或取款憑條等情，亦有行政院公平交易委員會（八八）公處字第三四號處分書洽詢公務人員住宅及福利委員會所得意見可佐，足認原告辦理之公教貸款及首次購屋貸款所得金額是否足夠應給付被告之款項仍未可知，且原告向中央信託局辦理中央公教購屋貸款時代辦貸款行庫必將款項撥予借款人，而不接受委託撥付書或取款憑條，對被告而言若原告所貸得金額不足或借款人即原告在取得貸款款項後拒不將款項轉付被告時，無法保障被告之債權，乃請原告另行簽署切結書，將被告應代向中央信託局辦理中央公教購屋貸款之義務及原告所應配合之事項予以明文，用以取代兩造原所簽訂之「代辦貸款委託書」，俾便利原告辦理貸款並保障被告之銀行貸款債權，實有必要，且被告雖在切結書第二項明定﹕買方並應至被告所指定之銀行辦理對保，然依同條後段及第五條約定，係在買方指定銀行核准貸款額度不足又未在三日內以現金補足差額時，視同買方放棄自行指定銀行貸款之權，或買方及買方指定之銀行未能依切結書履行時，始由被告向買方已對保之指定銀行撥款，若被告已依約取得買方應付之貸款金額時，當無再請買方已對保之指定銀行撥款之可能，此觀被告所指定對保銀行即華信銀行信義分行應行政院公平交易委員會要求所提供之相關資料說明﹕通知客戶對保，僅係撥款之前置作業，以及為便利內部作業進行之程序，仍應俟軍公教優惠貸款之指定銀行申辦核准，且設定第一順位抵押權並完成撥款後，該行方就第一順位抵押權之餘額設定第二順位抵押權，再行撥款，對客戶之權益並無影響一節甚明，亦有行政院公平交易委員會上揭處分書可參，足認被告要求原告至華信銀行辦理對保，並無影響原告權益，是被告所主張﹕若其於華信銀行辦理對保，則被告即可辦理設定第一順位抵押予該行，而使原告喪失獲撥公教貸款之機會云云，恐係誤會。
四、又查﹕被告福照公司曾於八十七年四月十日起至五月二十二日止，先後四次去函通知催告原告依約履行辦理對保手續，原告每次均無故拒絕辦理，有被告提出之存證信函可佐，原告復拒不簽署替代「代辦貸款委託書」性質之切結書，此為原告所是認，實無由僅令被告負代原告向中央信託局辦理中央公教購屋貸款之義務而使自身之貸款債權無何保障之餘地，否則對被告而言亦顯失公平，故應原告認即有拒絕被告代為辦理貸款之意甚明，從而，依兩造簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」第三條付款辦法（三）、（五）約定﹕若原告未配合辦理貸款之各項必備手續時，則視同不辦貸款，此部分款項原告應於辦理房地產權移轉登記前，於被告通知日起七日內以現金或即期支票繳清，被告再於八十七年六月九日催告原告，若不至華信銀行對保，應於受通知起七日內一次以現金或即期支票繳清或補足連同銀行貸款期款在內之本約各項未收價款，原告並未依約給付，始於八十七年七月二日以文林郵局第三六四號存證信函通知原告依違反「土地預定買賣契約書」第十條違約處理及解約處理之約定，解除本約，亦有存證信函可稽，再依「土地預定買賣契約書」第十一條：本約不得單獨成立，應與「房屋預定買賣契約書」及「其附件」共同簽署並應併同履行始生法律效力，其解除時亦同，任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之「房屋預定買賣契約書」亦併同以違約論處，雙方絕無異議之約定，一併解除「房屋預定買賣契約書」，並無可議之處。
五、兩造間所訂定之「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」既經被告於八十七年七月二日以文林郵局第三六四號存證信函通知原告解除在案，而按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同」，則原告起訴主張被告違約不賣解除契約及受被告之詐欺，而撤銷承買之意思表示，請求被告返還價金及損害賠償云云，於法無據，均應予駁回。原告之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結結不生影響，不予一一論述，附此敘明。
丙、據上結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年二月十五日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官李昭融右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年二月十七日~B書記官陳蒼仁