臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹北簡字第199號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 竹北市雄觀公寓大廈管理委員會
兼上一人
法定代理人 丙○○
共 同
訴訟代理人 張昱裕 律師
複代理人 郭明德
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年11月4日辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣1,990元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：
一、被告竹北市雄觀公寓大廈管理委員會（下稱被告雄觀大廈管
委會）應給付原告新台幣（下同）166,042元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告雄觀大廈管委會與被告丙○○應自民國（下同）98年3
月1日起至98年4月13日止，於每月1日連帶給付原告12,0
00元及各自每月2日起至清償日止按年息5%計算之利息。
三、願供擔保請准宣告假執行。
四、訴訟費用由被告共同負擔。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣原告係門牌號碼竹北市○○路352之4號1樓（竹北市
雄觀大廈C棟之三1樓）房屋（下稱系爭房屋）之所有人
，為竹北市雄觀大廈之區分所有權人，被告雄觀大廈管委
會依公寓大廈管理條例第36條第1項第2款之規定，就雄
觀大廈之共有及共用部分即有進行清潔、維護、修繕及一
般改良之職權。雄觀大廈於98年2月16日發生共用管線破
裂漏水、四處漫流，該共同管線破裂部分雖於98年3月間
修復，惟仍導致原告所有系爭房屋室內嚴重積水，屋內地
磚、木門、電線管路均有受損，有修繕之必要。而系爭房
屋之受損，係因被告雄觀大廈管委會對於雄觀大廈之公共
管路未予妥善維護之故，原告經洽請普來利實業股份有限
公司派員至系爭房屋現場查勘後，估計所需之修復費用為
166,042元。被告雄觀大廈管委會於管理上既有過失，即
應負損害賠償責任。又依公寓大廈管理條例第38條第1項
規定，管理委員會有當事人能力，則原告依據民法第213
條之規定，主張被告雄觀大廈管委會應就原告上揭損失負
全額賠償之責。
（二）雄觀大廈住戶規約於第十三章第一項雖有「經常性管理費
…不論遷住與否均須全部繳納」之規定，惟住戶大會曾決
議空屋得減半收繳，此參同棟大廈B1棟3樓住戶之管理費
繳款單內應繳管理費為2,604元，而該戶之收款憑證註明
收款金額為1,302元，且該繳款單之備註欄並附有「空屋
半價暫不給門禁卡」之記載可知。查原告所有系爭房屋自
96年初即已閒置無人居住、屬空屋狀態，為被告丙○○與
其他管理委員所明知，原告自得主張減半繳納管理費。惟
被告丙○○擔任雄觀大廈管委會之主任委員，卻自始無視
上開規定，而以一國兩制之強硬方式，要求原告應繳納全
額之管理費，又不交付門禁卡給原告，原告曾多次向被告
丙○○提出質疑與反應，均未獲置理，原告於迫不得已下
，為維護己身利益，才有拒繳管理費情事。再者，上開片
面要求原告繳納全額管理費之決定，並未經由管理委員會
提案決議之，全係丙○○個人之決定與指示，屬可歸責於
丙○○個人，而與其他管理委員無涉。
（三）按原告本擬將系爭房屋出租予他人居住，並藉以收取租金
貼補家用，詎因上開被告丙○○未給予門禁卡之不當作為
，加以被告雄觀大廈管委會迄未就系爭房屋之浸水受損予
以修繕，致使原告無法將房屋出租他人使用，是原告即受
有相當於每月12,000元租金收入之損害。而被告丙○○擔
任被告雄觀大廈管委會之主任委員，雖屬無給職，但依法
仍應負善良管理人之責任，然其蠻橫行事，兼以被告雄觀
大廈管委會迄今未將房屋浸水之受損予以修繕，均同為致
使原告無法將系爭房屋出租他人使用之共同侵權行為，並
已造成原告權益受損，從而，有關原告 上開所陳 98年3月
1日起至98年4月13日（公告領取門禁卡）止之租金損害
部分，應由被告雄觀大廈管委會及丙○○連帶負損害賠償
之責。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）原告沒有收到門禁卡，但是被告雄觀大廈管委會有貼公告
，可以去拿，原告還沒有去拿，因為該卡只有大門可以使
用，不能搭電梯。
（二）本件聲明一是依據公寓大廈管理條例，共有部分及約定共
用部分之修繕、管理、維護。聲明二是告被告丙○○個人
侵權，因為雄觀大廈管委會是丙○○管理，原告要求調解
，但是被告丙○○都不願意，所以要求被告雄觀大廈管委
會要連帶一起賠償。98年4月23日住戶大會，主委有要求
土木技師也是住戶之一說明，其有說是共用部分。後來保
全有請人來修繕，原告有錄影，如庭呈之光碟片，且如果
不是共同管線間漏水，而修繕時管委會並沒有任何人出席
，也沒有瞭解，則管委會為何要支付修繕費用。
（三）鈞院98年度竹小字第62號判決意旨認為區分所有權人可依
侵權行為之法律關係，向管委會主張因公共排水管路及公
共外牆防水層氧化漏水所致天花板維修及電器毀損之修理
等費用。另最高法院97年度台上字第343號判決亦認區分
所有權人就疏於修繕維護共用建物不負賠償責任，而應由
管理委員會負責。又退而言之，縱認為管理委員會並無侵
權能力，無由依民法第184條第1項前段、第191條第1
項本文、第196條、第215條、第216條等規定令負損害
賠償責任，惟依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，就公寓大廈
公用管線之修繕、維護，自應由管理委員會為之，費用則
由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之，被告自不得以管委會無侵權能力而解免其修繕
、維護及負擔費用之義務。
（四）原告為將所有系爭房屋出租予他人，於98年2月間某日委
請訴外人 陳清珍 前往進行房屋油漆粉刷，詎料，陳清珍甫
一開門即發現屋內積水與門檻同高而無法進行油漆工程，
原告向住戶打聽，方知因為公共管線漏水，2樓 邱永和 婦
產科診所、3樓 朱昌雲 住宅，均有漏水嚴重到發生積水之
程度，而公共水管在2樓及6樓均有破裂漏水處，因水管
破裂，漏水經由管道間向下，遂大部分都積水在原告屋內
。因原告於98年2月間就向管委會反應漏水嚴重，所以請
求98年3月1日起之租金損失。98年3月間，被告雄觀大
樓管委會委託東方保全公司總幹事 劉邦全 處理公共管線維
修，劉邦全偕同水電工程人員曾在6樓開挖牆壁修補管線
，發現公共管線幾乎整支斷裂，故劉邦全及水電工毫無疑
義當場即斷定是公共管線漏水，此有原告錄影可證（容後
補呈光碟），且被告雄觀大廈管委會就該次管線修繕，以
公共基金支付了「352號2樓、6樓管道間漏水」之修繕
費21,000元，此有被告張貼於公告欄之收文明細可稽。
試問，若是專用部分之管線漏水，何以被告要負擔修繕費
用？被告仍否認漏水是公共管線造成，實非有理。
（五）原告同意被告就系爭房屋修繕之估價金額68,340元，但有
關於被告主張抵銷部份，98年4月23日會議記錄有決議，
96年3月到98年4月期間空屋管理費是半價，4月之後
才是全價，原告當時因有訴訟，不知道是否要先繳納，且
擔心大樓漏水部分管委會不修繕，之前曾提出請人鑑定後
同意修繕，再把管理費結清，在竹北市公所調解時有將此
部分附於案內。
三、被告雄觀大廈管委會及丙○○則求為駁回原告之訴及假執行
之聲請，請准宣告免為假執行，並答辯如下：
（一）被告丙○○自98年1月6日接任竹北雄觀公寓大廈管理委
員會主任委員後，即依公寓大廈管理條例及雄觀大廈住戶
規約執行相關業務，合計召開4次委員會議、3次住戶大
會，並完成多項行政改革與公共設施改善，如門禁卡維安
工程、地下停車場整頓、頂樓漏水修護工程、管理費經由
銀行或超商代收、建立較完整財務制度，還有多年未辦理
的大廈負責人申請等事宜，皆為被告丙○○上任5個月內
完成之重大改革工程，絕非原告主張疏於管理，未善盡維
護管理公共設施之情事。
（二）系爭房屋有漏水現象，自始係由原告之訴訟代理人乙○○
告知，非原告以書面或口頭告知管理委員會，被告雄觀大
廈管委會基於非所有權人之主張，且漏水管線為隱密部份
無法立即判斷起源，故先行協調乙○○與樓上住戶共同會
勘以期確認漏水區域，如係公共管線造成，管理委員會自
會負責修繕維護。另後續之勘查及接洽均非原告親自辦理
，而是在無正式委任文件情形下由乙○○代理辦理，所有
處理經過也曾去函縣政府。經乙○○與樓上住戶勘查結果
，僅確認可能漏水地點在同棟2、5及6樓，但仍無法正
確判斷為私人區域漏水或公共管線漏水，為協助釐清漏水
權責歸屬，主任委員於2月26日邀請土木技師公會派員協
助現場勘驗，所得結論為必須敲除樓上住戶部分牆面，找
出漏水源頭方能確認，並評估經費超出10萬元以上，且乙
○○提出之估價單亦超出10萬元以上，依據雄觀大廈住戶
規約中規定超出10萬元之費用支出，須經住戶大會同意，
且事涉同棟2、5及6樓之權益，被告當然無法做出立即
之裁定，但因召開住戶大會耗時，且可能有不同意見，均
須研討協商，恐因此耽誤原告修繕或出租時程，管理委員
會曾多次建議乙○○先行與樓上住戶協商修繕，所需費用
先行墊支，並於維修時會同管理委員及其他住戶共同確認
責任及進行證據保全，如屬管理委員會責任，自依法賠償
，如屬私人管線問題，則由乙○○與其他住戶另行協商，
惟不為乙○○所採納，乙○○自始至終全要管委會負責，
而不願先釐清權責問題。
（三）為解決系爭房屋因漏水所造成損失是否應全額由管理委員
會負責維修及發放門禁卡辦法，被告雄觀大廈管委會於98
年3月2日召開臨時住戶大會，會議中決議由管委會會同
屋主進行查勘，如為公共管線則由管委會負責修復管線，
如為私人管線，則由住戶自行協商，另會議亦對空屋管理
費繳交原則與門禁卡發放辦法做出決議事項。被告雄觀大
廈管委會臨時住戶大會達成決議後，立即會同專業水電公
司及其他住戶進行漏水查驗，並於98年3月16日完成漏水
管線維修，但因會同之管理委員不具專業背景，無法針對
管線是否為公共區域做出判斷，故未對乙○○作出立即承
諾，管委會乃採臨時住戶大會方式做出決議，乙○○本人
亦出席4月23日之住戶大會，協議結果其當時並無異議，
也答應決議方案，而做出同意補償其修繕費用百分之五十
之決議，無奈於約定時間，原告不願出面處理，反而繼續
到法院告訴，管委會深感無奈。被告雄觀大廈管委會於處
理本件因漏水而造成房屋損害事件上，已善盡管理人之責
任，原告於本案件均未正式以所有權人身分提出申請，亦
從不曾參加事涉本身權益之住戶大會，在全體住戶及管理
委員會展現誠意下，雖原告欠繳管理費長達兩年半（28個
月），但管委會仍本善意願補償原告損失金額百分之五十
，惟於此情況下，原告還無端興訟，對管委會提出無理賠
償要求，實非善良管理人所為，被告主張原告要求全額賠
償並加計利息之請求無理。原告應考慮受損之系爭房屋係
屋齡十年以上之建物，而以受損部分之現值作為補償依據
，被告雄觀大廈管委會主張應以修繕金額50%且不應加計
利息，並且原告也應善盡住戶責任，繳清所有積欠之管理
費及利息，才為合理。
（四）公寓大廈管理委員會有訴訟法上之當事人能力，固為公寓
大廈管理條例第38條第1項所明定，然參諸同條例第29條
1項、第3條第9款、第38條第2項等規定意旨可知，公
寓大廈管理委員會之成立，旨在執行區分所有權人會議決
議事項及公寓大廈管理維護事務。又查，公寓大廈管理委
員會屬非法人團體，依民事訴訟法第40條第3項規定，認
非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對
人，惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能
力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力（最
高法院67年臺上字第865號判例參照）。蓋公寓大廈管理
委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公
寓大廈管理維護工作而已，雖於日常用其團體之名義為法
律行為非一概無效，然究與具有實體法上權利能力之自然
人不同，並不具有對侵權行為之損害負損害賠償之責任之
能力（即無侵權能力可言），法理至明。
（五）雖原告起訴主張被告雄觀大廈管委會未善盡職責，管理上
有過失，在98年2月16日發生大廈共用管線破裂漏水，以
致原告所有房屋淹水造成損害，請求賠償修繕費16萬餘元
，另並謂被告丙○○與被告雄觀大廈管委會不交付門禁卡
，致其所有系爭房屋無法出租而受有相當於每月租金12,0
00元之損害，請求被告連帶賠償其損害。然被告除否認管
理上有過失外，就系爭房屋漏水原因究係共用管線或私人
區域（專有部分）漏水所致，目前仍屬未明，則原告如何
證明其所有房屋漏水係共用部分之管理疏失造成？被告雄
觀大廈管委會究竟有何種過失？又縱有過失，則何以修復
費用即為16萬餘元？再者，原告迄未能明確舉證證明系爭
房屋漏水係因被告雄觀大廈管委會未善盡義務及侵權行為
所致，承上開說明，即無賠償請求權可言。況且，如原告
係基於侵權行為損害賠償請求權請求賠償，則被告雄觀大
廈管委會亦無侵權行為能力可言，本件當事人顯不適格。
又如原告係基於其他法律關係請求賠償，則究係依照何種
法律關係，觀諸起訴狀所述內容容有未明，請原告明確表
示其請求權基礎， 俾利 被告後績之答辯。另社區門禁卡係
原告拒領，非被告不交付，且原告系爭房屋自96年3月即
空閒至今，無法出租與漏水顯無關連，原告自不得請求賠
償。
（六）雄觀大廈住戶二度召開住戶大會研商漏水修繕事宜，據被
告提出之98年3月2日會議記錄，案由一載稱「住戶私人
地區自行修繕，但若可證明為公共管線出問題，則管委會
負責，公共區域管委會負責修繕」；嗣於98年4月23日住
戶大會再次決議，雖看似同意出資50%修繕費，然該決議
並非承認管委會在管理上有疏失，按該決議之本旨係指爾
後如有類似事件發生，則在住戶自請一家商家，管委會請
二商家估價，三家比價後，取中間價者得標之方式處理，
以符公平，然此決議經管委會執行後，已為原告明示拒絕
，基於此決議之執行需原告協力始克完成，既然原告不為
協力反而起訴請求，顯見此決議內容管委會已無法續為執
行。再者，退萬步言之，縱認管委會有疏失，然原告充其
量僅得依公寓大廈管理條例之規定請求被告履行管理維護
工作，而於被告拒不履行時，就其本身代為履行維護工作
所生費用請求被告給付，而不得逕依侵權行為之法律關係
，向被告請求損害賠償，此一併敘明之。
（七）依雄觀公寓大廈住戶規約第13章有關經常性管理費之約定
，住戶按月繳交經常性管理費，按其所持有之建物坪數分
攤計算，並自交屋日起，不論遷住與否均須全額繳納。雄
觀大廈未曾有住戶大會決議空屋得以減半收繳，原告之訴
訟代理人乙○○曾於95年8月到96年10月任管委會之主任
委員，對此應知悉。雄觀大廈前任管理委員會在未經住戶
大會決議情形下，擅自修改管理費收費標準而採空屋半價
收繳之行為，已違反管理人之責任，造成其他住戶之權益
損失，應屬無效之行為。空屋半價繳費之錯誤源自前任管
理委員會，故同棟Bl-3 吳秀琴 於97年遷入，依當時約定採
半價繳納係屬前任委員會權責，與本屆委員會無關，原告
依錯誤訊息主張減半繳納管理費，自是無理之主張。
（八）本屆委員會於98年1月6日正式接任後，即發現前任委員
會之錯誤，並經委員會討論無法達成共識下，決議透過住
戶大會表決確認。經98年3月2日及4月23日住戶大會決
議維持原規約規定，不管空屋與否應全額繳納管理費，惟
因對以往繳交半價之住戶追繳有困難，並在考慮維持社區
和諧下，針對空屋區分所有人若於98年4月30日前繳清管
理費者，仍維持半價之優惠。Bl-3吳秀琴元月份繳交之管
理費半價，因正處規約尚未釐清之時，且區分所有權人有
繳交誠意，故暫以半價收納，但原告至今還是堅不付費，
原告根本就未盡住戶應盡義務，幾經管委會多次追討及寄
發存證信函，原告依舊拒繳。另乙○○於95年8月到96年
10月擔任管委會主任委員期間，對於原告自96年3月就開
始之欠費從未催討，這絕非原告主張的因管委會不修繕系
爭房屋而拒繳管理費或質疑空屋能否半價而拒繳管理費的
理由。雄觀大廈之管理費收繳一直無法正常化，歷屆管委
會均視追繳管理費為一大苦差事，為維持大廈營運正常以
及使用者付費原則，本屆管委會試圖透過減少權利之方式
，讓欠繳者能正常繳費及讓繳費住戶能享充分使用公共設
施的權益，未繳管理費暫不發給門禁卡即是擬定措施之一
。門禁卡只供大門進出使用，電梯部分則屬公共設施，規
約第十五章罰則部分第一項管理費部分逾期30日則禁止使
用公共設施，蓋因本大樓公共設施係由住戶繳管理費共同
設置維持，對於未盡義務之區分所有權人自無使用公共設
施之權益，況且大樓設有警衛管理人員，即便無門禁管制
卡仍能透過管理人員與樓梯設施自由進出大樓，對於住戶
行之權益並未受損，如有計畫承租人看屋亦無不利之影響
，更何況原告住屋位處1樓，根本也無電梯使用困擾。管
委會一直善盡考量住戶居家安全，使用門禁卡是為住戶安
全之計，大門門禁卡開通之前也多次督請未取卡住戶到警
衛室取卡，無奈原告不願到警衛室拿取，一再與管委會對
立，讓所有管委會人員困擾不己，今又無端興訟，管委會
無法再忍受原告無理要求及莫名告訴。管委員會主任委員
丙○○為維護大廈其他住戶權益，堅守本分要求住戶繳交
管理費，其所行事均依住戶大會決議而行，絕非原告所稱
是個人之決定與指示。
（九）原告聲稱擬將系爭房屋出租，藉租金以補貼家用，惟系爭
房屋自96年3月即空屋至今，且門禁卡之有無並不影響區
分所有權人於正常時間帶人看屋，漏水影響期間與其空屋
時間相比甚短，足可證明系爭房屋無法出租之主因絕非門
禁卡與漏水所致，更何況管委會早已同意補償其損失，請
原告與管委會辦理招商估價即可修繕，門禁卡亦早於大門
開通之際，促請未領卡住戶到警衛室領取，但原告仍不願
領卡或進行相關修繕動作，足見出租房屋並非原告重要事
務，其對被告雄觀大廈管委會主張收入損害賠償，實非合
理公平之行為。被告雄觀大廈管委會雖然極有誠意解決賠
償事宜，但是原告不應將管委會當成冤大頭，舉凡屋內所
有陳設不論是否因漏水損害與否皆要翻新，這無疑是對管
委會的不當剝削，依據其他廠商估價遠低於原告所提出之
賠償金額，這也是管委會之前希望有三家廠商合估，再委
請中間價位者修繕之主因。依管委會委請其他專業判斷所
應修繕部份及金額共68,340元，復依據雄觀大廈管委會願
提出百分之五十修繕賠償則為34,170元，被告雄觀大廈管
委會並以96年3月到98年8月期間原告積欠之36,510元管
理費，與上開同意支付原告之修繕費為抵銷。
（十）原告起訴狀主張雄觀大廈在98年2月16日發生共用管線破
裂漏水事實，嗣於準備書狀㈠謂「公共水管在2樓及6樓
均有破裂漏水處，因水管破裂，漏水經由管道間向下，遂
大部分都積在原告屋內」、修繕時「 劉邦權 及水電工毫無
疑義當場即斷定是公共管線漏水」，且被告事後以公共基
金支付修繕費21,000元等情，據以主張本件係共用管線破
裂，而非專用部分之管線破裂漏水，然該破裂之管線位於
6樓住戶之浴室牆內，已屬專有部分之範圍，被告雄觀大
廈管委會應無責任可言。又原告提出光碟所播放之畫面極
為陰暗，難以辨認，不足為證。且衡情管道間不僅一條水
管，自無從由光碟之影像、聲音內容確認究係何種管道破
裂。被告雄觀大廈管委會之所以支付21,000元修繕費，實
因當時原告主張系爭房屋內有積水，被告基於職責當然必
須查明原因加以排除，而抓漏尚需協調相關住戶， 徵得渠
等同意後派員進入該住戶屋內實地進行。在此抓漏過程中
，工人總計破壞6樓、5樓、2樓住戶室內天花板進行查
驗，且事後查出破裂管線位在6樓住戶浴室牆內，被告雄
觀大廈管委會鑒於此漏水影響層面非僅一戶、抓漏需經原
告樓上相關住戶同意、且修繕費用非鉅、該破裂幹管係何
種管道一時間難以釐清等情，方由公共基金支付此筆修繕
費用，非可據此推認被告承認係共用管線破裂而支付費用
、且承認有管理過失，請詳查之。再者，縱使該位於6樓
住戶浴室牆內破裂漏水之管線確屬共用管線之性質，然被
告雄觀大廈管委會在住戶反應後即刻處置且修繕完畢，迄
今查無漏水情事，足認被告顯然已盡公寓大廈管理條例第
10條第2項所定之修繕義務。又查，該破裂管線位於6樓
住戶屋內，並非在顯然可認之共用部分或約定共用部分之
範圍；抑且，大廈內埋藏管線林立，管線非裸露在外，肉
眼無法觀視，參以雄觀大廈屋齡達十載，非簇新建築，管
線或因經年累月使用致破裂，或因住戶經常使用腐蝕性溶
劑致水管管璧受損破裂，或因大樓興建之時建商使用品質
較差之水管，或因大樓送水水壓過大不斷衝擊管壁致生破
裂，其原因不一而足，但不論何者，顯非可歸責於被告雄
觀大廈管委會。換言之，埋設於6樓住戶專有部分牆內之
水管，事實上被告雄觀大廈管委會不能、亦無從管理維護
，僅能在發生破裂漏水之後修繕之，足認原告（應為被告
之誤）無過失可言。據此，縱使本件可得證明係公用管線
破裂，然其破裂之原因已難究明，被告雄觀大廈管委會顯
無管理、維護上之過失可言，自無賠償責任。又如此案情
形，如仍責令被告雄觀大廈管委會負責，無非課予管委會
無過失賠償責任，顯與法相違。
參、法院之判斷：
一、查原告主張其為竹北市雄觀大廈之區分所有權人乙節，業據
其提出土地及建物所有權狀影本為證，且為被告不爭執，堪
信原告上開主張為真。原告又執相片18楨、修繕報價單、雄
觀大廈住戶規約、管理費繳款單、收據及房屋租賃契約為證
，主張其所有位於雄觀大廈之系爭房屋因大廈公共管線漏水
，造成系爭房屋嚴重浸水，並導致屋內地磚、木門、電線管
路均有受損，經洽請廠商估算需花費166,042元之修繕費用
；另因被告雄觀大廈管委會迄今未就上開屋內受損部分為修
繕，而被告丙○○身為被告雄觀大廈管委會主任委員，強勢
主導空屋管理費之全額收取，並不願發給原告門禁卡，導致
原告無法將系爭房屋出租，致每月受有12,000元租金之損害
，故依侵權行為法律關係，起訴請求被告雄觀大廈管委會應
賠償系爭房屋因漏水受損所需之修繕費用，並請求被告雄觀
大廈管委會及丙○○連帶賠償系爭房屋因無法出租所生之租
金損害等語，然為被告以前揭情詞置辯，是本件之爭點應為
：
（一）系爭房屋室內浸水是否為雄觀大廈公共管線漏水所致？
（二）被告雄觀大廈管委會有無侵權行為能力？對原告系爭房屋
因浸水所致室內毀損部分應否負侵權行為損害賠償責任？
（三）系爭房屋之未能出租是否可歸因於系爭房屋室內浸水毀損
未修繕及原告未獲發給門禁卡所致？
二、雖被告雄觀大廈管委會否認系爭房屋之室內浸水係大廈公共
管線漏水所致，並辯陳因無法確認系爭房屋浸水問題究係大
廈共用管線或私人區域（專有部分）漏水所致，曾於98年3
月2日召開臨時住戶大會，會議中決議由管委會會同屋主進
行查勘，會後亦立即會同專業水電公司及其他住戶進行漏水
查驗，並於98年3月16日完成漏水管線維修，但因會同之管
理委員不具專業背景，仍無法針對管線是否為公共區域做出
判斷等語。惟本院以為被告既已經臨時住戶大會決議，委請
專業水電公司會同屋主就漏水區域進行查勘，並以查勘結果
決定是否負維修之責，則怎可能於實際查勘時，又派出無專
業背景之管理委員隨同會勘，致使無法認定漏水之管線區域
為何？況被告既已委請專業水電公司就漏水區域為勘查，則
該專業水電公司怎可能未將會勘結果告知被告雄觀大廈管委
會，而被告雄觀大廈管委會事後又怎會在漏水管線區域未明
之情況下，不顧臨時住戶大會之前之決議，而逕自支付漏水
管線之修繕費用，是被告所辯顯不合常理，不足採信，應可
認定原告所有系爭房屋之室內浸水為大廈公共管線漏水所導
致。
三、又關於被告雄觀大廈管委會有無侵權行為能力部分，按公寓
大廈為行管理維護之行為，依據公寓大廈管理條例第29條第
1項規定，應成立管理委員會或推選管理負責人，而公寓大
廈成立管理委員會時，該團體是否具備實體法上之權利能力
，公寓大廈管理條例並未特別規定，自應回歸實體法即民法
上之規定予以探究，依民法第6條、第26條規定，於實體法
上有享受權利，負擔義務之主體包括自然人與法人。自然人
之權利能力始於出生，終於死亡；而法人係由法律創設之團
體，需依民法第30條規定向主管機關登記成立後，始得享有
權利能力，終至解散、破產，遭主管機關予以撤銷登記而清
算完結為止。公寓大廈管理委員會並非自然人，無庸待言；
又其雖依公寓大廈管理條例施行細則第8條及內政部公寓大
廈管理組織申請報備處理原則需檢齊第3點規定應備文件報
請直轄市、縣（市）政府備查，惟該備查僅屬行政上之管制
行為，與民法上所謂之法人登記尚屬有間，故公寓大廈管理
委員會於成立上因未具備登記之要件而非民法上之法人，即
無權利能力。從而，公寓大廈管理委員會並未具有實體法上
享受權利，負擔義務之能力，即不具有侵權行為之責任能力
，自非可為侵權行為損害賠償之義務人。查系爭房屋之室內
浸水雖因大廈公共管線漏水所導致，惟依前開說明，被告雄
觀大廈管委會既不具有侵權行為之責任能力，非可為侵權行
為損害賠償之義務人，則原告依侵權行為之法律關係，請求
被告雄觀大廈管委會賠償系爭房屋因浸水所致屋內地磚、木
門、電線管路受損所需之修繕費用，於法自有未合。又原告
另依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，主張被告雄觀
大廈管委會應賠償其系爭房屋因漏水受損所生之修繕費用，
惟查，公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定「共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之」，係針對公寓大廈共用或約定
共用部分之修繕、管理、維護，並不及於專有部分之修繕、
管理、維護，則原告執此條文規定，請求被告雄觀大廈管委
會賠償其專有部分受損之修繕費用，亦屬無據。
四、原告再主張因被告雄觀大廈管委會遲未修繕系爭房屋因大廈
公共管線漏水所致毀損，致使其無法出租房屋，故依侵權行
為法律關係請求被告賠償其自98年3月1日起至98年4月13日
（即公告可以領卡時）止每月租金損害12,000元等節，惟查
，被告雄觀大廈管委會不具侵權行為能力，非可為侵權行為
損害賠償之義務人，已經本院認定如前，則原告於此所為損
害賠償之請求，於法無據。至於，原告指稱被告丙○○強制
其繳交全額管理費，並拒絕發給門禁卡，致使其無法將系爭
房屋出租等情，經查，雖原告主張空屋管理費曾經住戶大會
決議減半收取，惟並無法提出所稱之住戶大會會議記錄以實
其說；反觀被告辯稱空屋管理費減半收取係屬前任管委會之
違誤，嗣並經98年4月23日住戶大會決議：「空屋管理費半
價不通過，但有鑒於前幾屆若干住戶繳交空屋半價一案，本
屆不再追訴，但優惠僅限於2009（98）年4月30日之前繳清
所有欠費，方得以享空屋半價，逾期不再優惠」，而原告既
不爭執其未於98年4月30日以前繳清管理費，自不能再據以
主張空屋管理費半價之優惠。另依原告提呈之竹北雄觀大廈
住戶規約第15章罰則部分規定：「住戶應於每月一日至十五
日繳清管理費，逾期仍未繳納管理費者，由管委會發出催繳
單，其罰則如后：……逾期三十日至四十五日者：除由管理
委員會公佈姓名外，並依法處理、禁止其使用公共設施等措
施……」，則以原告自96年3月起即未再繳付任何管理費觀
之，被告雄觀大廈管委會即便於98年3月1日起至同年4月
13日止扣發原告之門禁卡，並禁止其使用公共設施，應認無
不當之處，從而，亦難認身為管委會主任委員之被告丙○○
，依據住戶規約及住戶大會決議而不願發給原告門禁卡，對
原告有何不法之侵權行為。況以上開門禁卡只供進出大門使
用，不得使用電梯，為兩造所不爭執，則以系爭房屋係位在
大廈C棟之三1樓，即便原告未獲發給門禁卡，如其有通行
大廈或帶看系爭房屋之需，仍可於表明身分後請求大廈之管
理員放行或協助，對於原告之權益並不會有何影響。再者，
系爭房屋自96年初起即為空屋，之後亦未曾出租他人，亦為
原告所不爭執，則原告空言其於98年3月1日至同年4月13
日期間因未獲發給門禁卡，致每月受有12,000元租金之損害
，亦難為本院所採信。是在本院認定門禁卡之扣發，並不影
響原告之通行大廈或出租房屋，且原告復無法舉證被告丙○
○對其有何不法侵權行為，原告依侵權行為法律關係請求被
告丙○○賠償其系爭房屋未能出租之租金損害，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及侵權行為法律關係，
請求被告雄觀大廈管委會賠償系爭房屋修繕費用166,042元
，及請求被告雄觀大廈管委會、丙○○連帶償賠房屋租金損
害，於法均乏所據，自應予駁回。又本件原告既受敗訴判決
，其假執行之聲請當失所依據，應併予駁回之。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經核與判決結果
無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 18 日
竹北簡易庭法 官張百見
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 18 日
書記官馮玉玲