裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第615號民事判決
裁判日期：民國102年11月05日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第615號原告 林俊雄 訴訟代理人 洪文浚 律師被告 鄭子奇 訴訟代理人 鄭凱元 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖萬貳仟貳佰伍拾伍元，及自民國九十九年一月一日起至返還新北市○○區○○段○○○○號如附圖所示紅色斜線部分面積土地予原告之日止，按月給付原告新台幣參仟捌佰壹拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之七，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意；請求之基礎事實同一；或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款至第3款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255條第2項亦著有明文。本件原告原起訴請求之先位聲明為：「㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）返還予原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地止，按月給付原告新臺幣（下同）25,241元。㈡願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第3頁）；嗣於民國102年8月6日本院言詞辯論期日，當庭提出民事準備書㈠狀變更先位聲明為：「㈠被告應將系爭土地上，如附圖所示斜線部分，面積為42.79平方公尺之建物拆除，並將系爭土地返還予原告；及應自96年12月8日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告25,241元。」（見本院卷第89至第90頁）。經核原告上開先位聲明部分所為訴之追加、變更，係本於被告所有系爭房屋無權占用原告所有系爭土地之同一請求基礎事實，而為訴之追加暨擴張應受判決事項之聲明，且被告皆無異議而為本案之言詞辯論，應視為同意原告之追加、變更，合於首揭法條規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣系爭土地（權利範圍全部；重測前為新北市○○區○○○段○○○段00000地號土地）為原告所有，被告未經原告同意即擅自居住於系爭房屋即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○○號（未辦理保存登記）內。系爭房屋雖經鈞院77年度訴字第3026號及臺灣高等法院78年度上字第461號判決推定在房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係，然系爭房屋屋齡已屆40年，已逾房屋正常使用年限，故應認為兩造間租賃關係已消滅。又系爭房屋為訴外人 蔡碧蓮 於70年3月2日出售予訴外人 溫楓智 （原告則係於71年8月11日經由法院拍賣程序取得系爭土地），則上開判決中受推定租賃關係拘束之對象應為溫楓智而未及於被告，且上開判決中亦認定被告僅為訴外人溫楓智之占有輔助人，故被告於訴外人溫楓智拋棄系爭房屋之占有後，推定租賃關係已消滅，被告並未具備占有系爭土地之權源。依民法第455條及第767條規定，原告自得請求被告將系爭房屋拆除並將系爭土地返還原告。而被告無權占有系爭土地，享有相當於租金之利益，爰依民法第179條規定，請求被告自96年12月8日起至返還系爭土地止，相當於租金之不當得利。又關於法定租金最高限額，依土地法第97條之規定，應以土地申報總價年息10%為限，而依平均地權條例第16條規定，以公告地價80%為申報地價，從而系爭土地月租金為24,733元【計算式：86,700元/平方公尺（公告土地現值）×80%×42.79平方公尺×10%÷12＝24,733元（元以下四捨五入）】。退步言之，倘鈞院認本件兩造間依民法第425條之1第1項之推定租賃關係仍然存在，則原告依同條第2項規定，備位請求鈞院斟酌系爭土地坐落週邊人口密集、工商繁盛，距捷運站約500公尺，交通便利等情，定兩造間租金自96年12月15日起（本件遞狀日為101年12月7日，往前推算五年為96年12月7日，故原告請求自96年12月15日起迄今之租金）為每月30,000元等語。
㈡、聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還
予原告；及應自96年12月8日起至返還上開土地之日止，按月給付原告24,733元。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告應自96年12月15日起至返還系爭土地予
原告時止，按月給付原告30,000元。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依鈞院77年度訴字第3026號及臺灣高等法院78年度上字第461號判決，系爭房屋與系爭土地間存在法定地上權之關係。系爭房屋係訴外人 楓溫智 於87年1月間贈與被告，而將系爭房屋之所有權及上開地上權轉讓予被告，而系爭房屋既未滅失，則地上權關係自仍存在，被告即非無權占有系爭土地。又民法第425條之1第1項規定之使用期限係指租賃期限而非房屋使用年限，故原告稱系爭房屋已逾使用年限而認兩造間租賃關係已消滅應不可採。而兩造間租賃關係既仍存在，被告亦願意按月給付租金，惟原告計算租金之依據有誤，即平均地權條例第16條規定之公告地價並非指公告土地現值，而系爭土地101年度申報地價應為13,360元/平方公尺。從而，系爭土地之租金應依土地法第97條規定之最高限額內定之，則每月租金最高限額應為4,764元【計算式：13,360元/平方公尺（申報地價）×42.79平方公尺×10%÷12＝4,764元（元以下四捨五入）】等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭新北市○○區○○段○○○○號土地原為訴外人 鄭蔡碧蓮 所有，並設定抵押權予訴外人台北市銀行，嗣遭法院強制執行，由原告於71年8月11日經由法院拍賣程序取得系爭土地。
㈡、系爭門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○○○號房屋為未辦保存登記建物，原為訴外人鄭蔡碧蓮所有，嗣後鄭蔡碧蓮於70年2月3日將系爭房屋出賣予訴外人楓溫智。
㈢、原告前曾訴請訴外人楓溫智拆除系爭房屋並返還土地予原告，經臺灣高等法院判決認為推定系爭土地承買人默許系爭房屋承買人繼續使用土地，且系爭土地拍賣時，應視為已有地上權之設定，故認為楓溫智非無權占用系爭土地確定，並有臺灣高等法院78年度上字第461號民事判決1份在卷足憑。
四、本件原告主張被告所占有使用之系爭房屋無權占用系爭土地，先位請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，並主張如認系爭房屋占有系爭土地有合法權源，則備位請求法院核定租金，而被告則以前揭情詞置辯。茲本件先位之訴及備位之訴應審究之爭點分別為：㈠系爭房屋占有使用系爭土地有無合法權源？原告得否請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利？㈡系爭房屋占有使用系爭土地應給付之租金應以多少為適當？茲析述如下。
㈠、被告所有系爭房屋占有使用系爭土地，並非無權占有：
１、按違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，讓與人僅能將違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院67年度第2次民事庭會議決議意旨可資參照。
被告辯稱系爭房屋原為楓溫智所有，並由楓溫智與被告等家人共同居住，嗣後楓溫智於87年1間搬遷他處，遂將系爭房屋事實上處分權讓與被告等語。經查，系爭房屋原為楓溫智與被告共同使用居住，自87年間起由被告無償使用長達十五年之久，期間楓溫智從未請求被告遷讓或返還系爭房屋，參酌被告與楓溫智間屬直系姻親一親等之親密關係，被告辯稱楓溫智為表孝心故將系爭房屋贈與被告一節，應屬與常情相符，可堪採信。
２、原告主張系爭房屋原所有權人楓溫智雖可受推定之租賃關係保護，而有權占用系爭土地，然該受推定租賃關係拘束之對象，僅限楓溫智，並不及於被告等其他人云云。
⑴、惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例意旨參照）；另依最高法院73年度第5次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」且上開最高法院判例意旨，已增訂為民法第425條之1規定，並於88年4月21日由總統令公布，並經民法債編施行法第36條第2項明定自89年5月5日施行。該增訂條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於民法第425條之1規定生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理（最高法院95年度臺上字第169號及99年度臺上字第2344號判決意旨參照）。又前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年臺上字第1723號判決意旨參照）。
⑵、查系爭房屋原所有權人楓溫智，嗣後楓溫智於87年1間搬遷
他處，遂將系爭房屋事實上處分權讓與被告等情，業經認定如前，則依上開說明，被告對於土地所有人即原告而言，應推斷原告對之默許其繼續承租，即兩造間應繼續其原來之租賃法律關係，原告所稱受推定租賃關係拘束之對象，僅限楓溫智，並不及於被告等其他人云云，並無可採。基上，系爭房屋占有使用系爭土地既係基於法定租賃關係，並非無權占有，且被告嗣後繼受取得系爭房屋事實上處分權，亦可繼受該法定租賃關係，是原告先位之訴主張依據民法第455、767條規定，請求被告拆屋還地，及依民法第179條條規定，請求被上訴人給付相當租金之不當得利，均屬無據。
㈡、被告所有系爭房屋占有使用系爭土地應給付之租金應以多少為適當？
⑴、依前所述，被告所有系爭房屋於得使用期限內，就系爭土地
有權占有使用，且其等間之法律關係之性質推定為租賃，故被告使用系爭土地，自須支付租金與原告。又原告請求被告給付使用系爭土地之租金，已為被告於訴訟中爭執，即有租金數額當事人不能協議之情事，是上訴人請求法院依民法第425條之1第2項規定，核定租金數額，非但有其必要，亦屬正當。
⑵、按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總
價額年息10％為限，土地法第97條定有明文；所謂土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋占有使用系爭土地之面積為如附圖所示紅色斜線部分面積42.79平方公尺，應依此認定為租賃面積並計算租金。次查，系爭土地於96年申報地價為每平方公尺13,200元，99年申報地價為每平方公尺13,360元，此有系爭土地地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第53頁），本院審酌系爭土地坐落新北市○○區○○○路旁狹窄巷道內，系爭建物外觀十分老舊，出入狹窄不便，被告僅係供居住使用，業經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可佐（見本院卷第74頁），故認上訴人所得請求之租金，應以系爭土地申報地價總額年息8%計算為適當。準此，系爭房屋占有使用系爭土地之年租金，自原告起訴之日即101年12月7日起回溯五年之內，即自96年12月
15日起至98年12月31日止核定為28,241元（計算式42.79平方公尺×13,200元×8%＝45,186元），自99年1月1日起核定為45,734元（計算式42.79平方公尺×13,360元×8%＝45,73
4元，元以下四捨五入），原告並據以請求被告給付自96年12月15日至98年12月31日計92,255元（計算式45,186元×2年又1/2月，元以下四捨五入），及自99年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付3,811元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被告所有系爭房屋於得使用期限內，就原告所有系爭土地有法定租賃關係存在，從而，原告先位之訴依民法第454條、767條規定，請求被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告備位之訴主張依據民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金，並據以請求被告自96年12月15日起按月給付租金，就96年12月15日至98年12月31日計92,255元，自99年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付3,811元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本判決第一項原告 陳明 願供擔保請求宣告假執行，經核其勝訴部分所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國102年11月5日
民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月5日
書記官華海珍