裁判字號：臺灣新竹地方法院95年簡上字第81號民事判決
裁判日期：民國97年03月11日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣新竹地方法院民事判決95年度簡上字第81號上訴人財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○
甲○○乙○○被上訴人丙○○上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國95年6月29日本院新竹簡易庭94年度竹簡字第782號第一審判決提起上訴，本院於民國97年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人方面：
（一）聲明：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
１、有關法律之適用，以特別法優於普通法為原則。查國有財產法第1條規定：「國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律」。揆其意旨，國有財產法即為特別法，故有關國有非公用財產之出租與租約管理，悉須依國有財產法規定為之。再依同法第76條規定：「本法施行細則，由行政院定之」。
又依國有財產法施行細則第1條規定：「本細則依國有財產法第76條之規定訂定之」及依同細則第74條規定：「依本法及本細則應規定之各種作業程序，由財政部國有財產局另定之」。另依「國有財產局非公用不動產租賃作業程序」第1條規定：「財政部國有財產局為執行國有非公用不動產租賃事宜，依國有財產法施行細則第74條規定，訂定本作業程序」及依同作業程序第2條規定：「國有非公用不動產租賃作業，除法令另有規定外，由本局所屬分支機構依本作業程序辦理」。故上訴人辦理國有非公用財產之出租及管理，均應依前述國有財產法等規定辦理。原審判決一味以民法之相關規定予以論述，確有法律適用偏頗之處。
２、有關國有非公用土地得以建築基地類別出租者，依國有財產法第42條第1項但書第2款規定：「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但合於左列各款規定之一者，得予出租：……二、民國（下同）82年7月21日前已實際使用者，並願繳清歷年使用補償金者。……」。又依同條第4項規定：「前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之」。及依行政院核核定發布之「國有非公用不動產出租管理辦法」第18條第1項第2款規定：「依本法第42條第1項第2款規定得逕予出租之對象如下：……二、第2款為現使用人。但地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人」。且依現行「國有非公用不動產租賃作業程序」第24點規定：「依國有財產法第42條第1項第2款出租之建築基地，除主體建築物坐落之國有基地外，其毗鄰自始為82年7月21日前實際使用範圍之國有土地，得一併辦理出租」。揆諸上開法令規定，有關國有非公用土地得以基地類別出租者，其範圍即指主體建築物坐落之國有土地，及其必要之建築、居住使用範圍（如廚房、浴廁、倉庫、晒場、庭院等）所使用之國有土地。至其毗鄰經勘查客觀上認定為獨立其他使用（如耕作……等）者，則不得認屬併同主體建物使用範圍，而一併辦理出租。以上均屬國有財產法令有關非公用財產類國有基地得予出租之強制規定。又按法律行為違反強制或禁止規定者無效，民法第71條定有明文。故有關前述不得一併辦理出租之國有土地，縱因地籍資料謬誤，或因勘查成果錯誤，而誤為出租，該法律行為既與前述強制規定不符，自屬無效。
３、經查上訴人管理之分割前苗栗縣○○鎮○○段249-38地號，及同段1455地號內部分國有土地，面積分別為347及420平方公尺，前經被上訴人於91年3月12日檢證申請承租，經上訴人派員勘查結果，地上物現況為被上訴人所有磚造平房及圍牆內庭院使用，經核尚符前述規定，而與被上訴人訂定國有基地租賃契約書，並鑒於部分土地係以約計面積出租，故於該租賃契約書第五其他約定事項（六）約定：「租賃基地，如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於租約。其有面積增減者，並自變更登記之次月起，重新計算租金」。
４、嗣為應被上訴人於91年6月20日依國有財產法第52條之2規定申購其自35年12月31日以前即已供建築、居住使用至今之本案國有土地，經上訴人就當時非屬建築用地之同段1455地號向苗栗縣竹南地政事務所申請更正編定，並經該所派員測量後，及依地上建物實際使用範圍，就本案2筆國有土地辦理地籍分割登記結果，已確定被上訴人告所有之建物及其併同使用範圍之庭院係使用分割後同段249-38、1455-1地號全筆及1455地號第2錄（面積約94平方公尺）等3筆國有土地，且依案內照片可稽被上訴人之『原實際使用範圍』自91年6月承租迄今，並無變更或異動情事；是系爭土地（即同段249-39地號及1455地號內部分土地）自始即非為被上訴人所有建物併同使用範圍。鑒於上訴人管理之本案系爭土地，係因地政機關之地籍偏移，致出租時誤認為被上訴人使用範圍，而誤予出租，實屬民法第71條規定之違反強制或禁止規定之出租標的。故上訴人依前述法令及租約之約定，以93年8月20日台財產中新二字第0930007235號函更正與被上訴人間之租賃標的為同段249-38、1455-1、及1455地號內等3筆國有土地，面積分別為240、138、約94平方公尺，均係依法辦理，即屬允當。且更正租約後被上訴人之承租面積與原來相當，並未影響被上訴人任何權利。絕非如原審判決所述：上訴人無從以於租賃關係成立後，因部分土地遭他人占用或非為建築使用等因，而片面終止租約之情事。從而系爭土地上之租賃契約，既因違反強制或禁止之規定，而經上訴人依法及契約約定予以終止，即已歸消滅而不存在，自無被上訴人所請求確認租賃關係存在之理由。
（三）證據：援用原審之立證方法，並提出承租國有非公用不動產申請書、勘查略圖及照片、國有基地租賃契約書、承購國有非公用不動產申請書、土地登記謄本及地籍謄本（以上均為影本）等件。
二、被上訴人方面：被上訴人經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書面為任何聲明或陳述。
理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，對被上訴人一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段1455、249-38地號土地係被上訴人向財政部國有財產局所承租，其中1455地號土地租期自91年4月1日起至100年12月31日止，239-38地號土地租期自91年6月1日起至100年12月31日止；嗣249-38地號土地於93年7月12日因分割增加同段249-39地號。詎訴外人 黃林香子 及 蔣秀清 無任何權源，亦未經被上訴人同意，自93年3月份起，擅自占用前開249-39地號如原判決附圖所示A部分面積97平方公尺及同段1455地號如原判決附圖所示B部分面積237平方公尺土地開墾菜園，雖經被上訴人多次勸阻仍置之不理。被上訴人乃以承租人（占有人）身分向台灣苗栗地方法院起訴請求返還無權占有物，詎於訴訟中經該院傳訊上訴人機關人員 梁雪雅 到庭，其竟證稱被上訴人承租範圍有誤，系爭249-39地號土地範圍均係訴外人蔣秀清種菜使用；嗣後上訴人即片面發函通知被上訴人承租範圍應變更為249-38地號、1455地號、1455-1地號之一部，面積為240、138、94平方公尺，否認被上訴人就249-39地號土地如原判決附圖所示A部分面積97平方公尺及同段1455地號如原判決附圖所示B部分面積237平方公尺土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，致被上訴人於台灣苗栗地方法院93年度苗簡字第349號民事事件受敗訴判決，為此請求確認兩造就系爭土地之租賃關係存在等語。
三、上訴人則以：上訴人管理之分割前苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○號，及同段1455地號內部分國有土地，面積分別為347及420平方公尺，前經被上訴人於91年3月12日檢證申請承租，經上訴人派員勘查結果，地上物現況為被上訴人所有磚造平房及圍牆內庭院使用，經核尚符法律規定，而與被上訴人訂定國有基地租賃契約書，嗣為應被上訴人於91年6月20日依國有財產法第52條之2規定申購其自35年12月31日以前即已供建築、居住使用至今之本案國有土地，經上訴人就當時非屬建築用地之同段1455地號向苗栗縣竹南地政事務所申請更正編定，並經該所派員測量後，及依地上建物實際使用範圍，就本案系爭國有土地辦理地籍分割登記結果，已確定被上訴人所有之建物及其併同使用範圍之庭院係使用分割後同段249-38、1455-1地號全筆及1455地號第2錄（面積約94平方公尺）等3筆國有土地，是系爭土地自始即非為被上訴人所有建物併同使用範圍。系爭土地係因地政機關之地籍偏移，致出租時誤認為被上訴人使用範圍，而誤予出租，實屬民法第71條規定之違反強制或禁止規定之出租標的。故上訴人乃以93年8月20日台財產中新二字第0930007235號函更正租賃標的為同段249-38、1455-1、及1455地號內等3筆國有土地，面積分別為240、138、約94平方公尺，並無不當。且更正租約後被上訴人之承租面積與原來相當，並未影響被上訴人任何權利等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實
（一）兩造於88年6月7日簽訂租賃契約書，由被上訴人向上訴人承租前開249-38地號土地（分割前），面積347平方公尺，租賃期間自88年3月1日至90年12月31日止。
（二）被上訴人於前揭租期屆滿後，復於91年3月12日向上訴人承租前開249-38地號土地（分割前），面積347平方公尺，租期自91年6月1日起至100年12月31日止；被上訴人並另申請增租同段1455地號（分割前）內面積約420平方公尺之國有土地，租期自91年4月1日起至100年12月31日止。嗣前揭1455地號於91年11月13日因分割增加段段1455-1地號，面積138平方公尺土地；249-38地號於93年7月12日因分割增加同段249-39地號，面積107平方公尺土地，有國有基地租賃契約書及土地登記謄本在卷可稽（原審卷第31至44頁）。
（三）兩造及訴外人蔣秀清於93年8月12日會勘前揭1455、249-39地號國有土地，上訴人旋於93年8月16日以台財產中新二字第0930008181號函通知被上訴人更正租約，復於93年8月20日以台財產中新二字第0930008235號函通知被上訴人承租之土地標示應更正為同段249-38地號（重測後）、1455-1、1455內地號，面積分別為240平方公尺、138平方公尺、約94平方公尺，並經被上訴人於同年月27日收受，有前揭函文在卷可佐（原審卷第45至49頁）。
四、得心證之理由
（一）被上訴人主張其於91年3月12日向上訴人申請增租，即除承租前開249-38地號土地全部（面積347平方公尺）外，另承租1455地號內面積約420平方公尺之土地，亦即系爭租賃契約於上訴人更正前之租賃範圍原包括系爭土地在內等情，為上訴人所不爭執，並有國有土地勘（清）查表-使用狀況圖2件在卷可按（原審卷第55、59頁），復經原審至現場履勘無訛，製有勘驗筆錄在卷可資佐證，自堪信為真正（原審卷第158、159頁）。上訴人雖辯稱系爭土地係因地籍資料謬誤或勘查成果錯誤致其誤認出租予被上訴人，縱認屬實，亦難認兩造間就系爭土地之租賃契約意思表示不一致，而認兩造間就系爭土地所為之租賃契約之債權行為不成立。
（二）上訴人雖又辯稱系爭土地自始即非為被上訴人所有建物併同使用範圍，係因地政機關地籍偏移，致上訴人誤認為被上訴人使用範圍，而誤予出租，是系爭土地出租因違反強制或禁止規定而無效，上訴人自得逕予更正云云。按有關國有非公用土地得以建築基地類別出租者，國有財產法第42條第1項但書第2款固規定：「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租：……二、82年7月21日前已實際使用者，並願繳清歷年使用補償金者。……」。惟前開規定乃係對該國有財產之管理機關行政作業之內部指導準則，並非強制規定，是管理國有財產之機關於出租國有非公用不動產時，如有違背上開規定，與未符合資格之人訂立租約，其所訂立之私法上租賃契約，並非當然無效，上訴人以違反強制規定為由，主張系爭租約無效云云，尚有誤會。況依「國有非公用不動產租賃作業程序」第24點規定：「依國有財產法第42條第1項第2款出租之建築基地，除主體建築物坐落之國有基地外，其毗鄰自始為82年7月21日前實際使用範圍之國有土地，得一併辦理出租」等情。足見基地租賃之範圍既然包括毗鄰自始為82年7月21日前實際使用範圍之國有土地，則只要承租人於基地上建有房屋（在82年7月21日前已建築完成），且於其房屋之毗鄰為自始實際使用範圍，即得為其承租之範圍；至於毗鄰之土地是否為建築基地之一部，並非承租之要件自明。本件原審於95年4月12日會同上訴人至現場履勘時，上訴人即表示在被上訴人91年間申請增租時，菜園四周長條形之水泥樁即已架設，並以水泥樁之邊緣作為增租範圍等情（原審卷第159頁反面），徵諸常情，菜園周圍水泥樁之架設，通常即係供種植瓜類、水果等使用，查上訴人既自承其於出租時，有派員至現場勘查，並以水泥樁之邊緣作為增租範圍，顯見上訴人當時即認菜園部分仍為毗鄰基地而為被上訴人所使用，故認符合相關規定而同意由被上訴人承租，上訴人亦不否認其後於租賃期間，系爭土地之現狀並未改變，是其自亦不得以系爭土地係供耕作使用，並非建築基地，因認與前開基地租賃之規定不符，而逕行將系爭土地自租賃範圍中除去。
（三）又兩造簽訂之租賃契約五其他約定事項（六）雖記載：「租賃基地，如因更正、分割、重測或重劃致標示有變更時，應將變更登記之結果記載於租約，其有面積增減者，並自變更登記之次月起，重新計算租金」等語。然前開所謂因更正、分割、重測或重劃致『標示』有變更，應解為租賃標的因分割、重測、重劃或類此之法定事由致標示有所變動時，得由契約當事人將變更登記之結果記載於租約，而非得由上訴人任憑一己之認定，隨時變更契約之實質內容，方為事理之平。查兩造租賃範圍原包括249-38地號土地全部，面積347平方公尺，及1455地號內面積約420平方公尺，合計為767平方公尺之土地。然經上訴人逕自更正後之租賃範圍則變更為249-38地號土地內面積240平方公尺、1455-1地號土地全部（面積138平方公尺）及1455地號土地內面積94平方公尺，合計472平方公尺，亦即經上訴人更正後，被上訴承租範圍減少近300平方公尺之多，上訴人稱更正租約後被上訴人之承租面積與原來相當，未影響被上訴人權益云云，並非實在。況本件租約並無重測、重劃情形，至租賃標的雖有分割情事，上訴人亦僅要將分割後之地號為更正記載即可，殊不得因上訴人內部先後不同之承辦人員主觀認定基地承租範圍之不同，而得由上訴人任意大幅減少租賃之面積，是上訴人辯稱其得依上開約定自行更正租約云云，亦無足採。
（四）上訴人又辯稱兩造於租約簽訂後，因發現租賃範圍中之系爭土地實際由訴外人蔣秀清、黃林香子占用，涉有使用糾紛，故將系爭土地由租賃範圍中除去更正租賃範圍云云。惟按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定意旨自明；故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態；倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號、92年度台上字第1806號判決意旨參照）。如前所述，系爭土地既屬兩造合意租賃之範圍，則訴外人蔣秀清、黃林香子占用系爭土地作菜園使用，依據前述，上訴人本應基於出租人之地位，將此侵害除去，以維持合於約定使用收益之狀態；況訴外人蔣秀清、黃林香子占有使用系爭土地並無任何正當權源（未向上訴人承租，亦未獲上訴人同意），上訴人未為排除此侵害，卻反以此為由，逕行將系爭土地由租約中排除，已難謂有據。又被上訴人於88年間向上訴人申請承租時，經上訴人派員至現場實地勘察後，以前開249-38地號土地全部租予被上訴人迄租約期滿，均未發生任何爭議；迄91年間被上訴人繼續向上訴人申請承租上開土地，並另申請增租1455地號內面積572平方公尺土地，亦經上訴人派員至現場實地勘察，將1455地號土地之租賃範圍確認為約420平方公尺，用途為庭院，至249-38地號土地則仍全部出租等情，有承租國有非公用不動產申請書、土地勘清查表、使用現狀圖等在卷可考。是系爭土地既經上訴人至現場勘查後認定為被上訴人實際使用範圍，嗣後上訴人豈能因第三人任意占有使用系爭土地，即認被上訴人非占有使用人而逕行將系爭土地由租賃範圍中除去。又訴外人蔣秀清、黃林香子雖提出竹南鎮農會信用部存摺影本，證明其搭建百香果棚架有經政府提供輔助案之補助款云云；惟被上訴人否認上開資料之真正，且訴外人蔣秀清、黃林香子與本件被上訴人利害相左，所為證言自難遽信。至蔣秀清、黃林香子固提出存摺影本，其上記載戶名為 林烏仁 ，於76年1月28日、76年7月9日、76年8月7日分別有記載「百香果」，並存入507.4、
121.8、185.6、266.8元，其後76年8月11日、76年8月18日、76年9月7日、76年9月18日等亦以相同名義分別存入
234.3、125.3、236.6、194.9、336.4元等，惟此亦不能認定與蔣秀清或黃林香子有關或作為渠二人早年即在系爭土地耕作之證明，是亦無從作為被上訴人實際並未使用系爭土地之證據。從而，系爭土地目前固為訴外人蔣秀清所占用，並作為菜園使用，然並無從認為被上訴人非系爭土地之實際使用人，且既然被上訴人之實際使用範圍係以上訴人現場勘查而認定，並非以被上訴人申請範圍為準，則除上訴人係受到被上訴人詐欺、脅迫或係因錯誤而為同意出租意思表示，得依法撤銷外，亦無從以租賃期間所發生之使用糾紛，即可逕自更正租約範圍，而將系爭土地自租賃範圍中去除，是上訴人此部分所辯亦不足採。
（五）末查，兩造間所簽訂之租賃契約，其性質屬私法契約，且未有違反法律強制或禁止規定而無效情形，而上訴人所辯之上開理由，均不能作為其變更租賃範圍之依據，已如前述，亦即上訴人除有符合租賃契約之約定或依相關法律規定外，不能逕行以單方意思表示變更契約內容；則上訴人雖於93年8月20日以台財產中新二字第0930008235號函更正被上訴人承租之土地標示為同段249-38、1455-1、1455地號，面積分別為240、138、約94平方公尺，並通知被上訴人，然其終止或更正並未符合約定或法律要件，被上訴人縱未為回應，亦不能認被上訴人已默視同意兩造間之租賃範圍即更正如前開所示。況本件於93年8月12日現場會勘時，訴外人 林徐秀娘 曾表示系爭土地係由蔣秀清作菜園使用，被上訴人當場即表示異議，稱系爭土地其自70幾年起即使用至今等情，有會勘紀錄在卷可按（原審卷第89頁），嗣被上訴人亦向台灣苗栗地方法院提起回復原狀訴訟，請求訴外人蔣秀清、黃林香子將系爭土地菜園拆除返還，現仍審理中，有該院94年9月12日苗院 霞民義 94簡上34字第20963號函、95年3月22日苗院 燉民義 94簡上34字第06526號函在卷可按；另上訴人在更正租約後，將減少租賃範圍後溢繳之使用補償金及租金，以支票寄送被上訴人遭退還等情，為上訴人所自承；綜觀上開各情，顯見被上訴人仍主張系爭土地為其承租範圍，上訴人辯稱被上訴人已同意租賃範圍變更如更正後所示云云，尚乏所據。
（六）綜上所述，兩造於91年間所簽訂之租賃契約範圍包括系爭土地，且前揭租賃契約並無違反強制規定而無效之情形，上訴人所提出之前開理由，均不能作為其得片面終止租約，而將系爭土地自租賃範圍除去之依據，是其所為更正租約自不發生效力。從而，被上訴人請求確認與上訴人間就系爭土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。原審據此為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國97年3月11日
民事第二庭審判長法官楊明箴
法官彭淑苑法官方鴻愷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國97年3月11日
書記官龔紀亞