裁判字號：臺灣新竹地方法院94年竹簡字第782號民事判決
裁判日期：民國95年06月29日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣新竹地方法院民事簡易判決94年度竹簡字第782號原告甲○○被告財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○
丙○○上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國95年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落苗栗縣○○鎮○○段二四九之三九地號如附圖所示編號A部分面積九七平方公尺土地及同段一四五五地號如附圖所示B部分面積二三七平方公尺土地之租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、事實摘要：
（一）原告主張：
１、坐落在苗栗縣○○鎮○○段○○○○號、249-38號地號土地係原告向財政部國有財產局所承租，其中1455號土地租期自民國（下同）91年4月1日起至100年12月31日止，239-38地號土地租期自91年6月1日起至100年12月31日止；其後249-38地號土地於93年7月12日因分割增加同段249-39地號土地。詎訴外人戊○○○及己○○竟未據任何權源，亦未經原告之同意，自93年3月份起，擅自占用前開249-39地號如附圖所示A部分面積97平方公尺及同段1455地號如附圖所示B部分面積237平方公尺土地開墾菜園，雖經原告多次勸阻仍置之不理。原告乃以承租人（占有人）身分向台灣苗栗地方法院起訴請求返還無權占有物，未料於訴訟中經該院傳訊被告機關人員 粱雪雅 到庭，其竟證稱原告之承租範圍有誤，系爭249-39地號土地範圍均係訴外人己○○種菜使用；嗣後被告即片面發函通知原告承租範圍應變更為249-38地號、1455地號、1455-1地號之一部，面積為240、138、94平方公尺，否認原告就249-39地號土地如附圖所示編號A部分面積97平方公尺及同段1455地號如附圖所示B部分面積237平方公尺土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，並因而使原告於該事件中因粱雪雅證述而遭敗訴之判決（台灣苗栗地方法院93年度苗簡字第349號民事判決參照）。
２、按國有非公用不動產租賃作業程序第11點規定：「國有基地出租，以地上房屋所有權人為對象，如房屋為共有者，以共有人共同承租為原則，但經共有人協議個別承租者，得准予依協議分戶承租」；另依同法第15條規定：「依國有財產法第四十二條規定出租之建築基地，除主體建築物座落之國有基地外，其毗鄰為自始實際使用範圍內之國有土地，亦得一併辦理出租」等語，則依上開規定可知：
（1）國有非公用不動產租賃作業程序係依據國有財產法第四十二條至第四十五條規定，其超出母法所為必須於基地始有建物之規定，顯然於法不合，應屬無效。
（2）又縱令前開國有非公用不動產租賃作業程序第11點、第15點之規定並未因逾越母法而無效，惟依其條文內容以觀，只要承租人於基地上建有房屋，且於其房屋之毗鄰為自始實際使用範圍，均得為其承租之範圍。
而本件原告確於系爭土地旁建有平房、庭院等建物，既為被告所不爭執，則系爭土地為原告於建築前開平房當時即毗鄰自始實際使用之範圍，顯見原告並無違反上開規定，而被告竟無權片面終止與原告間就系爭土地部分之租約，自屬不合法。
３、且依據兩造就系爭土地所訂立之基地租賃契約第4條約定：「租賃基地，承租人不得擅自修建、增建、改建或重建˙˙˙˙」，所謂「增建」係指承租基地範圍內原本無建築之部分，再擴大範圍建築之意，此亦證明並非於所承租之土地內蓋有建物部分，始為承租範圍所及，其必包含建物之毗鄰自始實際使用範圍皆為承租效力所及，始符租賃契約之真意。而訴外人己○○等人於93年3月間占用系爭土地，係原告自建築平房建物開始即使用之空地範圍，亦為原告於91年5月間向被告機關承租時即使用之空地範圍，可見原告並無任何違反租約約定之處，被告機關亦無任何終止租約之權利。
４、被告雖依租賃契約第12條第7款約定，主張租賃基地上原有房屋滅失，承租人即原告逾期為重建時，出租人即被告得終止租約為由，認為其乃有權合法終止原告於系爭土地部分之租約云云。惟：
（1）系爭土地乃原告原先作為建物毗鄰自始實際使用之範圍，並非屬於前開約定之承租人即原告之建物滅失情形。
（2）又被告機關依前開租約其他約定事項第12條第7款之約定終止租約時，亦必須承租人「逾期」為重建時始足當之；惟查本件系爭土地上之情形並非原有建物滅失已如前述，再者亦從來未見被告機關有何定期催告原告應進行重建之行為，則被告機關自無任何權利片面終止與被告間就系爭土地部分之租約。
５、綜上所述，被告片面否認系爭土地之租賃關係存在，使原告於私法上之地位有受侵害之危險，原告自有提起本件確認之訴之必要，並聲明如主文第1項所示。
（二）被告則以：
１、被告管理之前開249-38地號國有土地，面積為347平方公尺，前經原告於88年2月11日檢附苗栗縣竹南鎮戶政事務所87年6月4日核發之「苗栗縣竹南鎮崎頂里11鄰清天泉9號」門牌戶內係於35年10月1日初次設籍之戶籍謄本作為使用時間證明文件，並切結地上建物確為原告所有，向被告申請基地承租；並經被告派員勘查結果，地上現況為磚造平房、晒場、庭院使用，經審查符合出租規定，約定租賃期間至90年12月31日止。嗣租期屆滿，原告未依規定向被告申請辦理換約續租，依租賃關係自租期屆滿之日起即行終止。
２、原告嗣於91年3月12日重新檢證，並再切結地上建物為原告所有，向被告機關申請承租前開249-38地號土地及毗鄰之同段1455地號內部分國有土地。經被告再次派員勘查結果，其中349-38地號土地，面積347平方公尺，現況為磚造平房、晒場、庭院使用；另1455地號內，面積為420平方公尺，現況亦為前述建物圍牆內庭院使用，經被告審核符合得予承租規定，再核准出租於原告在案。
３、其後原告於91年6月20日依國有財產法第五十二條之二規定，向被告申請承購前述2筆土地，其中1455地號土地經被告向苗栗縣竹南鎮地政事務所申請辦理土地建築使用之地籍分割及更正編定登記為建築用地，經地籍分割後增加同段1455-1地號，面積為138平方公尺，並更正編定為「特定農業區甲種建築用地」；而同段1455地號，面積變更為434平方公尺，仍維持編定使用種類為「一般農業區農牧用地」；另經被告派員現場勘查結果，該分割後之1455地號土地，其地上使用狀況，其中約240平方公尺已非原告作建築使用，而係訴外人己○○作菜園使用。又其中249-38地號亦有部分為訴外人己○○作菜園使用，經地籍分割後，分為同段249-38、249-39地號，面積分別為240、107平方公尺。
４、又訴外人己○○向被告陳情其前開使用範圍係自其祖父時代即使用，請被告終止與原告此部分土地之租約，並同意由其申請承租，為確定原告實際使用範圍，經被告於93年8月12日會同原告、 林徐秀娘 （同段1455地號毗鄰之1456地號國有土地承租人）及己○○等人至現場實際勘查結果如下：
（1）前開1455地號土地第1錄部分，面積為240平方公尺，地上物現使用人為 蔣清君 ，地上物現況為菜園。
（2）1455地號第2錄部分，面積94平方公尺，地上物現使用人為原告，地上物現況為泥土地、庭院。
（3）249-3地號，面積107平方公尺，地上物現使用人為蔣秀清，地上物現況為菜園。
５、依現行國有非公用不動產租賃作業程序第24點規定：出租之建築基地，除主體建築物座落之國有基地外，其毗鄰自始為82年7月21日前實際使用範圍之國有土地，得一併辦理出租；又依辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項第4點規定，讓售之國有土地範圍，以主體建物、居住使用場所或附屬設施實際使用範圍為限。另依被告與原告間所訂之國有基地租賃契約書之其他約定事項第6點約定：租賃基地，如因更正、分割、重測、或重劃致標示有變更時，應將變更登記結果記載於租約；其有面積增減者，並自變更登記之次月起，重新計算租金。查系爭土地經毗鄰地現使用人林徐秀娘於會勘時，指稱係由己○○做菜園使用，惟原告亦當場表示係於70年間即已使用至今，因而涉有使用糾紛等情。又現況為耕地使用，核與基地出租規定不符，是被告乃於93年8月20日以台財產中新二字第0930008235號函更正原告承租之土地標示為同段249-38、1455-1、1455地號，面積分別為240、138、約94平方公尺，並以支票退還原告已溢繳之使用補償金及租金在案，惟原告又將前開支票退還被告，為維護原告權益，被告業於94年5月27日將該款項逕送台灣苗栗地方法院提存所提存。又被告將前開會勘記錄寄送原告，並經原告於同年8月18日收受，嗣被告據前開會勘記錄以93年8月20日台財產中新二字第0930007235號函更正原告之租約標的，原告於同年8月27日收受後，至原告提出本件訴訟期間，已近1年，原告均未向被告提出任何陳情、異議或訴求，足可證明原告對其實際使用範圍及被告其後所為更正之租約，已有相當認知。
６、原告雖主張訴外人戊○○○、己○○二人，未經同意自93年3月起，擅自占用系爭土地開墾云云；惟查原告於91年向被告申請承租系爭國有土地，經被告派員至現場勘查時，因地政機關提供之地籍圖不明確，以致被告人員誤判界址點，致原告實際建築、居住使用範圍（含房屋及庭院）套繪於地籍圖產生偏移，因而肇致出租標的與原告實際使用範圍未臻一致。惟嗣被告申請更正編定，並請苗栗縣竹南地政事務所進行實測後，依地上建物使用範圍辦理地籍分割登記結果，已確定原告所有之建物及其併同使用範圍之庭院為同段249-38、1455-1、1455地號（約94平方公尺），且依實勘時所拍照片，可證原告之『原實際使用範圍』自91年6月承租迄今，並無變更或異動情事；是系爭土地自始即非屬與原告所有建物併同使用範圍，與得出租及讓售規定不符；況系爭土地自始即為耕作使用（非建築、居住使用），不符基地出租之目的，被告乃依據地政機關分割登記後之確定地籍更正原告原承租標示，以符實際及法制，本係國有財產法賦予國有土地主管機關（即被告）管理國有土地之職責。故原告主張系爭土地為原承租範圍，嗣遭己○○等人占用，並請求回復租賃關係，顯非事實，且無理由。並聲明：原告之訴駁回。
二、程序部分：
（一）按行政機關對其所管理之國有財產以私法行為方式出租，為私經濟行政行為，就行政機關之私法上財產管理行為所生之爭執，係屬民事訴訟範圍。本件原告請求確認就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○號，面積97平方公尺，及坐落同段1455地號土地，面積237平方公尺與被告財政部國有財產局間之租賃關係存在，即係行政機關立於私法地位與人民因私權關係所生之爭執，本院自有審判權，先予敘明。
（二）次按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第二十四條第一項前段定有明文，查本件依據兩造所簽訂之國有基地租賃契約書第四條約定，因該租約之履行而涉訟者，以本院為第一審管轄法院，有租賃契約書在卷可稽，況被告機關之設立址亦在本院轄區，是本院對本件訴訟自有管轄權。
（三）再按，確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條前段定有明文；又所謂有受確認判決之法律上利益者，係指法律關係之存否在當事人間不明確，因其不明確致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險，而該不安之危險得以確認判決予以除去者而言。查兩造就系爭土地之租賃關係是否存在生有爭執而不明確，致原告之法律上地位有不安之危險，此不安之危險復得以本件確認判決予以除去，原告就此提起確認之訴，自有確認判決之法律上利益。
（四）原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造有於88年6月7日簽訂租賃契約書，由原告向被告承租前開249-38地號土地，面積347平方公尺，租賃期間自88年3月1日至90年12月31日止。
（二）原告於91年3月12日向被告申請增租，即除承租前項土地外，另承租1455地號內面積約420平方公尺之土地，並簽訂租賃契約書。
（三）原告有收到被告於93年8月16日台財產中新二字第0930008181號函所附會勘紀錄及93年8月20日台財產中新二字第0930008235號函。
四、兩造之爭點：（本件係行集中審理程序，惟原告於本院行爭點整理程序時，並未到場，本院乃將爭點整理之筆錄繕本檢送原告，並通知其有增刪補充請於10日內向本院提出，否則本院將以上開整理之爭點為審究，然原告並未提出任何增刪補充）
（一）本件原告在向被告承租時，是否有因實際使用範圍套繪地籍圖時產生偏移情事，以致租賃標的物與實際使用範圍不一致情事？
（二）被告得否以租約成立後，發現租賃之部分土地實際係由第三人占用，涉有使用糾紛，而就此部分土地由租賃範圍中除去，並逕行更正租賃之範圍？
（三）被告得否以租約成立後，發現有部分租賃土地非供建築使用之基地（係作為耕地使用），與規定不符，而將該部分土地由租賃範圍中除去，並逕行更正租賃之範圍？
（四）被告得否以業將更正租賃範圍之通知寄達原告，而原告近一年均未向被告陳情、異議或訴求，而認原告已同意租賃之範圍如更正後所示？
五、本院之判斷：
（一）本件原告在向被告承租時，或有因實際使用範圍套繪地籍圖時產生偏移，以致租賃標的物與實際使用範圍有些許不一致情事；但其租賃範圍仍應以兩造簽訂租賃契約時合意之範圍為基準，即應包括系爭土地：
１、原告主張於91年3月12日向被告申請增租，即除承租前開249-38地號土地全部（面積347平方公尺）外，另承租1455地號內面積約420平方公尺之土地，即租賃契約記載之租賃範圍原本包括系爭土地，兩造並簽訂租賃契約書等情，業據提出國有基地租賃契約書2份，亦為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。被告雖辯稱前開租賃之土地，在將原告實際使用範圍套繪地籍圖時產生偏移，以致租賃標的物與實際使用範圍不一致，即租賃範圍並不包括系爭土地云云，則為原告所否認，被告自應就此部分主張之事實負舉證責任。
２、被告就此固提出國有土地勘（清）查表-使用狀況圖2份為證（附件15），惟該2使用狀況圖，其1為原告於91年3月
12日向被告申請增租時，經被告派員至現場實地勘查後套繪在地籍圖所示，另則為93年8月間經被告派員實地勘查後套繪在地籍圖所示，而將前開2現況圖比對結果，原告之建物並無明顯偏移情形，且即令該建物有少許之偏移，就91年間會同勘查時所確認之租賃範圍亦未變動（只是其中部分因有訴外人己○○、戊○○○主張其為占有人而發生爭議）；且查原告於88年間向被告承租時，其範圍即係249-38地號土地之全部（即包含系爭土地如附圖編號A部分），迄至租期屆滿並未發生任何爭議，而既然租賃之範圍係整筆土地，並無套繪之問題，衡情應不致有任何誤認情事；則何以原告嗣於91年間再向被告承租該地號土地後逾2年，卻可以其中如附圖編號A部分係由訴外人己○○占有使用，而謂有發生偏移情事？甚至得逕行更正租約將該部分土地由租賃範圍忠除去？均顯與常情不符，從而即令如被告所述將原告建物套繪於地籍圖時有發生偏移情形，因系爭土地仍係在兩造合意租賃之範圍內，被告即無從以有發生偏移情事，而將系爭土地除去在兩造間之租賃範圍外。
３、次查原告於91年間向被告申請增租前開1455地號土地時，其申請承租該地號土地之範圍為572平方公尺，嗣經被告派員會同原告至現場勘查結果，其後簽訂租賃契約時，就前開1455地號土地確認之租賃範圍為約420平方公尺等情，有承租國有非公用不動產申請書、國有基地租賃契約書各1份在卷可按，亦為被告所不爭執，足見原告就前開1455地號土地申請承租時，被告並非僅就原告申請之範圍即行同意出租，而係派員會同原告至現場勘查，在瞭解原告實際使用範圍後，始確認以實際使用範圍為租賃之範圍；而被告亦自認其實地勘查人員具有測量之專業，足見系爭土地於兩造會同勘查時確包含在租賃範圍內自明。次查被告自認前開1455地號土地面積約420平方公尺係作為庭院使用等情（見被告94年8月18日答辯狀第2頁）；惟查原告之建物係屬於老舊三合院建築，業據本院至現場履勘屬實，足見該建物已有相當之期間，且係定著於249-38地號土地，而前開1455地號土地作為庭院使用之面積廣達420平方公尺，衡情以被告現場勘查人員之專業，即令有所誤差，亦不致差距至其中附圖所示B部分面積237平方公尺土地均有偏移而不在租賃範圍情事；況比照被告所提出前開2現況圖，91年3月間原告申請增租經被告派員實地勘察所製作之土地勘清查表及現況圖，其上所註記之1455地號土地錄號1庭院部分，顯包含93年8月間現況圖所載錄號1己○○所使用之範圍，益證兩造於91年間會同實地勘查所確認之租賃範圍係包括系爭土地，是原告建物有無發生套繪時位移情事，尚不影響兩造訂立租賃契約時合意之範圍包括系爭土地自明。
４、又基於前述，兩造於91年間簽訂之租賃契約，其租賃範圍為前開249-38地號土地全部，面積為347平方公尺，另前開1455地號內面積約420平方公尺之土地，亦即租賃之面積合計為767平方公尺；然嗣經被告逕行更正後之租賃範圍則為249-38地號土地內面積為240平方公尺、1455-1地號土地全部（面積138平方公尺）及1455地號土地內面積94平方公尺，即合計租賃之面積為472平方公尺，與原有租賃範圍差距近300平方公尺，而被告之勘查人員既具有測量之專業，即令有如其所辯因地籍不明確而有套繪錯誤偏移情形，衡情亦不致因此在租賃面積有如此大之差距，從而被告自不能以套繪有偏移為由，即可逕將兩造合意租賃之範圍為如此大幅度之減少。
５、另本院經會同被告至現場履勘結果（原告經通知未到場），原告主建物部分係一老舊三合院，門牌號碼為清天泉9號，三合院中間有水泥地庭院，三合院前方亦有一塊水泥地，與三合院庭院之水泥地相連，另由建物的方向，在前開水泥地之前方則為一部分雜草，一部分菜園，菜園四周有長條的水泥樁，部分水泥樁有加裝網子，被告表示在原告申請增租時，前開之長條形水泥樁即已架設，並以水泥樁邊緣為增租之範圍等情（見本院95年4月12日勘驗筆錄）；而查前開所稱之水泥地前方雜草及菜園部分，即為系爭土地之範圍，為兩造所不爭執，亦有前開使用現況圖在卷可考，則由上述，被告顯亦自認系爭土地在91年辦理租賃事宜之現場勘查時，係列入租賃之範圍，益證前開原告建物之位置縱於套繪時有偏移情形，並不影響系爭土地本為租賃範圍之一部，是被告尚無從以此為租賃範圍變更之理由。
６、被告又辯稱依兩造簽訂之租賃契約五其他約定事項（六）「租賃基地，如因更正、分割、重側或重劃致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於租約，其有面積增減者，並自變更登記之次月起，重新計算租金」等語，其自得為租約之更正云云；惟查兩造簽訂前開租約之租賃範圍，並無有重側、重劃情形；又雖因有分割情事，亦僅要將分割後之地號為更正記載即可，並無從大幅減少租賃之面積；至被告所辯稱偏移情形，如有更正之必要，至多亦僅能就偏移所造成誤差部分進行更正（蓋該部分本不在兩造合意租賃之範圍）；然系爭土地既係兩造合意約定之租賃範圍，而此部分土地並未有符合上開約定之情形，自無被告所稱更正之問題，從而被告此部分所辯亦不足採。
７、小結：本件原告在向被告承租時，或有因實際使用範圍套繪地籍圖時產生偏移情形，惟系爭土地顯係在兩造合意之租賃範圍內，則被告自不能以前開有偏移為由，逕行將系爭土地由租賃之範圍內排除。
（二）被告尚無從以租約成立後，發現租賃之部分土地（即系爭土地）實際係由第三人占用，涉有使用糾紛，即將系爭土地由租賃範圍中除去，並逕行更正租賃之範圍：
１、被告固辯稱兩造於91年間租約簽訂後，因發現租賃範圍中之系爭土地實際係由訴外人己○○、戊○○○占用，涉有使用糾紛，其自得將系爭土地由租賃範圍中除去，並逕行更正租賃之範圍云云。惟按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定意旨自明；故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態；倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號、92年度台上字第1806號判決意旨參照）。本件基於前述，系爭土地既然屬於兩造合意租賃之範圍，則訴外人己○○、戊○○○占用系爭土地作菜園使用，依據前述，被告本應基於出租人之地位，將此侵害除去，以維持合於約定使用收益之狀態；況訴外人己○○、戊○○○所占有之系爭土地係屬被告管理之國有土地，其等占有並無任何正當權源（未向被告承租，亦未獲被告同意），而被告未為排除此侵害，卻反以此為由，逕行將系爭土地由租賃契約中排除，已難謂有據。
２、被告固辯稱依據國有財產法第四十二條規定之出租對象，以82年7月21日前已實際使用者為限，另國有非公用不動產出租管理辦法第18條第1項第2款、國有非公用不動產租賃作業程序第24點亦有相同之規範，而系爭土地之現使用人為訴外人己○○，原告實際並未使用系爭土地，從而被告自得為租約之更正云云。惟原告否認未使用系爭土地，主張係訴外人己○○、戊○○○其後擅自占有其使用之系爭土地等情；查被告自認其得予出租及讓售範圍之認定標準完全相同，即均悉依被告所派勘查員之現場勘查結果予以認定等情（見被告94年9月21日答辯狀第2頁）；而原告於88年間向被告申請承租時，經被告派勘查員會同原告至現場實地勘察結果，即以前開249-38地號土地全部為租賃範圍，迄至租期屆滿均未發生任何爭議；迄91年間原告繼續向被告申請承租上開土地，另申請增租1455地號內面積572平方公尺土地，亦經被告派勘查員至現場實地勘察，將1455地號土地之租賃範圍確認為約420平方公尺，用途為庭院，至249-38地號土地則仍為全部等情，有承租國有非公用不動產申請書、土地勘清查表、使用現狀圖等在卷可考；查原告實際使用範圍既以被告勘查員至現場勘查認定之結果而定，則系爭土地顯然於租賃時係經被告認定為原告實際使用範圍，被告其後又豈能以第三人有占有使用，即逕行將系爭土地由租賃範圍中去除，已屬無據。況基於前述，88年間原告申請承租249-38地號土地時，其中即已包含系爭土地如附圖編號A部分之土地，惟該部分迄至租約終止均未發生任何爭議，何以於91年間兩造簽訂租賃契約後，僅因訴外人己○○、戊○○○占有使用，涉及使用糾紛，即將之從租賃範圍中除去，亦顯不足採。
３、被告雖另辯稱曾會同原告、訴外人己○○、戊○○○至現場履勘，毗鄰地現使用人林徐秀娘表示系爭土地係由訴外人己○○做菜園使用，惟原告亦當場表示係於70幾年間即已使用至今，因而涉有使用糾紛等情，並提出會勘紀錄為證；然前開會勘結果，乃係就租賃範圍土地之現狀使用情形為記載，並無從證明訴外人己○○係自何時起使用系爭土地，亦無從作為原告之前並無實際使用之證明；此觀被告所提出之前開會勘紀錄，亦係記載「本案崎頂段1455地號第一錄及同段249之39地號（即系爭土地），雖經毗鄰地現使用人林徐秀娘君於於會勘時指稱係由己○○君作菜園使用，惟甲○○君陳稱渠於民國七十幾年間即已使用至今，已涉及使用糾紛情事」等語，並未就何人始為系爭土地實際使用人為認定，則被告既未能證明原告有違反國有財產法第四十二條、國有非公用不動產出租管理辦法第18條第1項第2款、國有非公用不動產租賃作業程序第24點等規定情形，自無從依據開規定逕為更正租約，將此涉及糾紛部分由租賃範圍中除去。
４、訴外人己○○、戊○○○雖提出竹南鎮農會信用部存摺影本，證明其搭建百香果棚架有經政府提供輔助案之補助款云云；惟原告否認上開資料之真正，其2人經通知亦未到庭為說明，已無從證明該資料是否為真正；且由己○○、戊○○○所提出之存摺影本，戶名為 林烏仁 ，於76年1月28日、76年7月9日、76年8月7日分別有記載「百香果」，並存入507.4、121.8、185.6、266.8元，其後76年8月11日、76年8月18日、76年9月7日、76年9月18日等亦以相同名義分別存入234.3、125.3、236.6、194.9、336.4元等，則如何認為係與訴外人己○○或戊○○○有關？又如何可作為早年即在系爭土地耕作之證明？另前開金額之存入，如何可認為屬於百香果棚架輔助案之補助款？與系爭土地有何關聯？均未能為進一步之說明，從而亦無從作為原告實際並未使用系爭土地之證明。
５、小結：本件基於前述，系爭土地固目前為訴外人己○○所占用，並作為菜園使用，然並無從認為原告非系爭土地之實際使用人，且既然原告之實際使用範圍係以被告之勘查員勘查認定為準，並非以申請承租人申請範圍為準，則除被告係受到原告詐欺、脅迫或係因錯誤而為同意出租意思表示，得依法撤銷外，亦無從以租賃期間所發生之使用糾紛，即可逕自更正租約範圍，而將系爭土地自租賃範圍中去除，是被告此部分所辯即不足採。
（三）被告亦無從以租約成立後，發現租賃之部分土地係非供建築使用之基地，即作為耕地使用，而認與規定不符，即逕行將該部分土地由租賃範圍中除去：
１、被告固辯稱依現行國有非公用不動產租賃作業程序第24點規定：出租之建築基地，除主體建築物坐落之國有基地外，其毗鄰自始為82年7月21日前實際使用範圍之國有土地，得一併辦理出租；惟系爭土地係作為耕地使用，並非建築基地，即與前開基地租賃之規定不符，其自得更正租約之範圍云云；惟基地租賃之範圍既然包括毗鄰自始為82年7月21日前實際使用範圍之國有土地，則只要承租人於基地上建有房屋（在82年7月21日前已建築完成），且於其房屋之毗鄰為自始實際使用範圍，即得為其承租之範圍；至於毗鄰之土地是否為建築基地之一部，並非承租之要件自明。次查被告亦自認國有土地之租賃分為基地租賃及耕地租賃，惟無論何種租賃性質，只要係在承租人實際使用之範圍，且屬於建物之附屬設施，即可認為係基地之一部（見本院94年8月3日言詞辯論筆錄）；而建物所有人在毗鄰之土地種植花草、蔬菜，此在鄉下或較偏僻地區，時有所見，是被告亦不能以部分租賃之土地（即系爭土地）目前係供菜園耕作使用，即謂此部分土地應自租賃範圍中扣除，而逕行更正租約範圍。
２、本院經會同被告至現場履勘時，被告亦表示在原告91年間申請增租時，前開長條形之水泥樁即已架設，並以水泥樁之邊緣作為增租範圍等情（見本院95年4月12日勘驗筆錄）；而前開水泥樁之架設，通常即係供種植瓜類、水果等使用，被告之勘查員至現場履勘時，既已認為該部分仍為毗鄰基地並由原告使用之範圍，而認符合相關規定同意原告承租，其後於租賃期間，系爭土地之現狀亦未改變，被告自無從以系爭土地係供耕作使用，認違反前開規定，而逕行將系爭土地自租賃範圍中去除，是被告此部分所辯亦不足採。
３、小結：系爭土地之現狀於原告申請承租時至租賃期間並未有所改變，且被告當時亦認定系爭土地係屬於毗鄰原告建物並由原告實際使用之一部，被告自無從以租約成立後，系爭土地係作為菜園等農耕使用，即謂與規定不符，而逕行將該部分土地由租賃範圍中除去。
（四）被告將更正租賃範圍之通知寄達原告，原告雖有收受該通知，但因被告所為逕行更正租賃範圍於法無據，原告並無回覆之義務，被告尚無從以原告未為陳情、異議或訴求，而認原告已同意租賃之範圍如更正後所示：
１、按兩造間簽訂之租賃契約，其性質屬私法上契約；又基於前述，被告所提出之各項理由，均不能作為得變更租賃範圍之依據；被告除有符合租賃契約之約定或相關法律規定，亦不能逕行以單方意思表示變更契約內容；則被告雖於93年8月20日以台財產中新二字第0930008235號函更正原告承租之土地標示為同段249-38、1455-1、1455地號，面積分別為240、138、約94平方公尺，並通知原告，然因上開更正並未符合約定或法律要件，原告縱未為回應，亦不能認為原告已默視同意兩造間之租賃範圍已如前開更正通知所示，是仍不能以此即謂兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。
２、次查原告於93年8月12日會勘時，當訴外人林徐秀娘表示系爭土地係己○○作菜園使用時，原告即表示異議，稱系爭土地其自70幾年起即使用至今等情，則原告顯已認為系爭土地乃租賃之範圍而有所爭議；又原告在前開發生土地使用糾紛後，亦於93年間向台灣苗栗地方法院提起回復原狀訴訟，請求訴外人己○○、戊○○○應將系爭土地菜園拆除返還，該事件目前仍在該院上訴審審理中，亦有該院
94年9月12日苗院霞民義94簡上34字第20963號函、95年3月22日苗院燉民義94簡上34字第06526號函在卷可按；另被告在更正租約後，將減少租賃範圍後溢繳之使用補償金及租金，以支票寄送原告，惟原告又將前開支票退還被告，為被告所自承；則由原告上述各行為觀之，顯然均主張系爭土地為其承租之範圍，自無從認為其已同意被告所為更正租賃範圍之行為自明。
３、小結：因被告尚無從逕行片面變更租賃之範圍，而將系爭土地自租賃範圍中除去，亦即其所為之變更並不合法，縱其有將更正租約之通知寄達原告，亦不當然對原告發生效力，而原告就此不發生變更租賃範圍效力之通知，亦無回覆之義務，從而縱原告未予異議、陳情或對被告即為訴求，亦不能當然認為原告已同意租賃範圍業已變更如被告更正函所示；況由原告在發生土地使用糾紛前後之各項行為，亦可知其顯然不同意上開更正租約範圍，均足見原告亦無默示同意兩造間之租賃範圍業將系爭土地去除，從而被告此部分所辯亦不足採。
（五）綜上所述，本件兩造於91年間簽訂租賃契約時，既然其範圍係包括系爭土地，而被告所提出之各項理由，均不能作為其得片面變更租賃範圍，而將系爭土地自租賃範圍除去之依據，其所為更正租約自不發生效力，從而原告請求確認與被告間就系爭土地有租賃關係存在，即為有理由，應予准許。
六、本案判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，或與爭點無涉，或與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國95年6月29日
新竹簡易庭法官李承訓上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴。
書記官周育瑜中華民國95年6月29日