臺灣臺中地方法院民事判決 103年度沙簡字第274號
原 告 林峻弘
訴訟代理人 薛任智 律師
被 告 趙國志
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年11月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號之1房屋遷出返
還原告。
被告應自民國103年6月1日起至返還上開房屋之日止，每月給付
原告新臺幣10,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：訴外人 柯惠雪 於民國103年4月1日將門牌號
碼臺中市○○區○○路0段000號之1房屋(下稱系爭房屋)出
賣予原告，並於同年4月17日辦竣過戶登記，原告催告被告
支付103年4月17日系爭房屋過戶後繼受之租金債權時，被告
竟辯稱與原告無任何租賃關係並拒絕給付租金，原告乃於
103年12月3日寄出終止原告繼受柯惠雪與被告間租賃契約之
存證信函，並於同年月4日送達被告，被告已無任何法律上
之權源得繼續占用系爭房屋，爰請求判決如主文所示。
貳、被告則以：訴外人柯惠雪不願與被告有債務及租賃糾紛，將
系爭房屋出售予原告。出售後原告亦未告訴被告，及雙方如
何處理後續租屋問題，即命被告搬離系爭房屋，即便被告出
示租賃契約合約書與原告，主張有民法第425條買賣不破租
賃原則，原告均置之不理等語置辯，請求駁回原告之訴。
參、原告主張訴外人柯惠雪於103年4月1日將系爭房屋出賣予原
告，並於同年4月17日辦竣過戶登記之事實，業據其提出系
爭房屋建物登記第一類謄本、房屋稅籍證明書等件為證，復
為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。至原告主張已
無任何法律上之權源得繼續占用系爭房屋，則為被告所否認
，並以前詞置辯。經查，
一、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之。」89年5月5日修正施行後之民法第425條
定有明文。依原告所提出，並為被告所不爭執之房屋租賃契
約書(下稱系爭租約)第2條約定：「租賃期限經甲(即訴外人
柯惠雪)乙(即被告)雙方洽訂為3年個月，即自民國101年5月
5日起至民國104年5月4日止。」，且未經公證，依上開法條
規定，原告於103年4月17日當然受讓原出租人柯惠雪與被告
之租賃契約關係，而得向承租人即被告請求給付租金。
二、被告雖抗辯其與訴外人柯惠雪有債務及租賃糾紛，惟未舉證
以實其事，且縱認屬實，依系爭租約第3條約定：「租金每
個月新台幣壹萬元整...」，顯見被告係按月給付租金，而
非以一次性之預付租金（如一次預付半年期、一年期或租賃
契約存續期間內之租金全額），則就未到期之租金，訴外人
柯惠雪對被告之租金債權尚未發生，被告自無從提前抵銷。
且民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指
同法第421條第1項所定意義之契約而言。原告就被告與訴外
人柯惠雪間債務及租賃糾紛，既無民法第300條所定債務承
擔情形，被告自不得以與訴外人柯惠雪有債務及租賃糾紛，
為由，拒絕給付租金予原告。
三、又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終
止契約」，民法第440條第1項、第2項定有明文。本件原告
於103年4月17日取得系爭房屋迄今，被告從未支付每月1萬
元租金予原告，原告於103年11月26日以臺中太平宜欣郵局
第581號存證信函定三日之期間，催告被告清償全部欠繳租
金，惟被告逾期未繳，並於103年12月1日以臺中健行路郵局
第550號存證信函回覆原告謂與原告並無任何租賃契約、何
來租金與終止租約之事宜，原告再於103年12月3日以臺中太
平宜欣郵局第591號存證信函向被告為終止上開租賃契約之
意思表示，並於同年月4日送達被告，有原告所提出，並為
被告所不爭執之存證信函及回執在卷可稽，依上開法條規定
，系爭租約已於103年12月4日經原告合法終止。
肆、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。原告於103年4月17日當然受讓
系爭租約，而得向承租人即被告請求給付租金，因被告未繳
納租金，系爭租約已於103年12月4日經原告合法終止，已如
前述，被告占有系爭房屋，即屬無權占有，原告請求被告遷
讓返還占有之系爭房屋，為有理由，應予准許。
伍、被告自103年4月17日起即未依約給付租金，系爭租約已於10
3年12月4日經原告合法終止，被告自是日起即為無權占有系
爭房屋。而無權占有房屋，致出租人即原告無法就系爭房屋
為使用收益，依一般社會之認知，被告係無法律上之原因而
享有免付租金之利益，原告即受有相當於租金之損害。從而
，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告自103
年6月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付10,000元，為
有理由，應予准許。
陸、本件係本於建築物定期租賃關係有所請求而涉訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
第436條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國104年3月3日
沙鹿簡易庭法官劉正中
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月3日
書記官