裁判字號：臺灣新竹地方法院88年竹簡字第477號民事判決
裁判日期：民國89年02月16日
裁判案由：履行契約
臺灣新竹地方法院民事判決八十八度竹簡字第四七七號
原告聯宏房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○被告丙○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告之聲明：被告應給付原告新台幣五十萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
乙、事實摘要：
一、原告起訴主張：被告於八十八年一月十七日委託原告仲介購買坐落新竹市○○路○○○巷○○弄○○○號之房地乙戶，並簽訂委託議價契約書，約定願買價格為七百五十萬元（內含服務費），並開立面額五十萬元之本票一張作為協調金，經原告努力與屋主 許春德 達成議定價格，並於八十八年一月二十日之存證信函通知被告上開房地買賣業已成交，詎被告於預定簽約日八十八年一月二十五日無故不到原告公司簽訂買賣契約，經原告於八十八年一月二十七日再以存證信函告知被告出面處理未果，爰依兩造間委託議價契約書所載「如逾期不買，買方同意將本契約書所示之協調金全數作為違約之賠償絕無異議」之規定，請求被告給付違約金五十萬元云云。被告則以：原告公司之銷售人員 吳美玉 於八十八年一月十七日晚間原告公司銷售人員吳美玉帶原告看過房屋後，回到原告公司洽談房價時，吳美玉謊稱屋主出價七百五十萬元，原告僅賺取服費五萬元，遊說被告以七百五十五萬元購買該房地，被告信以為真，始同意以該價格簽訂議價委託契約書，當日原告公司之銷售人員並要求被告開立五十萬元之本票一張作為協調金，後經原告向屋主求證，始知屋主許春德僅出價七百三十五萬元，被告始知被騙，原告之交易過程不透明並賺取買賣雙方之差價，且未告知被告可選擇內政部頒訂之要約書，違反公平交易法第二十四條事業不得為欺罔或顯失公平之行為之規定，被告已於八十八年一月二十九日以存證信函聲明撤回委託，並請求原告將五十萬元本票返還被告，原告自無請求違約金之餘地，又縱認原告得請求違約金，惟其請求之違約金過高，應酌減至相當數額等語置辯。
丙、法院之判斷：
一、本件兩造於八十八年一月十七日簽訂委託議價契約書，被告同意以七百五十萬元（內含服務費）之價格購買新竹市○○路○○○巷○○○弄○○○號房地，嗣同日屋主許春德同意以七百三十五萬元之價格出售，意思表示合致，惟被告於預定簽約日八十八年一月二十五日未如期簽訂買賣契約之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出委託議價契約書一紙在卷可按，堪信為真。茲兩造有爭執者，為原告與被告於訂立委託議價契約書前，對於賣方所願出之價格有無為不實之陳述，使被告陷於錯誤之情事。
二、經查：原告固主張成交價格為七百五十五萬元，屋主即賣方許春德原以七百七十萬元委託其銷售上開房地，該價格包含賣方之服務費，後賣方同意以七百三十五萬元賣出，故原告收取之服務費為二十萬元，並提出委託專賣代理授權書及成交確認憑證各一份為證，證人即原告公司之銷售人員 陳素好 亦附和其說，證稱賣方之委託專賣代理授權書附註欄註明賣方實拿七百四十萬元，加上百分之四之服務費，故委託出賣價格為七百七十萬元，原告公司與被告洽談時自動減讓十萬元服務費，故告知被告賣方出價為七百五十萬元，另向買方收取五萬元服務費，被告即同意以七百五十萬元購買，當天晚上被告簽妥成交確認書（應為委託議價契約書）後證人等再回頭找賣方談，賣方同意降為七百三十五萬元云云。惟兩造所訂委託議價契約書上並未訂明原告之服務費數額若干，而係包含於被告願買之價格中，則由原告之立場，買賣雙方出價之價差越大，原告所獲取之報酬數額即越高，賣方於八十七年十二月十日所簽立之委託代理專賣授權書既已載明買方實拿七百四十萬元，證人陳素好卻告知被告賣方出價七百五十萬元，顯為不實之陳述，所辯其未欺騙被告，而係自動減讓十萬元服務費云云，應屬巧辯，蓋買方一般均以賣方所出之價格作為其出價之重要參考，至於賣方給付仲介公司服務費若干，與買方無關，原告之銷售人員將賣方服務費灌入賣方願出之價格中，作為與被告議價之基礎，顯係意圖混淆誤導被告，以達到抬高被告願出價格之目的，另一方面，證人即賣方 許春德證 稱八十八年一月十七日晚間原告公司人員到其家中稱有人看過房屋希望其價格再降低一點，但未告知對方出價多少，其同意降價五萬元，乃於該日簽立成交確認憑證等語。其時被告既已簽訂願買價格為七百五十萬元之委託議價契約書，與賣方之出價已經合致，原告仍以看屋之客戶希望降價為由，要求賣方再降低賣價，以提高其可賺取之差價利益，足見原告確有欺瞞買賣雙方之情事。
三、按八十八年二月三日公布之不動產經紀業管理規則第十九條、第二十條已明訂經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，如有違反，所收取之差價或其他報酬應加計利息後加倍返還支付人；及經營仲介業者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處之規定。原告身為專業之不動產經紀業者，竟不愛惜信譽，放任其下之銷售人員，利用委託議價契約書文字之模糊地帶，分別對買方哄抬買價，對賣方壓低賣價，以賺取自身最大利潤，自有違公平及誠實信用原則。本件委託議價契約書雖係訂定於該條例公布之前，尚無該條例適用，惟按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得於發見詐欺後一年內撤銷意思表示，民法第九十二條、第九十三條定有明文，被告於發現原告告知之賣方出價為不實後，於八十八年一月二十九日以新竹文雅郵局第十三號存證信函表示撤回議價委託，請求將所付之五十萬元協調金本票交還，否則將追究原告詐欺及違反公平交易法等責任等語，原告亦自承有收到該信函，則被告既已撤銷其受詐欺所為之意思表示，原議價委託契約即失其效力，原告自無依該契約請求違約金之餘地。
四、從而，原告依據委託議價契約請求被告給付違約金五十萬元及法定遲延利息，即非正當，應予駁回。
五、本件事證業臻明確，至於原告主張屋主許春德因未能賣出房地所受之損失，一併授權原告求償一節，與原告基於其與被告間之委託議價契約之法律關係請求違約金，乃屬二事，屋主許春德得否依其他法律關係向被告或原告尋求救濟，為另一問題，附此敘明。
六、本案事證業臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，均於判決之結果不生影響，茲不一一論述。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年二月十六日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官蘇綉霞中華民國八十九年二月二十一日