裁判字號：臺灣高等法院臺中分院89年上字第12號民事判決
裁判日期：民國89年03月21日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第十二號
上訴人甲○○訴訟代理人 吳哲源 被上訴人法定代理人 蔡義仁 訴訟代理人 蔡儀正 右當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十八日臺灣南投地方法院八十八年度訴字第三六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）上訴人與被上訴人間之買賣契約應予解除。（三）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百萬元。（（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
（一）上訴人於民國八十七年四月十七日與被上訴人訂立「土地買賣契約書」與「房屋預定買賣契約書」，向被上訴人購買坐落南投縣○○鄉○○段三之九地號土地上，由被上訴人興建編號Ａ６及Ａ７房屋兩棟，價金五百五十萬元（含土地及建物），於簽定買賣契約之同時支付被上訴人訂金及簽約金每棟五十萬元，共計一百萬元。系爭買賣契約約定被上訴人應於開工日起四百日曆天內完工交屋，然迄被上訴人於八十八年七月二十九日上訴人提起本件訴訟時，工地現場僅完成整地工程，並無施工跡象，被上訴人顯已違反系爭買賣契約之約定，依上開買賣契約書第十一條之約定，被上訴人應加倍返還所收價款即二百萬元予被上訴人，作為損害賠償違約金。
（二）系爭買賣契約第三條第二款所載：「自申報開工日起四○○日曆天內完工」，並未確實指明所謂「申報開工」係指現場動土興建或向政府機關申報開工，簽訂系爭買賣契約前，被上訴人曾向上訴人表示「以訂立契約日起算，三個月內確認，若甲方（即被上訴人）不興建，原款退回，甲方自移轉所有權後一百日內取得建照，四百日內完工。」，故系爭買賣契約第三條第二款所載之「申報開工日」，應指系爭買賣契約簽訂之日，而系爭買賣契約於八十七年四月十七日簽訂，被上訴人於八十七年十一月十九日取得建照，迄今已年餘，被上訴人仍未完工。被上訴人應已違約，兩造之買賣契約自應予以解除，被上訴人應加倍返還所收定金。
（三）上訴人從未從事房地產開發買賣（僅經營觀光區特產店生意），並無不動產買賣之專業知識，自以被上訴人告知之簽約日後三個月完工為準，兩造於八十七年四月十七日簽約，距今已近二年，依常理判斷，如被上訴人非應於簽約日開工，上訴人何需於簽約日繳交開工款一百萬元，被上訴人本件預售房屋工程，因只賣出上訴人所購買之兩戶，銷售不佳，推案不成功，現場至今一片荒蕪，被上訴人未如期完工，豈可藉模糊認定開工日期，主張其未違約，要求上訴人再支付工程款。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提出存證信函一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
（一）依兩造訂立之房屋預定買賣契約第三條第二款規定：「房屋預定自申報開工日起四○○日曆天內完工，以使用執照核發日為完工日」，而工地現場開工需向南投縣政府申報開工，經核准始得開工，本件係於八十八年八月十日申報開工，自開工日起算至今，亦僅二百日曆天左右，且現場房屋已蓋建到四樓凸出物，不日即可申報完工，領取使用執照。
（二）房屋之建築涉及政府對土地開發管制、都市景觀規劃及社會大眾居住安全等因素，每一環節，政府均有嚴格法規管制，故房屋之建築恒需依相關法規之規定，依建築法規定，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址及證書字號及承造人之施工計劃書，申請該管主管建築機關備查；建築物之開工，自需向主管機關申報，被上訴人不可能告知上訴人，於簽約日開工。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提出地籍圖二份、買賣契約一份、房屋現場照片十一紙為證。
理由
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人主張其於八十七年四月十七日與被上訴人訂立「土地買賣契約書」與「房屋預定買賣契約書」，向被上訴人購買坐落南投縣○○鄉○○段三之九地號土地上編號Ａ６及Ａ７兩棟房屋，連同土地每棟各五百五十萬元，被上訴人並於八十七年五月十四日收取每棟各五十萬元之土地價款。依房屋預定買賣契約第三條第二款之約定，被上訴人應於申報開工日即契約訂定之日起四○○日曆天內完工。且簽訂系爭買賣契約前，被上訴人曾向上訴人表示「以訂立契約日起算，三個月內確認，若甲方（即被上訴人）不興建，原款退回，甲方自移轉所有權後一百日內取得建照，四百日內完工。」，而系爭買賣契約於八十七年四月十七日簽訂，被上訴人於八十七年十一月十九日取得建照，然迄上訴人於八十八年七月二十九日提起本件訴訟時，工地現場僅完成整地工程，並無施工跡象，被上訴人顯已違反系爭買賣契約之約定，依上開買賣契約書第十一條之約定，被上訴人應加倍返還所收價款即二百萬元予上訴人，作為損害賠償違約金，為此提起本件訴訟，請求解除兩造買賣契約，被上訴人應返還上訴人二百萬元等語。被上訴人則以依系爭房屋預定買賣契約第三條第二款規定：「房屋預定自申報開工日起四○○日曆天內完工，以使用執照核發日為完工日」，而工地現場開工需向南投縣政府申報開工，經核准始得開工，而本件係於八十八年八月十日申報開工，因此被上訴人並無違約等語置辯。
三、本件上訴人主張其於八十七年四月十七日與被上訴人訂立「土地買賣契約書」與「房屋預定買賣契約書」，向被上訴人購買坐落南投縣○○鄉○○段三之九地號土地上編號Ａ６及Ａ７兩棟房屋，連同土地每棟各五百五十萬元，被上訴人並於八十七年五月十四日收取每棟各五十萬元之價款等事實，業據兩造分別提出與所述相符之土地買賣契約書、房屋預定買賣契約書、建造執照、土地所有權狀各二件為證（原審卷第八頁至三十一頁），上訴人此部份之主張固堪信為真實。
四、上訴人又主張簽訂系爭買賣契約前，被上訴人曾向其表示「以訂立契約日起算，三個月內確認，若甲方（即被上訴人）不興建，原款退回，甲方自移轉所有權後一百日內取得建照，四百日內完工。」，故系爭買賣契約第三條第二款所載之「申報開工日」，應指系爭買賣契約簽訂之日，而系爭買賣契約於八十七年四月十七日簽訂，被上訴人於八十七年十一月十九日取得建築執照，迄上訴人於八十八年七月二十九日提起本件訴訟時，工地現場僅完成整地工程，並無施工跡象，被上訴人已違反系爭買賣契約之約定等語，不惟為被上訴人所否認，復與預售屋買賣之商業習慣有違，且此係於兩造簽訂系爭買賣契約之前被上訴人所為之約定，其等事後既已簽訂書面之買賣契約，復未將被上訴人之上開表示於契約中另行約定，應視為兩造原約定之更新，兩造當事人既於訂約之當時意思表示互相一致，是兩造間關於是項房地買賣之權利義務關係，應概以系爭書面之契約為依據。
按起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址及證書字號及承造人之施工計劃書，申請該管主管建築機關備查；起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期。但展期不得超過三個月，逾期執照作廢，為建築法第五十四條第一項、第二項所明文。是建築物之開工，應向該管主管建築機關申請備查無訛。系爭房屋預定買賣契約第三條第二款既約定系爭買賣契約標的之房屋所定之完工期限，應自申報開工之日起算，依前揭建築法之規定，自係指向主管機關申報開工之日，上訴人主張自簽約之日起算，即屬無據。雖被上訴人原應自領得建造執照之日即八十七年十一月十九日起六個月內即八十八年五月十九日前開工，並將開工日期向主管建築機關即南投縣政府建設局申請備查，其因辦理土地地目變更及土地合併等原因，依前揭建築法第二項之規定申請展期至展期期限三個月內之八十八年八月十日始開工，尚與建築法第五十四條之規定無違，有被上訴人提出建造執照二紙在卷可稽（原審卷第四十七至四十八頁）。則系爭工程之完工期限，自應由八十八年八月十日起算，至今未滿二百日曆天，且系爭建屋工程，主體結構已完成，不日即可申報完工，領取使用執照，亦有被上訴人提出之建屋現場照片十一紙附卷可按（本院卷第三十頁至三十一頁、第四十八頁），非如上訴人所謂之一片荒蕪，從而上訴人以被上訴人逾期未完工為由，主張解除契約，為不足採。又解除契約，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文，上訴人請求判決解除兩造契約，亦有未合。
五、綜上所述，上訴人既無契約解除權，其依兩造買賣契約第十一條規定，請求被上訴人返還二百萬元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十一日~B1民事第三庭審判長法官陳照德~B2法官宋富美~B3法官黃淑玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
~B書記官陳如慧中華民國八十九年三月二十三日
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