福建金門地方法院民事簡易判決
110年度城簡字第72號
原告 林祥祐
被告許績連
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年12月18日簽定房屋租賃契約書(下稱系爭契約)，約定由原告將所有之坐落門牌號碼為金城鎮民族路63號1樓店屋(下稱系爭房屋)出租給被告，租賃期間自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金新臺幣(下同)9000元，租金應於每月18日前繳納，並約定因原告有意出售系爭房屋，若買賣成功時，於交易之月免收租金，被告並應於交易之月起3個月之緩衝期內遷出。原告業於110年4月間與訴外人 楊恭橋 (下稱楊恭橋)簽訂買賣契約，由楊恭橋買受系爭房屋，並於110年5月間簽訂買賣契約，原告並已委任代書辦理手續完畢，是系爭房屋已出賣給楊恭橋。而原告於於4月起未向被告收租金，系爭租約應於110年6月30日屆滿，原告復曾於110年5月31日、同年6月10日分別以存證信函催告被告簽出系爭房屋，被告迄今仍未遷讓房屋，又系爭契約第6條尚約定被告於租賃期滿未依約遷出系爭房屋者，原告得每月向被告請求依租金5倍計算之違約金，是原告尚得依該條款向被告請求110年7月份之違約金45000元，爰依系爭契約起訴請求被告返還系爭房屋、給付違約金等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡
被告應自110年7月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止給
付違約金45000元。
二、被告則以：被告跟原告租賃系爭房已有30幾年，該屋是由3個人所有，原告父親還在時，說要將系爭房屋賣給被告，但雙方都談不攏，3、4年前原告的堂哥從汶萊回來，叫被告安心使用，不可能賣屋，如果真的要賣，會告訴被告。這次原告突然說要賣，被告租屋那麼久，如果要賣，也要知會被告一聲，結果原告已經跟人簽合約、收訂金，叫被告要遷走。原告4月20日還有跟被告收5月份的租金，110年4月23日的時候跟被告說有要賣，堂哥的委託書已經來了，後來沒有賣給被告，說已經跟別人打合約了、但只說要賣，沒說要終止系爭契約，且原告主張之違約金不合理，系爭契約並未約定違約金等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執與爭執事項：
㈠不爭執事項：
兩造有於109年12月18日簽訂系爭租賃契約，約定被告向原
告承租系爭房屋之店屋部分，租金每月9000元，租期自110
年1月1日起至110年12月31日止。
㈡爭執事項：
原告終止契約是否合法？
四、本院得心證之理由：
㈠「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，系爭契約原本第6條定有明文，此業經本院當庭勘驗無誤(見本院卷第121頁至第122頁)，又「因業主有意出售，若買賣成功請於交易之月3個月內遷出，為緩衝期」，系爭契約末尾定有附約，此亦有系爭契約影本在卷可參(見本院卷第31頁)。
㈡原告雖稱系爭房屋已出賣給楊恭橋，主張依照前開附約終止契約並收回系爭房屋，並提出買賣契約影本1份以為佐證(見本院卷第55頁至第63頁)，足見原告、訴外人 林四長 等賣主確有於110年5月17日與楊恭橋簽訂買賣契約，將系爭房屋出賣給楊恭橋，然查：
⒈不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文，未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地，最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照。
⒉原告主張前開附約中所謂買賣成功，係指移轉所有權辦好(見本院卷第119頁)，而系爭房屋未辦理建物第一次登記，無登記資料乙節，有金門縣地政局110年6月25日地籍字第1100004893號函在卷可參(見本院卷第69頁)，則揆諸上開說明，系爭房屋尚未辦理第一次登記，自無從依照民法第758條規定為所有權移轉登記，楊恭橋無法依照普通之物權移轉行為取得系爭房屋之所有權，依原告上開主張，系爭房屋即尚未買賣成功，不符合上開附約之要件，原告無從依照該附約主張終止系爭契約，系爭契約之效力尚合法有效存續，自不得請求被告返還系爭房屋或給付違約金。
⒊縱然不採取原告上開主張，而認兩造間既特別透過前開附約給予原告提前終止系爭契約之權限，當有預先保留原告行使該附約之空間，衡諸兩造之真意，應不致於以客觀上無從達成之要件，使該終止契約權限實際上無從行使，故認定為前開附約之終止契約權限，係以系爭房屋買賣契約成立或事實上處分權移轉為要件。但關於此一附約之性質，原告主張為終止契約之權限(見本院卷第119頁)，該附約中，也未約定系爭契約在系爭房屋買賣成功時就當然失效等節，是上開附約應係兩造於簽訂系爭契約時，特約保留給出租人終止契約之權限，而非使系爭契約本身附帶解除條件，是以，欲依照系爭附約終止系爭契約，當以原告向被告行使終止契約權限為前提，被告於原告行使終止契約權限後，才會負有於3個月緩衝期內搬遷義務，而非只要原告買賣成功，即當然生終止或解消系爭契約之效力。而被告雖自承在110年4月23日，原告有向被告說要出賣系爭房屋等語(見本院卷第120頁)，但否認原告有主張要終止系爭契約，而觀原告等人與楊恭橋所簽訂之買賣契約，其簽約日期為110年5月17日，於同年4月23日買賣契約尚未成立，原告也無從向被告依前開附約行使終止契約之權限，此外原告也未舉證證明其在110年4月23日，有預告系爭契約應於何時終止，自無從認定於該時間點原告有合法終止系爭契約。其後原告雖於110年5月31日、同年6月10日寄發存證信函要求收回系爭房屋，但又均僅稱「年事已高，急於收回」、「急於收回」等語，此有該2份存證信函影本在卷可參(見本院卷第23頁至第25頁)，均未表明依照前開附約終止契約之意旨，自難認原告客觀上有以該2份存證信函作出依照前開附約終止契約之意思表示，加上系爭契約為房屋租賃契約，所謂「年事已高」，並非土地法第100條所規定之各款收回房屋之要件，是系爭契約之效力亦不因此2份存證信函而終止。直至原告提出本件起訴狀，方能從起訴狀中，窺見原告有以前開附約終止系爭契約之意，然非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第99條第1項定有明文，本件起訴狀繕本於110年8月3日送達給被告，原告依照前開附約終止契約之意思表示，也自該時方生效力，自該時方起算3個月之緩衝期限以利被告搬遷，至110年11月3日，上開3個月緩衝期限方會屆滿，於此之前，被告均尚能合法占有、使用系爭房屋，不得要求被告遷出，更遑論有因使用系爭房屋，而須負擔何給付違約金之義務，本件言詞辯論終結之日，該期限尚未屆滿，原告尚無從提前請求被告返還系爭房屋，亦不得請求被告給付違約金。
⒋從而，本件原告尚不得依照系爭契約之前開附約，請求被告返還系爭房屋，也無從認定被告有何違反系爭契約之情事，原告請求被告遷讓返還系爭房屋並給付違約金，自於法無據。
五、綜上所述，原告依照系爭契約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並請求被告給付違約金45000元為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國110年9月7日
福建金門地方法院金城簡易庭
法官蔡旻穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官蔡一如
中 華 民 國110年9月7日